判定祖屋買賣合同無(wú)效的案例

　　近幾年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，房地產(chǎn)交易也呈現(xiàn)前所未有的活躍，隨之而來(lái)的交易糾紛不斷，特別是無(wú)證房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的糾紛經(jīng)常涉及合同效力的認(rèn)定。

　　一、無(wú)證房產(chǎn)的類型

　　本文所要討論的無(wú)證房產(chǎn)是指沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)證明的房產(chǎn)，該房屋產(chǎn)權(quán)證明具有物權(quán)公示功能。通常是房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)放的《房屋產(chǎn)權(quán)證明》或《房地產(chǎn)權(quán)證明》。

　　為了便于敘述，筆者暫且將無(wú)證房產(chǎn)分為兩類，一類是違法建設(shè)，另一類是其他無(wú)產(chǎn)權(quán)證明房產(chǎn)。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，違法建設(shè)大致有以下幾類：一、未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》進(jìn)行建設(shè)的。二、擅自改變《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》規(guī)定的內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)的。三、擅自改變使用功能建設(shè)的。四、擅自買賣、轉(zhuǎn)讓《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或利用失效《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》進(jìn)行建設(shè)的。五、批準(zhǔn)的臨時(shí)建設(shè)工程改變成永久性、半永久性工程或者臨時(shí)建筑逾期不拆除的。六、舊城改造中規(guī)劃明確應(yīng)予以拆除的建筑而未拆除的。七、利用越權(quán)審批的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》進(jìn)行建設(shè)的。八、其它違反城市規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的行為。這類房屋通常是違反規(guī)劃應(yīng)當(dāng)拆除或被沒(méi)收的。而其他無(wú)證房產(chǎn)相對(duì)來(lái)說(shuō)復(fù)雜一些，包括一些本應(yīng)登記而沒(méi)有登記的房屋，特別是一些因政策歷史原因長(zhǎng)期沒(méi)有登記的老舊房屋、繼承的祖屋、農(nóng)村集體土地上的房屋、法院裁判文書確定權(quán)屬的房屋等等。此類房產(chǎn)是符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的房屋，只是沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證明。

　　二、無(wú)證房產(chǎn)買賣糾紛的常見(jiàn)類型

　　無(wú)證房產(chǎn)買賣經(jīng)常會(huì)牽涉關(guān)于合同是否有效的認(rèn)定，如合同訂立后要求解除合同或直接要求確認(rèn)無(wú)證房屋買賣合同無(wú)效的。此類糾紛多是由于房產(chǎn)持續(xù)漲價(jià)，以致出售方后悔賣出房屋而悔約。也有買房人因房?jī)r(jià)下跌感覺(jué)吃虧提起的悔約訴訟。還有家庭其他成員要求確認(rèn)部分成員處分房屋的行為無(wú)效，起訴要求確認(rèn)家庭部分成員與購(gòu)房人的房屋買賣合同無(wú)效。這里，家庭其他成員往往以其是房屋共有人為由做為原告起訴的，被告是賣房的家庭成員和買房人。再有買房人以房屋系違法建設(shè)為由要求確認(rèn)合同無(wú)效的。以及農(nóng)村

　　集體土地上的無(wú)證房屋買賣糾紛、其他還有一些合同履行中產(chǎn)生的糾紛經(jīng)常涉及合同效力的認(rèn)定，等等。

　　三、無(wú)證房產(chǎn)買賣合同效力認(rèn)定的思路

　　目前來(lái)看，關(guān)于合同效力的認(rèn)定依據(jù)有《民法通則》、《合同法》、《物權(quán)法》等諸多法律。而關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)合同效力的法律規(guī)定，《物權(quán)法》應(yīng)當(dāng)是最新的且最具權(quán)威性的。

