合同案例：公有住房使用權(quán)

　　【一審情況】

　　(一)一審訴辯主張

　　原告(反訴被告)劉某訴稱：

　　2004年10月，我與被告通過中介商議購買被告承租的本市和平區(qū)成都道昭明里6號(hào)105室公產(chǎn)房屋，并簽訂了房屋買賣協(xié)議書，10月28日，雙方到第三人天津市津房置換有限公司辦理置換手續(xù)，簽訂的置換協(xié)議書中賣方保證所賣房屋不存在任何糾紛爭(zhēng)議。合同簽訂后，雙方辦理進(jìn)件審批手續(xù)，原告將房款74500元轉(zhuǎn)入被告名下，一周后，原告到第三人處詢問得知被告房屋與鄰居張俊英存在使用權(quán)糾紛，被告也承認(rèn)有此問題，置換手續(xù)無法辦理。被告表示準(zhǔn)備與鄰居打官司要等一段時(shí)間，等法院判決后雙方繼續(xù)過戶并承諾賠償原告在外租房的經(jīng)濟(jì)損失。被告退還原告75000元，多退的500元，雙方協(xié)商領(lǐng)房本后退還。被告的糾紛經(jīng)法院解決后，原告經(jīng)向張俊英了解，被告得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。2005年3月9日，雙方到第三人處辦理手續(xù)，被告再次承諾賠償原告經(jīng)濟(jì)損失，3月23日，第三人通知雙方結(jié)件，原告的房款75000元已入到第三人帳上，但被告拒絕把鑰匙交付原告，因雙方賠償損失及交鑰匙問題一直協(xié)商未果，故至今沒有結(jié)件，請(qǐng)求人民法院判令被告依據(jù)承諾賠償原告在外租房損失1500元，雙方繼續(xù)履行合同。不同意被告反訴請(qǐng)求，500元應(yīng)依約定領(lǐng)房本后退還，手續(xù)費(fèi)155元雙方依約定應(yīng)各承擔(dān)77.5元。

　　被告(反訴原告)姚某辯稱：

　　原告所述雙方商議買賣房屋并于2004年10月28日到第三人簽訂協(xié)議的情況存在，因房屋存在糾紛無法辦理手續(xù)，被告立即將放款75000元退還原告，被告當(dāng)時(shí)對(duì)原告說，錢退還給你可另行買房，多退的500元原告寫了收據(jù)，內(nèi)容為取房本后退還，被告的行為實(shí)際是表示解除合同。但原告要求履行。被告從未承諾過給付原告租房損失。被告房屋糾紛解決后，雙方又與第三人重新簽訂房屋置換協(xié)議，辦理進(jìn)件審批手續(xù)，第三人通知雙方辦理結(jié)件手續(xù)時(shí)，與原告聯(lián)系不上，是原告責(zé)任造成置換手續(xù)未辦理完畢。按照置換公司的要求，如果繼續(xù)辦理手續(xù)必須重新進(jìn)件。原告行為未體現(xiàn)出誠實(shí)原則，故不同意與原告辦理置換手續(xù)，將視原告態(tài)度和本糾紛解決情況決定是否辦理。本次已付155元手續(xù)費(fèi)置換公司不予退還，手續(xù)費(fèi)雙方各負(fù)擔(dān)了77.5元，被告認(rèn)為本次置換協(xié)議已過期限，置換協(xié)議書終止，置換手續(xù)未辦理完畢系因原告過錯(cuò)造成，故反訴要求原告退還500元房款及77.5元手續(xù)費(fèi)。

　　(二)一審事實(shí)與證據(jù)

