樂(lè)山市個(gè)人住房公積金貸款管理實(shí)施細(xì)則全文
為規(guī)范個(gè)人住房公積金貸款管理，支持職工購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自有住房，根據(jù)國(guó)務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》和《四川省住房公積金貸款管理辦法》規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。
樂(lè)山市個(gè)人住房公積金貸款管理實(shí)施細(xì)則
樂(lè)住公委〔2015〕3號(hào)
(經(jīng)2015年3月27日市住房公積金管理委員會(huì)討論通過(guò))
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范個(gè)人住房公積金貸款管理，支持職工購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修自有住房，根據(jù)國(guó)務(wù)院《住房公積金管理?xiàng)l例》和《四川省住房公積金貸款管理辦法》規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。
第二條 個(gè)人住房公積金委托貸款(以下簡(jiǎn)稱(chēng)公積金貸款)是指按規(guī)定繳存住房公積金的職工在本市行政區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)，以所購(gòu)住房作抵押而申請(qǐng)的政策性專(zhuān)項(xiàng)貸款。
第三條 本實(shí)施細(xì)則適用于所有已建立住房公積金制度并正常繳存住房公積金的職工。
第四條 為保證借貸雙方的合法權(quán)益，公積金貸款按照貸款對(duì)象與繳存對(duì)象一致、權(quán)利與義務(wù)對(duì)等原則，實(shí)行存貸結(jié)合、先存后貸、貸款抵押擔(dān)保。
第五條 樂(lè)山市住房公積金管理中心(以下簡(jiǎn)稱(chēng)公積金中心)為本市個(gè)人住房公積金貸款的管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)審批個(gè)人住房公積金貸款申請(qǐng)，監(jiān)督個(gè)人住房公積金貸款借貸、結(jié)算和管理。
第六條 個(gè)人住房公積金貸款的金融業(yè)務(wù)由公積金中心按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，委托有關(guān)商業(yè)銀行(以下簡(jiǎn)稱(chēng)承辦銀行)承辦，并與承辦銀行簽訂書(shū)面委托協(xié)議。公積金中心按照委托協(xié)議約定，檢查監(jiān)督承辦銀行公積金委貸專(zhuān)戶資金的使用情況。承辦銀行須定期向公積金中心提供有關(guān)業(yè)務(wù)資料。
第二章 貸款對(duì)象和條件
第七條 申請(qǐng)公積金貸款的對(duì)象，必須是按規(guī)定繳存住房公積金的職工，是住房的產(chǎn)權(quán)人，以家庭為單位申請(qǐng)。
第八條 申請(qǐng)公積金貸款的借款人應(yīng)同時(shí)具備下列條件：
(一)按月足額連續(xù)繳存住房公積金6個(gè)月以上;
(二)具有完全民事行為能力;
(三)未負(fù)有住房公積金貸款債務(wù);
(四)具有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入，以及償付貸款的能力;
(五)個(gè)人信用記錄良好;
(六)具有購(gòu)買(mǎi)住房的備案合同或有關(guān)證明文件;
(七)具有規(guī)定的最低首付自有資金;
(八)同意用擬購(gòu)買(mǎi)的住房按公積金中心要求辦理抵押。
第九條 申請(qǐng)公積金貸款，借款人須根據(jù)以下情況提供資料：
(一) 購(gòu)買(mǎi)商品住房：
1、合法有效的居留和身份證明;
