關于規(guī)范市物業(yè)管理的調研報告
物業(yè)管理是社會管理的重要組成部分，是城市現(xiàn)代化管理延伸的重要內容，也是人民群眾幸福指數(shù)的一種體現(xiàn)形式，做好物業(yè)管理工作對構建和諧社會、保持社會穩(wěn)定、提高人民群眾幸福指數(shù)有著重要作用。下面是YJBYS小編為您推薦的關于規(guī)范市物業(yè)管理的調研報告，供您參考。
為進一步規(guī)范我市物業(yè)管理工作，促進城市管理再上新臺階，按照20**年度市政協(xié)常委會工作要點和主席會議安排，20**年7至8月份，市政協(xié)組織部分省、市政協(xié)委員，深入澗西、西工、老城、瀍河、洛龍、高新等城市區(qū)，采取聽取匯報、專題座談、現(xiàn)場視察等方式，對我市物業(yè)管理情況進行了專題調研�，F(xiàn)將調研情況匯報如下:
一、我市物業(yè)管理工作現(xiàn)狀
1997年,我市物業(yè)管理工作開始起步，先后經(jīng)歷了從無到有、從小到大的發(fā)展歷程。特別是近年來，在市委、市政府的高度重視和正確領導下，我市物業(yè)管理整體水平顯著提升，在促進社會穩(wěn)定、改善居民居住環(huán)境以及助推經(jīng)濟發(fā)展、社會進步等方面發(fā)揮了重要作用。
物業(yè)管理是城市管理的細胞。據(jù)統(tǒng)計，XX市物業(yè)管理涉及各類物業(yè)872個，物業(yè)管理面積5526萬平方米，涵蓋了住宅、辦公、工業(yè)、醫(yī)院、學校、農(nóng)貿(mào)市場、商業(yè)等領域。物業(yè)管理將這些遍布全市、建筑面積和規(guī)模較大的區(qū)域規(guī)范地管理起來，提升了城市品位，在創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市、全國文明城市等活動中，發(fā)揮了積極作用。目前,我市共有173個住宅小區(qū)獲得國家、省、市級優(yōu)秀小區(qū)和示范小區(qū)稱號。
物業(yè)管理是城市管理的延伸。物業(yè)管理小區(qū)是城市經(jīng)濟活動、社會活動、文化活動以及各種創(chuàng)建活動的微觀地理單位，通過物業(yè)管理模式，將城市管理中分散的管理職能集中起來，由企業(yè)實行統(tǒng)一有效的管理。目前，我市居民居住小區(qū)的物業(yè)管理主要有四種模式，即業(yè)主自治管理模式、后勤式有償?shù)姆⻊展芾砟Ｊ�、辦事處或社區(qū)代管模式和業(yè)主購買服務由物業(yè)服務企業(yè)管理模式。小區(qū)的宣傳教育、治安、環(huán)境衛(wèi)生、文化等工作大多由物業(yè)服務企業(yè)承擔或協(xié)助政府完成，許多物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主、社區(qū)共同開展愛綠護綠、保護環(huán)境、文化娛樂、愛心捐助等活動，完善了城市管理功能。
物業(yè)管理助推了經(jīng)濟、社會發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計，我市現(xiàn)有物業(yè)服務企業(yè)426家。其中，一級資質4家，二級資質22家，三級資質319家，臨時資質81家。企業(yè)注冊資金3.3億元，2015年營業(yè)收入4.4億元。同時，物業(yè)管理作為勞動密集型產(chǎn)業(yè)，已成為吸納勞動力就業(yè)再就業(yè)的又一途徑。目前，全市物業(yè)管理從業(yè)人員11000余人，一定程度上緩解了社會就業(yè)壓力。
二、我市物業(yè)管理存在的主要問題
(一)體制機制有待理順
