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民間信用與民間融資資料
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國(guó)內(nèi)資金供需矛盾日益顯現(xiàn)，民間融資規(guī)模不斷擴(kuò)大，已成為企業(yè)及“三農(nóng)”經(jīng)濟(jì)取得流動(dòng)資金和建設(shè)資金的重要渠道。那么民間信用和民間融資有何不同?
在銀行信貸收緊的情況下，大地產(chǎn)商可以優(yōu)先利用上市、基金、信托、債券等融資方式，而中小地產(chǎn)商也并非像人們預(yù)測(cè)的那樣面臨斷炊之虞。在實(shí)踐中他們形成了自己獨(dú)特的生存方式，即更多地借助民間融資方式，并形成了一套特殊的信用規(guī)則和信用鏈。121文件出臺(tái)后，中國(guó)地產(chǎn)界關(guān)于融資的話題空前升溫，一些地產(chǎn)大腕紛紛驚呼，一大批中小房地產(chǎn)商將由于資金門檻的抬高而被迫出局。因?yàn)闃I(yè)界一般都認(rèn)為中小地產(chǎn)商嚴(yán)重依賴銀行貸款，而不像大地產(chǎn)商可以充分和優(yōu)先利用非銀行融資渠道如上市、信托、基金、債券等所謂創(chuàng)新融資工具。
現(xiàn)實(shí)到底情況怎樣?是不是央行121文件的出臺(tái)和隨之而來(lái)的一系列對(duì)房地產(chǎn)的金融緊縮政策就預(yù)示著這些中小房地產(chǎn)商們普遍瀕臨生存的困境呢?本人在從事地產(chǎn)操盤、地產(chǎn)培訓(xùn)和地產(chǎn)咨詢工作期間接觸了大量中小房地產(chǎn)企業(yè)(項(xiàng)目)尤其是三、四線城市的案例和事實(shí)證明——其實(shí)不然。中小房地產(chǎn)企業(yè)尤其是三、四線城市的中小房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)形成了迥異于大房地產(chǎn)商的獨(dú)特生存方式和融資鏈條，也許一直以來(lái)他們除了依靠銀行貸款這條渠道，更多的是借助民間的融資方式而且逐漸形成一套特殊的信用規(guī)則和信用鏈。有的是靠民間協(xié)會(huì)如溫州的商會(huì)，有的是靠一個(gè)既定的圈子如同學(xué)戰(zhàn)友甚至賭友，還有靠在當(dāng)?shù)嘏e足輕重的某個(gè)官員甚至黑白兩道的大哥來(lái)維系和支撐一種信用關(guān)系。實(shí)際上在這個(gè)長(zhǎng)長(zhǎng)的信用鏈除了我們耳熟能詳?shù)牡?質(zhì))押、擔(dān)保和授信等銀行信用方式外，人格信用、商業(yè)信用等民間信用有時(shí)在民間融資的過程中起到的作用更大。我個(gè)人認(rèn)為人格信用雖然最重要，但由于太個(gè)性化和形而上學(xué)，一旦破壞風(fēng)險(xiǎn)也最大。因?yàn)樵诋?dāng)今這個(gè)拜金社會(huì)，一旦利益數(shù)倍于風(fēng)險(xiǎn)甚至能完成一個(gè)人一生的生活保障和財(cái)富積累，大多數(shù)人都會(huì)選擇鋌而走險(xiǎn)。這也是很多高官和商人詐騙的致命動(dòng)因。而商業(yè)信用最應(yīng)大力提倡和促進(jìn)，特別是在房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)鏈最長(zhǎng)的行業(yè)里。我們都知道其實(shí)一直以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的墊資現(xiàn)象是最嚴(yán)重的，而且從建安到材料到部品一環(huán)套一環(huán)，涉及上百個(gè)行業(yè)。如何把這種自發(fā)的民間的賒欠行為或者銀行界所言的三角債變成商業(yè)信用，確實(shí)是一個(gè)值得研究和實(shí)踐的話題。
我最近通過非業(yè)內(nèi)朋友了解到一個(gè)叫“中國(guó)商業(yè)信用交易體系”的機(jī)構(gòu)，他們通過會(huì)員制封閉式管理、交易額度制、信用擔(dān)保公司及銀行代理結(jié)算等一套行之有效的制度設(shè)計(jì)和專業(yè)方法在這方面做出了重要和可操作的開拓。我也正和一些金融界和業(yè)界的朋友研究看怎么把這套東西引入房地產(chǎn)界，成立一個(gè)諸如“中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈商業(yè)信用聯(lián)盟”的機(jī)構(gòu)。
