2017上海租賃住房用地只租不售模式

　　7月4日晚，上海市規(guī)劃和國土資源局公布了位于浦東新區(qū)和嘉定區(qū)的兩幅地塊出讓信息，引起了廣泛關(guān)注——這是上海首批入市出讓的租賃住房用地，采取“只租不售”模式。項(xiàng)目建成后，將至少提供1897套租賃住房房源。

　　上海首推租賃住房用地 采取“只租不售”模式

　　7月7日正式發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》也明確提出，“十三五”期間，上海將積極推進(jìn)購租并舉的住房體系建設(shè)，進(jìn)一步健全房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)各類住房約170萬套，其中租賃住房約70萬套。

　　租賃住房供地及供應(yīng)的大規(guī)模增加，究竟傳遞出了什么樣的信號(hào)?

　　堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”，

　　服務(wù)“住有所居”

　　上海房地產(chǎn)市場一直被認(rèn)為是全國市場的風(fēng)向標(biāo)。

　　為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，自從“八五”期間實(shí)施住房制度改革以來，上海不斷建立和完善各項(xiàng)制度政策�！熬盼濉逼陂g，建立了住房市場體系和保障體系“兩個(gè)體系”;“十五”期間，明確了以居住為主、市民消費(fèi)為主、普通商品住房為主“三個(gè)為主”的原則;“十一五”期間，又建立了廉租住房、公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)保障住房、征收安置住房“四位一體”的住房保障體系。這一列的探索，符合國家倡導(dǎo)的“房子是用來住的，不是用來炒的”定位要求�！笆�三五”期間，上海將始終堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，進(jìn)一步聚焦“兩個(gè)體系”、深化“三個(gè)為主”、優(yōu)化“四位一體”長效機(jī)制。

　　完善租購并舉的住房體系，就是在這個(gè)背景下，上海的一項(xiàng)制度性考慮。

　　“十三五”時(shí)期，上海將按照繼續(xù)當(dāng)好全國改革開放排頭兵、創(chuàng)新發(fā)展先行者的要求，持續(xù)推進(jìn)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，加快向具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心進(jìn)軍。城市功能的提升，對(duì)住房發(fā)展提出了新的、更高的要求。

　　根據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查，“十三五”時(shí)期，全市居住房屋的總量基本能滿足需求，但是供應(yīng)結(jié)構(gòu)需要進(jìn)一步優(yōu)化。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)，自住和改善型需求依然較強(qiáng)，中低收入戶籍家庭和非戶籍常住人口中青年人才的居住矛盾比較突出。住房發(fā)展要積極適應(yīng)人口結(jié)構(gòu)和居住生活方式的變化趨勢，滿足居民合理的居住需求，既要穩(wěn)定供應(yīng)商品住房，又要進(jìn)一步確保保障性住房供應(yīng)，加大租賃住房供應(yīng)。同時(shí)，要更加注重空間布局的合理性，更加注重資源集約節(jié)約利用，更加注重發(fā)展中小套型普通商品住房和節(jié)能環(huán)保住房，切實(shí)服務(wù)“住有所居”。

　　因此，上海在《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》中明確提出，“十三五”期間上海城鎮(zhèn)住房供應(yīng)總量以及住房用地供應(yīng)總量將顯著增加，其中新增住房供應(yīng)總套數(shù)170萬套，比“十二五”增加60%左右。同時(shí)，將積極推進(jìn)購租并舉的住房體系建設(shè)，進(jìn)一步健全房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制。

　　從土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革出發(fā)，

　　推進(jìn)租售并舉

　　提到加大住房供應(yīng)，人們便會(huì)首先想到供應(yīng)的“龍頭”——土地。2015年末以來，全國新建商品房和二手房成交價(jià)格呈現(xiàn)快速上漲，各大熱點(diǎn)城市土地市場迅速升溫。增加土地供應(yīng)也被視為穩(wěn)定房價(jià)的重要舉措。然而，在投資性需求沒有得到有效抑制的前提下，為扼制房價(jià)上漲而單純增加土地供應(yīng)，并非房地產(chǎn)調(diào)控的良策，且極易造成對(duì)未來城市發(fā)展空間的“透支”。

　　“在當(dāng)前資源緊約束條件下，一方面，需要穩(wěn)定并有序保障住宅土地供應(yīng)，穩(wěn)定市場預(yù)期，嚴(yán)肅市場監(jiān)管，堅(jiān)決抑制打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為;另一方面，在城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)型的大框架下，需要積極探索房地產(chǎn)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和供地方式改革，精準(zhǔn)施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展�！毕嚓P(guān)部門負(fù)責(zé)人表示。

　　“十三五”期間，按照“商品房用地穩(wěn)中有升、保障房用地確保供應(yīng)、租賃房用地著力加大”的原則，上海將在原計(jì)劃600公頃(其中商品住房350公頃、保障性住房250公頃)的基礎(chǔ)上，提升至年均供應(yīng)住房用地1100公頃，并進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整結(jié)構(gòu)，其中商品住房用地約400公頃、保障性住房用地約360公頃、租賃住房用地約340公頃，主要在就業(yè)密集、產(chǎn)城融合重點(diǎn)區(qū)域以及軌道交通站點(diǎn)周邊區(qū)域，研究集中推出一批新增租賃住房用地，同時(shí)探索存量商辦項(xiàng)目改為租賃住房，加大中小套型供應(yīng)比例、研究適當(dāng)提高租賃住房用地容積率。經(jīng)初步測算，“十三五”期間計(jì)劃供應(yīng)土地5500公頃，可提供住房約170萬套，其中市場化住房約115萬套，包括商品住房約45萬套、租賃住房約70萬套，租賃住房供應(yīng)套數(shù)占新增市場化住房總套數(shù)超過60%;保障性住房約55萬套。

