簽訂商鋪出租合同時要注意哪些因素
簽訂商鋪出租合同時要注意哪些因素?為了讓大家更加了解這方面的知識，下面為大家搜集了相關(guān)的法律知識，希望對你們有幫助!
商鋪出租合同，是指出租方與承租方就商鋪出租事項所達成的書面合同，圍繞著商鋪使用權(quán)而非所有權(quán)所形成的租賃關(guān)系，不涉及商鋪產(chǎn)權(quán)的買賣。出租方通過收取租金獲取收益，在租賃期限內(nèi)，如果允許轉(zhuǎn)租，承租方方可獲取轉(zhuǎn)租權(quán)。
我們在簽訂商鋪出租合同時要注意以下幾會影響商鋪出租合同的因素：
一、商業(yè)生地，商家不會進入
第一個原因是商家開業(yè)經(jīng)營非常理性，不會賠錢經(jīng)營。入住率不高、周邊消費人群不足的區(qū)域，往往被商家稱為生地。如果讓一個生在成為一個繁華鬧市，可能需要很長的培養(yǎng)期。在這期間商家往往要賠錢經(jīng)營。因為很少有商家愿意賠錢經(jīng)營，所以，一個剛剛建成的社區(qū)，商家很難立刻進去經(jīng)營。即使有些商鋪零租金也難以吸引商家，為什么?一但入住，裝修、人員及經(jīng)營管理成本一樣會有。所以，商家的入住是很理性的.。這就是為什么商家進駐滯后人群入住的原因了。在這種情況下，新購買的商鋪難以出租是正常的。投資者也許要等上兩三年或者三五年。
二、區(qū)域商業(yè)面積過大，新商業(yè)難以開業(yè)
第二個原因是區(qū)域商業(yè)經(jīng)營面積飽和。區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房面積供應超過需求，過量的商業(yè)用房面積只能閑置，而難以出租，這就是市場的力量。所以，在投資前應了解一下項目的商業(yè)規(guī)模，再了解一下周邊商業(yè)經(jīng)營情況。如果周邊已有大量商鋪空著沒有租出去，或者即使出租情況還可以，但租金很低，再在這個區(qū)域進行商鋪投資將是一件很危險的事。假如是一個大型社區(qū)，你可以算一算社區(qū)可以居住多少人，如果這個社區(qū)供應的商業(yè)面積超過了每人1平方米，那這個社區(qū)的商業(yè)面積已經(jīng)過量了，再加上周邊原有商業(yè)，投資這個社區(qū)商業(yè)肯定會有危險。如果一定要投資，則一定要選一個交通要道或進出人流量很大的地方，小區(qū)深處的商鋪還是最好放棄。
三、商鋪售價高致租金拉高，商鋪出租難
第三個原因是商鋪過高的售價拉高了房租。由于有些商鋪售價很高，投資者為了盡快收回投資，常常將商鋪的出租價格定的不合理，高過了周邊正在經(jīng)營中的成熟商鋪的租價，這樣的商鋪是難以出租的。因為過高租金增加了商家的經(jīng)營壓力。
那么，商鋪的投資者如何判斷租金的高低和商鋪售價的高低呢?其實，這一點兒也不難。一個是到商鋪周邊問一問正在經(jīng)營著的商鋪的租金情況，然后投資者再問一問欲投資項目商鋪的售價，假設商鋪投資回報期為十年，通過一個簡單的除法就可算出即將投資商鋪的租金水平，與周邊目前經(jīng)營中的商鋪租金進行對比，如果高于周邊商鋪的租金水平，那么這個商鋪投資壓力就大了，也就是說不好出租了。如果將租金調(diào)低到周邊商鋪租金水平，無疑將大大延長投資回報期。這樣的商鋪投資價值已大打折扣。當然，如果投資者不在乎投資回報期，投資這個商鋪也無妨。但有一點，這個計算并不太準確，如果加上物業(yè)管理費、利息等，這個回報期可能還要延長。
這說明什么呢?如果你不將租金降低，你的商鋪可能租不出去。
四、商業(yè)用房結(jié)構(gòu)有問題
第四個問題是商鋪的結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了問題而使商鋪難以出租。這個問題對投資者而言是最冤的，完全由于開發(fā)商的責任，傷害的卻是投資者。
由于商業(yè)用房的最終用途是商家經(jīng)營使用。但很多商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)前對后期商家使用功能重視不足，導致了建成的商業(yè)用房商家無法使用，出租自然是困難的。
例如，開發(fā)商為了銷售方便，將商業(yè)店鋪以單元為單位一至三層或四層，兩個單元之間是承重墻結(jié)構(gòu)，造成了店鋪之間互不相通。這種結(jié)構(gòu)完全不考慮商家使用要求。由于商業(yè)業(yè)態(tài)不同，對經(jīng)營面積、規(guī)劃布局等使用要求也不用。如超市、百貨、專賣店、餐飲等不同業(yè)態(tài)對層高、承重、柱距寬、進深、面寬、供電照明、人流、車流動線、排污、排煙以及商業(yè)店面門窗、門頭外觀等建筑結(jié)構(gòu)的設計均有不同要求，這些要遠比非商業(yè)用房設計復雜得多。不管商業(yè)使用功能的商業(yè)用房即使建成賣掉了，最后招商也非常困難。其實，對商業(yè)使用而言，框架結(jié)構(gòu)是比較好的，商家可根據(jù)經(jīng)營需要進行任意組合分割。而前面所說單元式結(jié)構(gòu)則完全沒了按照商業(yè)使用功能重新布局的可能。另外，很多社區(qū)商業(yè)街由于是與住宅連在一起，結(jié)構(gòu)是為了照顧住宅，很多底層商業(yè)與樓上住宅結(jié)構(gòu)是一樣的，眾多的承重墻落地，對絕大多數(shù)商家而言，這樣的結(jié)構(gòu)是無法經(jīng)營使用的。
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