說到民間信用和民間融資，大家耳熟能詳?shù)臒o(wú)疑是溫州的商會(huì)。
我在去年哈佛大學(xué)和清華大學(xué)聯(lián)辦的《中國(guó)城市運(yùn)營(yíng)商》培訓(xùn)班上有一個(gè)溫州的學(xué)員，是某一線城市溫州商會(huì)的常務(wù)會(huì)長(zhǎng)，現(xiàn)在在一個(gè)三線城市運(yùn)作一個(gè)很大的復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目。在一次學(xué)員的內(nèi)部交流會(huì)上就曾生動(dòng)地介紹了溫州臺(tái)會(huì)式的集資方式。溫州人有了好的項(xiàng)目首先不是找銀行而是在商會(huì)會(huì)員間籌資，當(dāng)然他們有比較嚴(yán)格的規(guī)則：一是只局限于溫州人;二是商會(huì)其實(shí)起了很重要的第三方信用擔(dān)保作用;三是自愿和價(jià)高原則。溫州人的民間集資是比較成熟的，與我上面所說的“中國(guó)商業(yè)信用擔(dān)保體系”有異曲同工之處，只不過一個(gè)是區(qū)域性和民間性的，一個(gè)是行業(yè)性和專業(yè)性的。
其實(shí)民間融資方式也無(wú)非主要是股權(quán)和債權(quán)兩種形式。股權(quán)形式因?yàn)樯婕白?cè)公司和分紅的問題，自然有公司法和公司章程為依據(jù)，一般比較標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化;而民間債務(wù)融資我們一般稱為高利或非法集資。在現(xiàn)實(shí)商品社會(huì)中，有兩個(gè)鐵的事實(shí)無(wú)法回避，一是由于銀行存款利息經(jīng)過9次下調(diào)已經(jīng)非常之低，年息不到2%。即使這樣23萬(wàn)億的銀行存款尤其是11萬(wàn)億的儲(chǔ)蓄存款——民間資本急需尋找投資品種和渠道，這也是為什么房地產(chǎn)信托產(chǎn)品推出后火爆的原因。甚至一些“非法”民間集資也屢屢得手。
資金的天然逐利性決定了必然向高利潤(rùn)和高回報(bào)的行業(yè)流動(dòng)——房地產(chǎn)行業(yè)15%-30%的平均利潤(rùn)空間注定了是民間資金追逐的首選行業(yè)之一，更何況由于利率的放開，農(nóng)村信用社的利息浮動(dòng)可達(dá)10點(diǎn)多。
其實(shí)在中國(guó)的資金市場(chǎng)上，民間資本一直洶涌澎湃，舉足輕重，像當(dāng)年官方都承認(rèn)的股市私募基金就達(dá)8000億人民幣——試想11萬(wàn)億的儲(chǔ)蓄存款一旦決堤該是一股多么巨大的力量?無(wú)論是分流銀行存款降低銀行風(fēng)險(xiǎn)，還是規(guī)范民間融資使其接近行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、法律標(biāo)準(zhǔn)和公共標(biāo)準(zhǔn)，都是一項(xiàng)艱巨和繁重的事業(yè)。如何使民間資金成為行業(yè)發(fā)展的健康、穩(wěn)定和積極的力量。除了政府和金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管外，行業(yè)協(xié)會(huì)尤其是獨(dú)立的專業(yè)中介機(jī)構(gòu)必將發(fā)揮重大的引導(dǎo)和示范作用。
這里我尤其要強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)的投融資計(jì)劃管理和時(shí)間管理，因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)由于歷史的原因尤其是傳統(tǒng)的金融政策和土地政策，基本都是杠桿式啟動(dòng)模式往往只需30%甚至更少的資金就可以完成一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作。而在現(xiàn)有金融政策(尤其是121文件)和土地政策(特別是33號(hào)文件的招拍掛)及銷售政策(預(yù)售條件和按揭條件)的綜合壓力下，如果房地產(chǎn)企業(yè)在資金鏈的管理上即不同階段的融資方式和融資量上沒有整體、提前和替代的考慮和安排，企業(yè)和項(xiàng)目的資金鏈將面臨隨時(shí)斷裂的風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)。