地產(chǎn)寒冬 中介公司該如何“堅持到底”

一家上市地產(chǎn)服務(wù)公司董事長在接受理財周報記者采訪時，非常坦誠的說：“我很悲觀”房地產(chǎn)中介曾是無數(shù)白手起家的人財富夢想起飛的地方，但是2007年末以來，來自房地產(chǎn)中介的負(fù)面消息不斷傳出。2007年11月13日，深圳中天置業(yè)評估公司資金鏈斷裂，總裁蔣飛涉嫌卷巨款逃跑，隨后中天置業(yè)宣告倒閉，此后包括創(chuàng)輝租售、中大恒基、北京信一天、深圳長河地產(chǎn)在內(nèi)的諸多房地產(chǎn)中介公司，紛紛大規(guī)模關(guān)閉經(jīng)營門店。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，2008年1-7月全國住宅銷售面積與銷售額同比顯著下降，同比分別下降11%和7%。交易規(guī)模的萎縮，對于作為房地產(chǎn)下游企業(yè)的房地產(chǎn)中介來說顯然是一個極壞的消息。據(jù)深圳業(yè)內(nèi)的一資深人士估計，今年上半年深圳房地產(chǎn)中介公司中至少90%的都處于虧損狀態(tài)，絕大部分公司都在依靠去年的利潤勉力維持。但令地產(chǎn)中介們寒心的是，這樣的情況仍然會持續(xù)至少一年。一家上市地產(chǎn)服務(wù)公司董事長在接受理財周報記者采訪時，非常坦誠的說：“我很悲觀�！睋�(jù)這位董事長透露，整個地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)今年業(yè)績的下滑，在30%-40%左右。成交量下滑2008年開春以來房地產(chǎn)開發(fā)商的境況日漸顯得窘迫。早前萬科發(fā)布2007年年度報告時，曾雄心計劃在2008年度開工面積和竣工面積分別約848萬平方米和689萬平方米。半年報萬科(000002.SZ)卻不得不改口，調(diào)低年初所制定的計劃，較年初計劃新開工面積減少165萬平方米，竣工面積減少103平方米。此外，碧桂園(2007.HK)在日前發(fā)布的中報中也披露，今年1-7月碧桂園僅僅完成全年計劃的31.56%。作為房地產(chǎn)行業(yè)下游企業(yè)的房地產(chǎn)中介公司，其業(yè)績顯然與上游的開發(fā)商的命運息息相關(guān)。來自于國都證券的一份數(shù)據(jù)更是能說明當(dāng)前房地產(chǎn)市場的情況。2008年1-7月全國住宅銷售面積與銷售額同比分別下降11%和7%，其中7月份的下滑速度更是達(dá)到全年之冠，同比分別下降28%和29%，這其中又以北京、上海、深圳等一線城市最為嚴(yán)峻，銷售面積同比僅為去年7月的30%～45%，銷售金額也僅為去年7月的35%～48%;廣州市的銷售面積和銷售金額為去年7月的64%和61%。二線城市如天津、成都、杭州7月份成交面積也僅為去年同期的50%左右，重慶7月份的成交面積為去年的65%。業(yè)務(wù)萎縮交易規(guī)模的萎縮對于房地產(chǎn)中介來說是顯然是一個極壞的消息。本周富陽控股(00352.HK)即發(fā)布業(yè)績預(yù)虧公告，公告稱，截至今年6月30日，由于公司進行的新項目開盤日期遭到延遲，而其間銷售的大部分項目都是接近完成的項目，對公司收益的貢獻有限，因此公司上半年業(yè)績出現(xiàn)虧損。以深圳為例，“深圳一季度二手房交易面積比去年同期減少了64.48%，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)虧損率在30%左右。”深圳中原地產(chǎn)研究部分析人員接受理財周報記者采訪時說�！皬膹V州市場來說，今年2月只有23萬平方米成交面積，3、4、5月都只有35萬左右的成交面積，是非常低的。直到6月才有所回暖，6月有66萬，7月60萬。而價格從9569元降到了9122元，總體是價降量升。而去年，每個月平均成交面積都是67萬平米。今年到了6月才開始慢慢恢復(fù)到去年的水準(zhǔn)，其原因是地產(chǎn)商開始調(diào)整價格和部分中低端客戶入市。