看知名連鎖企業(yè)如何選址

    一、連鎖企業(yè)選址困惑：缺少規(guī)范選址成擴(kuò)張難題

　　眾所周知，選址是連鎖門店成功關(guān)鍵的因素，業(yè)內(nèi)有句名言：“門店最重要的是什么。第一是選址，第二是選址，第三還是選址”，可見選址對于連鎖企業(yè)的重要性。成功的選址系統(tǒng)是連鎖企業(yè)核心競爭力之一，但受專業(yè)及經(jīng)驗(yàn)限制，國內(nèi)連鎖 企業(yè) 在選址的成功率上一直不高，通過 咨詢 及接觸，我們總結(jié)多數(shù)連鎖 企業(yè) 在選址主要存在以下三個層面的困惑：

　　1、選址憑感覺，沒有科學(xué)依據(jù)，風(fēng)險非常大。

　　2、成熟商圈店址很難獲得，缺少投資收益預(yù)測，導(dǎo)致決策失敗。

　　3、缺少系統(tǒng)和規(guī)范。選址成為擴(kuò)張時最大難題。

　　第一種選址憑感覺的情況常出現(xiàn)中小連鎖企業(yè)，企業(yè)老板憑多年經(jīng)驗(yàn)和直覺來判斷店址。往往說不清楚道不明，成敗多歸咎風(fēng)水問題。說起自身選址經(jīng)驗(yàn)，多半是有緣或有感覺，沒有科學(xué)依據(jù)，風(fēng)險非常大。曾經(jīng)有這樣的故事，有位美體連鎖的女老板介紹自己選店經(jīng)驗(yàn)時自豪地說：“站在那里聞一下空氣，就知道能不能開店。”結(jié)果在深圳發(fā)展時連開三家都失敗了。另有位 企業(yè) 老總談到他選址經(jīng)驗(yàn)時說，就到小偷多的地方去 開店 ，結(jié)果標(biāo)準(zhǔn)完全不可量化，更多的門店老板在選址的時候憑的是自己的主觀經(jīng)驗(yàn)，憑感覺來投資，由于沒有科學(xué)根據(jù)，其風(fēng)險非常大，碰運(yùn)氣成分居多。

　　第二種情況的連鎖企業(yè)已有一定的選址標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)驗(yàn)，也注重有策略選址，占據(jù)有利位置。但往往旺鋪是一鋪吃三代，很少轉(zhuǎn)手，成熟商圈的店址更是千金難求，租金、押金高昂，選擇店址時如不能準(zhǔn)確預(yù)測投資收益，租金成本高于本行業(yè)利潤率，將導(dǎo)致門店經(jīng)營失敗。另有一種類型，某些連鎖 企業(yè) 為了降低成本或避開強(qiáng)勢競爭實(shí)現(xiàn)“農(nóng)村包圍 城市 ”策略，選擇次商圈進(jìn)行布點(diǎn)，也常因不能科學(xué)、準(zhǔn)確地預(yù)測商圈成熟時機(jī)而淪為填坑或?yàn)槿俗骷薜南聢�。以東方家園建材超市在廣州的選址為例，作為在華南地區(qū)開設(shè)的第一家大型建材家居連鎖店，東方家園2004年選址芳村時，選擇在城鄉(xiāng)結(jié)合部的未成熟商圈發(fā)展，原預(yù)期可獲得周邊樓盤未來發(fā)展帶來增長收益。但由于選址過于偏僻，周圍都是批發(fā)市場，消費(fèi)層次較低，客流量太少。整個市場至少需要2至3年的投入培育才能修成正果，選址先天不足加之經(jīng)營手法上的缺陷，在辛苦煎熬1年多又歇業(yè)7個月之后，芳村店最終無奈地被百安居接管。

