淮南市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法

　　物業(yè)管理工作有利于延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命,完善其使用功能。小編下面為你整理了關(guān)于淮南市的住宅區(qū)物業(yè)管理辦法，希望對(duì)你有所幫助。

　　第一章 總 則

　　第一條 為實(shí)現(xiàn)建設(shè)和諧淮南的宏偉目標(biāo)，讓全市人民安居樂(lè)業(yè)，按照“以人為本、為民服務(wù)、明確職責(zé)、強(qiáng)化管理、科學(xué)發(fā)展”的要求，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱住宅區(qū)物業(yè)管理，是指對(duì)以住宅為主的生活小區(qū)(含組團(tuán))進(jìn)行綜合全面管理，為業(yè)主和使用人提供一個(gè)安全舒適的生活居住環(huán)境。

　　第三條 市、縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門是住宅區(qū)物業(yè)管理的主管部門。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。

　　社居委、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)(單位)應(yīng)當(dāng)依照各自職責(zé)，互相支持和配合，做好住宅區(qū)物業(yè)管理工作。

　　第四條 住宅區(qū)物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：依法行事與權(quán)責(zé)分明的原則;業(yè)主自律與專業(yè)化的物業(yè)管理相結(jié)合的原則;服務(wù)與收費(fèi)相一致的原則;業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利和義務(wù)相對(duì)等的原則;屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則;統(tǒng)一管理與公平競(jìng)爭(zhēng)的原則。

　　第五條 住宅區(qū)管理服務(wù)基本要求：配套設(shè)施齊全，方便人民生活;管理行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)熱情;設(shè)施設(shè)備完好，日常維護(hù)及時(shí);道路平整無(wú)坑，車輛人行安全;綠化不露黃土，花草木無(wú)枯萎;垃圾按時(shí)清運(yùn)，環(huán)境整潔美觀;社區(qū)文化豐富，業(yè)主關(guān)系融洽;安全設(shè)施完好，公共秩序井然。

　　第二章 業(yè)主享有的權(quán)利

　　第六條 衛(wèi)生保潔服務(wù)。

　　小區(qū)主、次干道每日有專人清掃，全天保潔，生活垃圾日產(chǎn)日清;綠化帶、花壇無(wú)雜草、棄物，定期殺蟲滅鼠;清掃樓梯及擦扶手每周不少于一次。

　　第七條 綠化美化亮化服務(wù)。

　　(一)新建住宅區(qū)的綠化、亮化由開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)劃建設(shè)，交物業(yè)管理企業(yè)管理。

　　(二)老住宅區(qū)，道路兩側(cè)和花壇不露黃土，道路平整、硬化、無(wú)坑槽。物業(yè)費(fèi)中含有亮化費(fèi)用或已收取亮化費(fèi)用的，路燈、樓道燈要保證亮燈時(shí)間每天不少于八小時(shí)，并保證亮化設(shè)施完好。

　　第八條 公共秩序維護(hù)服務(wù)。

　　(一)實(shí)行物業(yè)管理且服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到一級(jí)以上的住宅區(qū)，主出人口要實(shí)行24小時(shí)值守，小區(qū)重點(diǎn)部位每2至3小時(shí)巡視一次。

　　(二)未實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)，原產(chǎn)權(quán)單位要從人員、資金方面予以保證，做好小區(qū)的安全保衛(wèi)工作。

　　(三)無(wú)產(chǎn)權(quán)單位且未實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)，由街道辦事處協(xié)調(diào)、組織做好看樓護(hù)院工作。

　　(四)公安部門要利用“警燈閃爍”工程，加強(qiáng)對(duì)住宅區(qū)重點(diǎn)時(shí)段的巡邏，做到無(wú)一住宅區(qū)遺漏，減少各類案件的發(fā)生。

　　(五)物價(jià)部門在核定物業(yè)費(fèi)時(shí)，要充分考慮公共秩序維護(hù)費(fèi)用，保障公共秩序維護(hù)服務(wù)。

　　第九條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)服務(wù)。

　　(一)保修期以內(nèi)的，由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修。

　　(二)保修期以外的，根據(jù)《淮南市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理實(shí)施辦法》，大修、更新和改造時(shí)，可使用維修基金，由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核，業(yè)主大會(huì)同意后實(shí)施;中、小修由業(yè)主和使用人負(fù)責(zé)，物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)。

　　(三)物業(yè)管理企業(yè)(單位)要保證小區(qū)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)及環(huán)衛(wèi)設(shè)施基本完好，窨井、化糞池、管道半年清淤、清塞一次。維護(hù)費(fèi)用，實(shí)行物業(yè)管理的，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé);未實(shí)行物業(yè)管理的，由原產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé);散居戶由全體業(yè)主負(fù)責(zé)。

