物業(yè)實習報告范文匯編5篇
在日常生活和工作中，報告與我們愈發(fā)關系密切，其在寫作上具有一定的竅門。那么你真正懂得怎么寫好報告嗎？以下是小編精心整理的物業(yè)實習報告5篇，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
物業(yè)實習報告 篇1
作為一個在校學生的我們，應該珍惜學校安排的每次實習。以便在實習過程中亦能鞏固物業(yè)管理專業(yè)的主業(yè)知識，提高實際操作能力，豐富實際工作和社會經驗掌握操作技能，將所學知識用于實際工作為自己進入社會打下基礎。做到用于實踐，學與實踐。
一個月的實習，在盼望中到來，在繁忙中度過。每天聽從實習指導員的工作安排，我們一切都照做。做好文檔這一塊內容真的相當?shù)牟蝗菀追彪s，仔細，耐力，枯燥，乏味。只是等一切都整理完畢，裝入檔案盒，一切的一切做好后，尋找到一絲絲的安慰與喜悅！
一、實習意義與目的
實習是物業(yè)管理專業(yè)的職業(yè)技能課，通過實習可以培養(yǎng)學生的綜合運用所學物業(yè)管理理論知識和技能分析解決物業(yè)管理實際工作中各種問題能力的有效方法，也是對學生效果進行綜合全面考核的重要方式。通過實習學習如何根據(jù)不同的物業(yè)制定管理方案，編寫物業(yè)管理招標書及投標書等問題，并未解決這些問題，分析探索一些途徑和辦法，為以后的走向工作崗位打下基礎。
二、實習內容
今年六月又迎來我們學院的綜合實習月了，我也跟從學校安排到學院的實習基地南寧中房集團房地產開發(fā)公司實習，實習時我被安排到行政辦公室的檔案室收集、整理、裝訂、歸檔文件資料。
物業(yè)檔案管理是對物業(yè)資料的綜合管理，是對在物業(yè)的購置、維修變遷和管理過程中形成的各種圖、檔、卡、冊、表等物業(yè)資料經過收集加工整理分類，運用科學的方法進行的綜合管理。物業(yè)檔案管理一般經過的程序如下：
1、收集
手集就是將與物業(yè)項目相關的各種資料集中在一起，它是物業(yè)檔案管理工作的起點，是實現(xiàn)物業(yè)檔案集中、統(tǒng)一管理的基本途徑。
2、整理
物業(yè)檔案管理整理工作，就是將處于凌亂狀態(tài)和需要進一步理化的檔案，進行基本的分類、組合、排列和編目，使之系統(tǒng)化。
3、更新
物業(yè)檔案管理建立以后，由于業(yè)主的產權交易、使用人的更新、物業(yè)的改建等因素，都會造成物業(yè)檔案管理內容的變化，因此，為了保證物業(yè)管理工作的正常進行，物業(yè)服務企業(yè)必須做好物業(yè)現(xiàn)狀變更文件材料的及時歸檔工作，使物業(yè)檔案管理保持完整、準確、系統(tǒng)，做到物業(yè)檔案與產權檔案一致。
4、保管
保管是將裝訂好的文件、資料，折疊好的工程圖紙裝放入檔案盒，再放到檔案箱，以便日后使用查詢方便。
5、利用
建立物業(yè)檔案的目的就是使檔案更好地發(fā)揮作用，滿足查詢者的需要。為充分利用物業(yè)檔案。
而在實習期間，我主要的工作就是在整理方面，物業(yè)檔案整理工作的要求就是歸檔的要求。歸檔要求可以概括為：凡是收集齊全、完整應當歸檔的文件材料，必須經過系統(tǒng)地整理，按照文件材料的形成規(guī)律和它們之間的時間聯(lián)系進行分類，立卷，是案卷能準確反映物業(yè)的基本面貌，并要求做到：分類科學，組卷合理，排列有序，保管期限準確，裝訂整齊、牢固，案卷封面、背脊、卷內目錄和備考表（異動記錄）填制準確，字跡工整，圖樣清晰，載體和裝具質地良好，便于保管和利用。