2、婚姻關(guān)系證明(指結(jié)婚證，離婚證，法院調(diào)解或判決書(shū)，單身的婚姻登記記錄證明);
3、合法有效的購(gòu)房備案合同;
4、購(gòu)房規(guī)定的最低首付自有資金證明(指首付款發(fā)票或收據(jù));
5、公積金中心要求提供保證的，有保證人出具的同意保證的書(shū)面承諾及保證人的資信證明;
6、公積金中心要求提供的其他文件或資料。
(二) 再交易住房(俗稱(chēng)“二手房”，下同)：
1、合法有效的居留和身份證明;
2、婚姻關(guān)系證明(指結(jié)婚證，離婚證，法院調(diào)解或判決書(shū)，單身的婚姻登記記錄證明);
3、《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》和繳納契稅的發(fā)票;
4、房屋的《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》;
5、需對(duì)抵押物進(jìn)行評(píng)估的，有公積金中心認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告書(shū);
6、公積金中心要求提供保證的，有保證人出具的同意保證的書(shū)面承諾及保證人的資信證明;
7、公積金中心要求提供的其他文件或資料。
(三)已取得《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》的現(xiàn)房：
1、合法有效的居留和身份證明;
2、婚姻關(guān)系證明(指結(jié)婚證，離婚證，法院調(diào)解或判決書(shū)，單身的婚姻登記記錄證明);
3、合法有效的購(gòu)房合同;
4、申請(qǐng)人的《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》;
5、已繳納契稅的發(fā)票。
6、公積金中心要求提供保證的，有保證人出具的同意保證的書(shū)面承諾及保證人的資信證明;
7、公積金中心要求提供的其他文件或資料。
(四) 建造、翻建住房：
1、合法有效的居留和身份證明;
2、婚姻關(guān)系證明(指結(jié)婚證，離婚證，法院調(diào)解或判決書(shū)，單身的婚姻登記記錄證明);
3、申請(qǐng)人的《國(guó)有土地使用證》，使用權(quán)類(lèi)型須為出讓;
4、縣(市、區(qū))以上的規(guī)劃、建設(shè)、土地管理部門(mén)的批準(zhǔn)文件;
5、房屋《建設(shè)工程施工合同》和施工圖紙;
6、提供價(jià)值不低于貸款金額1.5倍的住房進(jìn)行房屋抵押;
7、有公積金中心認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告書(shū);
8、公積金中心要求提供保證的，有保證人出具的同意保證的書(shū)面承諾及保證人的資信證明;
9、公積金中心要求的其他文件和資料。
(五)其它類(lèi)型住房(上述四類(lèi)外，職工解決自身居住，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房、限價(jià)房及拆遷還房等)：
1、合法有效的居留和身份證明;
2、婚姻關(guān)系證明(指結(jié)婚證，離婚證，法院調(diào)解或判決書(shū)，單身的婚姻登記記錄證明);
3、合法有效的房屋取得手續(xù)的紙質(zhì)材料;
4、規(guī)定的自有資金證明:
經(jīng)適房及限價(jià)房需提供規(guī)定的最低首付自有資金證明(指首付款發(fā)票或收據(jù));棚改房及拆遷房需提供被改造或被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)證明。
5、公積金中心要求提供保證的，有保證人出具的同意保證的書(shū)面承諾及保證人的資信證明;
6、公積金中心要求提供的其他文件或資料。
第十條 申請(qǐng)公積金貸款的其他條件。
(一) 擬購(gòu)商品房必須是與公積金中心簽約的項(xiàng)目合作樓盤(pán);
(二) 再交易住房和現(xiàn)房須在《國(guó)有土地使用證》核發(fā)之日起，半年內(nèi)申請(qǐng);