　　天津市和平區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：

　　被告姚某與原告劉某于2004年10月11日簽訂協(xié)議，約定：“經(jīng)雙方研究同意將坐落于本市和平區(qū)成都道昭明里6號(hào)105室公產(chǎn)住屋一套以75000元成交。”當(dāng)月28日，雙方到第三人天津市津房置換有限公司辦理置換手續(xù)，三方簽訂了房屋置換協(xié)議書，委托第三人天津市津房置換有限公司辦理房屋置換手續(xù)。雙方辦理了進(jìn)件報(bào)審手續(xù)，劉某向姚某交付了購房款74500元，尚欠500元未付。審查期間發(fā)現(xiàn)姚某與鄰居之間存在房屋實(shí)際使用與房屋租賃合同記載不一致的問題，故置換手續(xù)不能繼續(xù)辦理，為此姚某及時(shí)將購房款退還劉某，共退還了75000元，多退的500元，劉某開具了收據(jù)，并在在收據(jù)上寫明“欠姚某房款500元取房本時(shí)補(bǔ)齊”，姚某接收了該收據(jù)。

　　2005年2月7日，姚某經(jīng)法院解決了與鄰居的糾紛。劉、姚雙方于同年3月9日到第三人天津市津房置換有限責(zé)任公司繼續(xù)辦理手續(xù)，重新簽訂了房屋置換協(xié)議書，內(nèi)容與以前所簽內(nèi)容完全一致，同時(shí)雙方辦理了進(jìn)件報(bào)請(qǐng)審批手續(xù)。劉某將購房款75000元交付第三人天津市津房置換有限公司，待手續(xù)完畢由第三人市津房置換有限責(zé)任公司發(fā)還姚某，手續(xù)費(fèi)155元，雙方當(dāng)事人按約定各付77.5元。審批通過后，第三人天津市津房置換有限責(zé)任公司通知雙方辦理結(jié)件手續(xù)，此時(shí)雙方發(fā)生矛盾，未在置換單有效期限(自置換單下載打印之日起一個(gè)月內(nèi))辦理結(jié)件手續(xù)。故雙方的置換協(xié)議未履行完畢。現(xiàn)劉某的購房款存于第三人天津市津房置換有限責(zé)任公司未發(fā)還姚某，訟爭(zhēng)房屋亦未交付。按照第三人的要求，雙方當(dāng)事人如果今后繼續(xù)辦理，需重新申請(qǐng)，本次手續(xù)費(fèi)155元不予退還。

　　上述事實(shí)有雙方當(dāng)事人所簽協(xié)議書、三方當(dāng)事人簽訂的房屋置換協(xié)議書、付款憑證以及各方當(dāng)事人庭審陳述等在案證明。

　　(三)一審判案理由

　　天津市和平區(qū)人民法院認(rèn)為：

　　原告、被告雙方的協(xié)議系雙方意思表示。2005年3月9日簽訂的房屋置換協(xié)議書中，雙方約定的置換房屋的內(nèi)容與雙方先前的有關(guān)約定是一致的，故該協(xié)議中雙方約定的置換房屋的部分內(nèi)容具有法律效力，雙方應(yīng)當(dāng)全面履行。至于該協(xié)議中雙方共同委托置換公司辦理置手續(xù)的部分內(nèi)容，系原告、被告與置換公司約定的委托辦理手續(xù)的協(xié)議，該內(nèi)容未發(fā)生爭(zhēng)議，本案不予審理。

