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淺談如何確定一物二賣合同效力
(一)一房二賣糾紛處理的一般原則
一房二賣,指出賣人先后或同時(shí)以兩個(gè)買(mǎi)賣合同,將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買(mǎi)受人。又稱房屋的二重買(mǎi)賣。
房屋買(mǎi)賣合同關(guān)系成立后,房屋出賣人全面、正確地履行合同,是合同的效力最重要的表現(xiàn),也是出賣人最主要的義務(wù)。但在一房二賣情況下,由于標(biāo)的物的特定性,一般而言,不可能出現(xiàn)出賣人同時(shí)履行兩個(gè)合同的情況。也就是說(shuō),出賣人在履行了一個(gè)合同后,對(duì)另一合同的履行必然產(chǎn)生違約問(wèn)題。
對(duì)一房二賣糾紛,實(shí)務(wù)中應(yīng)分別不同情況予以不同的處理:
1.在一房二賣中,出賣人先后與兩個(gè)不同的買(mǎi)受人訂立合同后,對(duì)后買(mǎi)受人履行了合同義務(wù),辦理了房產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)的情形。
一房二賣中,這種情形最為普遍。在該情形下,如前所述,兩個(gè)房屋買(mǎi)賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢,該合同中的買(mǎi)受人已實(shí)際取得房屋所有權(quán)。此時(shí),前后兩個(gè)買(mǎi)受人享有的請(qǐng)求權(quán)性質(zhì)是不同的:后買(mǎi)受人因其債權(quán)已得到滿足,已經(jīng)是該房屋的所有權(quán)人,故其享有的是基于對(duì)該房屋所有權(quán)上產(chǎn)生的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。
前買(mǎi)受人享有的是基于房屋買(mǎi)賣合同產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán),該債權(quán)請(qǐng)求權(quán)系一種對(duì)出賣人的請(qǐng)求給付,尤其是受領(lǐng)其給付的權(quán)利,對(duì)買(mǎi)賣標(biāo)的物本身無(wú)直接支配及排他的效力。即使其已占有買(mǎi)賣標(biāo)的物,因該房屋所有權(quán)已經(jīng)經(jīng)過(guò)登記移轉(zhuǎn)于后買(mǎi)受人,故其對(duì)該房屋的占有即失去法律上的基礎(chǔ),構(gòu)成無(wú)權(quán)占有,應(yīng)負(fù)返還房屋的義務(wù)。依據(jù)《合同法》第一百一十條第(一)項(xiàng)的規(guī)定,出賣人對(duì)買(mǎi)受人不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的,在法律上或者事實(shí)上不能履行情況下,買(mǎi)受人不得要求履行。出賣人違反此種義務(wù),即應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。也就是說(shuō),合同的標(biāo)的物已經(jīng)歸他人所有,實(shí)際履行已不能,在該種情形下,沒(méi)有強(qiáng)制實(shí)際履行問(wèn)題。此時(shí),合同上的債務(wù)轉(zhuǎn)化為損害賠償?shù)膫鶆?wù)。出賣人依《合同法》第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的規(guī)定,對(duì)債權(quán)得不到滿足的買(mǎi)受人承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。
關(guān)于債務(wù)不履行的損害賠償,值得討論的是,前買(mǎi)受人可否向出賣人請(qǐng)求相當(dāng)于其再出售房屋所獲取價(jià)金的損害賠償,亦即賠償?shù)姆秶绾巍N覀冋J(rèn)為,損害賠償,除法律另有規(guī)定或合同另有約定外,應(yīng)以填補(bǔ)債權(quán)人所受損害及所失利益為限。實(shí)務(wù)中,出賣人往往在房地產(chǎn)升值時(shí),見(jiàn)利背信而與后買(mǎi)受人成交,對(duì)此買(mǎi)賣標(biāo)的物的漲價(jià)部分,系前買(mǎi)受人可期待利益,應(yīng)視為所失利益,列人賠償范圍之內(nèi)。這樣才能更徹底地履行公平和誠(chéng)信原則。
