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我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫性實(shí)證分析
內(nèi)容摘要：近年來，盡管國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控政策接連出臺(tái)，內(nèi)地房地產(chǎn)價(jià)格卻依然逆勢(shì)上漲。本文選取房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比、房?jī)r(jià)收入比和房地產(chǎn)租售價(jià)格指數(shù)等指標(biāo)，利用實(shí)證分析揭示了全國(guó)和部分重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在的“泡沫”。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) “泡沫”
近些年，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)歷了前所未有的膨脹。2004年全國(guó)商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)15%，2005年增長(zhǎng)12.2%。最新公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2006年新建商品住房銷售價(jià)格漲幅較高的城市分別是：秦皇島11.8%、北京10.4%、深圳10.0%、福州9.8%、廈門9.1%、成都8.5%和廣州8.3%。那么，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)究竟是否存在“泡沫”？
房地產(chǎn)泡沫指的是由房地產(chǎn)價(jià)格在投機(jī)行為作用下出現(xiàn)的嚴(yán)重脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)條件、脫離實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上揚(yáng)所形成的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，即房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重背離價(jià)值的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)。房地產(chǎn)可能出現(xiàn)的泡沫類型主要有：土地價(jià)格虛漲的泡沫、房屋空置泡沫、房地產(chǎn)開發(fā)投資過快的泡沫和房?jī)r(jià)虛漲泡沫。根據(jù)上述泡沫類型，我們推薦使用以下指標(biāo)衡量：房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比、房?jī)r(jià)收入比和房地產(chǎn)租售價(jià)格指數(shù)。
房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重
該指標(biāo)用于判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在由于對(duì)未來房?jī)r(jià)預(yù)期過高而出現(xiàn)的投資過熱現(xiàn)象，繼而引發(fā)未來的價(jià)格飛漲和大量空置。根據(jù)典型國(guó)家的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)驗(yàn)，一般指標(biāo)值在10%以內(nèi)屬于合理范圍；10%-15%泡沫預(yù)警；15%以上房地產(chǎn)開發(fā)投資泡沫顯現(xiàn)。
從歷年中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的份額來看（見表1）,2000年以來一路上升，2004年達(dá)到頂峰9.64%，接近泡沫預(yù)警線。但之后逐漸下降，2006年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重為5.69%，基本回到2000年的水平。
五大城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額占GDP的比重，北京、上海和重慶比重最高。尤其是北京，2000年以來一直徘徊在20%-30%的高位。上海在15%左右，2005年后逐步回落。重慶房地產(chǎn)投資占GDP的比重和上海不相上下，出現(xiàn)開發(fā)投資泡沫的征兆。廣州和深圳的投資比重處于較低水平，且呈現(xiàn)穩(wěn)步減緩的趨勢(shì)。筆者認(rèn)為北京、上海、重慶已出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資泡沫或過熱現(xiàn)象，需引起警惕。
房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比
房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比，主要用來測(cè)量房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張速度。一般指標(biāo)值在1以內(nèi)屬于合理范圍；1-2泡沫預(yù)警；2以上房?jī)r(jià)虛漲泡沫顯現(xiàn)。
從表2中可以看出，2003年以前全國(guó)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)小于國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，2003年底房地產(chǎn)價(jià)格開始一路攀升，2004年商品房銷售價(jià)格漲幅與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率之比達(dá)到0.92，接近1，但2005年又回到合理范圍。
