廣州住房公積金新政策
日前，廣州住房公積金貸款新政征求意見稿悄然上網(wǎng)，引發(fā)熱議
《廣州住房公積金個人住房貸款實施辦法》（征求意見稿）及《關(guān)于我市住房公積金貸款有關(guān)問題的通知》(征求意見稿)于3月21日悄然掛上官網(wǎng)，這幾天連續(xù)引起媒體和市民的熱議。有關(guān)文件的意見征集日期截至4月10日，《辦法》一旦實施有效期將是5年。據(jù)一位接近住房公積金中心的消息人士透露，雖然住房公積金中心主任聲言“公積金充足”，從貸款使用次數(shù)的限制以及貸款申請門檻的提高、可貸額度的收窄來看，住房公積金中心很有可能是為了避免未來無款可貸而出臺這個新規(guī)定。這位人士透露，由于住房公積金無法吸儲，收入只有靠個人和單位繳存的公積金以及利息，一些人專門為使用公積金貸款而繳存6個月左右的公積金，申請成功過后就斷繳，未來有可能出現(xiàn)“入不敷出”的狀況。
按政府規(guī)定處理流程，征詢意見后可能需要數(shù)月才正式實施，坊間猜測公積金新政預(yù)計或在7月起實施，故此從現(xiàn)在至正式實施之日起的時間或許會涌動公積金貸款的“末班車”效應(yīng)，地產(chǎn)人士表示，目前尚在猶豫的買家或因這個即將實施的新辦法而恐慌性入市，其中“賣一買一”的換房族入市尤為緊迫，因為在公積金新政之下，他們將是政策的最大犧牲品。
公積金新政（征求意見稿）專家解讀：
變化一：貸過不可再貸
《廣州住房公積金個人住房貸款實施辦法》的征求意見稿第七條明確規(guī)定，屬于以下三種情況的，不予貸款：建筑結(jié)構(gòu)為磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)；用途為非居住用房及低密度商品住宅；已使用過住房公積金貸款。
中原地產(chǎn)匯瀚按揭高級業(yè)務(wù)經(jīng)理莫靜告訴記者，第一、二種不可使用公積金的情況一早已實行，并非新政策；第三條有關(guān)已使用公積金貸款的情況不予貸款，是本次政策的新變化。莫靜粗略估算，目前二次貸款的公積金貸款申請者大約只占公積金貸款人群的10%左右，90%以上屬于首次置業(yè)人士。一位資深按揭專家認(rèn)為，這個規(guī)定明顯嚴(yán)于央行和銀監(jiān)局規(guī)定的“住宅三套停貸”，即使是已使用公積金的人士暫時沒有置業(yè)需求，他們覺得自己的貸款機(jī)會被剝奪也非常不爽。
變化二：貸款門檻大幅提高
在貸款人申請條件方面，征求意見稿也明顯收緊了，對繳存時限的要求大幅提升。意見稿規(guī)定，具有本市戶籍的，申請貸款時需已連續(xù)繳存住房公積金24個月以上（含24個月）；非本市戶籍的，申請時需已連續(xù)繳存住房公積金36個月以上（含36個月）。而此前，該條規(guī)定是：廣州市常住戶口的，申請住房公積金貸款時已連續(xù)繳存住房公積金6個月以上（含6個月）；非廣州市常住戶口的，申請住房公積金貸款時已連續(xù)繳存住房公積金12個月以上（含12個月）。
中原地產(chǎn)匯瀚按揭莫靜表示，新規(guī)定明顯比以前嚴(yán)格，尤其是對本地人申請貸款的條件大幅提高了18個月。外地人購房需要連續(xù)繳交3年的社保，因此申請公積金貸款的條件與此匹配符合情理，但本地人無社保的要求，為何這次從6個月繳存期大幅提高24個月，非常令人費解。據(jù)按揭業(yè)人士透露，目前不少公積金貸款的申請者是專門為申請公積金而繳存公積金，滿足6個月或12個月的繳存期就申請公積金貸款，申請成功后就停公積金，因此給公積金中心的收入帶來很大影響。
變化三：可貸額度減少近半
在可貸額度上，征求意見稿規(guī)定，取“根據(jù)個人住房公積金繳存情況計算的貸款額度”、“貸款最高限額”和“按照房屋價格計算的貸款額度”中的最低值。這個原則與往常一致，不過征求意見稿的“根據(jù)個人住房公積金繳存情況計算的貸款額度”計算方法有變�，F(xiàn)在的計算公式為：(公積金賬戶余額+公積金月繳存額×2×至法定退休月數(shù))×2，而未來將修改為（公積金賬戶余額×2+公積金月繳存額×至法定退休年齡月數(shù)×2），一個括號的后移造成可貸額度減少近半。據(jù)記者查詢得知，目前的計算公式自2007年6月已開始試行，2007年以前的公式為：（公積金賬戶當(dāng)前余額＋當(dāng)前月繳存額×1.5×當(dāng)前至法定離退休年齡總月數(shù)）×2。未來新規(guī)定下實施的可貸額度，比2007年以前的公式還要保守。
據(jù)資深按揭專家透露，由于是三個標(biāo)準(zhǔn)取最低值，繳交月度公積金較高的人士幾乎不受影響，因為廣州市住房公積金個人最高可貸50萬元，家庭80萬元。不過對于低繳存額的人士來說，他們的可貸額度就直接受損。他接觸一位購房者，按目前的標(biāo)準(zhǔn)，這位買家可以貸19萬元，但新規(guī)定之下可貸額度就變成10萬元出頭。
對樓市影響：短期成交放大 未來成交萎縮