(三) 建造、翻建住房的，房屋建設(shè)進(jìn)度須達(dá)到公積金中心的要求;
(四) 房屋產(chǎn)權(quán)人如有除借款人夫妻雙方以外的其他共有人，須有其他共有人的書(shū)面同意函并辦理公證方能申請(qǐng)貸款;貸款金額以借款人所占房屋份額核算。
(五) 房屋共有人中如有未成年子女的，不能申請(qǐng)公積金貸款。
(六)在我市行政區(qū)域范圍以外的地區(qū)，建立了住房公積金個(gè)人賬戶，正常繳存了住房公積金6個(gè)月以上的職工，其賬戶性質(zhì)為“正常”，夫妻雙方中有一方為樂(lè)山戶籍，在我市行政區(qū)域范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房，也可申請(qǐng)住房公積金貸款：
1、申請(qǐng)人需提供公積金繳存地的公積金管理中心(或公積金管理部、辦事處)出具的公積金繳存證明;公積金繳存證明出具的時(shí)效性，限定在辦理貸款申請(qǐng)時(shí)的三月之內(nèi)。
2、符合《樂(lè)山市個(gè)人住房公積金貸款實(shí)施辦法》規(guī)定的條件，以及符合樂(lè)山市住房公積金管理中心規(guī)定的其它條件;
3、申請(qǐng)人須有擔(dān)保人提供的書(shū)面擔(dān)保。擔(dān)保人必須是樂(lè)山本地固定戶口(提供原件，收復(fù)印件)，在樂(lè)山市住房公積金管理中心繳存了住房公積金的職工，并提供擔(dān)保人的身份證(提供原件，收復(fù)印件)、擔(dān)保書(shū);
4、申請(qǐng)人須提供收入證明。
第十一條 職工公積金帳戶已封存的.，不能申請(qǐng)公積金貸款，不計(jì)算可貸額度;賬戶啟封并重新按月連續(xù)足額繳存滿一年以上，方可申請(qǐng)公積金貸款。
第三章 貸款額度、期限和利率
第十二條 貸款額度。
(一)貸款成數(shù)：首套房，首付不低于二成;二套房首付不低于三成。
(二)借款人可貸額度為：借款人和配偶個(gè)人帳戶內(nèi)公積金本息余額×倍數(shù)+借款人和配偶個(gè)人公積金月繳存數(shù)額之和×2×系數(shù)×貸款期限(月);
(三)借款人的借款金額原則上不超過(guò)房屋總價(jià)值的最高貸款額度和核算出的借款人可貸額度;
(四)倍數(shù)、系數(shù)及最高貸款額度由市公積金管委會(huì)授權(quán)公積金中心另行擬定，在樂(lè)山住房公積金網(wǎng)站上公布。
(五)借款人的具體借款金額由公積金中心審定。
第十三條 借款人申請(qǐng)住房公積金貸款額度不足以支付購(gòu)買(mǎi)住房所需金額時(shí)，經(jīng)公積金中心同意，可同時(shí)向承辦銀行申請(qǐng)自營(yíng)性個(gè)人住房貸款，承辦銀行以組合貸款的形式向借款人發(fā)放。
第十四條 貸款年限。公積金貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)20年，并不得超出借款人的法定退休時(shí)間。
再交易住房的貸款年限與房屋建成年限相加不得超過(guò)35年。
第十五條 公積金貸款利率按中國(guó)人民銀行規(guī)定的政策性利率執(zhí)行;貸款期限不滿一年的按一年計(jì)息;還貸款期內(nèi)遇國(guó)家法定利率調(diào)整，于次年1月1日起，已發(fā)放的貸款按新的利率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
第四章 貸款程序
第十六條 貸款申請(qǐng)。借款人及配偶到購(gòu)房所在地的公積金中心或下屬管理部提出公積金貸款申請(qǐng)，填寫(xiě)《樂(lè)山市個(gè)人住房公積金貸款審批表》和《談話備忘錄》，并按要求提交相應(yīng)的文件資料。
第十七條 貸款受理。公積金中心貸款受理工作人員核實(shí)申請(qǐng)人資料，符合申請(qǐng)條件的受理其貸款申請(qǐng)。