比較五大城市房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率比值可以看出，北京的此項(xiàng)指標(biāo)大于2，開始顯現(xiàn)房?jī)r(jià)虛漲泡沫；重慶大于1，出現(xiàn)泡沫預(yù)警信號(hào)，值得引起重視。上海的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率比值在2003年曾突破2，但經(jīng)過第一輪的宏觀調(diào)控之后，該指標(biāo)已降為0.74。由此可見,廣州、深圳房?jī)r(jià)處于合理范圍；北京、重慶的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度超過GDP的增長(zhǎng)速度，需引起警惕。
房?jī)r(jià)收入比是指住房總價(jià)與居民家庭年收入的比值，該指標(biāo)用于判斷居民住房消費(fèi)需求的可持續(xù)性。國(guó)際上通常認(rèn)為的合理范圍是3-6，考慮到數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑的不同，我們更關(guān)注的是房?jī)r(jià)比的發(fā)展趨勢(shì)。
全國(guó)房?jī)r(jià)收入比在2005年上升到10.30，超過了10倍，主要原因是當(dāng)年居民人均可支配收入發(fā)生大幅下降。根據(jù)表3可以認(rèn)為北京、上海、深圳房?jī)r(jià)收入比較高，居民支付能力跟不上高企的房?jī)r(jià)，一部分剛性需求者由于購(gòu)買力下降而不能轉(zhuǎn)化為真實(shí)需求者，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說是嚴(yán)峻的考驗(yàn)。
房地產(chǎn)租售價(jià)格指數(shù)
銷售價(jià)格和租賃價(jià)格是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的雙向指標(biāo)，我們用租售價(jià)格指數(shù)趨勢(shì)的比較來觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)冷熱的發(fā)展趨勢(shì)。銷售價(jià)格和租賃價(jià)格嚴(yán)重偏離說明房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，兩者同步發(fā)展說明房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行健康。
全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2004年起，其銷售價(jià)格指數(shù)快速增長(zhǎng)，2004年第三季度到2005年第二季度，平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)了9.5%，但從2005年第三季度開始，平均增長(zhǎng)率降為6%。而租賃價(jià)格指數(shù)一直保持平穩(wěn)的發(fā)展趨勢(shì)，2004年第三季度至今平均增長(zhǎng)1.73%，明顯低于全國(guó)房地產(chǎn)的銷售價(jià)格增長(zhǎng)�？梢姡康禺a(chǎn)銷售價(jià)格已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于租賃價(jià)格水平，2005年第三季度后略有緩解。
五大重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)：2005年第三季度以前，上海的房屋銷售價(jià)格增長(zhǎng)率遙遙領(lǐng)先，平均增長(zhǎng)率達(dá)15.6%，重慶其次。廣州銷售價(jià)格增長(zhǎng)率最低僅為4.6%�？梢娚虾７课葑赓U價(jià)格增長(zhǎng)率亦保持領(lǐng)先地位，但與房屋銷售價(jià)格增幅相比遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后。但從2005年三季度開始，隨著上海的房?jī)r(jià)回落（2006年一季度甚至為負(fù)增長(zhǎng)），北京、深圳的房?jī)r(jià)一路快速攀升，深圳更是達(dá)到了10.2%的增速。租賃價(jià)格上，上海仍然維持在較高水平，深圳偏低。
由此可見，上海在經(jīng)歷宏觀調(diào)控之后，房?jī)r(jià)的非理性增長(zhǎng)得到一定程度的抑制；然而深圳、北京的房屋銷售價(jià)格增長(zhǎng)率和租賃價(jià)格增長(zhǎng)率從2005年下半年起發(fā)生嚴(yán)重背離，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快，值得警惕。
結(jié)論
全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大部分特征指標(biāo)沒有顯現(xiàn)出房地產(chǎn)泡沫的特征，表明目前全國(guó)性的房地產(chǎn)泡沫還未出現(xiàn)，但房?jī)r(jià)收入比2005年增長(zhǎng)了10倍，主要原因是人均可支配收入發(fā)生大幅下降。
北京、上海已呈現(xiàn)出明顯的房地產(chǎn)開發(fā)投資泡沫，重慶開發(fā)出現(xiàn)過熱，廣州、深圳房地產(chǎn)投資比較平穩(wěn)，暫未出現(xiàn)開發(fā)過熱現(xiàn)象。北京已經(jīng)表現(xiàn)出房?jī)r(jià)虛漲泡沫，房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)張速度超過了地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平。另外，北京、上海、深圳的房?jī)r(jià)水平虛高，已經(jīng)超過普通居民的支付能力；但有跡象表明上海的房地產(chǎn)行業(yè)在近些年的宏觀調(diào)控中逐步回歸到穩(wěn)健的軌道，而北京、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行正浮現(xiàn)泡沫的跡象，需引起各界關(guān)注。
參考文獻(xiàn)：
1.杜宇.為何大部分城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲?.市場(chǎng)報(bào)，2006（8）
2.調(diào)控之后，房?jī)r(jià)持續(xù)堅(jiān)挺的六大原因.中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)，2006（8）
畢業(yè)論文搜集整理：
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