而我每天重復做的工作就是物業(yè)檔案整理的立卷部分中的裝訂和工程圖紙的折疊。在工作的過程中，實習指導員叫我們在檔案立卷裝訂時要注意的問題如下：
a、物業(yè)文件材料分類、組卷、排列、裱糊、折疊、編號等進行完畢，并符合規(guī)定要求即可經行案卷裝訂。
b、卷內文件材料要排列得當、整齊，考裝訂線一側要留出2~2.5cm的空白，裝訂線內不得有文字或圖表。
c、案卷薄厚要適宜，一般案卷厚度儀1~1.5為宜。案卷太薄，贏家墊條。墊條應放在最末尾一頁文件的后面，墊條數(shù)量最多不應超過3個，不得用空白紙充當墊條。
d、裝訂采用三孔一線的方法（袋裝的案卷除外），使用灰卷線，卷繩結頭打在案卷背面，結頭不露在外。
e、案卷裝訂，要做到整齊，牢固，美觀，無脫頁、倒頁現(xiàn)象。
f、對于不宜直接裝訂的工程圖紙，按照國家規(guī)定的標準把圖紙按14開的大小標準折疊，折疊時靈活多變，但最重要的是裝訂線內不得有文字、圖表或印章。而且折疊的法式要方便使用者的使用。
三、實習體驗與感想
在這過程中，需要使用到各種不同的工具，工作中我們必須靈活應用，這樣我們就能快速的裝訂，無論多么厚的文件材料，多么大的圖紙到我們手里，用不到幾分鐘的時間就裝訂好了。而且，在使用工具的時候要注意損壞工具，要輕拿輕放。
每天我們就重復著這樣的工作程序，不到十多天，我們感覺到很枯燥，有點想退出的念頭了�？墒窍胂�，這工作雖然枯燥，但是這工作必須有人。如果都沒有人來做這些檔案的管理工作，，檔案管理工作是關系到公司的生存安危，要是出現(xiàn)什么事故或問題，就沒有有力的依據(jù)可循了這樣會給公司企業(yè)帶來巨大的損失。而且，做這樣的工作也是最基本的，也是可以鍛煉一個人的耐性，同時我堅信：世上無難事，只怕有心人。最后以這樣的信面堅持下來了。我們實習指導員人為了不讓我們不那么的枯燥，她經常給我們講一些工作上的事情給我們聽，讓我們學到另一種工作經驗。
就這樣時間悄悄地從我們的手中流過，從我們的交談中流過，一個月的實習結束了，突然感覺到時間是多么的可貴，一去不復返。在這次實習工作中我學習到的東西將會伴隨我以后的學習和工作。首先，我了解到如何由于同事相處，與發(fā)現(xiàn)了一個和睦的辦公室氛圍對每個人的工作效率都有很好的促進作用，這次我學習到了很多人際關系的需要注意的問題。其次，我發(fā)現(xiàn)良好的心理狀態(tài)對工作的完成有很大的影響，我們應該帶著愉快的心情去面對每份工作，發(fā)現(xiàn)工作中的樂趣，才會更快更好地完成自己的任務。然后，我從這份工作中發(fā)現(xiàn)了自己大大缺點，就是做事毛躁，不細心，但是當我的意識到這些問題或我很快地改進，立志做到細致，耐心，減少不必要的錯誤，這次的社會實習是從真的意義上將我的毛病改掉了。最后，我從這份工作中發(fā)現(xiàn)了理論與實際的區(qū)別，從而發(fā)現(xiàn)要想在社會立足需要全面的能力而不是單一的讀書。總的來說，在社會上要善于別人溝通。如何與別人溝通好，這門技術是需要長期的練習。以前沒有工作的機會，是我與別人對話是不會應變，會使談話時有冷場，這是很尷尬的。