2.在一房二賣中,出賣人將房屋售與前買(mǎi)受人并辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記之后,又與后買(mǎi)受人成立就同一房屋為標(biāo)的物的買(mǎi)賣合同。
在一房二賣中,這種情形也很普遍。此時(shí),由于房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過(guò)戶,出賣人已非房屋所有權(quán)人。出賣人系出賣他人之物!逗贤ā返谝话偃䲢l第一款規(guī)定:出賣的標(biāo)的物,應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。不屬于出賣人所有且出賣人無(wú)處分權(quán)的物,不構(gòu)成買(mǎi)賣合同的標(biāo)的物。換言之,《合同法》不承認(rèn)出賣他人之物的合同的效力。違反《合同法》第一百三十二條第一款的規(guī)定,即屬于無(wú)權(quán)處分行為。
關(guān)于無(wú)權(quán)處分制度,《合同法》第五十一條規(guī)定:無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn),經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的,該合同有效。對(duì)該條作反對(duì)解釋,即權(quán)利人不追認(rèn)且處分人事后也未取得處分權(quán)的,合同即無(wú)效。因無(wú)權(quán)處分并最終導(dǎo)致合同無(wú)效的,由出賣人向后買(mǎi)受人承擔(dān)信賴?yán)娴馁r償。
3.在一房二賣中,二次買(mǎi)賣均未完成過(guò)戶登記的處理。
在一房二賣中,二次買(mǎi)賣均未辦理過(guò)戶登記的情形下,房屋所有權(quán)仍為出賣人享有,而二次買(mǎi)賣的買(mǎi)受人均未取得房屋的所有權(quán)。原則上講,買(mǎi)受人只能通過(guò)債權(quán)保護(hù)方法保護(hù)自己的權(quán)益。然而,基于先后買(mǎi)賣合同而生的此二重債權(quán),系處于平等地位,并無(wú)位序關(guān)系,不因先后而異其效力,故前買(mǎi)受人及后買(mǎi)受人均得隨時(shí)向出賣人請(qǐng)求履行債務(wù)。也就是說(shuō),一合同的債權(quán)人并不能排斥另一合同的債權(quán)請(qǐng)求。在這種情形下,出賣人是否得以所有人的地位對(duì)將要履行的合同有選擇權(quán)呢?
有學(xué)者指出,我國(guó)原則上應(yīng)堅(jiān)持登一記要件主義,但同時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋買(mǎi)賣中登記效力作為例外的規(guī)定。允許法院考慮當(dāng)事人雙方未登記的原因、雙方或一方的過(guò)錯(cuò)情況、買(mǎi)受人長(zhǎng)期占有房屋的事實(shí)、買(mǎi)賣關(guān)系的特征、返還房屋是否可能等因素決定是否確認(rèn)原關(guān)系無(wú)效。我們認(rèn)為,此觀點(diǎn)有其合理處。雖然登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)具有決定性意義,但是,有條件地承認(rèn)未經(jīng)登記的物權(quán)變動(dòng)行為體現(xiàn)了效率和公平。實(shí)踐中,應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同情況,予以合理的處理:
(1)出賣人已將產(chǎn)權(quán)證書(shū)移轉(zhuǎn)占有與買(mǎi)受人或有關(guān)單位的
主要指以下幾種情形:產(chǎn)權(quán)證書(shū)交由買(mǎi)受人保管的;產(chǎn)權(quán)證書(shū)交由中介公司就特定合同委托其辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的;已經(jīng)在登記機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的。
在這幾種情形下,可認(rèn)為出賣人已經(jīng)選擇了其欲履行的合同,該合同的履行就此優(yōu)先于另一合同。
(2)二次買(mǎi)賣行為均不存在登記的意思表示情形下,應(yīng)當(dāng)審查買(mǎi)受人行使請(qǐng)求權(quán)時(shí)間上的先后