近年來，我市先后出臺了《關于進一步加強我市物業(yè)管理工作的意見》(洛政〔2015〕203號)、《關于XX市物業(yè)管理企業(yè)管理辦法的通知》(洛政辦〔2015〕38號)、《XX市物業(yè)管理水平提升和住宅小區(qū)集中整治實施方案的通知》(洛政辦〔2015〕57號)等規(guī)范性文件，明確了屬地管理原則，但由于一些縣(市)區(qū)政府對物業(yè)管理工作責任主體的認識還不到位，對物業(yè)管理工作重視程度不夠，有的縣(市)區(qū)至今也沒有設立物業(yè)管理的工作機構，過多的依賴房管部門的物業(yè)科來管理，而房管部門的物業(yè)管理機構只能在業(yè)務上給予指導，缺少強化物業(yè)管理的行政手段和措施，致使物業(yè)管理工作難以有效推進。同時，房管局與縣(市)區(qū)政府在物業(yè)管理方面職責沒有完全理順，政府綜合協(xié)調管理機制尚未真正形成，出現(xiàn)配合不夠和推諉扯皮的現(xiàn)象。
(二)物業(yè)服務企業(yè)運作不規(guī)范
一是物業(yè)管理經(jīng)營活動不規(guī)范。一些物業(yè)服務企業(yè)尚未擺正自身與開發(fā)商、業(yè)主之間的關系，管理與服務的概念不清，角色定位出現(xiàn)混淆。有的物業(yè)服務企業(yè)在經(jīng)營活動中不能嚴格履行合同，錯誤地將自己凌駕于業(yè)主之上，忽視業(yè)主的權益;有的物業(yè)服務企業(yè)服務意識比較淡薄，重收費、輕服務;有的物業(yè)服務企業(yè)處理問題和矛盾的方法簡單生硬，服務質量和服務態(tài)度很難使業(yè)主滿意;有的物業(yè)服務企業(yè)巧立名目，多收費少服務，質價不符，財務不公開，以押金、罰款等不正當手段強制業(yè)主服從管理，從而使物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主的矛盾激化。例如，按照《物權法》第74條規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的車位，屬于業(yè)主共有。所以，這些車位收取的租金應是業(yè)主的共同收益，但現(xiàn)在多被物業(yè)服務企業(yè)收入囊中。物業(yè)服務企業(yè)收取車位費又盡不到看管責任，對車輛的丟失、損壞概不負責。物業(yè)服務企業(yè)不規(guī)范的經(jīng)營行為，引起業(yè)主不滿，激化了矛盾。
二是市場競爭機制不健全。一些房地產(chǎn)開發(fā)商不愿放棄對物業(yè)的控制，導致“建管不分”的管理模式普遍存在。物業(yè)服務企業(yè)大多與房地產(chǎn)開發(fā)商有著密切的連帶關系，有些物業(yè)服務企業(yè)甚至是房地產(chǎn)開發(fā)商的子公司，他們不經(jīng)過公開招投標的方式就輕而易舉獲得了管理權。目前，我市實行物業(yè)管理的394個小區(qū)中，僅有少數(shù)是通過招投標方式選聘的。房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)服務企業(yè)之間如同“父子”、“兄弟”的關系，造成了很多應由房地產(chǎn)開發(fā)商解決的矛盾和問題，諸如質量缺陷、配套設施不完善、產(chǎn)權糾紛、不切實際的承諾等，推給所屬的物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)解決不了，必然引起業(yè)主對物業(yè)管理的不滿。“建管不分”管理模式帶來的直接后果就是物業(yè)管理市場缺乏競爭，物業(yè)服務企業(yè)缺乏活力。物業(yè)服務企業(yè)聽從于房地產(chǎn)開發(fā)商，必然維護房地產(chǎn)開發(fā)商的利益，損害業(yè)主的權益，這樣只能使業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的矛盾不斷升級，不利于物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
三是從業(yè)人員素質亟待提高。由于物業(yè)服務企業(yè)的薪資待遇、社會地位等問題導致物業(yè)服務行業(yè)人員整體素質偏低，專業(yè)人才匱乏。從業(yè)人員大多來自轉崗、再就業(yè)人員及農(nóng)村剩余勞動力，整體素質較低，普遍缺乏物業(yè)管理知識和周全服務意識，有相當一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓，職業(yè)道德、專業(yè)技能都難以適應工作的要求。目前，我市物業(yè)管理從業(yè)人員中“三少”現(xiàn)象明顯，大專以上學歷的較少、具有初級以上技術職稱的較少、擁有物管行業(yè)崗位證書的較少。在自身素質不高的情況下，一些物業(yè)服務企業(yè)又忽視人員的自身建設，既不重視人員的職業(yè)道德教育、崗位培訓，又沒有建立嚴格的工作標準、考核標準，造成物業(yè)服務的隨意性大、方式方法簡單，導致物業(yè)服務水平不盡如人意、客戶關系緊張。
