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物流園區(qū)規(guī)劃運營必須考慮哪些問題
物流（英文名稱：logistics）原意為“實物分配”或“貨物配送”，是供應(yīng)鏈活動的一部分，是為了滿足客戶需要而對商品、服務(wù)消費以及相關(guān)信息從產(chǎn)地到消費地的高效、低成本流動和儲存進行的規(guī)劃、實施與控制的過程。下面是小編為大家整理的物流園區(qū)規(guī)劃運營必須考慮哪些問題，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
物流園區(qū)規(guī)劃運營必須考慮哪些問題
據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會、中國物流學(xué)會發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，我國2015年各類物流園區(qū)數(shù)共計754家。但是按照我們國家的行政區(qū)劃，全國地級以上城市287個，縣級市和縣2100個，市轄區(qū)852個，合計3239個。
各地政府都在大張旗鼓地規(guī)劃建設(shè)甚至不是一個而是若干個物流園區(qū)，把物流產(chǎn)業(yè)作為拉動城市經(jīng)濟發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點。
據(jù)不完全統(tǒng)計，目前我國由各級政府主導(dǎo)的各類工業(yè)園區(qū)已達(dá)上萬個。因此保守估計，我國各類物流園區(qū)的數(shù)量也應(yīng)當(dāng)在數(shù)千家!
我國物流園區(qū)種類繁多，沒有比較統(tǒng)一的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)內(nèi)的一般共識是“根據(jù)物流園區(qū)依托的對象，把物流園區(qū)劃分為貨運服務(wù)型、生產(chǎn)服務(wù)型、商貿(mào)服務(wù)型和綜合服務(wù)型四種”。但是在實際建設(shè)和運營中，往往會演化成各種不同具體業(yè)態(tài)。
比如按照物流園區(qū)的規(guī)模和功能，廣義的物流園區(qū)又分為物流園區(qū)(狹義的，一般是政府主導(dǎo)，占地從幾千畝到幾十平方公里不等)、物流基地(一般占地在幾百畝，吸引其他物流企業(yè)入駐)和物流中心(一般占地也就幾萬平方米，大型物流企業(yè)自用為主)三大類。
隨著眾所周知的房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)影響，地產(chǎn)商開始介入物流園區(qū)項目，物流園區(qū)的開發(fā)模式也呈現(xiàn)多元化，包括政府主導(dǎo)、大型物流企業(yè)自用和物流地產(chǎn)開發(fā)等。而且，物流園區(qū)的經(jīng)營模式也從倉庫出租到增值服務(wù)，對物流園區(qū)的后期運營提出了更高的要求!
因此，物流園區(qū)在具體規(guī)劃、建設(shè)和運營時，要重點考慮以下7個方面的問題。
1、深刻把握宏觀經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境和項目地的城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與市場客戶需求
在進行物流園區(qū)項目選擇時，首先要考慮的不是政府政策，也不是投資者的實力，而是市場需求是否支持項目發(fā)展。
物流園區(qū)項目的宏觀把握有三個要點：
(1)宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析。
一般來說，宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析要從三個層面和兩條主線來把握。三個層面即全國層面、省市(地區(qū))層面、本地層面。而兩條主線即總體經(jīng)濟和物流行業(yè)，包括現(xiàn)狀，特點，問題，趨勢等。
(2)當(dāng)?shù)爻鞘挟a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析。
一是了解當(dāng)?shù)爻鞘兄鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成，以及支撐主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的重點企業(yè)分布。二是當(dāng)?shù)匚锪鳟a(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，包括發(fā)展現(xiàn)狀，未來規(guī)劃，相關(guān)優(yōu)惠政策等。
(3)市場需求分析。
當(dāng)?shù)匚锪餍枨笫钱a(chǎn)地物流?如果是，那么主要企業(yè)是誰?主要產(chǎn)品是什么?或是銷地物流?如果是，那么主要需求企業(yè)是誰?需求什么?還是中轉(zhuǎn)地物流?如果是，本地的相關(guān)設(shè)施和渠道是否滿足物流中轉(zhuǎn)需求?