房屋買(mǎi)賣合同買(mǎi)受人的權(quán)利之一,也是履行的重要內(nèi)容,就是行使房屋所有權(quán)過(guò)戶登記請(qǐng)求權(quán)。因?yàn)榫唾I(mǎi)受人而言,其目的是欲取得房屋所有權(quán),而取得合同標(biāo)得物所有權(quán)的惟一途徑為移轉(zhuǎn)登記的完成。在兩個(gè)債權(quán)的實(shí)現(xiàn)構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的前提下,誰(shuí)先取得登記申請(qǐng)權(quán),誰(shuí)就有優(yōu)先的效果。
故就兩個(gè)合同的履行而言,首先應(yīng)當(dāng)以請(qǐng)求辦理過(guò)戶登記的先后,確認(rèn)買(mǎi)受人中先行使請(qǐng)求權(quán)方的行使登記請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先權(quán)。同時(shí)請(qǐng)求的,應(yīng)以約定的履行期屆至日的先后,確認(rèn)履行期先屆至的合同的買(mǎi)受人行使登記請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先權(quán);一合同約定了履行期限,另一合同沒(méi)有約定履行期限,應(yīng)認(rèn)為沒(méi)有約定履行期限的合同的買(mǎi)受人得隨時(shí)請(qǐng)求履行合同,可確認(rèn)沒(méi)有約定履行期限的合同的買(mǎi)受人行使登記申請(qǐng)權(quán)的優(yōu)先權(quán);均沒(méi)有約定履行期限的,原則上認(rèn)為兩合同的買(mǎi)受人自合同成立時(shí)起即享有行使登記申請(qǐng)權(quán),但訂立在先的合同的買(mǎi)受人獲得的行使登記申請(qǐng)權(quán)的時(shí)間在前,宜以訂立合同的先后,來(lái)確定其取得房產(chǎn)權(quán)利行使的先后,即保護(hù)訂立在先的合同。
但這種保護(hù)并不是確認(rèn)前買(mǎi)受人擁有房屋所有權(quán),而是保護(hù)前買(mǎi)受人得以行使登記請(qǐng)求權(quán)的優(yōu)先權(quán),登記機(jī)關(guān)應(yīng)優(yōu)先受理前買(mǎi)受人的登記申請(qǐng),法院可判決強(qiáng)制出賣人履行前一合同,督促其及時(shí)辦理登記手續(xù)。在這一點(diǎn)上還可以借鑒德國(guó)民法典中的先買(mǎi)權(quán)制度。所謂先買(mǎi)權(quán),指的是排除他人而優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。德國(guó)民法中的先買(mǎi)權(quán)是以物權(quán)方法對(duì)未來(lái)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行保全的一種法律制度,它劃分為債權(quán)先買(mǎi)權(quán)和物權(quán)先買(mǎi)權(quán)。德國(guó)民法典第505條規(guī)定,先買(mǎi)權(quán)行使權(quán)利的意思應(yīng)該向承擔(dān)義務(wù)的出賣人表示,而且先買(mǎi)權(quán)人與出賣人之間的合同按照出賣人與第三人所訂立的合同的條件成立(債權(quán)先賣權(quán))。該法第1098條第2款又規(guī)定:先買(mǎi)權(quán)具有針對(duì)第三人的保全權(quán)利人行使轉(zhuǎn)移所有權(quán)的請(qǐng)求權(quán)的預(yù)登記的效力。(物權(quán)先買(mǎi)權(quán))這樣規(guī)定,既有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)交易秩序,又能避免因單純確認(rèn)物權(quán)變動(dòng)行為不成立而使兩個(gè)合同均無(wú)法履行的狀況。
4.在一房二賣中,后買(mǎi)受人明知出賣人已與前買(mǎi)受人就特定房屋訂立買(mǎi)賣合同,仍與出賣人就該房屋訂立買(mǎi)賣合同的處理。
值得討論的是,后買(mǎi)受人明知出賣人已與前買(mǎi)受人就特定房屋訂立買(mǎi)賣合同,但仍與出賣人就該房屋訂立買(mǎi)賣合同的情況,是否屬《民法通則》第五十八條第(四)項(xiàng)規(guī)定的惡意串通,損害國(guó)家、集體或者第三人利益的民事行為無(wú)效的情形?