　　劉某、姚某于2004年10月28日辦理置換手續(xù)期間，發(fā)現(xiàn)房屋使用存在糾紛，姚某及時(shí)退還購房款，是避免給劉某造成損失行為，劉某現(xiàn)提出姚某曾承諾補(bǔ)償其在外租房損失費(fèi)，姚某對(duì)此否認(rèn)，劉某未提供書面證據(jù)，不予認(rèn)定。劉某提出姚某接受了鄰居張俊英的賠償，因提供的證據(jù)不足以證明，且該事實(shí)與劉某的請(qǐng)求沒有必然關(guān)聯(lián)，不予支持。被告提出雙方3月9日訂立的合同已經(jīng)終止，反訴要求原告退還500元房款，因雙方合同并非附終期合同，置換公司辦理手續(xù)的期限不影響協(xié)議中雙方置換協(xié)議部分內(nèi)容的效力，原告開具收據(jù)明確寫明到領(lǐng)房本后退還500元，被告雖未簽字，但實(shí)際收取，是默示同意的行為，現(xiàn)該收據(jù)尚未到履行期限，故其反訴請(qǐng)求不予支持。被告反訴要求原告負(fù)擔(dān)77.5元手續(xù)費(fèi)，因雙方均認(rèn)可如繼續(xù)辦理手續(xù)需重新進(jìn)件，本次手續(xù)費(fèi)不退換，且確因原告的不配合造成雙方未及時(shí)辦理，故手續(xù)費(fèi)應(yīng)由原告承擔(dān)。

　　至于原告提出的繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求，因被告明確表示將視糾紛的解決情況決定是否繼續(xù)辦理置換手續(xù)，且現(xiàn)合同的主要權(quán)利和義務(wù)尚未履行完畢，購房款及房屋均未實(shí)際交付，故法院不能判令雙方履行協(xié)議，原告的請(qǐng)求不予支持。

　　(四)一審定案結(jié)論

　　據(jù)此，天津市和平區(qū)人民法院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條的規(guī)定，判決：

　　一、原告(反訴被告)要求繼續(xù)履行合同，由被告(反訴原告)賠償經(jīng)濟(jì)損失1500元的訴訟請(qǐng)求予以駁回;

　　二、被告(反訴原告)要求原告(被告)退還500元購房款的請(qǐng)求予以駁回;

　　三、自判決生效10日內(nèi)，原告(反訴被告)一次給付被告(反訴原告)手續(xù)費(fèi)77.5元(逾期給付遲延履行金);

　　四、駁回當(dāng)事人其他訴訟請(qǐng)求。

　　【二審情況】

　　一審判決后，原告劉某不服，向天津市第一中級(jí)人民法院提起上訴。天津市第一中級(jí)人民法院認(rèn)為，一審法院判決適用法律不妥，應(yīng)將天津市津房置換有限公司列為本案第三人參加訴訟，以利于案件事實(shí)認(rèn)定以及處理結(jié)果的執(zhí)行。故依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(三)項(xiàng)的規(guī)定，裁定：

　　一、撤銷一審判決;

　　二、發(fā)回天津市和平區(qū)人民法院重審。

　　【重審一審情況】

　　(一)訴辯主張

　　重審一審中，原告變更訴訟請(qǐng)求，要求被告賠償在外租房損失5600元。原告其他訴訟請(qǐng)求和被告反訴請(qǐng)求同原審一審。

　　第三人天津市房屋置換有限責(zé)任公司述稱：

　　坐落于天津市和平區(qū)成都道趙明里6-105、102的公有住房原承租人姚某于2005年3月9日與新承租人人劉某、天津市津房置換有限責(zé)任公司簽訂房屋置換協(xié)議書，約定將該房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給劉某。2005年3月21日下載并且打印置換單，置換手續(xù)已辦理完畢，但由于雙方發(fā)生糾紛，未在置換單有效期限內(nèi)辦理結(jié)件手續(xù)。關(guān)于原、被告之間的糾紛，服從法院判決。

　　(二)事實(shí)與證據(jù)

　　天津市和平區(qū)人民法院經(jīng)審理確認(rèn)了原審一審認(rèn)定的事實(shí)。

　　(三)判案理由

　　天津市和平區(qū)人民法院認(rèn)為：

　　劉某與姚某及第三人就置換本市和平區(qū)成都道昭明里6號(hào)105室公產(chǎn)房屋達(dá)成的協(xié)議，系三方真實(shí)意思表示，2005年3月9日簽訂的房屋置換協(xié)議書中劉某、姚某及第三人約定的置換房屋的內(nèi)容與先前的有關(guān)約定是—致的，故該協(xié)議書中約定的置換房屋的部分內(nèi)容具有法律約束力。