2、要踏踏實實進行實地市場調(diào)研，分析項目周邊的可能競爭對手及其相關(guān)企業(yè)
考察宏觀市場需求后，還要實地調(diào)研項目周邊市場競爭的狀態(tài)，尋求可供選擇的差異化策略。
物流園區(qū)項目的實地調(diào)研，一般也是要從三個方面進行：
(1)周邊主要產(chǎn)業(yè)(工業(yè))園區(qū)。
即對項目所在地一定半徑區(qū)域內(nèi)的各類產(chǎn)業(yè)(工業(yè))園區(qū)情況進行分析研究，包括這些園區(qū)的發(fā)展目標(biāo)，功能布局，未來規(guī)劃，入駐企業(yè)，優(yōu)惠政策等。這些園區(qū)有可能為項目提供市場需求，也可能與項目產(chǎn)生競爭。
(2)周邊物流園區(qū)及其入駐企業(yè)。
包括已經(jīng)建成正在經(jīng)營的和規(guī)劃中擬建的各類商貿(mào)市場、貨運市場，以及這些市場的主要入駐企業(yè)和業(yè)戶。對重點市場和企業(yè)進行深度訪談，進行優(yōu)劣勢對比分析，從而形成實地市場調(diào)研報告，供項目決策參考。
(3)潛在客戶需求。
具體了解項目地的主要制造、商貿(mào)、以及第三方物流企業(yè)情況。對這些企業(yè)進行物流需求調(diào)查，了解它們?nèi)腭v項目的可能性。對那些潛在目標(biāo)客戶，要進行逐個的“地毯式”調(diào)研，為項目后期招商積累客戶。
3、項目地的區(qū)位交通情況，是項目戰(zhàn)略定位的客觀基礎(chǔ)
城市的區(qū)位與交通，是緊密聯(lián)系、相互作用的物流要素。在很大程度上說，區(qū)位交通是客觀存在的，難以改變的。因此，要給予足夠的重視。
(1)區(qū)位優(yōu)勢。
具體分析項目所在地城市本身的自然情況。包括城市性質(zhì)(是工業(yè)城市，是商貿(mào)城市，還是旅游城市?)，目前的經(jīng)濟總量以及發(fā)展趨勢，人口規(guī)模等。
宏觀上，了解項目所在地城市在地區(qū)經(jīng)濟、區(qū)域交通中的地位和作用。是核心樞紐?還是輔助從屬?微觀上，要具體了解項目地周邊四鄰情況。即項目所在區(qū)域的控制性規(guī)劃，周邊相鄰的都有什么項目規(guī)劃。
(2)交通優(yōu)勢。
根據(jù)項目初步定位和項目周邊的實際情況進行分析。如：公路，即臨近項目地的高速公路，國道，省道，以及其它道路。
鐵路，特別是與鐵路貨運站的距離和目前鐵路運輸?shù)拇笞谖镔Y主要種類是什么。港口，了解當(dāng)?shù)馗劭诩b箱，散雜貨，特種碼頭等情況，保稅監(jiān)管情況。機場，一般附加值高的貨品會關(guān)注機場貨運。(如果建設(shè)空港物流園區(qū)會重點進行分析。)
在交通優(yōu)勢分析中，一般以某種運輸方式為主進行分析。如公路港主要考慮公路情況，也會考慮多式聯(lián)運的可能性。
4、項目的具體戰(zhàn)略定位和規(guī)劃設(shè)計
物流園區(qū)項目的戰(zhàn)略定位是項目成功的關(guān)鍵。而目前很多物流園區(qū)項目沒有達(dá)到預(yù)想效果，主要是忽視前期的戰(zhàn)略定位，結(jié)果就是先天不足，無法滿足客戶需求。
把握物流園區(qū)項目的戰(zhàn)略定位，主要是以下三個方面：
(1)基本的戰(zhàn)略定位。