第十八條 貸款審批。公積金中心受理申請(qǐng)后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查和審核，原則上應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)審批完畢，做出準(zhǔn)予貸款或者不準(zhǔn)貸款的決定，并通知申請(qǐng)人;準(zhǔn)予貸款的，出具《個(gè)人住房公積金委托貸款通知書(shū)》，貸款資料轉(zhuǎn)承辦銀行辦理貸款手續(xù);不準(zhǔn)予發(fā)放貸款的，說(shuō)明原因并將相關(guān)資料退還申請(qǐng)人。
第十九條 貸款發(fā)放。經(jīng)公積金中心審批同意的貸款，借款人到承辦銀行簽訂《借款合同》并辦理相關(guān)手續(xù)，公積金中心復(fù)核同意后，出具《同意劃款通知書(shū)》，將貸款資金劃入承辦銀行的委托資金賬戶;承辦銀行按《借款合同》的約定及時(shí)發(fā)放貸款。
貸款資金劃入方式如下：
1、商品房貸款必須劃入出賣(mài)人帳戶;
2、再交易住房、現(xiàn)房及其它類(lèi)型住房按照《劃款約定書(shū)》劃入約定賬戶;
3、建造、翻建住房的，借款人辦理抵押鑒證后，原則上劃入承建方帳戶。
其中再交易住房、現(xiàn)房、建造、翻建住房在貸款資金發(fā)放前，借款人必須辦理房屋抵押鑒證。
第五章 貸款項(xiàng)目管理
第二十條 公積金貸款合作項(xiàng)目應(yīng)符合以下條件：
(一)合法的建設(shè)主體;
(二)合規(guī)的建設(shè)、銷(xiāo)售手續(xù);
(三)良好的財(cái)務(wù)資信;
(四)項(xiàng)目工程進(jìn)度及銷(xiāo)售狀況達(dá)到公積金中心要求。
第二十一條 擬申請(qǐng)公積金貸款的合作項(xiàng)目由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位提出書(shū)面申請(qǐng)，公積金中心派專(zhuān)人實(shí)地查勘核實(shí)，經(jīng)公積金中心審核批準(zhǔn)后，雙方簽訂《公積金貸款項(xiàng)目合作協(xié)議》。
第二十二條 為確保公積金中心及公積金貸款人的合法權(quán)益，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位必須為申請(qǐng)公積金購(gòu)房貸款的職工提供期間連帶責(zé)任擔(dān)保，并向公積金中心交存貸款額5%-10%的保證金，作為期間擔(dān)保的履約保證金。
第二十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位為購(gòu)房借款人提供擔(dān)保的期限為：從貸款發(fā)放時(shí)起，至該筆貸款落實(shí)抵押責(zé)任或全部結(jié)清時(shí)止。
第二十四條 《房屋他項(xiàng)權(quán)證》辦理前，購(gòu)房借款人未按《借款合同》約定履行還款義務(wù)、達(dá)到《借款合同》約定的終止條款時(shí)，公積金中心可以依據(jù)《公積金貸款項(xiàng)目合作協(xié)議》規(guī)定，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位繳存的保證金中劃轉(zhuǎn)保證金清償借款人貸款本息。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位應(yīng)依據(jù)協(xié)議要求及時(shí)補(bǔ)足相應(yīng)金額的保證金。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位在合作協(xié)議約定期限內(nèi)辦理完畢借款人所購(gòu)房屋抵押手續(xù)，公積金中心應(yīng)及時(shí)將該筆保證金退還給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位。
第二十五條 貸款保證金由公積金中心專(zhuān)戶存儲(chǔ)，制定具體的《貸款保證金管理辦法》進(jìn)行管理。
第六章 貸款的回收和管理