匯瀚按揭莫靜表示，由于目前首次置業(yè)住房商業(yè)貸款一般是基準(zhǔn)利率上浮5%，與同期公積金利率相差近3%，七八十萬元的貸款，一個月就相差上百元利息，故此在“剛需”密集的區(qū)域，公積金貸款的買家占總買家群50%以上。該資深按揭專家表示，在2008~2010年貸款寬松期，公積金貸款其實沒有競爭力，一是放款慢，二是貸款利息差很少，7折利率之下商業(yè)貸款利率幾乎與公積金貸款相等。2010年后，商業(yè)貸款的利率與公積金貸款利率拉大，且公積金中心加快了審批放貸速度，使越來越多購房者使用公積金貸款。
資深按揭專家認(rèn)為，未來公積金新政對想用公積金貸款的購房者影響非常大，因此從現(xiàn)在到實施前的窗口期，或促使首次置業(yè)的“剛需”族和換房族加緊入市，短期會出現(xiàn)公積金貸款“末班車”效應(yīng)。莫靜也表示，目前“畢買族”占比雖然不多，但仍存在一定的需求，一些畢業(yè)生在家長的支持下可畢業(yè)一年后買房，類似在銀行或事業(yè)單位、政府工作的人士有穩(wěn)定且較高的公積金，因此也是“畢買族”群體，類似這個群體必須連續(xù)繳交2年或3年的公積金方可買樓，故此這批人或是現(xiàn)在趕緊入市，或是推遲一兩年再入市，對短期和未來的成交都帶來一定的影響。
在公積金新政之下，有過貸款記錄的“買一賣一”人士最糾結(jié)，優(yōu)惠的公積金貸款可貸不多，但加上商業(yè)貸款做組合貸款，也可以幫補(bǔ)一點，若按未來的新政，已使用公積金貸款不可再貸，有可能催促這類人士必須在窗口期入市。莫靜提醒，由于賣出房屋再買需要一個歸檔時間，因此必須掐好時間差，以免成為新舊政策交接的犧牲品。按揭人士透露，由于過往政府對新舊政策交接的房產(chǎn)交易界定標(biāo)準(zhǔn)不一，有時是按照網(wǎng)簽時間，有的按照遞件時間，公積金中心也可能用提交審批資料的時間為界，故此，購房者要盡早把所有資料準(zhǔn)備好。莫靜告訴記者，目前正在辦理公積金的人士已開始催促按揭中介，希望盡快辦理手續(xù)，以免夜長夢多。
負(fù)面效應(yīng)：人們繳存意愿大幅下降
據(jù)一位接近公積金中心的人士透露，此次出臺新政，與公積金中心擔(dān)心入不敷出很有關(guān)系。去年底廣州市公積金放貸曾一度告急，已到期房款的'貸款需要緩貸延遲。后來，從去年底到現(xiàn)在，公積金貸款又恢復(fù)正常。這位人士分析了本次出臺的新政后認(rèn)為，從公積金的收入結(jié)構(gòu)來看，公積金收入只有個人和單位的繳存以及這些繳存額產(chǎn)生的利息；支出包括公積金貸款、公積金提取以及支付給個人的公積金余額利息，本身不能像銀行那樣吸收存款。有的人為了申請公積金，連續(xù)繳存6個月就申請公積金貸款，申請成功就停繳，也就是說6個月連續(xù)繳存幾百元，可以申請幾十萬元的貸款。若類似情況普遍的話，公積金中心的確未來可能“干塘”。
不過，這名人士表示，這次公積金中心出臺“苛政”，如意算盤未必打得響。首先，對于已使用公積金貸款的人士繼續(xù)繳存公積金的積極性大幅降低，因為他們未來根本沒有可能再使用公積金貸款，除了公積金繳存可以免稅的這個“優(yōu)惠”，公積金對他們來說一點吸引力也沒有。此外，公積金新政的執(zhí)行力度也讓人存疑。從字面上來看，本地或外地戶籍必須連續(xù)繳存公積金24個月或者36個月方可申請公積金貸款，不知道是否可以接受補(bǔ)繳，若是不能接受補(bǔ)繳，對一大批中途因跳槽而出現(xiàn)停繳的人士非常不公平。
一周成交風(fēng)云榜
買賣雙方同為“賣一買一”
220萬成交華景新城三房
物業(yè)地址：天河區(qū)華景新城某低層單位，建筑面積：100平方米，成交總價：220萬元。
點評：據(jù)合富置業(yè)專業(yè)人士介紹，華景新城是天河公園板塊交投較活躍的大盤，該套成交單位雖是樓梯樓三房，但樓層不高，原業(yè)主一手買入用于自住，裝修保養(yǎng)不錯，證滿5年。業(yè)主子女已成年，該單位學(xué)位并沒有被占用。業(yè)主近期看中一套電梯樓三房，因資金不夠而出售套現(xiàn)，且業(yè)主希望買家一次性付款。一名學(xué)位房買家年前就通過出售原自住兩房套現(xiàn)160多萬元，計劃再加上自身的積蓄購買200來萬元的三房學(xué)位房。買家在3月多次看房，對該套物業(yè)比較喜歡，且考慮到兒子今年要讀小學(xué)，因此經(jīng)幾次議價，最后以一次性付款220萬元入手，單價2.2萬元/m2。
置業(yè)小TIPS：華景新城位于中山大道西，由多個組團(tuán)物業(yè)組成，小區(qū)樓梯樓和電梯樓可選房源較多，是天河白領(lǐng)和科技園IT人士購房熱盤，帶有省一級華景小學(xué)名校學(xué)位的學(xué)位房受買家的關(guān)注。目前該盤樓梯樓中低層單位成交均價達(dá)2.2萬~2.4萬元/m2，學(xué)位和自住兩種需求兼顧的買家往往會選擇兩房或三房，而純學(xué)位買家則會選擇總價約140萬元左右的電梯一房一廳。
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