北京市住宅市場存在的問題及對策建議

自2003年，北京市住宅房地產(chǎn)市場開始由買方市場進入賣方市場時代。加上由于制度調(diào)整，北京市土地供應(yīng)量從2004年開始銳減，相應(yīng)的住宅供應(yīng)量從2006年開始明顯下降。另一方面，住宅的需求卻逐年增加，其中包括人口遷移和人口自然增長帶來的住房需求，改善住房和拆遷導(dǎo)致的住房需求，以及非京人口的購房需求。因此，由于土地供應(yīng)減少，需求逐年增加，再加上房地產(chǎn)商囤地，開發(fā)企業(yè)惜售，供應(yīng)量進一步減少，從而導(dǎo)致房價不斷上升。這樣導(dǎo)致了潛在的消費需求被壓抑，而投資及投機需求卻比較旺盛�？傮w來看，2005年以后，北京市住宅銷售量逐年下降，而價格卻一路攀升。
　　
　　一、現(xiàn)存主要問題
　　
　�。ㄒ唬┕�應(yīng)總量持續(xù)下降
　　自2004年起，北京市住房供應(yīng)量開始持續(xù)下降。2004年2863萬平方米，達到2001年以來的最高峰，之后批準(zhǔn)預(yù)售面積開始不斷下降，2007年批準(zhǔn)預(yù)售面積降至1330萬平方米，不及2004供應(yīng)量的一半。從2004年起，平均每年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積下降約30%。
　　（二）供需矛盾較為突出
　　與住房供應(yīng)量持續(xù)下降相對應(yīng)的是住房需求的不斷上升。2003年住宅預(yù)售成交面積1138萬平方米，住宅供應(yīng)量（批準(zhǔn)預(yù)售面積）遠大于成交量，但2004年住宅預(yù)售成交面積上升至2433萬平方米，與住宅供應(yīng)量僅相差400萬平方米左右，2005年住宅供應(yīng)量與成交量絕對差額進一步接近，從2006年起，住宅成交量開始超過供應(yīng)，新上市住宅供不應(yīng)求明顯。
　�。ㄈ�）中小戶型住宅比例有所提升，但比例仍然偏低
　　2007年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積1333萬平方米，其中建筑面積為0-90平方米的住宅占20.6%，相比2006年比例有所提高，但與“90、70政策”[《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》中規(guī)定“凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”]的要求仍有較大差距。
　�。ㄋ模┒�手房交易比重偏低
　　自2003年以來，雖然二手房成交量在不斷增長，但是至2006年北京市二手住宅只占總成交套數(shù)比重的26%，與其他城市二手住宅與一手住宅平分天下的情況相比，北京二手住宅成交比重仍顯不足。二手住宅市場發(fā)展的滯后，會導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控政策傳導(dǎo)機制不健全，從而削弱房地產(chǎn)政策的效應(yīng)。也就是說，由于房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，部分房地產(chǎn)調(diào)控政策的傳導(dǎo)受阻，北京的房市受國家宏觀調(diào)控政策的影響就明顯小于其他城市。
　　
　　二、原因分析
　　
　�。ㄒ唬┳≌�供應(yīng)量下降原因分析
　　1、土地供應(yīng)量下降迅速。受土地資源稀缺和國家宏觀政策的影響，自2005年起，全市土地供應(yīng)量下降相當(dāng)明顯。2005年與2006年住宅土地（不包含經(jīng)濟適用房土地）供應(yīng)量分別為585公頃、786公頃，僅為2004年供應(yīng)量的18%和24%，兩年的供應(yīng)量之和也僅與2002年一年的供應(yīng)量相當(dāng)。
　　2、土地一級開發(fā)緩慢，土地儲備不足。由于土地一級開發(fā)緩慢，土地儲備不足，北京市住宅土地供應(yīng)規(guī)劃實現(xiàn)難度較大。根據(jù)北京住房建設(shè)規(guī)劃（2006～2010年），2006年、2007年住房建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模約3600萬平方米。但是2006住宅用地實際供應(yīng)用面積僅為953萬平方米（包含經(jīng)濟適用房167萬平方米），2007年也只有約1400萬平方米的供應(yīng)，遠低于2006年、2007年兩年的計劃供應(yīng)量，住宅實際供應(yīng)量也受此影響大大低于預(yù)期水平。
　　3、已出讓土地閑置情況較為嚴(yán)重。由于北京市的房價最近幾年增速較快，部分開發(fā)商的未來房價預(yù)期較高，因此有意將已取得的土地閑置或者延緩開發(fā)速度，達到推遲住宅項目上市時間的目的，以獲得房價快速增長帶來的好處。
　　（二）存量房市場交易不活躍的原因分析
　　有效房源的供給量不足是北京市存量住房市場交易不活躍的主要原因，而有效房源不足背后的原因則是北京市存量房存在復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。由于體制和政策方面的障礙仍然存在，使得各種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房產(chǎn)難以形成有效供應(yīng)。