第二十六條 住房公積金貸款的還款方式，可采用月均等額本息還款法和等額本金還款法，由借款人在貸款申請(qǐng)時(shí)自主選擇。
還款方式在貸款發(fā)放后不得變更。
第二十七條 借款人應(yīng)按《借款合同》約定的還款計(jì)劃、還款方式按期償還貸款本息。逾期歸還的，按中國(guó)人民銀行規(guī)定的逾期貸款計(jì)息標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收利息。
第二十八條 對(duì)收回的公積金貸款本金和利息，承辦銀行根據(jù)《個(gè)人住房公積金委托貸款協(xié)議》的約定，劃轉(zhuǎn)公積金中心。
第二十九條 借款人在按期還款滿一年后，經(jīng)公積金中心批準(zhǔn)，可以提前部分還本一次，也可以提前一次性歸還全部貸款本息。
第七章 房屋抵押管理
第三十條 借款人需以所購(gòu)住房作為抵押擔(dān)保，必須將住房?jī)r(jià)值全額用于抵押，依法辦理住房抵押登記手續(xù)。
第三十一條 抵押人對(duì)設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)在抵押期內(nèi)必須妥善保管，負(fù)有維修、保養(yǎng)、保證完好無(wú)損的責(zé)任，并隨時(shí)接受公積金中心和承辦銀行的監(jiān)督檢查。
第八章 借款合同的變更和終止
第三十二條 借款合同需要變更的，必須經(jīng)當(dāng)事人各方協(xié)商同意，并簽定相應(yīng)的變更協(xié)議，如需變更抵押登記的，還應(yīng)到原抵押登記部門(mén)辦理變更抵押登記手續(xù)。
第三十三條 借款人在合同履行期間死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，其財(cái)產(chǎn)的繼承人、監(jiān)護(hù)人、財(cái)產(chǎn)代管人繼續(xù)履行原借款合同。
第三十四條 借款人按借款合同約定清償全部貸款本息和支付相關(guān)費(fèi)用后，借款合同終止，承辦銀行將抵押物權(quán)屬證明等文件返還抵押人。
第九章 貸后管理
第三十五條 對(duì)逾期貸款進(jìn)行分類(lèi)管理，其分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)為：
(一)正常貸款：借款人一直能正常還本付息，不存在任何影響貸款本息及時(shí)、全額償還的不良因素;借款人累計(jì)違約2期(含)以下，并屬于偶然情況。
(二)關(guān)注貸款：借款人累計(jì)違約3期;借款人雖能還本付息，但已經(jīng)存在影響貸款本息及時(shí)、全額償還的情況。
(三)次級(jí)貸款：借款人累計(jì)違約4-5期;借款人的正常收入已不能保證及時(shí)、全額償還貸款本息，需要通過(guò)對(duì)外借款、變賣(mài)資產(chǎn)等才能歸還全部貸款本息。
(四)可疑貸款：借款人累計(jì)違約6期(含)或連續(xù)違約3期以上;貸款人、擔(dān)保人已要求借款人處理抵押物，預(yù)計(jì)貸款可能發(fā)生一定損失，但損失金額尚不能確定。
(五)損失貸款：借款人無(wú)力償還貸款，擔(dān)保人處理抵押物后仍不能清償貸款;借款人死亡，或依法宣告失蹤或死亡，以其財(cái)產(chǎn)或遺產(chǎn)清償后，仍未能還清的貸款。
第三十六條 公積金中心應(yīng)制定相應(yīng)的貸后管理辦法，對(duì)逾期貸款催收工作實(shí)行專(zhuān)人管理按月報(bào)告的工作制度。
第三十七條 公積金中心應(yīng)建立貸款“黑名單”制度。
(一) 在公積金提取中，經(jīng)核實(shí)有過(guò)虛假騙領(lǐng)行為的，五年內(nèi)不受理其公積金貸款申請(qǐng)。
(二) 申請(qǐng)了公積金貸款，在還貸期間，有過(guò)連續(xù)3期或累計(jì)6期以上的逾期記錄，在貸款結(jié)清后五年內(nèi)取消其再次申請(qǐng)公積金貸款資格。
(三) 申請(qǐng)了公積金購(gòu)房貸款后經(jīng)常逾期還貸，經(jīng)公積金中心多次催促后仍不按期履行還貸義務(wù)，被依法進(jìn)行了強(qiáng)制處置的，終身取消其公積金購(gòu)房貸款資格。