　　第十條 室內(nèi)自用部位維修服務(wù)。

　　業(yè)主自用部位的維修，可請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)或市物業(yè)管理便民服務(wù)中心及相關(guān)單位進(jìn)行有償維修服務(wù)，費(fèi)用由業(yè)主負(fù)擔(dān)。

　　第十一條 水、電、氣、暖、通訊、有線電視等保障服務(wù)。

　　凡業(yè)主按時(shí)足額交納上述服務(wù)費(fèi)用的，要保證上述服務(wù)項(xiàng)目正常使用，嚴(yán)禁隨意中止上述服務(wù)，因故確需中止的，要事先告知業(yè)主。

　　第十二條 社區(qū)文體活動(dòng)服務(wù)。

　　所有物業(yè)管理企業(yè)(單位)每年集中組織開展健康向上社區(qū)文體活動(dòng)不少于一次。實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)，要按小區(qū)的不同服務(wù)等級(jí)開展好小區(qū)的文化活動(dòng)。

　　第三章 業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)

　　第十三條 自覺遵守住宅區(qū)各項(xiàng)管理規(guī)定和業(yè)主公約，積極主動(dòng)參與業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)組建工作，配合支持物業(yè)管理企業(yè)按照業(yè)主公約、物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)管理制度實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng)。

　　第十四條 自覺維護(hù)小區(qū)的公共衛(wèi)生，不隨意傾倒生活、建筑等各類垃圾。生活垃圾進(jìn)行袋裝，按要求處理;因裝飾、裝修產(chǎn)生的渣土、棄土、棄料等建筑垃圾，由物業(yè)管理企業(yè)(單位)向市容行政主管部門申報(bào)，按規(guī)定清運(yùn)處理。

　　第十五條 自覺保護(hù)小區(qū)的綠化，不損壞小區(qū)綠地和花草樹木，不在小區(qū)內(nèi)刨土種萊，不改變綠化的統(tǒng)一布局。

　　第十六條 自覺維護(hù)小區(qū)的公共秩序，禁止堆放易燃、易爆、劇毒或含有放射性物質(zhì)或排放有毒、有害物質(zhì)。

　　除規(guī)劃外，不得在小區(qū)內(nèi)設(shè)置娛樂(lè)、餐飲等場(chǎng)所;小區(qū)內(nèi)施工及按規(guī)劃建設(shè)的娛樂(lè)、餐飲等場(chǎng)所，施工及營(yíng)業(yè)時(shí)間不得超過(guò)晚上十點(diǎn)，以免影響他人休息。

　　有條件的住宅區(qū)，車輛按規(guī)定做到入庫(kù)或進(jìn)入停車場(chǎng);沒(méi)有條件的，按照管理單位指定位置停放，不得隨意停放;不得在樓梯間內(nèi)堆放雜物和停放自行車。

　　第十七條 自覺按約定或物價(jià)部門核定的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及水、電、氣、暖、有線電視、電話等費(fèi)用。如對(duì)服務(wù)不滿意，可向主管部門投訴或向法院起訴，個(gè)人不得以任何理由拒交物業(yè)管理費(fèi)用。

　　第十八條 自覺愛護(hù)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備，不得有意損壞;對(duì)人為損壞的，由責(zé)任人照價(jià)賠償。

　　第十九條 嚴(yán)禁私自拆改房屋結(jié)構(gòu)，按規(guī)定進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修。裝飾裝修要服從物業(yè)管理企業(yè)(單位)管理，裝飾、裝修開工前，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)管理企業(yè)(單位)，并與之簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)和違約責(zé)任。

　　第二十條 住宅區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁擅自改變房屋用途，嚴(yán)禁亂搭亂建。

　　第二十一條 不在小區(qū)內(nèi)隨意擺攤設(shè)點(diǎn)。經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意并報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)設(shè)立的攤點(diǎn)，要服從管理單位的管理，定時(shí)、定點(diǎn)經(jīng)營(yíng)，搞好攤點(diǎn)區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生，維護(hù)攤點(diǎn)區(qū)的秩序。

