論房地產(chǎn)企業(yè)社會責任問題
摘要：自從我國加入WTO以來，國民經(jīng)濟飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)更是發(fā)展迅速，我國城鄉(xiāng)居民住房困難問題得到了極大緩解，但同時也產(chǎn)生了一些不和諧音符，關(guān)于房地產(chǎn)的質(zhì)量、價格、服務(wù)等投訴總是居于消費投訴的前列。房地產(chǎn)企業(yè)作為這一行業(yè)的主要構(gòu)成部分，在追求經(jīng)濟利潤的同時，適當考慮消費者、承包商、雇員等相關(guān)者的利益，履行一定的社會責任，不僅有利于企業(yè)的長遠發(fā)展，無疑還具有極大的現(xiàn)實意義。
一、企業(yè)社會責任的內(nèi)涵及利益相關(guān)者理論
(一)企業(yè)社會責任的內(nèi)涵。中國勞動科學(xué)研究所課題組定義的“企業(yè)社會責任”是指企業(yè)在為股東謀取最大利潤的同時，應(yīng)當充分考慮利益關(guān)系人的利益。而《中國企業(yè)管理年鑒》作的定義為：“企業(yè)社會責任可以表述為，企業(yè)為所處的社會的全面和長遠利益而必須關(guān)心、履行的責任和義務(wù)，表現(xiàn)為企業(yè)對社會的適應(yīng)和發(fā)展的參與。企業(yè)社會責任的內(nèi)容極為豐富，既有強制的法律責任，也有自覺的道義責任。”有關(guān)企業(yè)在追求經(jīng)濟利潤的同時是否應(yīng)當履行一定的社會責任，歷史上曾有過激烈的爭論，以“哈佛論戰(zhàn)”最為有名。早在20世紀三十年代，美國哈佛大學(xué)法學(xué)院的貝爾與多德兩位教授引發(fā)了著名的論戰(zhàn)，后人稱之為“哈佛論戰(zhàn)”。貝爾認為企業(yè)管理者是只受股東委托、唯股東利益是從的股東權(quán)益受托人。多德立即表示強烈反對，在他看來，“企業(yè)是既有盈利功能，又具有社會服務(wù)職能的經(jīng)濟機構(gòu)”，企業(yè)管理者不僅受托于股東，而且受托于更廣泛的社會，包括對雇員、消費者和廣大公眾均負有社會責任。最后結(jié)果是貝爾宣布認輸，并成為一個忠實的、堅定的承認“企業(yè)社會責任”者。
(二)利益相關(guān)者視角的企業(yè)社會責任。在有關(guān)企業(yè)社會責任的學(xué)術(shù)理論中最為著名的就是利益相關(guān)者理論。弗里德曼早先的定義說，一個利益相關(guān)者就是“任何可能影響公司目標的實現(xiàn)或受這種實現(xiàn)影響的群體或個人”，這是范圍最廣的定義之一。克拉克森和其他人則在不同的語境下既提出過狹義的定義，也提出過廣義的定義。1995年他提出一個廣義的總括性定義，說“利益相關(guān)者就是一個公司以及他過去、現(xiàn)在和將來的活動中擁有或宣稱擁有所有權(quán)、權(quán)力或利益的人或群體”。
學(xué)者們提倡企業(yè)采取利益相關(guān)者策略是基于以下原因：即照顧利益相關(guān)者的利益，將使企業(yè)變得更加有利可圖。這一辯護的否定說法強調(diào)，忽視利益相關(guān)者利益的公司是在冒險，而與重要的利益相關(guān)者對立則可能危及企業(yè)自身生存。第二觀點認為，不論公司后果如何都有一種倫理責任，應(yīng)當對利益相關(guān)者的要求做出恰當?shù)幕貞?yīng)。第一種觀點帶有明顯的自利性，我們稱之為工具性的;第二種觀點則具有一定的道德義務(wù)性，我們稱之為規(guī)范性的。
弗里德曼認為，企業(yè)肩負一種且只有一種社會責任，那就是遵守職業(yè)規(guī)則，在不采取詭計和欺詐的前提下，充分利用其資源從事公開的、自由的競爭而增加其利潤。在這些觀點的指導(dǎo)下，企業(yè)所擔負的社會責任往往被忽略。