即根據(jù)市場需求、區(qū)位交通和投資企業(yè)掌控的優(yōu)勢資源，確定項目的基本定位。是做商貿(mào)型物流園區(qū)還是貨運型物流園區(qū)?如果做貨運型物流園區(qū)，是單純的公路港，還是公鐵聯(lián)運，鐵海聯(lián)運等等?要具體化，市場針對性要強。戰(zhàn)略定位包括市場定位(細(xì)分市場在哪里)，客戶定位(具體是哪些企業(yè)入駐)，產(chǎn)品定位(園區(qū)的建筑形態(tài)如何)，品牌定位(市場形象如何)等。
(2)主要功能確定以及分區(qū)的空間布局。
項目的主要功能。即項目有哪些主要功能，如辦公、交易、倉儲、配送、信息、配套服務(wù)等等。各功能區(qū)的主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)，以及相互關(guān)系。
比如，每個功能區(qū)多大面積，將來計劃有多少家企業(yè)入駐。平均每家企業(yè)的辦公面積，倉儲面積和停車需求如何。各功能區(qū)的空間布局以及相互關(guān)系。既要考慮項目建設(shè)的外觀形象，也要考慮各功能區(qū)的業(yè)務(wù)互動和效率優(yōu)化。
(3)具體規(guī)劃設(shè)計。
包括建筑形態(tài)(外觀和內(nèi)部)，道路規(guī)劃(人車分流)，景觀綠化等。而且具體規(guī)劃設(shè)計既要考慮租售經(jīng)營的需要，也要具體照顧物流作業(yè)的技術(shù)需要。
5、要在開工前確定項目的開發(fā)和盈利模式
大家都知道，物流園區(qū)是投資大、周期長的項目。傳統(tǒng)的物流園區(qū)就是依靠園區(qū)租金收入。而現(xiàn)代物流園區(qū)要成為第四方物流服務(wù)平臺，需要向入駐企業(yè)提供增值服務(wù)。因此，確定園區(qū)項目的經(jīng)營模式，才能形成園區(qū)建設(shè)與運營的良性發(fā)展。
(1)土地規(guī)劃。
物流園區(qū)用地一般屬物流用地，因自身配套服務(wù)需要(國家規(guī)定物流用地比照工業(yè)用地)，可以根據(jù)實際情況申請部分市場(商業(yè))用地。土地價格與當(dāng)?shù)卣唧w洽談，協(xié)議確定。也要走招拍掛流程。在規(guī)劃條件方面，配套部分保持在20-30%為宜。
(2)開發(fā)原則。
正因為物流園區(qū)項目占地面積大，建設(shè)周期長，而且招商、培育也需要一定時間。因此，建議物流園區(qū)項目的開發(fā)原則為：統(tǒng)一規(guī)劃，分期開發(fā);滾動發(fā)展，分塊管理。
(3)經(jīng)營模式。
物流園區(qū)的具體經(jīng)營模式有三種，一是全部持有出租，二是全部銷售，三是租售結(jié)合。因物流園區(qū)投資大，全部持有出租的資金壓力也就比較大。而如果全部銷售，也難以對入駐企業(yè)(業(yè)戶)進行整合管理。因此，采取租售結(jié)合的模式是最佳的選擇。
(4)項目后期運營的收入結(jié)構(gòu)。
除了房屋租金(含物業(yè)費)外，還有業(yè)務(wù)整合收入(入駐企業(yè)產(chǎn)生新的業(yè)務(wù)需要)，信息服務(wù)收入(為入駐企業(yè)和相關(guān)企業(yè)提供)，以及其它收入。
6、做好項目的后期運營管理服務(wù)，是決定項目成功的保證