　　連鎖業(yè)必須進(jìn)行快速擴(kuò)張，以此來降低運(yùn)營成本，連鎖 企業(yè) 在進(jìn)入規(guī)模擴(kuò)張時常出現(xiàn)第三種情況，由于沒有建立和完善選址標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范，缺少組織和系統(tǒng)，一旦批量 開店 選址，人員分身乏術(shù)，找不到想要店址，擴(kuò)張計(jì)劃不得不一再延遲，選址最終成為擴(kuò)張戰(zhàn)略最大阻礙，這里有代表性的案例是連鎖藥店排名第一的老百姓大藥房，其進(jìn)駐北京之后，在經(jīng)過了6人拓展團(tuán)隊(duì)兩年的“掃街”選址、三任總經(jīng)理由此下課之后，才終于在北京開出了第二家店，延誤了發(fā)展的時機(jī)。

　　二、成功案例分析：科學(xué)的選址流程和嚴(yán)密的審批制度

　　以上談到的企業(yè)選址困惑主要都源于缺少科學(xué)、完備的選址標(biāo)準(zhǔn)和系統(tǒng)，如何構(gòu)建成功的選址系統(tǒng)就成了連鎖 企業(yè) 成功的秘訣�？鐕�連鎖巨頭如沃爾瑪、家樂福、麥當(dāng)勞、肯德基等經(jīng)過了幾十年的發(fā)展，在選址時都形成了一套十分科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪x址系統(tǒng)，對 城市 、建筑設(shè)施、周邊環(huán)境、道路交通、人口密度、人口結(jié)構(gòu)、購買力等都做出定量分析，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行商圈分析及 開店 測算，因此選址成功率非常高，其經(jīng)驗(yàn)值得我們借鑒。以肯德基為例，肯德基目前在世界擁有連鎖店數(shù)約為14000多家，在中國短短時間就開出近2100多家門面，其選址投資成功率幾乎是百分之百，其成功經(jīng)驗(yàn)歸納下來有兩個方面：

　　1 建立了科學(xué)的選址流程與標(biāo)準(zhǔn)。通�？系禄�進(jìn)入 城市 后，選址先從商圈的劃分與商圈的選擇開始，然后進(jìn)行聚客點(diǎn)的測算與選擇，包括店門前人流量的測定，最后將這些信息輸入專用的計(jì)算機(jī)軟件，就可以完成 開店 盈虧測算，明確地知道在此地投資額不能超過多少，超過多少這家店就不能開。

　　肯德基以家庭成員為主要目標(biāo)消費(fèi)者，推廣的重點(diǎn)是較容易接受外來文化、新鮮事物的青少年，餐廳選址主要考慮地理、經(jīng)濟(jì)、市場及客源等幾個要素是否符合定位，肯德基根據(jù)這些要素自己的調(diào)查劃分出的不同商圈，并選擇可進(jìn)入商圈，并在等到商圈成熟穩(wěn)定后才進(jìn)入。在選定商圈后，肯德基努力爭取在最聚客的地方和其附近開店。在選定商圈里，人流動線是怎么樣的，人從地鐵出來后是往哪個方向走等等。在計(jì)劃 開店 的地點(diǎn)單位時間內(nèi)有多少人經(jīng)過。這些都派人去掐表，去測量，有一套完整的數(shù)據(jù)之后根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)填寫：商圈及競爭條件表、租賃條件表、現(xiàn)場情況表、綜合評估表等，并依據(jù)數(shù)據(jù)綜合評分確定店址。

　　2 選址決策兩級審批制�？系禄�有其明確選址原則及 規(guī)劃 ，為保證選址成功率，選址流程要通過兩個委員會的同意，一個是地方公司，另一個是總部，總部掌握選址系統(tǒng)軟件并積累大量的數(shù)據(jù)及選址經(jīng)驗(yàn)，能做出準(zhǔn)確高效的決策，有效保護(hù)了肯德基品牌和加盟商信心，相對國內(nèi)大起大落的快餐連鎖來說，成功的選址系統(tǒng)是麥當(dāng)勞、肯德基等洋快餐的制勝法寶之一。