　　《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力�！薄４藯l規(guī)定表明，一般情況下，房屋買賣合同自合同成立時(shí)生效。前已述及，無(wú)證房產(chǎn)中有一部分是違法建設(shè)。筆者認(rèn)為，處理此類案件，總體思路是首先認(rèn)定房屋的合法性，確定其是否是違法建設(shè)。如果是違法建設(shè)，根據(jù)合同法第52條第4項(xiàng)和第5項(xiàng)的規(guī)定，“有下列情形之一的，合同無(wú)效。直接認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效。對(duì)其他無(wú)產(chǎn)權(quán)證明房產(chǎn)，只要不是違法建設(shè)，根據(jù)《物權(quán)法》第15條的規(guī)定，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。實(shí)踐中，房屋是否是違法建設(shè)往往認(rèn)定起來(lái)并不那么簡(jiǎn)單，不能機(jī)械地只根據(jù)其是否有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》來(lái)判斷，對(duì)那些一證沒(méi)有的建設(shè)，應(yīng)該通過(guò)對(duì)政府規(guī)劃部門調(diào)查取證，查清其是否符合規(guī)劃。對(duì)有些無(wú)證房屋政府可通過(guò)重新辦理手續(xù)使其合法化，比如2011年11月份，國(guó)土資源部等四部門聯(lián)合下發(fā)《農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證若干意見(jiàn)》第6條第2款規(guī)定：“對(duì)于沒(méi)有權(quán)屬來(lái)源證明的宅基地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由村委會(huì)出具證明并公告30天無(wú)異議，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報(bào)縣級(jí)人民政府審定，屬于合法使用的，確定宅基地使用權(quán)。”，其實(shí)質(zhì)就是讓違法建設(shè)的合法化。在上述大的思維框架下，再根據(jù)案件的具體情況，作出合法、合理的裁判。

　　如對(duì)僅有宅基地使用證明或規(guī)劃許可的無(wú)證房產(chǎn)，要查明賣房人與原始登記的建房人（即宅基地使用人、規(guī)劃許可證上的建房人）是否一致等來(lái)綜合判斷買賣合同的效力。

　　再比如，對(duì)那些已經(jīng)履行完畢的房屋買賣合同，其他共同生活的家庭成員以共有人身份提起請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的案件，實(shí)踐中較為復(fù)雜，不同的法官處理方式也不相同。筆者認(rèn)為，這類糾紛不能簡(jiǎn)單地依據(jù)原始登記的建房人與賣房人是否一致來(lái)確定合同是否有效。因?yàn)闊o(wú)證房產(chǎn)本身就是沒(méi)有設(shè)立物權(quán)的房產(chǎn)，且現(xiàn)實(shí)中無(wú)法要求家庭成員對(duì)外事務(wù)都要由家庭所有成員到場(chǎng)確認(rèn)，應(yīng)當(dāng)從維護(hù)交易的穩(wěn)定性做為處理此類案件的出發(fā)點(diǎn)，原則上駁回原告的訴訟請(qǐng)求。其法理依據(jù)是原告在沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證明前從法律上講其無(wú)法證明自己對(duì)房屋享有所有權(quán)，故其證明不了其共有人的身份，因此其訴訟請(qǐng)求得不到支持。法官應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)原告對(duì)賣房人提起債的訴訟，如請(qǐng)求賣房人給付建房出資款、賠償損失等。當(dāng)然，如果買賣雙方惡意串通故意低價(jià)交易，也可以根據(jù)《合同法》第52條第2項(xiàng)（合同無(wú)效情形）的規(guī)定認(rèn)定合同無(wú)效。綜上，此類糾紛如果賣房人與原始登記的建房人一致，一般認(rèn)定合同有效，如果不一致（如宅基地使用人是其他家庭成員），首先要查清家庭共同成員是否的確共同生活的事實(shí)，如果沒(méi)有共同生活，賣房人無(wú)任何賣房資格，可根據(jù)《合同法》第48條（無(wú)權(quán)代理）的規(guī)定，認(rèn)定合同無(wú)效。如果的確是共同家庭一體成員，且房屋交易價(jià)格合理，沒(méi)有其他違法情況的一般認(rèn)定合同有效。在這里，確定是否是家庭共同成員應(yīng)當(dāng)根據(jù)公安機(jī)關(guān)戶籍證明、村民委員會(huì)及鄰居的調(diào)查走訪客觀認(rèn)定。還有，因政策原因產(chǎn)生的單位房改房，往往賣房者只有一份房改合同卻將房屋賣給他人，既沒(méi)有規(guī)劃許可證，也沒(méi)有土地使用證等，法官在辦理此類案件時(shí)應(yīng)充分發(fā)揮調(diào)查職能，認(rèn)真參考地方性的法規(guī)、政策，對(duì)原建設(shè)單位（房改單位）的房改檔案、房屋來(lái)源及規(guī)劃情況進(jìn)行調(diào)查和評(píng)估，如果房改程序符合法律政策規(guī)定，賣房者因自己的原因沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)登記，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定此類房屋買賣合同有效。但如果房屋產(chǎn)權(quán)不明確或者賣房者沒(méi)有完全產(chǎn)權(quán)，其房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