物流園區(qū)項目的成功，市場調(diào)研是前提，戰(zhàn)略定位是關(guān)鍵，運營管理服務(wù)是保證。做好物流園區(qū)的后期運營管理服務(wù)工作，就是要“1+1”，即建設(shè)一個體系——園區(qū)公共服務(wù)體系，搭建一個平臺——物流信息服務(wù)平臺。
(1)園區(qū)公共服務(wù)體系。
包括5個方面：
一是專業(yè)性物業(yè)管理服務(wù)。如同住宅小區(qū)的物業(yè)管理，為入駐企業(yè)和客戶提供基本的保安、保潔、工程維修等基本服務(wù)。
二是一體化行政服務(wù)。包括統(tǒng)一辦理工商注冊，稅務(wù)登記、銀行開戶代辦，統(tǒng)一開具發(fā)票，辦理行政許可(開展物流業(yè)務(wù)的行政審批)等。爭取引進相應(yīng)的工商、稅務(wù)、銀行機構(gòu)，以及政府行業(yè)管理部門入駐園區(qū)。
三是企業(yè)管理服務(wù)。因為入駐物流園區(qū)的企業(yè)大部分是中小型企業(yè)，園區(qū)要有專門的機構(gòu)和人員為它們提供人力資源、財務(wù)記賬、法律合同等服務(wù)。也可以推薦社會機構(gòu)長期合作。
四是業(yè)務(wù)整合服務(wù)。為入駐企業(yè)提供業(yè)務(wù)信息，提供輔助性業(yè)務(wù)服務(wù)(如配送、裝卸等)，使得入駐企業(yè)集中核心業(yè)務(wù)成長。
五是物流金融服務(wù)，包括貸款，擔(dān)保，保險，融資租賃和倉單質(zhì)押。這點是很多物流企業(yè)想做而又難以做到的。
(2)物流信息服務(wù)平臺。
包括2個方面，一個是外部的公共信息服務(wù)，另一個就是園區(qū)內(nèi)部的業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)。由園區(qū)統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)，既可以滿足入駐企業(yè)業(yè)務(wù)管理的電子商務(wù)需要，也會降低這方面整體的投資和費用。
7、獲得政府的相關(guān)扶持政策
物流產(chǎn)業(yè)列入國家十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，物流園區(qū)作為重點工程，可以得到各級政府的政策支持和資金扶持。
(1)國家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向和資金支持。
物流園區(qū)項目在當(dāng)?shù)卣?發(fā)改委)辦理立項手續(xù)后，要爭取列為省重點工程項目。由此向國家有關(guān)部門申請扶持政策。
(2)當(dāng)?shù)卣木唧w有關(guān)政策。
土地政策：土地價格在掛牌前簽訂協(xié)議確定。
規(guī)費政策：項目開發(fā)建設(shè)過程中，市區(qū)兩級行政事業(yè)收費減免。
稅收政策：無論建設(shè)期和經(jīng)營期，園區(qū)項目繳納的稅收，地方(市區(qū)兩級)留成部分至少可以做到“免二年再減半征收三年”。特別要提醒的是，入駐企業(yè)要享受同樣的稅收優(yōu)惠政策。這點對未來招商、吸引入駐企業(yè)來說很重要!