(三)開發(fā)商遺留問題較多
關于規(guī)范市物業(yè)管理的調研報告關于規(guī)范市物業(yè)管理的調研報告一是開發(fā)商承諾不兌現(xiàn)。一些開發(fā)商抓住居民日益重視居住環(huán)境、重視服務質量的消費心理，把物業(yè)管理作為樓盤的新賣點大肆炒作。在一些售樓廣告中，開發(fā)商在物業(yè)管理上大做文章，推出許多承諾，如免收三年物業(yè)管理費、贈送頂層花園、24小時熱水供應等。業(yè)主接房后，開發(fā)商的一些承諾不能兌現(xiàn)，業(yè)主自然就把矛頭對準物業(yè)服務企業(yè)，而物業(yè)服務企業(yè)又缺乏對開發(fā)商的有效制約，很難從根本上解決業(yè)主面臨的問題，造成業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)矛盾的激化。
二是建設質量問題多。目前，在眾多物業(yè)管理糾紛中，很多是由開發(fā)建設遺留問題引起的�！段飿I(yè)承接查驗辦法》落實力度不夠，存在開發(fā)商故意拖過保修期，致使小區(qū)設施、設備帶病運行，縮短了使用年限，給后期的管理帶來許多安全隱患和矛盾糾紛。致使開發(fā)商撤走后，問題都甩給了物業(yè)服務企業(yè)，而物業(yè)服務企業(yè)又將責任推給開發(fā)商，互相踢皮球。
三是開發(fā)商“失蹤”帶來的問題。在房地產(chǎn)市場不規(guī)范時期，開發(fā)商樓盤銷售后就撤離;有的開發(fā)企業(yè)經(jīng)營不善，開發(fā)樓盤未完工就“消失”了;有的開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)倒閉，這些樓盤給物業(yè)管理帶來的矛盾更加突出，有的矛盾直接推向了社會、推給了政府。如XX區(qū)的曼哈頓廣場，開發(fā)商失蹤多年，業(yè)主無法辦理房產(chǎn)證、孩子無法入戶上學等問題一直困擾著小區(qū)業(yè)主。對上述問題物業(yè)服務企業(yè)又無法解決，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾不斷加深，業(yè)主多次上訪甚至上街堵路，造成社會不安定因素。
(四)物業(yè)管理責任界定不清
物業(yè)管理是一項綜合系統(tǒng)的管理工作，涉及諸多部門，但由于職能定位與責任界定不清晰，使得物業(yè)管理承擔了很多不該承擔的社會公共服務職能和責任。如一些業(yè)主把應由政府承擔的社會治安職能，應由社區(qū)承擔的鄰里糾紛協(xié)調職能，應由水、電、暖等企業(yè)承擔的經(jīng)營管理職能，應由開發(fā)商承擔的建設質量與保修責任，都誤認為是物業(yè)管理的事情。據(jù)了解，我市物業(yè)主管部門受理市民投訴反映的問題有一半以上不是物業(yè)管理服務的內容，但由于責任界定不清和宣傳解釋乏力，使得物業(yè)服務企業(yè)代人受過現(xiàn)象時有發(fā)生。如，水、電、暖等壟斷企業(yè)憑借壟斷優(yōu)勢，把本屬自己職責范圍內的工作，強行轉嫁到物業(yè)服務企業(yè)，致使水、電、暖收費矛盾十分突出，出現(xiàn)多起因停水、停電引發(fā)的堵路事件。
(五)業(yè)主委員會建設滯后