人在社會中都要融入社會這個團體中，人與人之間合力去做事，時期做事的過程更加融合，事半功倍。別人給你意見，你要聽取、耐心、虛心地接受。在工作傷害要有自信。自信不是麻木的自夸，而是對自己的能力作出肯定。社會經驗缺乏，學力不足等種種原因會使自己缺乏自信。其實沒有誰一生下來就什么都會的，只要有自信，就能克服心理障礙，那么一切就變得容易解決了。知識的積累也是非常重要，知識猶如人血，人卻少了血液，身體就會衰弱，人缺少知識，頭腦就會枯竭。
這次親身體驗讓我有了深刻感觸，這次不僅是一次社會實習，還是一次人生經歷，是人生寶貴的財富。在今后我要多跟身邊的老師同學多多交流，學習他們的長處，補充自己的不足；多參加社會的各項實踐活動，磨練自己的同時讓自己認識的更多，為自己踏入社會鋪好路。通過親身體驗社會實踐自己更進一步地了解了社會。通過與社會零距離接觸，把自己從校園帶到社會中，親身體會社會生活，使我學到了真本領，讓我明白了社會并不像我們在校園所想象的那樣美好。社會是殘酷的，淡出充滿了激烈的競爭。
總的來說，我認為這次社會實習還是很成功的，很有用的，對我以后的學習和工作有很大的幫助。這次社會實習所發(fā)生的事已經清晰的刻在了我的青春歲月的壁廊里，成為生命中的財富，在以后的生活中發(fā)揮著潛移默化的作用。新學期又開始了，新的挑戰(zhàn)也隨之而來，當然，離畢業(yè)踏入社會又近了一步。暑期實習已成為過去，面對不可知的未來，我們要汲取暑期實習的經驗，鍛煉提高融入社會的能力。盡管前面有鮮花，也有荊棘，但是我們必將義無反顧，勇往直前，將自己的能力展現(xiàn)出來，為社會貢獻出一份屬于自己的力量。
雖然這次實習學習到的東西比較空泛，但這真的是一次很寶貴的機會，做了很多，看了很多，心里是滿滿的感觸，也提前了解了以后的工作，提前進入了社會的大家庭中。作為還在學習的我們必須得把握好現(xiàn)在，扎扎實實的學好理論知識，繼續(xù)學習，不斷提升理論素養(yǎng)。
物業(yè)實習報告 篇2
我與同學到**物業(yè)管理處實習。實習之初該物業(yè)管理處首先向我們介紹了一些基本情況，然后依次對事務管理、客戶管理與服務流程及安全保衛(wèi)等做了簡要介紹。然后就開始“上崗”了。回顧此次實習過程，感受良多，收獲頗豐。通過實習有效縮短了課堂和社會實際工作之間的差距，使我能系統(tǒng)地、全面地掌握物業(yè)管理工作和方法。在老師的細心指導下，積極參與物業(yè)管理相關工作，注意理論知識與實際應用的結合，用實踐檢驗所學的物業(yè)管理理論知識，由此加深了我對物業(yè)管理工作的特點、方式、運行規(guī)律的理解。下面是對這次實習的總結：
一、 優(yōu)化客戶管理和服務流程。
物業(yè)管理利用“一站式服務”web系統(tǒng)管理房屋資源信息、客戶數(shù)據(jù)信息、財務管理、以及服務管理即服務報修申請等信息系統(tǒng)。各種模塊系統(tǒng)記錄相關的數(shù)據(jù)資源。房產資源主要記錄與房屋建設、竣工檢驗，房屋維修等;客戶數(shù)據(jù)信息則記錄該小區(qū)內業(yè)主與租戶的信息;財務管理記錄各種收入與支出明細;服務管理記錄用戶報修與維修服務進程的記錄。該系統(tǒng)具有方便、快捷的優(yōu)點，能為物業(yè)管理服務提供數(shù)據(jù)支持。但在我看來，但是仍有很多方面需要改善。比如服務管理模塊系統(tǒng)開放程度不夠，用戶利用此報修并不多，主要還要通過電話由專人接受報修與跟蹤。如此一來，信息化應用就不到位，各種資源成本在信息化的助力下并未得到有效的降低。對此，應該完善服務管理系統(tǒng)，重新設計服務流程，分離管理與服務系統(tǒng)，加強宣傳與開放，促使用戶更多的利用該系統(tǒng)報修。
