怎么用住房公積金貸款買房？

　　住房公積金如何還貸?怎樣才能用公積金貸款，公積金貸款怎么用，下面進(jìn)入住房公積金如何還貸全攻略。

　　什么是住房公積金貸款?

　　住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運(yùn)用個(gè)人以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的房屋抵押貸款。

　　申請(qǐng)住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款需哪些條件?

　　1.貸款對(duì)象應(yīng)當(dāng)符合以下四個(gè)條件：

　　(1)只有參加住房公積金制度的職工才有資格申請(qǐng)住房公積金貸款，沒(méi)有參加住房公積金制度的職工就不能申請(qǐng)住房公積金貸款。

　　(2)參加住房公積金制度者要申請(qǐng)住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款還必須符合以下條件：即申請(qǐng)貸款前連續(xù)繳存住房公積金的時(shí)間不少于六個(gè)月。

　　(3)配偶一方申請(qǐng)了住房公積金貸款，在其未還清貸款本息之前，配偶雙方均不能再獲得住房公積金貸款。

　　(4)貸款申請(qǐng)人在提出住房公積金貸款申請(qǐng)時(shí)，除必須具有較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和償還貸款的能力外，沒(méi)有尚未還清的數(shù)額較大、可能影響住房公積金貸款償還能力的其他債務(wù)。

　　2.貸款用途必須�？顚Ｓ茫�

　　住房公積金貸款用途僅限于購(gòu)買具有所有權(quán)的自住住房，而且所購(gòu)買的住房應(yīng)當(dāng)符合市公積金管理中心規(guī)定的建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。職工購(gòu)買使用權(quán)住房的，不能申請(qǐng)住房公積金貸款。

　　3.具備一般住房貸款應(yīng)具備的條件：

　　住房公積金貸款申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)有相當(dāng)于購(gòu)買住房?jī)r(jià)格的 20%或以上的自籌資金;住房公積金貸款申請(qǐng)人應(yīng)同意辦理貸款擔(dān)保，等等。這些都是降低住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)所需要的。

　　住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款的本息怎樣償還?

　　除現(xiàn)金支付外，借款人可以提取本人公積金賬戶儲(chǔ)存余額用于歸還貸款。在提取本人公積金賬戶儲(chǔ)存余額不足時(shí)，可以提取其配偶、參貸人的公積金賬戶儲(chǔ)存余額，但需征得被提取人的書面同意。

　　需要提取公積金賬戶儲(chǔ)存余額的借款人，應(yīng)向受托銀行提出申請(qǐng)，經(jīng)審核同意后簽訂“提取住房公積金償還個(gè)人住房貸款授權(quán)書”，并由受托銀行以轉(zhuǎn)賬方式代為辦理提取手續(xù)。提取公積金賬戶儲(chǔ)存余額的申請(qǐng)審批手續(xù)，在正常還款以后辦理。

　　借款人可否提前償還住房公積金貸款?

　　借款人可提前歸還部分或全部公積金個(gè)貸本息，目前不需要支付違約金。部分或全部提前還款的，按日計(jì)息，以放款日為計(jì)息起點(diǎn)。

　　(1)部分提前還款：受托銀行應(yīng)在借款人履行原貸款合同一年以后，方可接受其部分提前還款的申請(qǐng)，與之以書面形式變更借款合同，并與借款人、擔(dān)保機(jī)構(gòu)簽訂補(bǔ)充條款，并將有關(guān)情況書面告知市中心。借款人提前歸還的金額不得少于原貸款合同約定的6個(gè)月的還款額;受托銀行應(yīng)與借款人商定部分提前還款后剩余貸款余額的還款期限，此還款期限應(yīng)短于原貸款合同約定期限的剩余期限，貸款利率按借款人已履行的還貸期限加上確定的剩余期限所對(duì)應(yīng)的期限檔次的公積金貸款利率確定;部分提前還款后的剩余貸款本金余額仍采取與原借款合同約定的相同的歸還方式歸還，受托銀行應(yīng)重新為借款人計(jì)算每月還款額。

　　(2)全部提前結(jié)清：借款人申請(qǐng)?zhí)崆皻w還全部貸款的，不受時(shí)間限制。借款人應(yīng)支付貸款本金余額，受托銀行不再計(jì)收貸款利息，按照借款合同已收取的貸款利息也不退回。

　　年沖還是月沖?