目前，大部分業(yè)主自治意識不強，依賴單位和社區(qū)管理的思想嚴重，不愿參與物業(yè)管理。據(jù)問卷調查統(tǒng)計，關心小區(qū)建設和管理的業(yè)主不超過5%，參與度明顯偏低。一些小區(qū)的業(yè)主大會雖經(jīng)多次召集，往往因達不到規(guī)定人數(shù)無法成立業(yè)主委員會。全市實施物業(yè)管理的居民小區(qū)中，只有55個成立了業(yè)主委員會，占物業(yè)管理小區(qū)的14%。即使極少數(shù)小區(qū)組建了業(yè)主委員會，在組建程序和工作運行上也不盡規(guī)范。有的既沒與物業(yè)服務企業(yè)簽定服務合同，也沒制定業(yè)主公約和議事規(guī)程，監(jiān)管措施乏力;有的缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導和支持，工作進展緩慢。從運行情況看，不少業(yè)主委員會形同虛設，沒有發(fā)揮業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間橋梁紐帶的作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠，導致業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間出現(xiàn)的一些矛盾糾紛因缺乏溝通渠道而難以妥善解決。
業(yè)主委員會建設滯后直接影響到住宅專項維修資金的使用。按照《住宅專項維修資金管理辦法》第22條規(guī)定，住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議才能使用。但由于業(yè)主參與物業(yè)管理的積極性不高，許多業(yè)主根本就不參與物業(yè)管理，要三分之二以上的`業(yè)主討論通過基本不可能。由于住宅專項維修資金使用程序復雜、難度大，導致很多住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造都無法使用住宅專項維修資金，造成這些工作難以正常開展，影響了部分業(yè)主的正常生活。出現(xiàn)了大量的住宅專項維修資金沉淀在房地產(chǎn)主管部門的賬戶上，而業(yè)主卻無法使用，只能望梅止渴的現(xiàn)象。
(六)部分業(yè)主有償服務觀念淡薄
一是計劃經(jīng)濟思想觀念未得到轉變。目前，我市物業(yè)管理費收繳率維持在82%左右，90%小區(qū)都存在著欠交物業(yè)管理費的現(xiàn)象，有的小區(qū)甚至一分錢都收不上來。究其原因，除了開發(fā)商遺留問題、物業(yè)服務企業(yè)服務質量不高等原因外，業(yè)主有償服務意識不強也是重要原因之一。原來的居民住房是單位的家屬樓或生活區(qū)，業(yè)主享受單位福利型的物業(yè)服務，個人不掏一分錢，現(xiàn)在變成了個人掏錢購買服務，出這個錢，對很多業(yè)主來說還難以接受，不愿交費。一些業(yè)主對物業(yè)管理工作不太了解，不知物業(yè)管理除了看看門、掃掃地以外還干什么?和我沒什么關系，為什么要我交那么多錢?思想觀念的滯后，消費意識的模糊，導致拖欠物業(yè)費成為一種常態(tài)，收費成了物業(yè)服務企業(yè)最頭痛的問題。極個別業(yè)主有意欠費，既不交物業(yè)管理費，又將垃圾亂扔亂堆，待小區(qū)臟亂差時，就打110舉報，辦事處、社區(qū)慌忙出資、出人、出物解決，助長了個別業(yè)主政府應該給我服務的思想，加劇了管理難度。辦事處、社區(qū)代管的小區(qū)物業(yè)費收取就更難。
二是追繳欠費難。按照《物業(yè)管理條例》第67條規(guī)定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)管理費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。但由于訴訟程序復雜、周期長、費用高、執(zhí)行難，物業(yè)服務企業(yè)普遍不愿走訴訟渠道，對欠費業(yè)主缺乏行之有效的措施。業(yè)主拒交物業(yè)管理費，物業(yè)管理難以為繼，有的物業(yè)服務企業(yè)撤出，造成物業(yè)無人管，小區(qū)管理混亂;有的物業(yè)服務企業(yè)采取消極態(tài)度降低服務標準，導致物業(yè)服務打折，進一步加劇了業(yè)主的不滿情緒，拒交物業(yè)管理費現(xiàn)象更加嚴重，最終形成“服務差、收費難，收費難、服務更差”的惡性循環(huán)，使得業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)矛盾日益尖銳。
三、對策建議