第十章 違約及處置
第三十八條 下列情況屬借款人違約：
(一) 借貸人提供的文件、資料、憑證不真實(shí)的;
(二) 借款人未按合同約定還本付息和支付相關(guān)費(fèi)用的;
(三) 未經(jīng)貸款人書(shū)面同意，借款人改變房屋結(jié)構(gòu)造成損失的，或發(fā)生將抵押房產(chǎn)全部或部分拆遷、出售、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)予或重復(fù)抵押，以及抵償其它債務(wù)等損害債權(quán)人權(quán)益行為的;
(四) 借款人拒絕或阻擾貸款人對(duì)抵押物情況進(jìn)行監(jiān)督檢查的;
(五) 與他人簽定有損貸款人權(quán)益的合同或協(xié)議的;
(六) 借款人涉及借款合同的財(cái)產(chǎn)遭受扣押或沒(méi)收的;
(七) 抵押物發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任以外的毀損致使抵押物價(jià)值不足以抵償借款本息，而借款人未按要求落實(shí)新的抵押物或其他擔(dān)保措施的;
(八) 因第三人的行為導(dǎo)致抵押物價(jià)值減少，而借款人未將損害賠償金用于提前清償本合同項(xiàng)下債務(wù)的;
(九) 借款人在還款期內(nèi)死亡、失蹤或經(jīng)有權(quán)部門(mén)宣告死亡、失蹤或借款人喪失民事行為能力后無(wú)繼承人或受遺贈(zèng)人，或其法定繼承人、受遺贈(zèng)人、監(jiān)護(hù)人、財(cái)產(chǎn)代管人拒絕履行借款合同的;
(十)借款人卷入重大的訴訟或仲裁程序及其他法律糾紛，
足以影響其償債能力的;
(十一) 違反本貸款細(xì)則或借款合同規(guī)定的其他行為的。
第三十九條 借款人違約時(shí)，貸款人根據(jù)借款人違約的性質(zhì)、程度、金額，采取下列一種或數(shù)種方法處理;
(一) 限期糾正違約行為;
(二) 提前收回已發(fā)放的貸款本息;
(三) 按照中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定，對(duì)借款人未按合同約定歸還的貸款本息，按逾期貸款計(jì)收利息;
(四) 借款人未按合同約定還本付息和支付相關(guān)費(fèi)用的，公積金中心可授權(quán)承辦銀行處分抵押物，所得款項(xiàng)扣除有關(guān)費(fèi)用和稅收外，受償其債權(quán)，不足部分由借款人或其擔(dān)保單位負(fù)責(zé)償還;剩余部分退還抵押人。
第四十條 貸款當(dāng)事人各方在履行合同過(guò)程中發(fā)生糾紛，不能協(xié)商解決的，向樂(lè)山仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。
第十一章 貸款檔案管理
第四十一條 公積金貸款檔案由貸款運(yùn)行部門(mén)和具體經(jīng)辦人員負(fù)責(zé)收集、整理，并在貸款發(fā)放后一個(gè)月內(nèi)整理完畢，建檔立案。
第四十二條 公積金貸款檔案實(shí)行一人一檔。
第四十三條 市中心城區(qū)當(dāng)年新增的公積金貸款檔案由貸款運(yùn)行部門(mén)整理完畢后，于次年的3月底之前移交市中心檔案室管理。區(qū)(市、縣)的公積金貸款檔案由管理部確定專(zhuān)人進(jìn)行管理和保存。
第十二章 附 則
第四十四條 在公積金資金不能滿足公積金貸款需求時(shí)，公積金中心可以實(shí)施《個(gè)人公積金貸款排序發(fā)放暫行辦法》。
第四十五條 本實(shí)施細(xì)則由樂(lè)山市住房公積金管理中心負(fù)責(zé)解釋。
第四十六條 本實(shí)施細(xì)則自印發(fā)之日起施行，原有相關(guān)規(guī)定與本實(shí)施細(xì)則不一致的，一律以本實(shí)施細(xì)則為準(zhǔn)。
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