　　庭審中，劉某自認(rèn)多收姚某500元，故姚某反訴劉某給付500元請(qǐng)求，予以支持。姚某反訴要求劉某負(fù)擔(dān)77.5元手續(xù)費(fèi)，不予支持。至于劉某提出的繼續(xù)履行協(xié)議，辦理置換手續(xù)的請(qǐng)求，考慮雙方當(dāng)事人目前主要權(quán)利和義務(wù)尚未履行完畢，購房款及房屋均未實(shí)際交付，目前狀況，事實(shí)上已沒有履行合同的必要，故法院不能判令雙方繼續(xù)履行協(xié)議，劉某該請(qǐng)求不予支持。

　　(四)定案結(jié)論

　　綜上，天津市和平區(qū)人民法院依照《中華人民共和國民法通則》第六條，《中華人民共和國合同法》四十四條之規(guī)定，判決：

　　一、駁回劉某要求繼續(xù)履行雙方房屋置換協(xié)議的訴訟請(qǐng)求;

　　二、駁回劉某要求由姚某賠償經(jīng)經(jīng)濟(jì)損失5600元的訴訟請(qǐng)求;

　　三、本判決生效后三日內(nèi)，劉某退還姚某500元;

　　四、劉某及姚某房屋置換手續(xù)費(fèi)150元，各自承擔(dān)77.5元;

　　五、本判決生效后三日內(nèi)，劉某前往第三人處領(lǐng)取其75000元及戶口本;

　　六、本判決生效后三日內(nèi)，姚某前往第三人處領(lǐng)取其身份證、戶口本、房屋租賃合同、產(chǎn)權(quán)證及契稅票;

　　七、當(dāng)事人的其他請(qǐng)求予以駁回。

　　【重審二審情況】

　　(一)二審訴辯主張

　　判決后，劉某不服，向天津市第一中級(jí)人民法院上訴，請(qǐng)求撤銷一審判決，改判被上訴人全面履行合同，訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。理由是：原審法院判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。

　　姚某同意一審判決。第三人天津市津房置換有限責(zé)任公司尊重法院判決。

　　(二)二審事實(shí)與證據(jù)

　　天津市第一中級(jí)人民法院經(jīng)審理確認(rèn)了一審查明的事實(shí)。

　　(三)二審判案理由

　　天津市第一中級(jí)人民法院認(rèn)為：

　　本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為：1、置換合同是否應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行;2、劉某賠償損失的訴訟請(qǐng)求是否應(yīng)當(dāng)支持。

　　從本案爭(zhēng)議事實(shí)審查看，雙方對(duì)購買訟爭(zhēng)房曾兩次達(dá)成合意，在2004年10月28日協(xié)議后，因姚某的房屋租賃合同存在瑕疵，導(dǎo)致履約中止。在導(dǎo)致履約中止的事由消失后，2005年3月9日雙方再次簽約。從兩次簽約的事實(shí)看，雙方買賣房屋的意思表示是真實(shí)、自愿的，而因故致雙方不能如約履行的事由，雙方說法不一。在履約行為上，劉某已于2005年3月9日，將房款75000元交付第三人天津市津房置換有限責(zé)任公司收存，而房屋確被姚某占用至今。在履行結(jié)果看，雙方僅差辦理結(jié)件手續(xù)�？v觀本案實(shí)際情況及法律對(duì)合同效力的規(guī)定，本案當(dāng)事人雙方對(duì)房屋交易而為的意思表示真實(shí)、自愿，在不違反法律禁止性規(guī)定的情況下，應(yīng)認(rèn)定合法有效，雙方應(yīng)按2005年3月9日所簽合同繼續(xù)履行。另，天津市津房置換有限責(zé)任公司為配合本案的解決，其同意雙方在繼續(xù)履行合同時(shí)，可以免交本次交易的過戶費(fèi)。經(jīng)審查，原審人民法院對(duì)本案判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但對(duì)合同效力的認(rèn)定上適用法律不當(dāng)，應(yīng)予變更。