對于弗里德曼的論點，新制度經(jīng)濟學(xué)派的創(chuàng)始人科斯給予了最為完美的回答。他認為，任何經(jīng)濟行為都有外部性，并對這種外部性提供了一種“內(nèi)部化”的解決辦法，即所謂交易成本最節(jié)省的理論，那就是企業(yè)與利益相關(guān)者的合作，承擔經(jīng)濟行為產(chǎn)生的外部性責任，是必要的“社會成本”。
二、房地產(chǎn)企業(yè)履行社會責任的意義
(一)可以減少交易成本。交易成本也稱交易費用，它包括搜尋和信息費用、討價還價和決策費用以及監(jiān)管和執(zhí)行費用。交易費用的典型情形是使用市場的費用和企業(yè)內(nèi)部發(fā)號施令的費用。一個積極履行社會責任的地產(chǎn)企業(yè)肯定也是一個講究誠信，具有良好社會聲譽的企業(yè)。這類企業(yè)開發(fā)的社區(qū)一般都是質(zhì)量過硬，服務(wù)到位的社區(qū)。僅憑這種良好的社會聲譽，消費者就會增加信任，在購買這類企業(yè)產(chǎn)品時就會果斷得多，從而減少了搜尋比較的成本，同時企業(yè)就無形中節(jié)省了一大筆招徠顧客的廣告費用。企業(yè)在融資過程中也會因為積極履行社會責任而增加資信分數(shù)，從而獲得融資上的優(yōu)惠和方便，節(jié)省部分融資成本。企業(yè)員工同樣也會因此而對企業(yè)具有歸屬感，工作積極性也會大有提高，公司相關(guān)政策的貫徹執(zhí)行也會更加順暢。所以，一個積極履行社會責任的企業(yè)，付出的是一小部分社會成本，收獲的將是更大成本的節(jié)省和一份更大的無形資產(chǎn)。
(二)增強企業(yè)的核心競爭力和品牌凝聚力、影響力。在當今的商業(yè)社會，社會責任已經(jīng)成為品牌競爭時代企業(yè)的競爭優(yōu)勢。社會公眾的焦點也開始集中在企業(yè)的社會責任上，積極承擔社會責任的企業(yè)將會受到公眾的認可，得到公眾信任，在消費者心目中樹立良好的形象。長此以往，將有助于樹立企業(yè)品牌，形成其他企業(yè)無法模擬的無形資產(chǎn)。
(三)有利于社會和諧。地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的住宅并不僅僅具有經(jīng)濟性，還具有很強的社會保障性質(zhì)，是民生的基本條件之一。近年來的房價上漲給開發(fā)商帶來了“牟取暴利”、“黑心開發(fā)商”的惡名，積極履行社會責任無疑會安撫社會公眾的情緒，緩解地產(chǎn)資本同社會公眾的矛盾。
三、房地產(chǎn)企業(yè)社會責任的內(nèi)容
(一)對于企業(yè)投資者和員工的社會責任。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中使用員工的同時，要肩負保護勞動者人身安全、身體健康、培養(yǎng)和提高員工政治、文化、技術(shù)等多方面素質(zhì)，保護勞動者合法權(quán)益等責任，這就要求企業(yè)創(chuàng)造良好的工作環(huán)境，提供合理的工作報酬和適當?shù)墓ぷ鞅Ｕ希匾暪ぷ鞯陌踩�。對股東而言，要及時報告企業(yè)的財務(wù)狀況;要創(chuàng)造更多的利潤，使股息優(yōu)厚，保障股東投資安全。
(二)對于消費者的社會責任。近年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房價不斷上漲，遠遠超過了居民收入的上漲水平。一方面是開發(fā)商賺的缽滿盆盛，另一方面是消費者關(guān)于其產(chǎn)品的投訴也是名列各類消費品投訴之首，開發(fā)商也逐漸成為社會各類媒體口誅筆伐的靶子。一個有責任的開發(fā)商應(yīng)當提供質(zhì)量過硬、服務(wù)到位的房子，而不是給消費者帶來大量“后顧之憂”的房子。