　　總之，無(wú)證房產(chǎn)產(chǎn)生的原因相當(dāng)復(fù)雜，既有個(gè)人的原因，也有國(guó)情的原因。比如，我國(guó)農(nóng)村房產(chǎn)的登記問(wèn)題一直以來(lái)各地執(zhí)行的極不平衡。去年11月，國(guó)土資源部等四部門聯(lián)合下發(fā)《農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證若干意見(jiàn)》，內(nèi)含對(duì)宅基地的登記，第一次提到與《物權(quán)法》等相關(guān)法律的對(duì)接，充分說(shuō)明我們國(guó)家農(nóng)村集體房屋產(chǎn)權(quán)登記滯后于法律的規(guī)定。因此，現(xiàn)階段我們法官處理無(wú)證房產(chǎn)買賣合同糾紛時(shí)應(yīng)根據(jù)每個(gè)案件的不同情況、政策背景、矛盾的焦點(diǎn)，本著尊重歷史、注重現(xiàn)實(shí)、有利生產(chǎn)生活、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的原則科學(xué)地作出裁判。

　　我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項(xiàng)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。該條文把尚未取得房產(chǎn)證的房屋規(guī)定在禁止轉(zhuǎn)讓之列。然而，這項(xiàng)禁止性的法律規(guī)定卻不能適用本案當(dāng)事人之間的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛，主要理由如下：

　　首先，從物權(quán)變動(dòng)原因來(lái)看，轉(zhuǎn)讓合同是物權(quán)變動(dòng)的原因，而登記是確定物權(quán)變動(dòng)的效力。不登記只產(chǎn)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移不得對(duì)抗第三人的效力，并不排斥轉(zhuǎn)讓合同的成立和效力。

　　一般情況下，房屋轉(zhuǎn)讓登記是對(duì)原戶主變更為新戶主即受讓方。如果所轉(zhuǎn)讓的房屋尚未進(jìn)行權(quán)屬登記，此時(shí)還沒(méi)有戶主，因此，要進(jìn)行戶主的新舊變更也無(wú)從談起，這也許是《城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定的未取得房產(chǎn)證的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的原因之一。

　　但是，在房屋轉(zhuǎn)讓中，卻不能因?yàn)椴痪哂蟹慨a(chǎn)證而限制其交易，房產(chǎn)未進(jìn)行最初登記和過(guò)戶登記，只是產(chǎn)生房屋所有權(quán)不轉(zhuǎn)移的效力，但雙方的轉(zhuǎn)讓合同仍可成立和生效，合同是設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，它不僅在雙方當(dāng)事人間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而且可以引發(fā)物權(quán)關(guān)系變動(dòng)的法律事實(shí)，因而雙方當(dāng)事人基于合同形式的權(quán)利義務(wù)關(guān)系應(yīng)受到轉(zhuǎn)讓合同的約束和法律保護(hù)。就本案而言，房屋轉(zhuǎn)讓雙方在履行或享有合同產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)時(shí)，必須以自己的行為促使房屋產(chǎn)權(quán)的變更，這樣就可以體現(xiàn)合同是物權(quán)變動(dòng)的原因。

　　其次，從訂立合同的自愿、誠(chéng)實(shí)信用原則來(lái)看，本案涉及所轉(zhuǎn)讓的房屋為出讓方新建，雖然尚未進(jìn)行權(quán)屬登記，但是，房屋作為一項(xiàng)標(biāo)的物，出讓方應(yīng)享有所有權(quán)，即其獨(dú)立性地支配處分其所有的房屋的權(quán)利，其中包括轉(zhuǎn)讓給他人。另外，自始至終沒(méi)有其他人主張權(quán)屬。再說(shuō)，出讓方提供給受讓方的建房手續(xù)符合辦證條件，說(shuō)明所轉(zhuǎn)讓的房屋并非違規(guī)建筑。因此，出讓方并未在房產(chǎn)權(quán)屬問(wèn)題上隱瞞事實(shí)欺騙受讓方，不存在締約過(guò)失，受讓方也不會(huì)因?yàn)榉课輿](méi)有辦理權(quán)屬證書而受到損失，因此，出讓方訂立合同沒(méi)有締約過(guò)失責(zé)任，受讓方的悔約沒(méi)有法律依據(jù)。

　　再次，從《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的目的來(lái)看，這是為加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)交易管理的需要，防止和杜絕違規(guī)建房、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋進(jìn)行交易，從而保障交易安全。如果對(duì)符合規(guī)定的建房、權(quán)屬明確的房屋僅以未辦證為由限制其交易，不僅不利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且也會(huì)

　　對(duì)自愿和誠(chéng)實(shí)信用的合同原則造成阻礙和遏制，當(dāng)事人的隨意悔約也同樣危及著交易安全，顯然這不是這部法律的立法目的。

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