(一)明確職責，理順體制機制
物業(yè)管理是一項涉及多方面的系統(tǒng)工程，需要多個部門相互支持、配合、協(xié)調。按照各縣(市)區(qū)政府為主導、管理重心下移的原則，應進一步明確各縣(市)區(qū)政府與房管局在物業(yè)管理工作中的職能分工，理順行政管理體系，形成多方參與、齊抓共管的體制機制。按照“屬地管理、立足基層”的原則，各縣(市)區(qū)政府作為轄區(qū)物業(yè)管理工作的責任主體，應提高認識，把物業(yè)管理當成民生工程抓實抓好。健全和完善縣(市)區(qū)、辦事處、社區(qū)物業(yè)管理服務體系，將物業(yè)管理工作納入目標考核體系，發(fā)揮好縣(市)區(qū)政府的主體作用和辦事處、社區(qū)的基礎作用。建立物業(yè)管理長效機制和矛盾處理前置機制，特別是要充分發(fā)揮社區(qū)居委會“自我管理、自我教育、自我服務”功能,進一步加強基層黨組織建設，發(fā)揮好戰(zhàn)斗堡壘作用，積極協(xié)調物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會、業(yè)主之間的關系，把物業(yè)管理服務中的糾紛和矛盾化解在社區(qū)。
(二)強化竟爭機制，培育物業(yè)管理市場
一是規(guī)范物業(yè)市場管理。各縣(市)區(qū)政府要引導物業(yè)服務企業(yè)找準市場定位，強化服務意識，在服務中不越位、不錯位。規(guī)范物業(yè)管理費收取標準，物業(yè)服務企業(yè)應按照規(guī)定將服務內容、服務標準、收費項目、收費標準以及物業(yè)管理費收支情況進行公示，提高物業(yè)管理的透明度。加強對物業(yè)服務企業(yè)的管理與監(jiān)督，對物業(yè)服務企業(yè)實行動態(tài)考核。將收費混亂、服務管理水平差、業(yè)主投訴意見大的物業(yè)服務企業(yè)列入黑名單，直至吊銷資質。實行物業(yè)服務企業(yè)履約保證金制度，如物業(yè)服務企業(yè)未按合同約定履行責任和義務，各縣(市)區(qū)政府可以動用履約保證金支付所發(fā)生的費用。建立物業(yè)服務企業(yè)信用檔案制度，將信用報告作為物業(yè)管理招投標、業(yè)主大會選聘、物業(yè)服務企業(yè)資質年審、小區(qū)評優(yōu)的重要依據(jù)，推動我市物業(yè)管理行業(yè)依法經(jīng)營、誠信守諾、自強自律、提高服務水平。
二是完善物業(yè)管理競爭機制。嚴格實行物業(yè)管理招投標制度，規(guī)范招投標方式，逐步建立健全業(yè)主、物業(yè)雙向選擇、公平競爭的管理機制，改變“建管不分”的現(xiàn)狀，為物業(yè)管理提供一個公開、公平、公正有序的競爭市場，創(chuàng)造公平的市場競爭格局，推動物業(yè)管理行業(yè)向優(yōu)勝劣汰、規(guī)范健康的方向發(fā)展。
三是強化物業(yè)從業(yè)人員的培訓。物業(yè)服務企業(yè)應有計劃、有針對性地組織各種物業(yè)技能和專業(yè)培訓，轉變服務觀念，提高服務意識和服務技能，為業(yè)主提供專業(yè)化、人性化、品牌化的服務。選聘優(yōu)秀人才加盟物業(yè)服務企業(yè)，改善企業(yè)人員素質結構。規(guī)范員工的服務禮儀，明確服務文明用語和禁用語言，做到禮貌服務、微笑服務，不斷提高從業(yè)人員的綜合服務能力。
(三)嚴把監(jiān)管驗收關，妥善解決開發(fā)商相關問題
一是強化對開發(fā)商承諾事項的監(jiān)管。在承接查驗前,住建委應對開發(fā)商承諾事項落實情況進行檢查，對尚未落實的承諾應明確落實期限，對不能兌現(xiàn)承諾的開發(fā)商予以懲處。辦事處、社區(qū)應提前介入小區(qū)規(guī)劃建設，把物業(yè)管理前置，約束開發(fā)商的行為。