(三)對于承建商、營銷代理商、咨詢機構(gòu)等上下游企業(yè)的社會責任。房地產(chǎn)開發(fā)活動具有資金密集性和勞動密集性的特點，開發(fā)過程中涉及范圍廣，相關(guān)利益者多，相關(guān)合約也比較多，在我國目前市場不規(guī)范，相關(guān)法律法規(guī)不健全的情況下，雙方違約的情況時有發(fā)生，每年春節(jié)的農(nóng)民工討薪就是一個最為有力的證據(jù)。一個具有社會責任感的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當信守承諾，按照合同辦事，從而為整個行業(yè)的誠信和健康發(fā)展做出貢獻。
(四)對于社區(qū)的社會責任。企業(yè)對其所處的社區(qū)有維護社區(qū)正常環(huán)境，適當參與社區(qū)文化教育發(fā)展、環(huán)境衛(wèi)生、治安事務(wù)、支持社區(qū)公益事業(yè)等責任，作為一個具有社會責任感的開發(fā)商，其所進行的開發(fā)或重建工作，應(yīng)該能對社區(qū)的發(fā)展和更新起到正面的推動作用。
(五)對于政府的社會責任。當前，為促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，政府針對房地產(chǎn)市場中存在的投資過快、房價上漲過快、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理、市場行為欠規(guī)范等問題實施宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)企業(yè)有責任在照章納稅，接受相關(guān)部門審計的同時，落實宏觀調(diào)控的各項政策，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
四、房地產(chǎn)企業(yè)社會責任履行中的政府作用
(一)健全有關(guān)企業(yè)社會責任法律法規(guī)。有關(guān)企業(yè)社會責任問題的研究在我國已經(jīng)有好多個年頭了，但社會公眾對于企業(yè)社會責任的認識并沒有多大的變化，這與企業(yè)社會責任制度在我國推行的法律缺位有極大的關(guān)系，政府應(yīng)當及時就規(guī)范企業(yè)社會責任問題，做好《公司法》、《工會法》、《勞動法》等相關(guān)法律的修正工作，為推行企業(yè)社會責任制度鋪平道路。
(二)加強對企業(yè)社會責任的宣傳教育，并對履行社會責任行為進行獎勵。美國政府曾經(jīng)對那些主動在開發(fā)活動中開發(fā)一定數(shù)量的中低收入住宅的房地產(chǎn)商進行獎勵：由總統(tǒng)參與頒獎儀式，并由公共媒體廣為報道。盡管這類獎勵是象征意義的，但具有極大的影響力，獲得了公眾的極大關(guān)注和認可。我國目前也出現(xiàn)了一部分開發(fā)商主動幫助政府修建經(jīng)濟適用房和廉租房的行為，這也是一種自愿履行社會責任的行為。對于這種行為，筆者認為，政府也應(yīng)當給予一定的象征性獎勵和宣傳，以帶動更多的企業(yè)加入自發(fā)履行社會責任的行列。
(三)加強對企業(yè)執(zhí)行社會責任情況的監(jiān)督考評。對于企業(yè)履行社會責任的情況，政府應(yīng)當利用各種渠道引導(dǎo)社會大眾積極參與企業(yè)社會責任的監(jiān)督評審，對于社會責任履行情況較差的企業(yè)，社會公眾自會“用腳投票”，這是一種很重要的渠道。
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