合同案例：房屋修繕責任認定

　　2009年7月15日，出售人趙某(甲方)與買受人錢某(乙方)簽訂《房地產買賣合同》，約定：甲、乙雙方于2009年7月25日前辦理完結房屋交接手續(xù)，8月20日前辦理產權過戶手續(xù)。且該房屋內有一租客李某，甲、乙雙方在簽訂房地產買賣合同后，租約仍然延續(xù)。該租約于2009年10月30日到期且租金仍由甲方一人收取。

　　甲、乙雙方于2009年7月25日辦理完結交房手續(xù)。交房當日，乙方取得甲方和租客的同意后對房屋的幾處內部電線進行重排，后在租客正常使用時，其中一處電線短路起火，造成房屋內部分裝修損毀。甲方、乙方和租客就賠償事宜進行了多次協(xié)商，但均未果。乙方便以該房屋仍在甲方名下，并未過戶給自己，且甲方仍收取租金為由訴至法院，要求甲方修復房屋。

　　『案情分析』

　　乙方認為甲方在交房后仍收取房屋租金，根據公平原則即權利義務相當，房屋理應由甲方修復。乙方還認為此房屋雖已交房，但是還未過戶至自己名下，期間的該房屋所承擔的風險理應由甲方承擔。

　　《合同法》第一百四十二條“標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。”本案中并不存在法律另行規(guī)定或者當事人另有約定的情況，故房屋之風險自甲、乙雙方辦理完結交房手續(xù)起發(fā)生轉移。

　　雖該房屋內有一租客，且甲、乙雙方約定租金一直由甲方收取至租賃關系終止，但是導致事故發(fā)生的直接原因是乙方對房屋內電線的重排。且此時早已完成了交房手續(xù)，房屋的毀損、滅失的風險理應由乙方承擔。而乙方不應以此時房屋并未更名至其名下，無需承擔房屋風險以及房屋租金由甲方收取為由，要求甲方對其預期物權的損失進行救濟。

　　綜上所述，房屋的修復應當由乙方自行承擔。本案中乙方與甲方約定在雙方辦理過戶手續(xù)之前提前交房，其未能考慮到在產權不變的情況下，風險責任人卻隨交房手續(xù)的完成而變化，在仍然存有租賃關系的情況下，給自己帶來了諸多隱患。

　　『專家支招』

　　房地產買賣中，大量房屋存在著與第三方的租賃關系，使其中買賣雙方的權利義務關系變得模糊，有關房屋損毀、滅失的風險責任難以界定，應此我們建議在房地產買賣過程中注意如下問題：

　　首先，買賣雙方及承租人在簽訂買地產買賣合同前應對租約的處理方式進行約定，一般約定為交房前解除租約或交房當日轉交租約為宜。

　　其次，交房手續(xù)應在買賣雙方辦理產權過戶手續(xù)之后，此時產權已轉移，再辦理風險轉移才會更加合理，并且可以避免不必要的糾紛。

　　最后，簽訂買賣合同時買賣雙方應當就涉及租賃可能產生的風險作出合理約定，明確交房后房屋的風險責任。如此類特殊情況：若租金收益仍由賣方收取，我們建議雙方可以約定租約期間房屋風險由賣方承擔。

　　“五個清晰”減少交易風險

　　一、房屋權屬清晰

　　了解房屋權屬，俗稱“摸家底”。房屋權屬是否清晰，賣方是否具有該房屋的完全產權，直接決定了房屋交易安全性。例如：商品房得有兩證、“房改房”得有房改協(xié)議。而且產權人和賣方必須是同一人，不然虛假售賣，或買了房辦不了證，都將直接影響到交易安全。

　　二、物業(yè)交割清晰

　　物業(yè)交割包括水、電、煤氣、停車費，以及物管費等，這些金額雖不大，但是交割不清會遺留下很多問題，如果原業(yè)主拖欠房屋有關債務會給新業(yè)主入住帶來困擾。

　　三、付款時間清晰

　　買賣雙方需在簽訂購房合同時約定好付款流程，首款、尾款分別于何時支付，約定絕對日期，不要用“過戶后付余款”，此種約定過于模糊，“過戶”有很多時間點，如遞交過戶資料、兩證均已至買方名下等，一定要明確。

　　四、稅費承擔清晰

　　二手房交易涉及稅費金額是筆不小的開支，雖然由誰支付均已在辦證條款里明確，但其中一方如賣方在交易過程中認為個稅、營業(yè)稅負擔過重，想毀約或者抬高售價等，都將給交易帶來諸多麻煩。所以應該事前明確，以防止房東為轉嫁稅費而抬高房價。

　　五、違約責任清晰

　　無論是買賣雙方自行交易還是通過中介交易，都應在購房合同上明確雙方責權，確定履約時間和違約責任，這樣才能約束雙方義務的履行，即使發(fā)生分歧也有據可依，進行追究。

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