　　(四)二審定案結(jié)論

　　據(jù)此，天津市第一中級(jí)人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十二條及第一百五十三條第一款第(二)項(xiàng)的規(guī)定，判決：

　　一、維持天津市和平區(qū)人民法院(2005)和民二重字第005號(hào)，民事判決第二、三、四、七項(xiàng);

　　二、撤銷天津市和平區(qū)人民法院(2005)和民二重字第005號(hào)民事判決第一、五、六項(xiàng)及案件受理費(fèi)承擔(dān)部分;

　　三、確認(rèn)劉某與姚某于2005年3月9日所簽房屋置換合同合法有效。自本判決生效后十五日內(nèi)，由天津市津房置換有限責(zé)任公司為劉某辦理過戶手續(xù)。自過戶手續(xù)辦結(jié)后十五日內(nèi)由姚某將和平區(qū)成都道昭明里6號(hào)105室房屋騰交劉某后，姚某到天津市津房置換有限責(zé)任公司領(lǐng)取房款75000元及相關(guān)證件等單證材料。

　　【再審申請(qǐng)理由】

　　終審判決作出后，姚某不服，向天津市高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

　　再審申請(qǐng)人主要理由是：被申請(qǐng)人違約在先。第二次簽訂置換協(xié)議后，被申請(qǐng)人以租房損失為由，不配合申請(qǐng)人辦理結(jié)件手續(xù)，導(dǎo)致雙方未實(shí)際履行置換協(xié)議。終審判決違背房屋買賣自治原則。申請(qǐng)人完全有變更或解除合同的自由，其解除合同的意思表示也在和平區(qū)法院重新審理過程中向法庭陳述。原審判決繼續(xù)履行合同，違背了意思自治原則。

　　【再審裁定理由】

　　天津市高級(jí)人民法院經(jīng)審查認(rèn)為：

　　第一，依據(jù)我國法律規(guī)定，雙方當(dāng)事人所簽訂的房屋置換協(xié)議，應(yīng)為有效。首先，姚某與劉某曾于2004年10月11日、2004年10月28日和2005年3月9日三次達(dá)成置換訟爭(zhēng)房屋的協(xié)議，從簽訂協(xié)議的過程看，該協(xié)議是雙方當(dāng)事人自愿、真實(shí)的意思表示;其次，協(xié)議有效，依法對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力,任何一方未取得對(duì)方同意，不能擅自解除該協(xié)議。從雙方履行協(xié)議情況看，劉某于2005年3月9日將房款75000元交付于第三人天津市津房置換有限責(zé)任公司，而房屋仍由姚某占用。該行為說明被劉某已實(shí)際履行了協(xié)議。依據(jù)我國《合同法》第一百零七條規(guī)定和《民法通則》第一百一十一條規(guī)定，原終審判決雙方繼續(xù)履行合同并無不當(dāng)。第二，關(guān)于房屋使用權(quán)未經(jīng)有關(guān)行政部門變更登記，置換協(xié)議是否生效的問題。根據(jù)我國《合同法》有關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)，不影響合同效力。姚某與劉某簽訂的置換協(xié)議是雙方達(dá)成的合意，在房屋買賣協(xié)議成立后，雙方當(dāng)事人依協(xié)議建立的債權(quán)債務(wù)關(guān)系依然存在。因此，姚某應(yīng)遵循誠實(shí)信用原則，繼續(xù)履行合同。再審申請(qǐng)人的申請(qǐng)不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十九條規(guī)定的情形，應(yīng)予駁回。

　　【再審申請(qǐng)結(jié)論】

　　據(jù)此，天津市高級(jí)人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十一條第一款之規(guī)定，裁定：

