出租方無過錯，承租方是否有權(quán)提前解除合同
導(dǎo)語：租房對于在外務(wù)工人員來說是一件比較普遍的事情，租房過程中可能出現(xiàn)各種各樣的問題，今天我們就一起來看看一個可能出現(xiàn)的問題：出租方無過錯，承租方是否有權(quán)提前解除合同!
出租方無過錯，承租方是否有權(quán)提前解除合同
案情
2014年5月1日，被告黎某(甲方)與原先譚某(乙方)簽訂了《房屋租賃協(xié)議書》。該協(xié)議約定被告黎某將其名下的位于榮昌區(qū)廣順街道高瓷村某社房屋出租給原先譚某居住使用，租賃期限為2014年5月1日至2019年5月1日。該協(xié)議還約定租金為：由乙方負責(zé)對該房屋進行維修管理，裝修支付的費用沖抵第一年的房屋租金;第二年(2015年5月1日至2016年4月30日)租金為4000元;第三年(2016年5月1日至2017年4月30日)租金為5000元……2014年12月1日付2015年5月1日至2017年4月30日的租金9000元。2016年12月1日付2017年5月1日至2019年5月1日的租金10000元。協(xié)議簽訂當(dāng)天被告就將房屋交付原告居住使用。2015年1月1日，原告向被告支付了2015年5月1日至2017年4月30日期間的房屋租金9000元。
原告租賃該房屋后，因與周邊居民發(fā)生矛盾而不愿在該房屋內(nèi)繼續(xù)居住，于2015年9月18日與案外人簽訂了房屋租賃合同，另外租賃了房屋用于日常居住，租賃期限為2015年10月1日至2017年10月1日。2015年11月7日，原告起訴至法院，請求判決：1、準(zhǔn)予原告解除與被告簽訂的《房屋租賃協(xié)議書》;2、被告退還原告租金7000元。
審判
重慶市榮昌區(qū)法院經(jīng)審理認為：根據(jù)《合同法》第一百一十條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行金錢債務(wù)不符合合同約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：……(二)債務(wù)的標(biāo)的不適用于強制履行或者履行費用過高……”。本案中被告雖無違約行為，但在原告堅持不愿意繼續(xù)履行合同的情形下顯然無法強制原告繼續(xù)居住在涉案房屋內(nèi)，加之原告已經(jīng)另行租賃房屋居住。如果本案合同繼續(xù)履行，則原告履行合同所支付的對價將遠超合同履行所能獲得利益，而且因合同約定無法轉(zhuǎn)租，繼續(xù)履行合同必將導(dǎo)致標(biāo)的房屋空置，造成資源的閑置與浪費，因此法院判決解除原、被告簽訂的《房屋租賃協(xié)議書》。但該協(xié)議因原告違約解除后，原告作為違約方應(yīng)向被告承擔(dān)違約責(zé)任并賠償相應(yīng)損失，因此在被告應(yīng)退還給原告的租金中抵扣原告應(yīng)支付給被告的違約金后，法院判決被告退還原告房屋租金4723.97元。該判決現(xiàn)已生效，原、被告雙方均未上訴。
分歧
本案的爭議焦點是，出租方無過錯，承租方是否有權(quán)提前解除合同?
第一種意見認為，作為出租方的被告并無違約行為存在，在此情況下，原告并不具有《合同法》第九十三條和第九十四條規(guī)定的解除合同的約定事由和法定事由，因此原告無權(quán)提前解除合同。
第二種意見認為，根據(jù)《合同法》第一百一十條的規(guī)定，因原告的違約導(dǎo)致該合同符合不適用于強制履行或者履行費用過高的情形時，該合同已不具有繼續(xù)履行的條件，原告有權(quán)解除合同，但應(yīng)向被告承擔(dān)違約責(zé)任并賠償相關(guān)損失。
評析
筆者同意第二種意見，理由如下：
一、強制履行的弊端
(一)違背民法的`自愿原則
自愿原則，是指民事主體在民事活動中以自己的意志充分表達自己的意愿，按照自己的意思和利益確立、變更、終止民事法律關(guān)系。自愿原則的核心是合同自由，如果在合同無法繼續(xù)履行或強制履行成本過高的情形下，強制違約方繼續(xù)履行合同則違背了民法的自愿原則，不利于發(fā)揮違約方進行民事活動的主動性和積極性，不但對其中一方甚至雙方有害無益，還容易激發(fā)合同雙方當(dāng)事人之間的矛盾，造成社會不穩(wěn)定因素。
(二)容易造成社會資源的浪費及形成訴累
承租方主張?zhí)崆敖獬贤恼埱蟮貌坏椒ㄔ褐С趾�，會出現(xiàn)以下兩種情況：第一種情況是在有第三人愿意承租該房屋的情況下，承租方會將該房屋轉(zhuǎn)租給第三人以減輕自身損失，如果出租方不同意承租方轉(zhuǎn)租，則會起訴至法院要求解除與承租方的租房合同，形成訴累。第二種情況是如果在沒有第三人愿意承租該房屋的情況下，承租方極有可能被迫將房屋空置，造成社會資源的閑置與浪費，不利于取得最佳的經(jīng)濟效益。并且如果存在分期支付房屋租金的情況下，承租方在到期應(yīng)交納下一期租金時，往往會采用拒絕或延期支付租金的方式來消極對抗出租方。屆時，出租方又會起訴至法院要求承租方繼續(xù)履行合同或者解除與承租方簽訂的租房合同，形成訴累。
二、對守約方出租人的法律救濟
根據(jù)《合同法》第九十七條的規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。因此作為合同的守約方，出租人可以要求違約方承租人承擔(dān)違約責(zé)任并賠償相關(guān)損失，以保證其利益不因合同解除而減少。
(一)在約定違約金的情況下
如果雙方當(dāng)事人在租房合同中約定了違約金，一般情況下法院按照租房合同的約定計算違約金，不主動調(diào)整，只是在一審程序中經(jīng)法院釋明后，當(dāng)事人請求調(diào)整的除外。當(dāng)事人請求調(diào)整違約金的，法院根據(jù)《合同法》第一百一十四條之規(guī)定予以裁判。
(二)在未約定違約金的情況下
如果雙方當(dāng)事人在租房合同中未約定違約金，那么合同解除后，給出租方造成的損失為出租方的合理尋租期。在司法實踐中，法院一般結(jié)合房屋位置、面積等實際情況酌情確定3～6個月的尋租期，承租方應(yīng)當(dāng)支付這期間的租金以賠償出租方的損失。
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