因?yàn)橐坏┱J(rèn)定該種行為屬于惡意串通,則依據(jù)《合同法》第五十二條第二項(xiàng)的規(guī)定,合同無(wú)效。
民法上的惡意與善意相對(duì)。善意和惡意與過(guò)錯(cuò)一樣,也是用以表示行為人主觀狀態(tài)的術(shù)語(yǔ)。但對(duì)于善意、惡意這一對(duì)概念,似乎很難下明確的定義,一般都是通過(guò)具體的制度來(lái)加以說(shuō)明。一般來(lái)說(shuō),善意,指不知情;惡意,指知情。在惡意串通中,僅指知情呢,還是指專以損害他人的利益為目的?
惡意串通,是指行為人雙方為牟取不正當(dāng)利益,互相勾結(jié)串通而實(shí)施的有損于國(guó)家、集體或第三人利益的民事行為。
(1)當(dāng)事人雙方在實(shí)施民事法律行為時(shí)有損害國(guó)家利益、集體利益或他人利益的故意;
(2)行為人雙方在實(shí)施民事行為時(shí)有串通一氣、互相勾結(jié)的行為,如無(wú)這種勾結(jié)、串通,民事行為將不可能實(shí)施或以另外的內(nèi)容實(shí)施;
(3)該民事行為履行的結(jié)果損害國(guó)家、集體或第三人的利益。
后買(mǎi)受人在明知出賣人已將標(biāo)的物出賣于他人,但仍與出賣人就該標(biāo)的物成立買(mǎi)賣合同,揣其合同目的,可能性有二:只為取得標(biāo)的物;主要為了損害前買(mǎi)受人的利益。在只為取得標(biāo)的物而無(wú)其他因素關(guān)聯(lián)的情形下,后一合同在債的履行上與前一合同構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系,前一合同尚有履行的可能。退一步講,即使在后一合同履行情況下,前一合同的損失亦可因違約損害賠償?shù)玫教钛a(bǔ)。故一般情況下,不適用惡意串通,損害第三人利益而導(dǎo)致合同無(wú)效的規(guī)定。
但是,在后買(mǎi)受人專以損害前買(mǎi)受人利益為目的,訂立房屋買(mǎi)賣合同的情形下,就構(gòu)成第三人侵害債權(quán),前買(mǎi)受人可以此主張后一合同無(wú)效,并請(qǐng)求前一合同的實(shí)際履行(撤銷所有權(quán)變更登記)。
所謂侵害債權(quán),是指?jìng)年P(guān)系以外的第三人故意實(shí)施或與債務(wù)人惡意通謀實(shí)施旨在侵害債權(quán)人的行為并造成債權(quán)人損害。依傳統(tǒng)民法合同相對(duì)性原則,合同僅能約束合同中特定的當(dāng)事人,在此外的第三人不應(yīng)承擔(dān)損害賠償?shù)呢?zé)任。亦即否認(rèn)債權(quán)可作為侵權(quán)的客體。此種理論含有一項(xiàng)基本的價(jià)值觀念,即保護(hù)第三人的活動(dòng)自由,不因故意或過(guò)失侵害債務(wù)人或給付標(biāo)的,便須對(duì)債權(quán)人負(fù)責(zé)。然而,絕對(duì)貫徹此種理論,有時(shí)難免損害債權(quán)人利益。因此,現(xiàn)代許多國(guó)家已承認(rèn)債權(quán)具有不可侵害性并設(shè)立了侵害債權(quán)法律制度。
在一房二賣中,后買(mǎi)受人出于惡意與出賣人訂立合同并取得所有權(quán),前買(mǎi)受人可否依第三人侵害債權(quán)要求后買(mǎi)受人負(fù)侵權(quán)行為損害賠償責(zé)任?
