房屋租賃合同的履約保證金問題

　　在我國最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第一百一十八條　規(guī)定“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。”

　　這一條法律規(guī)定里提及了幾個常見的名詞，如保證金、訂約金、押金或者訂金等，根據(jù)該法條里的規(guī)定可知，提及的類似名詞如果沒有約定定金性質(zhì)的，那么無法適用定金罰則。

　　因為定金是法定概念，其有特殊的法律定義無需在合同約定里再解釋定金的權(quán)利，而類似該法條里提及的其他名詞屬于當事人之間的約定所使用的詞語，不具有法律規(guī)定的應有之義，所以需要當事人細化，反過頭來說，履約保證金也是如此。

　　那么下文來看一下在房屋租賃合同里常見的履約保證金(或者押金，下文如無說明視為等同詞語使用)是如何約定的，以及該類約定對合同當事人一方維權(quán)時是否帶來的弊端。

　　【案例】：

　　甲方出租寫字樓一層1600平方米給乙方，在租賃合同中約定，甲方將于2014年7月1日將房屋交付給乙方，押金人民幣10萬元，乙方將押金交付給甲方并由甲方開具了收據(jù)，2014年7月3日，乙方催促甲方交付房屋，甲方聲稱因上一租客拒不退出房屋，故房屋無法交付，乙方隨之想以押金雙倍進行索賠，其認為該押金就是定金，現(xiàn)在是出租方毀約其有權(quán)進行索賠。

　　【分析】：

　　實際上乙方的這種想法僅對了一半。

　　理由是，甲方因為上一租客的原因?qū)е聼o法交付房屋給承租人乙方，這點并不能作為其免責的合法事由。因為合同法明確規(guī)定“因第三人的原因?qū)е潞贤�一方違約的，違約方仍應當承擔違約責任”。

　　乙方雖有權(quán)進行索賠，但是否有權(quán)主張押金的雙倍返還呢?

　　實際上根據(jù)其雙方簽訂的合同可以看出，該份合同里僅約定了乙方違反合同時押金如何處理，但是并沒有約定甲方無法交付房屋時乙方的索賠權(quán)利，也就是相當于沒有約定甲方的違約責任。且根據(jù)《擔保法》上述司法解釋，押金如果沒有約定定金性質(zhì)的，那么權(quán)利人無權(quán)主張定金權(quán)利，因此說乙方的想法僅對了一半。

　　乙方對于簽訂合同所忽視條款的內(nèi)容將會給其索賠帶來較大的證據(jù)收集成本，就本案來說乙方僅能根據(jù)《合同法》第一百一十三條的規(guī)定即“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”該條款進行索賠。

　　但是這種實際損失的證明責任比較重，證據(jù)收集難度大以及被法院采納的可能性較低，實務中法院的判例不一，這點源于主觀判斷成份較重。

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