農(nóng)村宅基地和建設(shè)用地確權(quán)登記工作關(guān)鍵問題研究論文
一、湖北省宜城市安惱村用地情況
宜城市位于湖北省西北部、漢江中游,是襄陽市下轄的縣級城市,宜城市轄八個鎮(zhèn)、兩個街道辦事處、一個工業(yè)園區(qū)和一個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。此次項目主要參與南營辦事處安惱村,
二、宅基地確權(quán)登記存在的問題
1、用地情況復(fù)雜: 在宅基地理制度不規(guī)范不健全的時期」產(chǎn)生了大量沒有經(jīng)過審批就占用宅基地、一戶多宅、少批多占宅基地等遺留問題。實踐中,宅基地超面積的現(xiàn)象尤其突出。農(nóng)村宅基地登記發(fā)證中遇到許多的實際問題,如一戶多宅現(xiàn)象,宅基地面積超標; 宅基地不符合拆舊和因村民購買住宅而造成的“ 一戶多宅” ,多戶一宅發(fā)證難; 宅基地使用者為非農(nóng)戶口。
2 、二調(diào)數(shù)據(jù)有誤: 一是二調(diào)后有房屋過戶或買賣、分家等問題導(dǎo)致錯誤; 二是二調(diào)時房屋的圍墻大部分套入界址線內(nèi)。這種情況不符合農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證標準。圍墻內(nèi)的空地面積一般不計入確權(quán)登記發(fā)證的面積,若圍墻內(nèi)的空地面積較小,則可酌情考慮。
3 、底圖時間太久, 與實地情況出現(xiàn)很多不符合: 底圖要求采用最新的比例尺航空影像圖套合地形圖,但是在實際的工作中使用的航空影像圖有的都是三四年之前的,時間上太久跟實際情況出現(xiàn)了很多的出入或者是影像圖像素太低宅基地不清楚,更或者是確權(quán)工作人員調(diào)查時房子還沒有建,沒過多久房子又建起給確權(quán)登記工作帶來了很多的麻煩。
4、工作實施過程中的質(zhì)量問題( 1 ) 控制部分。測區(qū)采用R下K 的方式布設(shè)圖根控制點,居民地分散的地方控制點太稀, 導(dǎo)致測圖過程中沒有辦法開展或者影響最后的成果精度; 或者做的控制點標記被認為損壞,影響工作進展。投影變形誤差值過大超過每一公里.2 5 厘米— 1 0 厘米的投影變形誤差限差,( 2)圖部分。農(nóng)村中宅基地結(jié)構(gòu)復(fù)雜周墻很多并且曲折,導(dǎo)致圍墻繪制發(fā)生錯畫、漏畫,房屋材質(zhì)繪制錯誤等等問題;繪圖過程中沒有嚴格按照技術(shù)規(guī)范出現(xiàn)部分注字及壓蓋未處理干凈;部分注字大小按要求未處理統(tǒng)一;界址標志圈不明顯,宗地連線和門頂界址線未用實線表示。( 3 ) 調(diào)查部分。地籍調(diào)查時,很多村名不配合,以為是下來收錢,很多村民的身份信息( 戶口本、身份證、權(quán)源資料等)上交不及時,不完整,戶主對我們的工作目的不是太了解, 甚至是空白,配合不積極,這樣對我們的工作加大了難度,需要花更多時間跟戶主詳細解釋。界址點設(shè)置在同屬性房屋界址點設(shè)置過多;權(quán)屬調(diào)查記事個別房屋存在調(diào)查不祥,沒有對每宗地的戶主詳細了解,是否有繼承的情況, 一些戶主有土地證的,沒有詢問建房時間和現(xiàn)場拍照等。地籍調(diào)查表的填寫出現(xiàn)不符合規(guī)范的地方: 沒有噴涂的界址點,在界址點說明表中沒寫清楚原因; 權(quán)屬人有轉(zhuǎn)讓、繼承的情況沒有在權(quán)屬調(diào)查記事欄填寫; 少數(shù)戶主簽字不合規(guī)范,書寫不工整。宗地草圖繪制出現(xiàn)不規(guī)范情況: 部分宗地四至未標注,鄰宗地編碼和代碼及權(quán)利人名字沒有標注; 部分界址點圈表示不明現(xiàn); 少數(shù)圍墻沒用分隔符; 少數(shù)宗地畫圖不規(guī)范,未用直尺畫圖; 缺少指北針。
5 、當?shù)厝罕姴慌浜? 由于前期宣傳工作不到位,很多群眾不知道這是做什么事情,并且都以為要收錢,或者是查出土地房子超標現(xiàn)象等等,都沒有很好的配合工作,要求提供的資料拒絕或者找借口不提供,不進行簽字確認權(quán)屬,使得工作人員花時間解釋這件事情降低工作效率。
三、加速農(nóng)村集體土地確權(quán)登記工作推進的幾個關(guān)鍵問題
1、宣傳工作一定要扎實到位: 基層干部群眾充分認識集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的重要意義和必要性,主動和群眾溝通講解對本次發(fā)證工作重要性的認識,營造良好的輿論環(huán)境消除農(nóng)民的顧慮,調(diào)動農(nóng)民參加的積極性。