例如,后買(mǎi)受人明知前買(mǎi)受人已投資規(guī)劃其所購(gòu)買(mǎi)的土地使用權(quán),準(zhǔn)備興建商品房出售,而引誘出賣人違約,以打擊前買(mǎi)受人商譽(yù)并使其遭受重大損失。在此情形下,筆者認(rèn)為,后買(mǎi)受人應(yīng)負(fù)侵害債權(quán)賠償責(zé)任。
在一房二賣中,由于房屋買(mǎi)賣是特定物買(mǎi)賣,標(biāo)的物一般具有不可替代性,因此后買(mǎi)受人非法引誘出賣人違約給前買(mǎi)受人帶來(lái)的損害是難以挽回的。由后買(mǎi)受人或后買(mǎi)受人與出賣人連帶負(fù)侵權(quán)責(zé)任,既有彌補(bǔ)前買(mǎi)受人損害的性質(zhì),又有制裁其不法行為的性質(zhì)。當(dāng)然,侵害債權(quán)責(zé)任并非一種普遍性的民事責(zé)任,其有嚴(yán)格的適用條件。就一房二賣而言,如上述案例存有特別情事,即只有后買(mǎi)受人出于不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)目的而與出賣人訂立合同并取得所有權(quán),致使前買(mǎi)受人遭受重大損失的,才構(gòu)成對(duì)前買(mǎi)受人債權(quán)的侵害。
(二)商品房買(mǎi)賣中的一房二賣糾紛的處理
最高人民法院《商品房買(mǎi)賣合同糾紛解釋》基于對(duì)開(kāi)發(fā)商缺乏誠(chéng)信行為的規(guī)制角度,創(chuàng)制了新的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則。因此,關(guān)于商品房買(mǎi)賣中的一房二賣糾紛的處理,在法律適用上,應(yīng)首先適用最高人民法院《商品房買(mǎi)賣合同糾紛解釋》,該解釋未盡之處,方可依一般原則進(jìn)行處理。
1.根據(jù)最高人民法院《商品房買(mǎi)賣合同糾紛解釋》第八條第二項(xiàng)的規(guī)定,商品房買(mǎi)賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人,導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失,并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
2.根據(jù)最高人民法院《商品房買(mǎi)賣合同糾紛解釋》第十條的規(guī)定,買(mǎi)受人以出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買(mǎi)賣合同并將房屋交付使用,導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由,請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣合同無(wú)效的,應(yīng)予支持。
3.在一房二賣中,預(yù)售合同登記的,是否具有對(duì)抗其他買(mǎi)受人的效力
預(yù)售合同登記是否具有對(duì)抗其他買(mǎi)受人的效力問(wèn)題,涉及該登記是否具有預(yù)告登記的效力問(wèn)題。
所謂預(yù)告登記,是指為保全債權(quán)的實(shí)現(xiàn)、保全物權(quán)的順位請(qǐng)求權(quán)等而進(jìn)行的提前登記。預(yù)告登記與一般不動(dòng)產(chǎn)登記的區(qū)別表現(xiàn)在:一般的不動(dòng)產(chǎn)登記都是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在已經(jīng)完成的狀態(tài)下所進(jìn)行的登記。即登記申請(qǐng)人為了取得或移轉(zhuǎn)某項(xiàng)已經(jīng)完成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而進(jìn)行的登記。而預(yù)告登記則是為了保全將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而進(jìn)行的一種登記。預(yù)告登記完成后,并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動(dòng),而只是使登記申請(qǐng)人取得一種請(qǐng)求將來(lái)將要發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利。預(yù)告登記主要具有三方面的作用:
一是保全債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。由于合同債權(quán)沒(méi)有對(duì)抗第三人的效力,因此通過(guò)預(yù)告登記使債權(quán)以登記的方式記載下來(lái)并予以公示,這樣任何違反預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)都是無(wú)效的,從而使債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)得以保全。