　　肯德基、麥當(dāng)勞等跨國連鎖企業(yè)的選址系統(tǒng)開發(fā)非常成熟，選址系統(tǒng)已實(shí)現(xiàn)IT化軟件化，目前已發(fā)展到應(yīng)用地理信息系統(tǒng)GIS軟件進(jìn)行新店拓展的選址及門店網(wǎng)點(diǎn)的布局優(yōu)化階段。如何有效學(xué)習(xí)、模仿直至超越他們，成功的構(gòu)建連鎖選址體系是國內(nèi)連鎖 企業(yè) 必須 研究 的課題。一旦在選址系統(tǒng)進(jìn)行有效突破，將會極大加速連鎖事業(yè)成功，以國美選址系統(tǒng)發(fā)展為例做說明。

　　國美在1996年初還是僅有5億元營業(yè)額的民營企業(yè) ，為了加速發(fā)展，國美選擇王府井商城開出近3000平方米的店，當(dāng)時開業(yè)前的廣告費(fèi)就達(dá)100萬元，但開業(yè)后卻發(fā)現(xiàn)：房租過高，經(jīng)營成本居高不下;交通不便，緊鄰夜市因而導(dǎo)致交通堵塞，貨運(yùn)車無法進(jìn)入。在王府井購物的多是外地人，其購物的方向不是家電產(chǎn)品等選址失誤問題，迫使國美提前終止合同，撤出王府井。王府井商城的選址失誤，使黃光裕意識到連鎖經(jīng)營的標(biāo)準(zhǔn)以及流程的重要性。于是他主持對十年來國美發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了認(rèn)真總結(jié)，制成《國美經(jīng)營手冊》，其中規(guī)范了連鎖店的選址標(biāo)準(zhǔn)如下：

　　(1)面積：根據(jù)公司的經(jīng)營品種及經(jīng)營規(guī)模，展示規(guī)模應(yīng)保持適當(dāng)?shù)慕?jīng)營面積，原則上營業(yè)面積應(yīng)大于2000平方米，其中附屬周轉(zhuǎn)庫房面積應(yīng)大于300平方米。(2)樓層：原則上只選擇首層，可考慮首層帶二層。(3)交通：具備不少于20個停車位，公共交通便利的商業(yè)區(qū)域?yàn)樽罴选?4)期限：租賃期限應(yīng)在5年以上，10年以下。

　　隨著《國美經(jīng)營管理手冊》規(guī)范和異地復(fù)制使用，國美的連鎖經(jīng)驗(yàn)很快被復(fù)制到了天津、上海、成都、重慶等。有了規(guī)范化基礎(chǔ)，國美全國擴(kuò)張的速度也有了保障。而且各個地區(qū)的管理水平得到了有效的保證。

　　國美2002年聘請專業(yè)顧問公司對運(yùn)營體系進(jìn)行升級，經(jīng)過專業(yè) 咨詢 ，國美經(jīng)營形成完備的經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)化體系，選址也由原來簡單評估要求形成為科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)化評估與經(jīng)營預(yù)測工具，店址評估所需表單就有：電器店審批工作流程圖、電器店立項(xiàng)申請報批單、電器店可選賣場基本情況表、 城市 狀況調(diào)查表、商圈狀況評估表、賣場結(jié)構(gòu)及設(shè)施評估表、交通及輻射狀況評估表、新開門店年經(jīng)營情況預(yù)測表、租賃合同報批單、房屋租賃合同、賣場計(jì)租面積測量表。憑借科學(xué)的選址系統(tǒng)，國美以平均每年100家以上的 開店 速度迅速擴(kuò)張，新的選址系統(tǒng)有效地降低了成本，保障戰(zhàn)略成功，選址成為總部完全掌控的核心業(yè)務(wù)，在總部成立專門的選址部，同時對選址形成三級審核及管理的系統(tǒng)。國美對選址審核的規(guī)定如下：公司總裁負(fù)責(zé)新門店選址最終審批;連鎖發(fā)展部負(fù)責(zé)新門店選址的督導(dǎo)、審核;分部連鎖發(fā)展部負(fù)責(zé)新門店選址工作;大區(qū)負(fù)責(zé)分部新門店選址的審核。

　　眾所周知，開店是連鎖企業(yè)擴(kuò)張事業(yè)的必由之路，地點(diǎn)的好壞對未來營業(yè)額有舉足輕重的影響，因此，選擇好店，搶占好點(diǎn)，是連鎖 企業(yè) 發(fā)展的秘訣。

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