2 、充分總結(jié)工作經(jīng)驗, 制定詳細的工作方案: 根據(jù)本地區(qū)的土地用地情況和農(nóng)民生活生產(chǎn)習(xí)慣進行調(diào)研和制定確權(quán)登記的方案,尤其是在試點過程中出現(xiàn)重復(fù)性工作要精簡提高工作效率。
( 1 ) 調(diào)查部分。農(nóng)村居民地復(fù)雜,為了預(yù)防漏調(diào),可以在開展調(diào)查之前先進行摸底,這次摸底盡量要求村主任到場挨家挨戶帶著調(diào)查人員走到,并且拿著預(yù)先準備好的工作底圖對各家各戶進行預(yù)編號, 同時在每一家的墻上用油漆噴涂預(yù)編號并且拍下每一家的照片( 最好預(yù)編號碼拍進去) ; 這項工作完成后可以進行正式的調(diào)查,收集每一家的相關(guān)資料和權(quán)屬界址的簽字確認; 最后完善地籍調(diào)查表,并到實地核實確認。權(quán)屬調(diào)查界線界定中遇到的問題,是充分聽取宗地所有人的意見與邊線指認,通過當?shù)貒敛块T干部和村組干部的協(xié)調(diào)工作,使得各宗地權(quán)屬界線明確。針對于多個權(quán)利人對一宗地爭議較大的情況,通過當?shù)卮甯刹亢蛧敛块T干部的工作,對該宗地進行多個權(quán)利人共有的處理。
( 2 ) 測量部分。控制方面投影變形誤差過大問題的解決方法: 換帶或者利用抵償高程面來抵消投影變形引起的誤差超限; 控制點標記要扎實,被損壞的要及時修補和檢查;控制點太稀部分進行加密后再測圖,不能超過設(shè)站要求為了簡單行事直接進行設(shè)站。宅基地結(jié)構(gòu)復(fù)雜, 圍墻很多并且曲折,草圖繪制盡量詳細些,儀器實在測不到的地方要通過交匯方法和鋼尺量距,內(nèi)業(yè)成圖中要根據(jù)成圖規(guī)范對照草圖準確畫出�？傊�,測量過程中必須做到后視精度滿足測量要求再進行碎步測量; 測量過程中能夠測到的碎部點必須測,例如房屋能測到四點的必須測量,測不到的必須用距離交匯的方式定位另外的點,不得使用三點造房造成人為的誤差; 所有的測量數(shù)據(jù)上圖要用標準的線型、字號、顏色、圖層等表示, 上圖的數(shù)據(jù)要做好整飾,不得有壓蓋、錯亂的表示;完成一個地籍子區(qū)的測量成果后,要進行嚴格、細致的查圖,確保測量成果與實地一致。
3 、制定工作計劃, 提高隊伍業(yè)務(wù)水平: 對調(diào)查區(qū)的分片、分區(qū)域根據(jù)作業(yè)隊伍制定工作計劃,為了加快工作進展,作業(yè)隊伍也需要進行專業(yè)的培訓(xùn)學(xué)習(xí),開展作業(yè)之前學(xué)習(xí)本地區(qū)制定的確權(quán)登記技術(shù)方案,先共同開展討論問題,熟悉后再獨立開展。
4、成立專門解決土地糾紛小組: 整個確權(quán)登記工作過程中,村民宅基地的重視程度在不斷的提高,維護自身權(quán)益的意識在不斷加強,為了及時化解權(quán)屬糾紛,成立了權(quán)屬糾紛協(xié)調(diào)小組,主要由分管地籍工作的副局長負責,各國土所和村委委員組成,對權(quán)屬調(diào)查過程中存在的權(quán)屬糾紛問題,進行重點分析、解決。通過到群眾中去了解糾紛存在的原因,掌握存在的問題,多次不厭其煩的與雙方溝通,詳細講解土地登記政策等等,權(quán)屬糾紛問題得到了有效的解決,為確權(quán)登記工作順利開展提供基礎(chǔ)。
5 、有效檢查和控制作業(yè)質(zhì)量: 作業(yè)隊伍認真完成作業(yè)任務(wù)并檢查,比如地形圖圖面表示合理,要素齊全,無重大缺陷,各圖形要素線型及屬性正確;宗地四至描述清楚準確,界址點準確標示,戶主簽字規(guī)范等等問題已責成作業(yè)隊認真修改、復(fù)查,負責人檢查本組作業(yè)質(zhì)量, 項目經(jīng)理檢查匯總,層層把關(guān),對作業(yè)全過程逐項操作、逐項檢驗,達到了統(tǒng)一工作認識,統(tǒng)一技術(shù)標準目的,為項目的全面開展奠定了基礎(chǔ)。結(jié)束語: 湖北省宜城市集體建設(shè)用地和宅基地確權(quán)登記工作已經(jīng)開展,總體進展較為順利,摸索出一套合理、高效的調(diào)查工作流程。確權(quán)登記發(fā)證是一項事關(guān)農(nóng)村長遠發(fā)展的基礎(chǔ)信息工程,為后續(xù)的農(nóng)村土地改革奠定基礎(chǔ)。
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