但是明年由于地產(chǎn)商明顯的收縮開發(fā)，和地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)濟走向的不確定性，是不樂觀的。”一位不愿公開姓名的地產(chǎn)中介服務(wù)公司首席分析師說。九成地產(chǎn)中介虧損“交易規(guī)模的持續(xù)縮小直接導(dǎo)致很多房地產(chǎn)中介公司不得不減少門店數(shù)量，或者干脆直接退出，在二手房交易的高峰時期，深圳從事房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和與之相關(guān)的按揭、擔(dān)保等業(yè)務(wù)的人員有近6萬人之多。市場的持續(xù)低靡迫使很多人不得不轉(zhuǎn)行，或者離開深圳轉(zhuǎn)投他地。”深圳中原地產(chǎn)研究部分析人員向理財周報記者透露說�！熬湍壳拔覀儗Ω骷掖笾薪楣�司地鋪的統(tǒng)計，應(yīng)該從以前備案的1500多間銳減了三分之一左右。”深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會副會長張文華在接受理財周報記者采訪時也透露。“以最主要的代理銷售業(yè)務(wù)為例，今年上半年由于樓盤開發(fā)少，地產(chǎn)中介能接的業(yè)務(wù)也與去年相比大幅度下降，而少部分能開盤的樓盤各地產(chǎn)中介又一窩蜂的沖上去，為了爭得這些項目，出現(xiàn)了不少競相壓價的現(xiàn)象，此外，開發(fā)商由于對市場抱有悲觀情緒，原本已經(jīng)比較低的代理費也被壓低了許多。”一深圳知名地產(chǎn)中介總經(jīng)理接受理財周報記者采訪時透露。“更糟糕的是，即使接到樓盤，房子也是很難像去年那樣賣得那樣好。賣不動的直接后果就是，地產(chǎn)中介不能從開發(fā)商那里拿到錢，也就是沒有收入�！鄙鲜錾钲谥�名地產(chǎn)中介高層人士說。據(jù)他估計，由于銷售代理、策劃顧問和經(jīng)紀(jì)三項主要業(yè)務(wù)均受到行業(yè)不景氣的影響，今年上半年深圳房地產(chǎn)中介公司中至少90%的公司都處于虧損狀態(tài)，依靠去年的利潤勉力維持�！胺康禺a(chǎn)中介的窘?jīng)r至少還要持續(xù)一年�！鄙鲜錾钲谥�名地產(chǎn)中介高層人士無奈的說�！皾庵氐挠^望氣氛將使得今年下半年商品住宅銷售面臨更大的壓力，下半年的成交量同比降幅可能更大。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，一線城市深圳、北京和上海的交易量萎縮情況要比全國住宅市場整體情況嚴(yán)峻得多，如果房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整從一線城市向二、三線城市迅速傳導(dǎo)，房地產(chǎn)市場的全國性調(diào)整將比我們預(yù)期的要來得更深更猛。”國都證券研究員鄒文軍估計。另一家上市地產(chǎn)服務(wù)公司董事長的判斷是，此次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不同于歷史上任何一次調(diào)整，“從前都是調(diào)控市場，這一次，是調(diào)控需求，打壓需求，整個中介行業(yè)不可能幸免于難�！睆膬�(nèi)部講，消費者信心受到打擊，外部來說，股市不景氣、產(chǎn)業(yè)調(diào)整、次貸危機、出口萎縮，對樓市都形成打擊，“很多買家連工廠都難以為繼，樓市更不用說了。目前看到不代表全部，這一次的地產(chǎn)寒冬其深度不是一般的，這是多年來一系列調(diào)控累計的集中釋放，調(diào)控的后果一般要滯后半年，“接下來是最難熬的時間，我預(yù)計起碼要到2009年5月，才可能有點起色。”

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