　　第四章 責(zé)任區(qū)分

　　第二十二條 物業(yè)管理與收費(fèi)責(zé)任。

　　(一)實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)，物業(yè)管理企業(yè) (單位)要按服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)搞好小區(qū)服務(wù)與管理，按質(zhì)價(jià)相符的原則，依據(jù)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取相應(yīng)的費(fèi)用，并實(shí)行服務(wù)與收費(fèi)公示制度。私自增設(shè)收費(fèi)項(xiàng)目或只收費(fèi)不管理或多收費(fèi)少管理等侵害業(yè)主利益的行為，物價(jià)和房地產(chǎn)行政主管部門要嚴(yán)肅查處。

　　(二)未實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)，具體收費(fèi)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由原產(chǎn)權(quán)單位報(bào)物價(jià)部門審定。

　　(三)無(wú)產(chǎn)權(quán)單位管理的住宅區(qū)，由物業(yè)所在地的街道辦事處將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)物價(jià)部門審定。

　　第二十三條 對(duì)拒不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)(單位)可申請(qǐng)法院裁決。

　　第二十四條 住宅區(qū)綠化、保潔、公共秩序維護(hù)責(zé)任。

　　(一)實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)要做好小區(qū)的綠化、保潔及公共秩序維護(hù)。對(duì)長(zhǎng)期管理不好、業(yè)主反映較大的住宅區(qū)，房地產(chǎn)行政主管部門要及時(shí)追究有關(guān)物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任。

　　(二)未實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)，由原產(chǎn)權(quán)單位或建設(shè)單位負(fù)責(zé)維護(hù)小區(qū)的綠化、保潔及安全工作。

　　(三)無(wú)產(chǎn)權(quán)單位且未實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)，由街道辦事處負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、督促小區(qū)的綠化、保潔及看樓護(hù)院工作。

　　(四)公安部門要對(duì)住宅區(qū)的安全工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和管理，對(duì)管理單位報(bào)告的安全事故，要立即前往處理。

　　第二十五條 水、電、氣、暖、通信、有線電視等維修責(zé)任。

　　供水、供電、供氣等單位依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，接到主干線路的緊急報(bào)修電話后，要以最快速度趕赴現(xiàn)場(chǎng)搶修。

　　第二十六條 對(duì)住宅區(qū)內(nèi)破壞綠化，隨意傾倒生活、建筑垃圾，產(chǎn)生噪聲污染，隨意擺攤設(shè)點(diǎn)、破壞市容環(huán)境等行為，有關(guān)單位要立即進(jìn)行制止，并向市行政執(zhí)法機(jī)關(guān)報(bào)告，由行政執(zhí)法機(jī)關(guān)依照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

　　第二十七條 對(duì)不聽勸阻，拆改房屋承重結(jié)構(gòu)的，由市建設(shè)行政主管部門依法予以處罰。

　　第二十八條 對(duì)侵占、損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，影響他人生活、工作的，由市房地產(chǎn)行政主管部門依照有關(guān)法規(guī)予以處罰。

　　第二十九條 對(duì)在住宅區(qū)內(nèi)堆放易燃、易爆、劇毒或含有放射性物質(zhì)或排放有毒、有害物質(zhì)的，管理單位發(fā)現(xiàn)后，要立即制止，并向公安部門報(bào)告，由公安部門依法予以處罰。

　　第三十條 業(yè)主大會(huì)是代表和維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主合法權(quán)益的群眾自律組織。全市2萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)(組團(tuán))原則上都要成立業(yè)主大會(huì)，組建業(yè)主委員會(huì)。

　　(一)新建住宅區(qū)符合下列條件之一的，可成立業(yè)主大會(huì)：

　　1.入住率達(dá)到50%以上的;

　　2.首批物業(yè)交付滿2年，并且入住率超過(guò)30%的;

　　3.首批物業(yè)交付滿3年的。

　　(二)新建住宅區(qū)成立業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主代表、建設(shè)單位和物業(yè)所在地居民委員會(huì)組成業(yè)主大會(huì)籌備組，在物業(yè)所在地的縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下，由建設(shè)單位牽頭籌備業(yè)主大會(huì)。

　　(三)老住宅區(qū)成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主代表、物業(yè)管理企業(yè)和社居委組成籌備組，由縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門牽頭籌備業(yè)主大會(huì)。

　　(四)縣區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門是業(yè)主委員會(huì)的管理部門，具體協(xié)調(diào)、處理業(yè)主委員會(huì)內(nèi)部及其同物業(yè)企業(yè)之間的問(wèn)題。

　　第三十一條 新建住宅小區(qū)按照建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》和《淮南市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定，必須實(shí)行前期物業(yè)管理招投標(biāo);2萬(wàn)平方米以上的舊小區(qū)在選聘新的物業(yè)公司時(shí)，也要實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)。

　　第三十二條 本辦法自頒布之日起施行。

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