　　駁回姚某的再審申請(qǐng)。

　　【解說】

　　房屋置換合同糾紛實(shí)質(zhì)就是公產(chǎn)房屋使用權(quán)買賣糾紛，目前我國沒有出臺(tái)有關(guān)涉及該糾紛的法律規(guī)定。因此，只有參照處理商品房買賣糾紛相關(guān)的法律規(guī)定。商品房屋買賣是現(xiàn)代社會(huì)典型的不動(dòng)產(chǎn)交易行為，也是典型的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。出賣人訂立合同的目的是取得價(jià)款，買受人支付價(jià)款的目的在于取得商品房的所有權(quán)。這樣，在商品房買賣這種典型的不動(dòng)產(chǎn)交易中，物權(quán)變動(dòng)當(dāng)然就有了其原因，即商品房買賣合同。相對(duì)應(yīng)的是，商品房所有權(quán)的轉(zhuǎn)移就成為這一原因的結(jié)果。在商品房合同中，兩種不同的權(quán)利變動(dòng)是在兩種不同的法律基礎(chǔ)上進(jìn)行的。依據(jù)商品房買賣合同所產(chǎn)生的法律關(guān)系是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，其建立的基礎(chǔ)是雙方當(dāng)事人的意思表示。在雙方當(dāng)事人就訂立商品房買賣合同的意思表示達(dá)成一致時(shí)，合同即產(chǎn)生約束力，不具有排他的效力，故而物權(quán)的變動(dòng)必須依賴物權(quán)變動(dòng)中的公示行為，即標(biāo)的物的交付(動(dòng)產(chǎn))或者登記(不動(dòng)產(chǎn))。物權(quán)變動(dòng)只能在交付或者登記后才能生效。

　　將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果進(jìn)行區(qū)分，也是誠實(shí)信用原則的要求，《民法通則》第四條規(guī)定，民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。誠實(shí)信用原則是指民事主體在從事民事活動(dòng)中，應(yīng)誠實(shí)守信，以善意的方式履行其義務(wù)，不得濫用權(quán)利及規(guī)避法律或者合同規(guī)定的義務(wù)。同時(shí)，誠實(shí)信用原則要求維持當(dāng)事人之間的利益以及當(dāng)事人利益與社會(huì)利益的平衡。誠實(shí)信用原則作為民法，特別是債權(quán)法中的最高指導(dǎo)原則，具體內(nèi)涵是：應(yīng)以誠實(shí)信用的方式行使權(quán)利。權(quán)利人無論是行使財(cái)產(chǎn)權(quán)還是行使人身權(quán)均應(yīng)尊重國家、集體和他人的利益，以善意的方式行使權(quán)利并獲得利益，不得以損害他人為目的濫用民事權(quán)利;應(yīng)依誠實(shí)信用的方式履行義務(wù)。講誠實(shí)，自覺履行義務(wù)。不得出爾反爾，言而無信。

　　就本案而言，雖然房屋使用權(quán)未經(jīng)有關(guān)行政部門變更登記，但置換協(xié)議是有效的。根據(jù)我國《合同法》有關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)，不影響合同效力，只是合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。姚某與劉某簽訂的置換協(xié)議是雙方達(dá)成的合意，在房屋買賣協(xié)議成立后，房產(chǎn)所有權(quán)沒有轉(zhuǎn)移前，雙方當(dāng)事人依協(xié)議建立的債權(quán)債務(wù)關(guān)系依然存在。因此，姚某應(yīng)遵循誠實(shí)信用原則，繼續(xù)履行合同。

　　【裁判要旨】：

　　雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成房屋置換協(xié)議，雖未辦理相關(guān)過戶登記手續(xù)，并不影響合同效力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按合同繼續(xù)履行合同。

　　(當(dāng)然，每個(gè)案件的具體案情有差異，此類合同的效力難以一概而論)

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