所以今天的房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小房地產(chǎn)一定要建立全程資金管理和運(yùn)營(yíng)的理念，除了培養(yǎng)自身的專業(yè)人才外，要更多的借助專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人士的力量，了解新的金融衍生工具和退出通道，并加速向先進(jìn)行業(yè)和國(guó)際規(guī)則學(xué)習(xí)，才能走出粗放的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)和單一的資金形態(tài)。
我們有充分的理由相信，在未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)，在發(fā)展多層次融資體系道路上，中小房地產(chǎn)商的主要融資渠道一定是民間融資(包括變相的非房地產(chǎn)銀行資金)即民間資本，而大地產(chǎn)商的方向?qū)⑹鞘呛Ｍ赓Y本。
民間融資的主要方式
1.民間借貸
從調(diào)查看，民間借貸是民間融資的傳統(tǒng)方式，主要有兩種形式：一是互助形式的民間借貸。此種形式借貸的規(guī)模較小，在農(nóng)村比較常見，但涉及面較大，少則幾百元，多則幾千元，上萬(wàn)元，融資主體主要為自然人或農(nóng)戶，借貸雙方關(guān)系較為密切，一般是親朋好友之間相互借用，主要是應(yīng)付短期生活急需，有一定的預(yù)期還款來(lái)源，這種借貸多為口頭協(xié)議，不計(jì)付利息或利息低微，沒有明確的還款期限。如：平定縣岔口村和黃統(tǒng)嶺村1498戶中，有109戶存在民間現(xiàn)金借貸行為，占到調(diào)查數(shù)的7.3%，借貸金額在14萬(wàn)元左右。二是“高利借貸”，這是民間借貸的主要形式，主要是用于個(gè)體、民營(yíng)等企業(yè)的生產(chǎn)周轉(zhuǎn)需要。借貸期限有長(zhǎng)有短，利率一般參考同期金融機(jī)構(gòu)貸款利率水平及地區(qū)、季節(jié)、資金供求狀況而定。在煤、鐵、焦生產(chǎn)集中和養(yǎng)殖業(yè)、種植業(yè)、商品集散較為發(fā)達(dá)的地區(qū)比較突出。據(jù)對(duì)忻州市河曲、代縣、繁峙、原平、五臺(tái)、五寨等縣(市)的調(diào)查，利率一般在月息10‰?15‰之間。如五寨縣晉鑫化工有限責(zé)任公司以此方式籌集到400萬(wàn)元流動(dòng)資金，月利率15‰。在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的汾陽(yáng)、孝義、交口和柳林等縣(市)，民間借貸月息在10‰?30‰之間。2004年實(shí)施宏觀調(diào)控措施之后，中小企業(yè)融資更加困難，民間借貸利率進(jìn)一步升高，一些小 企業(yè)迫于生存壓力，多方求貸，甚至開出了月息50‰?120‰的高價(jià)。種植戶、養(yǎng)殖戶一次一般借用1?3萬(wàn)元，期限多在一年之內(nèi)，利率相對(duì)較低，主要采取信用擔(dān)保。一些販運(yùn)煤、焦、鐵的民營(yíng)企業(yè)，借貸金額一般在100萬(wàn)元左右，利率一般在月息20‰?30‰之間，相對(duì)較高。
2.有價(jià)證券融資
近幾年民間融資除民間借貸外，又增加了存單、債券甚至房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)容。這些存單、債券等，主要是借款人用于抵押、貸款，部分借貸人之間還要收取一定的差額利息或手續(xù)費(fèi)。如晉城市一位私營(yíng)業(yè)主向關(guān)系人借款5萬(wàn)元，該關(guān)系人不是直接將5萬(wàn)元現(xiàn)金借出，而是向私營(yíng)業(yè)主借出8萬(wàn)元存單，在農(nóng)村信用社辦理貸款，從中收取8%的差額利息。這種行為是當(dāng)前較為流行的一種方式，在當(dāng)前的民間借貸中具有一定的典型性。
3.票據(jù)貼現(xiàn)融資