　　據(jù)了解，上海將劃定租賃住房“十三五”重點(diǎn)實(shí)施區(qū)域。原則上優(yōu)先增加三類地區(qū)的租賃住房供應(yīng)：一是就業(yè)集聚地區(qū)，為實(shí)現(xiàn)職住平衡，適度增加租賃住房。如陸家嘴、徐家匯等服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，張江、紫竹等科技研發(fā)集聚區(qū)，臨港等產(chǎn)業(yè)板塊制造業(yè)集聚區(qū)。二是交通便利地區(qū)，鼓勵(lì)租賃住房布局在軌交換乘樞紐、站點(diǎn)周邊。針對(duì)有軌道交通站點(diǎn)的軌道交通停車場項(xiàng)目結(jié)合上蓋綜合利用，允許在一定服務(wù)半徑內(nèi)，適度增加租賃住房。三是商業(yè)、商務(wù)辦公過剩地區(qū)，經(jīng)評(píng)估，對(duì)于商業(yè)、商務(wù)辦公總量確實(shí)過剩的區(qū)域，可視情況將部分未出讓的和存量商業(yè)、商務(wù)辦公調(diào)整為租賃住房。

　　此次率先推出的浦東新區(qū)和嘉定區(qū)的兩幅地塊，就分別位于張江南區(qū)配套生活基地和嘉定新城。除了規(guī)定今后“只租不售”，出讓合同中還明確該項(xiàng)目應(yīng)優(yōu)先為園區(qū)內(nèi)各類創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才提供居住配套服務(wù)。運(yùn)營管理方面，由受讓人建立統(tǒng)一的管理及服務(wù)平臺(tái)，對(duì)租賃住房進(jìn)行租賃管理，禁止改變用途使用、轉(zhuǎn)租、群租及其他違反相關(guān)規(guī)定的行為。

　　國際大都市經(jīng)驗(yàn)對(duì)上海的啟示

　　上海在上報(bào)國務(wù)院審批的《上海市城市總體規(guī)劃(2016—2040)》中提出了建設(shè)成為卓越的全球城市的新目標(biāo)。而放眼全球，國際上一些著名的全球城市，普遍有著較為完善的，購租并舉的住房體系。

　　“在一些發(fā)達(dá)國家，如美國、加拿大、德國、法國、英國、瑞典、荷蘭、丹麥、奧地利、澳大利亞、新西蘭、日本等，居民中住房承租住戶的占比均在30%以上，其中，美國、英國等國家的承租戶在住戶總量中的占比近十年來持續(xù)上升。”華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院副教授崔裴表示，相比之下，上海以及國內(nèi)一些大城市的住房自有率偏高，租賃住房市場發(fā)育還不夠健全。另據(jù)上海社科院的調(diào)查，2013年上海家庭住房自有率約為70%，租住比例遠(yuǎn)低于倫敦、紐約、東京等55-70%的租房率。

　　除了租賃住房比例高、自有住房比率相對(duì)較低以外，國際大都市住房租賃來源多元化，社會(huì)和私人出租都占重要比例。如，倫敦2008年的私人出租部分和社會(huì)出租部分分別占住房總量的19%和24%。不同性質(zhì)的租賃來源在住房租賃市場中發(fā)揮不同的作用，私人租賃可以滿足多樣化的市場需求，特別在滿足高端客戶需求上有其不可或缺的作用。

　　此外，國際大都市一般都會(huì)以法律及行政的方式，對(duì)住房租賃市場加以規(guī)范和引導(dǎo)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，對(duì)于年輕群體和中低收入群體，住房租賃將成為常態(tài)。對(duì)上海來說，尤其應(yīng)重視住房租賃制度的建設(shè)，認(rèn)真學(xué)習(xí)國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。

　　以浦東張江、嘉定新城兩幅租賃住房用地出讓為標(biāo)志，上海已經(jīng)啟動(dòng)加快租賃住房用地的進(jìn)程。今后上海還將探索由開發(fā)商地塊內(nèi)自持配建租賃住房，向政府整區(qū)域配建租賃住房轉(zhuǎn)變，優(yōu)先供應(yīng)租賃住房用地。 租賃住房的開發(fā)和運(yùn)營主體，也將更為多元。根據(jù)上海住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃，上海將落實(shí)市、區(qū)責(zé)任，以區(qū)為主，發(fā)揮區(qū)屬國有企業(yè)功能，增加政府持有的租賃住房比例，起到托底保障和市場“壓艙石”“穩(wěn)定器”的作用;發(fā)展住房租賃企業(yè)，引導(dǎo)企業(yè)通過收儲(chǔ)、租賃、購買等方式多渠道籌集房源;支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作開展住房租賃業(yè)務(wù)。還將充分發(fā)揮住房租賃中介機(jī)構(gòu)作用，落實(shí)鼓勵(lì)個(gè)人出租住房的優(yōu)惠政策，支持個(gè)人委托住房租賃企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)出租住房。

　　由此可見，增加租賃住房建設(shè)和供應(yīng)，培育發(fā)展租賃住房市場，是上海結(jié)合城市建設(shè)目標(biāo)和現(xiàn)實(shí)條件，落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，保障“住有所居”的又一舉措，同時(shí)也是上海從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革出發(fā)，推進(jìn)租售并舉的住房體系建設(shè)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的積極探索。

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