其他政策：如政府代辦項目手續(xù)辦理，行業(yè)規(guī)范管理(政府下發(fā)文件，要求相關(guān)企業(yè)進駐，便于招商)，以及實際的財政資金支持等。
物流園區(qū)規(guī)劃運營必須考慮哪些問題
1、區(qū)位選擇：
考慮到交通便利性：物流園區(qū)應(yīng)靠近交通樞紐（如高速公路、鐵路、港口、機場等），以便貨物快速集散。
接近市場和供應(yīng)鏈節(jié)點：盡可能接近主要的工業(yè)生產(chǎn)區(qū)、商業(yè)中心或消費市場，縮短運輸距離，降低物流成本。
2、經(jīng)濟發(fā)展與城市規(guī)劃：
與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略及城市總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，適應(yīng)地區(qū)產(chǎn)業(yè)布局和發(fā)展趨勢。
分析所在地區(qū)的經(jīng)濟規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展?jié)摿σ约罢邔?dǎo)向。
3、市場需求分析：
對當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)的物流需求進行深入研究，包括預(yù)測物流量、貨物種類、流向和頻次等。
了解不同行業(yè)對物流服務(wù)的需求特點，提供定制化的解決方案和服務(wù)。
4、功能定位與設(shè)計：
明確物流園區(qū)的功能分區(qū)，例如倉儲區(qū)、配送區(qū)、加工區(qū)、辦公區(qū)、信息服務(wù)區(qū)等，并合理布局。
設(shè)計合理的道路交通體系，保證內(nèi)部物流運作流暢，避免擁堵和交叉污染。
5、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：
配備先進的物流設(shè)備和技術(shù)，比如自動化倉庫、智能分揀系統(tǒng)等。
建設(shè)完善的供水、供電、通信網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施，滿足現(xiàn)代物流運作要求。
6、環(huán)保與可持續(xù)發(fā)展：
考慮綠色環(huán)保理念，減少物流活動對環(huán)境的影響，實現(xiàn)資源節(jié)約和低碳運營。
規(guī)劃垃圾處理設(shè)施、雨水收集利用系統(tǒng)等環(huán)保設(shè)施。
7、運營管理與服務(wù)：
制定科學(xué)的園區(qū)管理規(guī)章制度，保障物流園區(qū)安全有序運營。
提供一站式服務(wù)，包括報關(guān)、稅務(wù)、金融、保險等增值服務(wù)。
吸引優(yōu)質(zhì)物流企業(yè)入駐，形成良好的產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)。
8、經(jīng)濟效益評估：
進行投資回報分析和風(fēng)險評估，確保項目的經(jīng)濟效益和社會效益最大化。
9、法律合規(guī)性：
確保項目符合國家和地方的土地使用、環(huán)境保護、安全生產(chǎn)等相關(guān)法律法規(guī)。
10、未來擴展性：
在規(guī)劃設(shè)計時預(yù)留一定的發(fā)展空間，以便于將來根據(jù)市場需求變化進行功能調(diào)整或擴容。
物流園區(qū)規(guī)劃運營必須考慮哪些問題
第一是發(fā)展的不平衡，東中西部發(fā)展不均衡，有些地方大城市一地難求，還有的地方是無件可運;
第二是連接不充分，能否共享資源成為問題，大部分的園區(qū)企業(yè)表示不需要，也不愿意共享資源，一味單打獨斗;
第三是生態(tài)太單薄，快遞物流不應(yīng)是一個單獨產(chǎn)業(yè)，集散量大的地方，例如義烏可以考慮做獨立分撥，其余地方要科學(xué)考慮與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)和電子商務(wù)結(jié)合;
第四是兼容性不夠，政府對園區(qū)的認(rèn)識有個過程，態(tài)度也不完全一致。
1、打造園區(qū)生態(tài)圈，不要盲目的建單一的功能園區(qū)。
2、園區(qū)解決企業(yè)用地難問題，快遞業(yè)發(fā)展太快，70%的快遞是通過快遞園區(qū)來進行分撥的，當(dāng)前“用地難”問題仍然突出。
3、園區(qū)信息互聯(lián)互通的問題，要考慮快遞的全程全網(wǎng)對數(shù)據(jù)一體化的迫切需求。
4、運輸結(jié)構(gòu)和運力的調(diào)整，要與交通等部門各類政策保持同步，需要統(tǒng)籌考慮諸如貨物是什么樣、園區(qū)車輛是什么樣等深層次交互協(xié)同問題。
5、融入國家物流樞紐布局規(guī)劃，一帶一路倡議提出后，全國物流區(qū)劃、樞紐布局中心逐步明確，樞紐地位作用要逐漸發(fā)揮出來。
6、降本增效，發(fā)揮園區(qū)集聚效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)。
7、樹立行業(yè)樣板，行業(yè)需要總結(jié)經(jīng)驗，樹立標(biāo)桿樣板企業(yè)，使其他園區(qū)建設(shè)少走彎路。
8、改善投融資環(huán)境，緊抓簡政放權(quán)、減稅和降費等落實。
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