由于銀行匯票風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較低，加之銀行辦理貼現(xiàn)需要增值稅票、購(gòu)銷合同等，要求嚴(yán)格，手續(xù)繁瑣，時(shí)效性差，一些銀行對(duì)小面額銀行承兌匯票不予辦理貼現(xiàn)，使小面額銀行承兌匯票持票人(多為民營(yíng)企業(yè))的票據(jù)無(wú)法變現(xiàn)，影響資金周轉(zhuǎn)，所以持票人寧愿持票到經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大的民營(yíng)商貿(mào)行融資，既不需要稅票，也不需要購(gòu)銷合同，僅憑中間人的介紹和銀行承兌匯票查詢書，持票人可直接從借款人處拿到現(xiàn)金。利率一般為面議，期限越長(zhǎng)，利率越低，反之越高，利率的高低受金融機(jī)構(gòu)貼現(xiàn)利率的直接影響。期限受票據(jù)期限的影響，一般在4個(gè)月左右。
據(jù)調(diào)查，呂梁地區(qū)工、農(nóng)、中、建四家商業(yè)銀行的貼現(xiàn)利率平均為3.5?3.8‰，而民間貼現(xiàn)率為3.2?3.3‰，200萬(wàn)元以上者還可協(xié)商調(diào)低;民間貼現(xiàn)通常采取現(xiàn)票交易方式，融資時(shí)間很快。如：呂梁翔通、華瑞汽貿(mào)有限責(zé)任公司僅2004年3月份融入未到期銀行承兌匯票達(dá)3000萬(wàn)元之多，用于購(gòu)買汽車。孝義市民間貼現(xiàn)月利率為3.3?3.5‰，比商業(yè)銀行貼現(xiàn)利率低0.1?0.3個(gè)千分點(diǎn)。柳林城區(qū)一張姓個(gè)體戶從2003年10月至2004年6月累計(jì)收購(gòu)銀行承兌匯票3000余萬(wàn)元，從中也謀取了較高的利差收入。如遇金額大(100萬(wàn)元以上)、時(shí)間長(zhǎng)的銀行承兌匯票，經(jīng)過協(xié)商貼現(xiàn)利率還可降低。如若時(shí)間短、急需資金的，票據(jù)貼現(xiàn)利率有時(shí)高達(dá)8‰。
辦理民間貼現(xiàn)的尤其以商業(yè)企業(yè)普遍，因商業(yè)企業(yè)收入較穩(wěn)定，一些小型煤、焦企業(yè)或中間商急需資金付貸款或運(yùn)費(fèi)，就向這些商業(yè)企業(yè)辦理?yè)?jù)貼現(xiàn)。據(jù)調(diào)查，陵川縣44座煤礦中，有28座小型煤礦存在到河南輝縣工行進(jìn)行票據(jù)融資現(xiàn)象，原因是該縣小煤礦全部在農(nóng)村信用社開戶，全縣14個(gè)農(nóng)信社中，只有5家有資格辦理?yè)?jù)貼現(xiàn)，且手續(xù)繁瑣，時(shí)間長(zhǎng)。又如：孝義市某家用電器批發(fā)商店、某自行車商店，某副食批發(fā)商，每年辦理貼現(xiàn)達(dá)500萬(wàn)元到1000萬(wàn)元左右。文水縣天和商廈屬大型摩托車經(jīng)營(yíng)商，資金流量大，進(jìn)貨渠道廣，如海爾集團(tuán)就是它的主要進(jìn)貨地，它可以直接用未到期的銀行承兌匯票進(jìn)貨，起到了與現(xiàn)金交易同樣的作用，這樣企業(yè)非常樂意回購(gòu)其它企業(yè)或個(gè)人的銀行承兌匯票。呂梁地區(qū)臨縣一家海爾產(chǎn)品經(jīng)銷戶，以3‰的利率向民間公開收購(gòu)銀行承兌匯票，但前提條件是出票行必須具有良好的資信。
4.企業(yè)內(nèi)部集資
由于多方面原因，企業(yè)從銀行、信用社難以獲得貸款支持，在流動(dòng)資金不足的情況下，向職工集資，有的以“保證金”為名向職工集資，這種集資方式利率一般相當(dāng)或略高于同期貸款利率。據(jù)忻州市反映，幾乎各縣中小型企業(yè)都存在這種情況。如：原平化工集團(tuán)以“保證金”方式融資100萬(wàn)元，以職工集資方式籌資3100萬(wàn)元。河津市三聯(lián)集團(tuán)，是一家以煉焦、煉鐵和鑄造為主的民營(yíng)企業(yè)，由于受宏觀調(diào)控影響，流動(dòng)資金十分緊張，2004年6月以月息15‰向全廠職工集資1950萬(wàn)元，期限一年。據(jù)長(zhǎng)治市屯留縣支行反映，該縣某建筑公司由于資金短缺，造成工程遲遲難以上馬，便以30‰的年息招募內(nèi)部職工入股，籌集資金達(dá)100萬(wàn)元。呂梁地區(qū)柳林縣同德焦煤公司以擴(kuò)股名義，按年息20%，期限三年，用煤礦作擔(dān)保向個(gè)人融資4500多萬(wàn)元。
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