二是順位保證的作用。為了防止未來(lái)可能發(fā)生的因同一物之上多項(xiàng)物權(quán)并存和競(jìng)合的矛盾,通過(guò)預(yù)告登記的方法,將各項(xiàng)權(quán)利按照時(shí)間的先后順序予以排列,并按照該順序?yàn)槊恳粋(gè)物權(quán)確定一個(gè)實(shí)現(xiàn)的順序。
三是破產(chǎn)保護(hù)作用。預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)不但可以對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人和其他物權(quán)人,從而保障請(qǐng)求權(quán)人取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),而且可以在不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)人陷于破產(chǎn)時(shí)對(duì)抗其他債權(quán)人,從而保全請(qǐng)求權(quán)得到實(shí)現(xiàn)。 但我國(guó)民法對(duì)預(yù)告登記未作系統(tǒng)規(guī)定,特別是對(duì)商品房預(yù)售登記的效力如何并不明確。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條的規(guī)定,商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。但這只是行政管理部門(mén)的一種合同管理措施,其是否具有預(yù)告登記效力并未在民法上得到明確。
我們認(rèn)為,一般情況下,法官適用法律應(yīng)以法律規(guī)定為準(zhǔn)。但就商品房預(yù)售登記的作用問(wèn)題,無(wú)論從社會(huì)的一般觀念還是就實(shí)務(wù)處理情況來(lái)看,對(duì)商品房預(yù)售登記的效力均有所認(rèn)識(shí),我們應(yīng)當(dāng)根據(jù)個(gè)案的不同情況,有條件地對(duì)預(yù)售登記的效力予以承認(rèn)。
我們認(rèn)為,買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房,是較為特殊的交易,應(yīng)當(dāng)對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定的商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案的義務(wù)及其性質(zhì)有所認(rèn)識(shí)。從法條的內(nèi)容分析,預(yù)售登記是預(yù)售人的義務(wù)。但作為買(mǎi)受人來(lái)說(shuō),出賣人的義務(wù)即為自己的權(quán)利,其在交易中對(duì)預(yù)售合同是否由預(yù)售人登記問(wèn)題應(yīng)當(dāng)引起足夠的注意。通過(guò)預(yù)售登記,將物權(quán)的公示手段用于對(duì)債權(quán)的保護(hù)。使該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力。
4.在一房二賣中所賣的房屋若是被拆遷房屋,被拆遷人對(duì)補(bǔ)償安置房屋的優(yōu)先權(quán)
最高人民法院《商品房買(mǎi)賣合同糾紛解釋》第七條規(guī)定:拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置,如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人,被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的,應(yīng)予支持。被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的,按照本解釋第八條的規(guī)定處理。
拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,實(shí)際上包括兩方面的內(nèi)容:
一是拆遷人與被拆遷人就房屋的拆遷事項(xiàng)達(dá)成協(xié)議;
二是就補(bǔ)償?shù)姆课輪?wèn)題達(dá)成協(xié)議。如果用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋屬于商品房的,實(shí)際上在拆遷人與被拆遷人之間形成了商品房買(mǎi)賣關(guān)系,應(yīng)當(dāng)適用房屋買(mǎi)賣的一般規(guī)則。而且因?yàn)橘I(mǎi)賣合同的標(biāo)的物-拆遷安置用房的特殊性,該債權(quán)的性質(zhì)為特種債權(quán),具有物權(quán)的優(yōu)先效力,該效力可以對(duì)抗第三人。于是,被拆遷人享有請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的權(quán)利。
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