　　首先，央產(chǎn)房上市需經(jīng)中直和國管局下屬的央產(chǎn)辦審核，受職工住房檔案、住房面積超標(biāo)和物業(yè)供暖費結(jié)算證明等多項上市限制政策影響，可上市交易量少。2003～2007年經(jīng)央產(chǎn)辦審核準(zhǔn)予上市的央產(chǎn)房累計還不到央產(chǎn)房總存量（約60萬套）的3%。另外，現(xiàn)行的央產(chǎn)房物業(yè)費、暖氣費等仍帶有福利性質(zhì)，也影響了央產(chǎn)房再上市交易。其次，使用權(quán)房和校產(chǎn)房改房受政策限制無法上市，總量約50萬套。最后，經(jīng)濟適用住房需購買5年以上才能以市場價出售，再上市量少。 　　三、政策建議
　　
　　針對目前北京市住宅供應(yīng)不足，需求增加的局勢，努力增加新建住宅數(shù)量，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、使中小戶型比重增加，提高存量房的流通率，引導(dǎo)消費者合理購房、控制投資及投機需求都是緩解當(dāng)前情況的方法。具體來說，政府部門可以考慮從以下方面入手來采取相應(yīng)措施：
　　（一）調(diào)整住房供應(yīng)政策
　　解決住房問題的根本途徑是以市場化為主導(dǎo)，完善住房供應(yīng)體系，以市場配置資源為主，輔之以政府保障機制，滿足各階層住房需求。宏觀調(diào)控不能以穩(wěn)定房價為唯一取向，必須從更為基礎(chǔ)的住房供給與住房需求結(jié)構(gòu)兩方面入手，以需定供，著力建構(gòu)一個完善的住房供應(yīng)體系，在住房消費者與住房供應(yīng)類型之間形成穩(wěn)定關(guān)聯(lián)。
　　1、廉租住房應(yīng)逐步從目前租金補貼為主、租金減免和實物配租為輔的保障形式，轉(zhuǎn)變?yōu)樽饨鹧a貼與實物配租并舉的保障形式，加大廉租房的建設(shè)力度。
　　2、適當(dāng)調(diào)整經(jīng)濟適用住房再上市政策。對已售出的經(jīng)濟適用住房，可規(guī)定產(chǎn)權(quán)人在規(guī)定時間內(nèi)一次性補交綜合地價款后，可變更為商品住房，按商品房上市交易或出租。綜合地價款應(yīng)由土地部門評估并收取，上交市財政專項用于保障性住房的建設(shè)和收購資金。而對此后的經(jīng)濟適用住房實行封閉運作，原則上應(yīng)不允許上市交易和出租，確需出售的，應(yīng)由政府部門原價回購。
　　3、調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中低價位商品房（兩限房）供應(yīng)量，重點解決本市居民的基本住房需求。當(dāng)前問題的重點是解決中端需求旺盛與供應(yīng)不足的結(jié)構(gòu)性矛盾，應(yīng)采取政策調(diào)控手段增加中低價商品房供應(yīng)。通過實施中低價位商品房（兩限房）政策，滿足本市居民自住性住房需求，達到穩(wěn)定群眾預(yù)期，平抑房價的目的。
　　4、制定政策規(guī)范商品住房的各項標(biāo)準(zhǔn)和開發(fā)模式。就住房開發(fā)而言，如果讓市場自由配置資源，開發(fā)商可能會傾向于建設(shè)高檔、大戶型的住宅，造成資源浪費，不能有效解決中低收入家庭的住房問題。因此，政府需對住房市場進行必要的干預(yù)，從資源、能源承載力和可持續(xù)發(fā)展考慮，制定各項政策來規(guī)范商品住房的各項標(biāo)準(zhǔn)和開發(fā)模式，比如已經(jīng)實施的“90、70政策”等。
　　5、重視住房租賃市場，加大出租房屋的稅收優(yōu)惠力度，鼓勵居民通過租房解決住房問題，引導(dǎo)“先租后買”的理性梯次消費觀念，規(guī)范租賃管理。租賃市場的發(fā)展?fàn)顩r在很大程度由住房制度所決定，政府提供的公共住房租賃作為一個政府住房保障的重要手段對調(diào)節(jié)租賃市場起到了重要的作用，政府參與租賃市場的方式多種多樣，可以是政府直接建房供應(yīng)，也可以是政府以優(yōu)惠政府鼓勵企業(yè)參與租賃市場供給。
　�。ǘ�）調(diào)整住房稅收政策
　　1、制定買房減稅和賣房賺錢重稅的政策。美國有關(guān)稅法規(guī)定，使用抵押貸款購買住房者，應(yīng)按照其每月歸還貸款數(shù)額，相應(yīng)地減去其一定比例的財產(chǎn)稅和所得稅，同時，免去相應(yīng)的財產(chǎn)增值稅。這種購房地減稅政策不僅適用于購買新房，而且適用于購買舊房，包括以小換大、以舊換新等形式。這種買舊房和更換住房活動，有利于居民改善住房條件。對于每次換房要增加支出的，都享受減稅政策。而對于換房中增加了收入，或者只賣不買的則要照章納稅。這種政策明顯地體現(xiàn)了政府支持居民買房自住，也鼓勵居民通過換房來提高居住水平，但卻抑制賣房贏利，特別是打擊炒房活動。
　　2、促進物業(yè)稅的征收，增加房產(chǎn)持有成本，擠壓有效房源。目前北京市許多居民擁有兩套或者更多的住房，其中相當(dāng)部分的住房沒有被有效利用，特別是大戶型、高房價的住房投資比例高，而閑置、空置率也比較高。加大住房持有成本有利于促使這些住房進入市場。因此，應(yīng)對持有房地產(chǎn)征收物業(yè)稅，加大閑置房的持有成本，擠壓有效房源。
　　3、引導(dǎo)居民外遷。首都的特殊地位和五環(huán)以內(nèi)完善的基礎(chǔ)設(shè)施形成強大的積聚效應(yīng)，使居民外遷的動力不足，而五環(huán)以內(nèi)新增土地供應(yīng)緊張，主城區(qū)住房供不應(yīng)求矛盾長期存在。在工貿(mào)產(chǎn)業(yè)未能形成產(chǎn)業(yè)鏈的擴散效應(yīng)前，應(yīng)考慮加大政府調(diào)控力度，完善新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)外遷、高校外遷和居民外遷。
　　
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