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最火爆賺錢項目
20XX年服裝零售業(yè)，最火爆賺錢項目。從20XX年開始，國內(nèi)購物中心進(jìn)入了一個快速發(fā)展時期。從2002年到現(xiàn)在整整十年，很多以前開業(yè)的購物中心在陸續(xù)做調(diào)整。一是由于市場變化，二是因為早期開發(fā)的購物中心在認(rèn)識方面還不夠全面。此外，20XX年、20XX年已開業(yè)的購物中心也在謀求一種突圍和良性發(fā)展。我更期待這些購物中心在效益方面有大的突破，能找準(zhǔn)自己的變革道路。服裝零售賺錢項目，什么樣的購物中心才能稱得上優(yōu)秀的購物中心? 郭增利：在國內(nèi)，好的購物中心坪效標(biāo)能達(dá)到6萬元左右。
現(xiàn)在國內(nèi)共有2795家購物中心，經(jīng)過分析，有200個可以稱得上優(yōu)秀的購物中心，還不到總數(shù)的10%，這個比例是偏低的。所以通過專業(yè)運作把中國購物中心的綜合質(zhì)量提升上來是現(xiàn)階段的目標(biāo)。 除了數(shù)字上的標(biāo)準(zhǔn)外，我認(rèn)為能夠成功進(jìn)入這個市場、又能成功退出這個市場的項目就是好項目，這也是購物中心金融法則。你選擇一個很好的時機(jī)，用很專業(yè)的方法把一個項目投入到市場中并被消費者、社會和市場接受，這已是成功的第一步。反過來，假定這個項目能夠最終體現(xiàn)它的經(jīng)營價值，那么金融機(jī)構(gòu)也會愿意買你的項目。等這時再來看這個項目時，可以說它是成功的。
20XX年，大環(huán)境的變化對中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生了較大影響。從運營角度來講，優(yōu)秀的購物中心績效增長非常明顯，對城市商圈的貢獻(xiàn)顯著提升。從開發(fā)層面來看，各種資本轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，也使這一領(lǐng)域呈現(xiàn)白熱化競爭。 剛剛進(jìn)入20XX年，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)依然有增無減，很多購物中心新地標(biāo)也紛紛拔地而起。近日，在“20XX商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新趨勢”論壇上，中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利和深圳平安商用置業(yè)總經(jīng)理楊敬玉、副總經(jīng)理石盛發(fā)，一同探討了20XX年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)新趨勢。
20XX年是個特殊的年份，伴隨著住宅地產(chǎn)的調(diào)整和限制，整個商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出急速井噴的現(xiàn)象，很多人高呼“中國商業(yè)地產(chǎn)的春天來了”。于是，一個有趣的現(xiàn)象出現(xiàn)了，就是“跨界”來襲：住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)商，商業(yè)地產(chǎn)商逐步轉(zhuǎn)向商業(yè)資源運作，比如說寶龍旗下的寶萊百貨，世茂開始做世茂影院、世茂百貨等等。 與此同時，一些限制商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸隨之產(chǎn)生。其中，最突出的兩個問題便是資金缺乏和對商業(yè)認(rèn)知的不足。眾所周知，做商業(yè)地產(chǎn)需要耗費大量財力，它的金融模式，包括資金鏈搭建往往起到關(guān)鍵性作用。 另外，困擾開發(fā)商的就是對商業(yè)平臺的認(rèn)識不夠全面，以致造成對定位的盲目跟隨性。簡單來說，住宅相對比較簡單，就是開發(fā)商和消費者的二元關(guān)系。而商業(yè)會比較復(fù)雜，商業(yè)鏈很長，定位、設(shè)計、招商、運營這幾個環(huán)節(jié)必須要做到有效組合。任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會對最終項目價值鏈帶來不利影響，所以現(xiàn)階段，怎樣才能解決資金問題和提高對商業(yè)平臺的認(rèn)知就成為商業(yè)地產(chǎn)商的必修課題。 20XX年，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展將迎來黃金期，但風(fēng)險與機(jī)遇同樣大，所以希望商業(yè)地產(chǎn)的從業(yè)者能夠慎思明辨.
20XX年，雖然服裝賺錢項目行業(yè)從增量上比較樂觀，但我們不能光看數(shù)量，還要看開業(yè)比重到底有多少，哪些項目是優(yōu)質(zhì)項目，哪些又是讓零售商非常歡迎的項目，哪些是老百姓比較接受的項目。 實際上，中國購物中心的問題出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)方面。中國的城市化進(jìn)程造成了項目之間的惡性競爭，使大家的生存空間都受到了擠壓。在整個購物中心結(jié)構(gòu)、零售地產(chǎn)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)出了問題之后，大家應(yīng)該認(rèn)真思考：是不是數(shù)量過多?是不是盲目開發(fā)?是不是缺乏細(xì)致規(guī)劃?假如本土購物中心都是按照這種理念做全盤策劃、招商、營運、籌劃，就不會出現(xiàn)過熱、質(zhì)量很差的問題?所以我們要從源頭上理性看待這些問題，特別是在20XX年，整個行業(yè)應(yīng)有一種更高層次的認(rèn)識。 “去主力店”呈趨勢尋求差異是關(guān)鍵 記者：去年太平洋百貨的撤出引發(fā)了一些行業(yè)性思考，未來，會不會呈現(xiàn)百貨業(yè)慢慢消退、購物中心占絕對主導(dǎo)地位的現(xiàn)象?整個行業(yè)又將呈現(xiàn)什么新特點?
同時，還有一個好處，就是拆分后的店面積小了，租期縮短，租金可以提高，購物中心坪效或者總體效益會顯著上升。 郭增利：國外的購物中心和百貨店一定是業(yè)主和主力店的關(guān)系。之所以國內(nèi)購物中心會出現(xiàn)去百貨的現(xiàn)象，而且很多高水平購物中心根本不會和百貨店合作，是因為國內(nèi)百貨店引進(jìn)的所有合作伙伴、零售商、品牌商與購物中心要引進(jìn)的品牌商是雷同的。 記者：本土購物中心的快速發(fā)展，是否會觸動百貨店改變目前的聯(lián)營模式呢? 郭增利：這是一個很大的課題，現(xiàn)在還不能下定論。百貨店總之要開店，開店存在兩種模式，一種是開到別人的購物中心里，第二種是自己建。而我們的優(yōu)勢應(yīng)該是通過經(jīng)營創(chuàng)造效益，絕不是說投入多少資金建一棟房子、一座商場。 一個行業(yè)要發(fā)展，必須要遵循行業(yè)的基本規(guī)則。既然真正的百貨店應(yīng)該采取“采購制”，那么我們也許會用十年甚至二十年去順應(yīng)這種形式，但能不能最終實現(xiàn)這種模式的轉(zhuǎn)化我還不敢肯定。假若百貨店想跟購物中心有很好合作，就應(yīng)該加緊思考這方面的問題。比如，百貨店作為主力店，跟購物中心的招商品牌之間能不能形成差別。我們身邊已有一些成功的案例，像萬象城和尚泰百貨，尚泰百貨經(jīng)營的都是尚泰獨有的品牌，它就能和萬象城形成很好的組合。
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