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簽訂租賃合同需要注意什么
租房，很多在外工作的朋友都有遇到。租房一般需要簽訂租賃合同的，合同的重要條款之一就是違約金問(wèn)題。那么房屋租賃合同違約金應(yīng)當(dāng)如何約定?我國(guó)法律有哪些規(guī)定?下文為大家詳細(xì)介紹。
現(xiàn)行法律允許當(dāng)事人在租賃合同自行約定違約金條款，但需要注意的是，根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋，若當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”。
根據(jù)《江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問(wèn)題的意見》，因承租人違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除的,出租人可以要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失,但最長(zhǎng)不得超過(guò)六個(gè)月。因出租人違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除的,如租賃房屋用于商業(yè)用途的,承租人還可要求出租人賠償其合理期間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)損失,但最長(zhǎng)不得超過(guò)六個(gè)月。
《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)<關(guān)于民事案件審理的幾點(diǎn)具體意見>的通知》中認(rèn)為租賃期限未滿，承租人單方解除合同，出租人要求承租人賠償剩余租期租金的，剩余租期超過(guò)3個(gè)月的，補(bǔ)償額按3個(gè)月租金計(jì)付;剩余租期不滿3個(gè)月的，補(bǔ)償額以剩余租期的租金計(jì)付。
給承租人的建議：
建議承租人在審核租賃合同中的違約條款時(shí)，確保出租人提出的違約金不至于過(guò)高。一旦違約金過(guò)高，承租人可以向法院請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。另外，在出租人違約而解除合同時(shí)，要求出租人賠償停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷補(bǔ)償損失、即裝修損失。
在租賃房屋時(shí)，雙方需要簽訂書面租賃合同，這不僅僅是法律的規(guī)定，同時(shí)也是約束雙方當(dāng)事人。簽訂合同時(shí)，需要仔細(xì)閱讀合同條款，在房屋交付前簽訂租賃合同需要注意什么呢?
屋租賃合同屬于不動(dòng)產(chǎn)租賃合同，是租賃合同的一種。
根據(jù)我國(guó)《合同法》第二百一十二條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租賃合同是一種承諾合同，也就是說(shuō)，合同一經(jīng)簽訂，即對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力，出租人不僅應(yīng)按時(shí)交付作為標(biāo)的物的房屋，而且交付的房屋應(yīng)符合約定的使用目的。
房屋租賃合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。
凡對(duì)標(biāo)的物享有合法的使用權(quán)的人，都有權(quán)將其使用的標(biāo)的物轉(zhuǎn)由他人使用，成為出租人。 承租人不得以出租人不享有房屋的所有權(quán)為由主張合同無(wú)效，拒絕支付租金，只能要求出租人承擔(dān)不履行合同的違約責(zé)任。同時(shí)，《合同法》第二百二十四條：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。
承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。
這一條款規(guī)定了承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)，說(shuō)明承租人只要有出租人的合法授權(quán)，也可以行使部分出租人的權(quán)利，只是其權(quán)利的行使要受到一定的限制。
根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》，房屋租賃不僅須由雙方當(dāng)事人簽訂租賃合同，而且應(yīng)向房產(chǎn)管理部門備案。
房屋租賃中如一方系房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，則其租賃活動(dòng)應(yīng)在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易所進(jìn)行。由于房屋是特定物，雙方應(yīng)在租賃合同中明確約定標(biāo)的物的質(zhì)量和數(shù)量。質(zhì)量指房屋的內(nèi)部構(gòu)造、使用的建材、相應(yīng)的配套設(shè)施等，數(shù)量則指房屋的面積、間數(shù)等。
這是房屋租賃合同的主要條款，也是出租方收取租金的依據(jù)。如果出租方不能按照約定交付標(biāo)的物或交付的標(biāo)的物不符合約定條件，例如房屋面積與合同約定有誤差，應(yīng)視為出租方交付的標(biāo)的物有瑕疵，承租人可要求追究對(duì)方的違約責(zé)任，可以采取書面形式通知對(duì)方要求解除合同，也可以雙方經(jīng)協(xié)商減少租金，變更合同內(nèi)容。
如果出租人交付的房屋狀況與約定不符,承租人能否用其他手段如拒交物業(yè)管理費(fèi)等來(lái)對(duì)抗呢?這要看雙方在合同中的約定。如果雙方約定物業(yè)管理費(fèi)由承租人支付，則承租人不能拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)。
租金由出租人收取，是承租人使用房屋的對(duì)價(jià);物業(yè)管理費(fèi)則由物業(yè)管理公司收取，是物業(yè)公司以自己的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為所有業(yè)主、租戶提供服務(wù)所收取的費(fèi)用，二者不是一個(gè)法律關(guān)系，不能混為一談。但如雙方在合同中對(duì)于此項(xiàng)無(wú)具體約定，則出租人無(wú)權(quán)要求承租人支付物業(yè)管理費(fèi)。
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