二是嚴格建設質量檢查驗收。認真落實《物業(yè)承接查驗辦法》，嚴格按照規(guī)定對建筑質量進行檢查驗收。承接查驗不但應注意檢查物業(yè)質量,還應該認真清點各種配套設施設備、公共物品、圖紙資料,并經(jīng)交接雙方在驗收報告簽字后生效。對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題,建設施工單位應及時整改,一時無法返修的項目應確定維修期限。嚴格執(zhí)行《建設工程質量管理條例》第39條(建設工程實行質量保修制度。建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。質量保修書中應當明確建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任等)、第41條(建設工程在保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任)規(guī)定。
三是集中整治解決一批開發(fā)商遺留問題。對群眾反映強烈的開發(fā)商遺留問題進行排查，逐個研究解決方案，依法、快速解決，為規(guī)范物業(yè)管理掃清障礙。
(四)明確責任主體，各司其職、各負其責
為規(guī)范物業(yè)管理工作，應明確各項工作的責任主體，嚴格劃分哪些是社會管理職能和社會提供的公共服務，哪些是物業(yè)服務企業(yè)應該提供的服務。應由物業(yè)服務企業(yè)負責的事項，應予以明確，并建立相應的考核機制。應由政府承擔的社會治安職能，應由社區(qū)承擔的鄰里糾紛協(xié)調職能，應由水、電、暖等企業(yè)承擔的經(jīng)營管理職能，應由開發(fā)商承擔的建設質量與保修責任，都應由相關單位切實負起責任，嚴禁向物業(yè)服務企業(yè)轉嫁矛盾。特別是存在問題較多的供水、供電、供暖工作，應認真落實《物業(yè)管理條例》第45條(物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用)、第52條(供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任)規(guī)定，明確相關企業(yè)的責任，科學規(guī)劃老舊住宅小區(qū)供水、供電、供暖“一戶一表”改造工作，并適時推出水、電、暖刷卡消費，逐步實現(xiàn)水、電、暖企業(yè)直接向終端用戶服務、收費，從根源上解決矛盾。
(五)多方參與，推進業(yè)主委員會建設
進一步加強物業(yè)管理法規(guī)政策的宣傳，將物業(yè)管理的目的、意義，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主的權利和義務，業(yè)主委員會的職責等內容進行廣泛的宣傳，引導社會各界樹立正確的物業(yè)管理觀念，激發(fā)業(yè)主參與物業(yè)管理的主動性、積極性，營造全體業(yè)主共同關心、支持、參與小區(qū)物業(yè)管理的良好氛圍。各縣(市)區(qū)政府應按照《物業(yè)管理條例》要求，會同辦事處、社區(qū)大力推進業(yè)主委員會建設，選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負責、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作，發(fā)揮好業(yè)主委員會在物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關系。應根據(jù)我市的實際情況，學習借鑒外地市住宅專項維修資金管理好的經(jīng)驗，進一步完善住宅專項維修資金使用辦法，簡化程序，提高效率，方便住宅專項維修資金的正常使用。
(六)多措并舉，破解收費難問題
一是加強教育引導。倡導廣大業(yè)主樹立正確的物業(yè)消費觀念，了解自身的權利、義務及物業(yè)管理對小區(qū)環(huán)境的重要性，增強廣大業(yè)主自覺交費意識，夯實我市物業(yè)管理行業(yè)健康良性發(fā)展的群眾基礎。
二是加大依法追繳力度。通過法律手段追繳物業(yè)管理費是強化業(yè)主交費觀念，維護企業(yè)正常運轉的有效手段。物業(yè)服務企業(yè)應敢于拿起法律武器依法維護自己的合法權益。為提高追繳欠費效率，應設立物管訴訟特別法庭，簡化追繳惡意欠費的訴訟程序，降低訴訟費用，快速、便捷審理物業(yè)管理訴訟案件。
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