　　公積金賬戶上的錢不能作為購(gòu)房的首付款，它的最大功能是“沖還貸”，抵減房貸的還款額。

　　因此，如何用每個(gè)月的公積金來(lái)沖抵自己的房貸便是一門學(xué)問(wèn)，一般而言，公積金“沖還貸”的常見(jiàn)方式有兩種：月沖和年沖。到底哪種方式能達(dá)到最佳“減負(fù)”效果，并不能一概而論，關(guān)鍵要看房貸者本身現(xiàn)金流等情況。

　　月沖：可減輕貸款月供壓力

　　“月沖”，又叫逐月還款法，是指銀行逐月地將公積金賬戶上的資金支取出來(lái)，用于支付住房貸款的本息。對(duì)于多數(shù)購(gòu)房者而言，其所能夠申請(qǐng)到的最大公積金貸款額一般不足以覆蓋全部房貸，而每月公積金的進(jìn)賬額一般也小于月總還款額，因此，公積金加商業(yè)貸款的組合貸款模式以及公積金“月沖”方式是多數(shù)人的常見(jiàn)選擇。

　　舉例來(lái)說(shuō)，劉先生夫婦倆購(gòu)房選擇組合貸款，共35萬(wàn)元公積金貸款(15年)和65萬(wàn)元商業(yè)貸款(30年)，而兩人公積金賬戶每個(gè)月進(jìn)賬總額是3500 元，除抵扣公積金貸款部分外，還可富余500多元。劉先生夫婦每月工資稅后收入合計(jì)約12000元，購(gòu)房首付款的一部分為親戚資助，同時(shí)，兩人計(jì)劃在一年內(nèi)添丁，所以，在貸款初期還債壓力較大，所以，他們選擇了月沖方式。

　　在銀行辦理好“公積金沖還貸”的委托書后，銀行每個(gè)月將3500元的公積金支取出來(lái)，先償還公積金貸款的每月本息約3000元，剩余的500多元?jiǎng)t用來(lái)償還商貸(商貸每月本息約3000多元)。這樣，劉先生還需要每月向還款賬戶存入2500元，用來(lái)補(bǔ)足商貸部分。

　　這樣，兩人每月在扣除房貸、各項(xiàng)生活費(fèi)、還親戚借款等支出后，每月可節(jié)余近5000元，這樣，一年后兩人可積攢約6萬(wàn)元的“生育基金”，基本可解除添丁的后顧之憂。

　　年沖：一次性沖抵最省利息

　　“年沖”，又稱為一次性還款法。和“月沖”的本息還貸不同，“年沖”是直接用公積金賬戶上的全部余額來(lái)沖抵貸款本金。而根據(jù)公積金中心的規(guī)定，“年沖” 須優(yōu)先歸還公積金貸款本金，也就是說(shuō)，償還完全部公積金貸款本金后，才可以沖減商業(yè)貸款的本金部分。“年沖”方式其實(shí)是一種提前還款，節(jié)省的多為公積金貸款的利息，同時(shí)，這種方式更適用于公積金賬戶余額較多，且貸款初期現(xiàn)金支出壓力不大的購(gòu)房者。

　　根據(jù)公積金中心規(guī)定，使用“年沖”還需要滿足一些條件：第一，住房貸款必須滿一年以后，才能去辦理沖抵本金的業(yè)務(wù);第二，在一般情況下，沖抵的本金額度不低于6個(gè)月還款額。另外，“年沖”之后，減少了貸款的本金，相應(yīng)的每月還款額也會(huì)有所降低，對(duì)于那些還貸能力充足的人，此時(shí)可以到銀行更改一下自己的還款方式，比如保持每月還款額不變，同時(shí)縮短自己的還款期限，以達(dá)到進(jìn)一步節(jié)省利息的目的。

　　選年沖還是月沖關(guān)鍵看現(xiàn)金流

　　銀行理財(cái)專家認(rèn)為，究竟選擇年沖和月沖哪種方式才是正確的，要取決于各人的現(xiàn)金流量以及還貸計(jì)劃(是否打算提前還貸等)，選擇月沖并不妨礙提前還貸，購(gòu)房者可以把每月節(jié)省的現(xiàn)金積攢到年底一塊沖抵本金，而且可優(yōu)先歸還商貸本金;選擇年沖，還貸初期的現(xiàn)金流壓力可能較大，但是，一年過(guò)后，隨著貸款本金的一次性沖抵，月供負(fù)擔(dān)也將大幅減少。不過(guò)，年沖還需考慮沖還公積金貸款后，公積金貸款相對(duì)較低的利率將不再享有，而月沖更有利于積累現(xiàn)金，用以提前沖還商業(yè)貸款。

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