二、 推行、倡導“以人為本”服務理念。
物業(yè)管理必須樹立以人為本的服務理念，倡導人性化服務，實施以人為本的服務措施，提高服務效能，把客戶的滿意作為物業(yè)管理的最佳追求。美佳物業(yè)管理公司利用相關數(shù)據(jù)指標與員工績效考核有效的結合，通過嚴格的規(guī)章制度實現(xiàn)。并推出“最佳安�！焙汀敖】滴飿I(yè)管理模式”標準化服務模式，使員工在意識層面上確立什么樣的服務符合業(yè)主的需求。充分發(fā)掘安保人員的服務意識與專業(yè)技能，以建立首屈一指的安保服務社區(qū)。注重生態(tài)與人文的和諧和互補，塑造健康的人居環(huán)境，達到生活與健康同在，生活與藝術同在，生活與自然同在。
三、優(yōu)化安保系統(tǒng)，提高物業(yè)管理形象。
保安作為小區(qū)的把門人，肩負著小區(qū)的安全保衛(wèi)工作，同時也是物業(yè)管理團隊的對外形象窗口，也直接影響業(yè)主對物業(yè)管理公司的信任程度。所以建立健全物業(yè)管理安保系統(tǒng)，包括安保設施設備、安保人員素質與隊伍建設。是物業(yè)管理公司工作開展與企業(yè)發(fā)展的重要條件。
物業(yè)實習報告 篇3
今年暑假，在學校校長室和實訓處的安排下，我到蕪湖市信息技術職業(yè)教育學院進行為期一月的物業(yè)管理學習。主辦方的教學從文化理論知識講授，物業(yè)管理小區(qū)現(xiàn)場實踐，專家講座三方面入手。我是第一次接觸物業(yè)，因此十分珍惜這次難得的學習機會。一月下來，受益匪淺，總結起來有以下幾點：
一、文檔的管理。
文檔的管理是很重要的一個方面，是質量文件和服務標準的一項重點內容。老師先給我們講述了文檔管理的內容和文檔管理規(guī)范，然后帶我們參觀了蕪湖市幾家比較有名的物業(yè)管理小區(qū)的文擋管理。耳聞不如所見!他們專門安排一位管理人員來整理文檔，根據(jù)自己的情況分了三大類即管理檔案、業(yè)主檔案、外來文件，一共有三十個文件夾。各類文件序號排列清楚整齊，想找哪類文件很快就能找到。而且文件夾里面的內容齊全。
二、物業(yè)相關收費。
物業(yè)管理費是物業(yè)管理工作中最重要也是最棘手的問題。我們第一次接觸物業(yè)管理，對于物業(yè)費的收繳，只是學習了書本知識，實際操作的艱辛不是我們能想象的。老師也帶我們親自實踐了一回。有些業(yè)主是物業(yè)費和水電費一起繳，一次性可以完成，有些業(yè)主卻是一樣一樣地繳，而且有些業(yè)主是一次繳一點，難度最大的是有些業(yè)主提出一些不正當理由拒繳物業(yè)費。這就需要我們管理人員有足夠的耐心和他們溝通解釋，通過種種方式方法贏得業(yè)主的理解和支持，使他們繳納應該交的費用。我明白了一個道理，作為物業(yè)這個服務行業(yè)，溝通技巧在日常工作過程中占據(jù)著十分重要的位置。以業(yè)主為重，服務第一，有效溝通是我們必須堅持的原則。
三、物業(yè)管理設施、設備。
物業(yè)設備既包括室內設備，也包括物業(yè)紅線內的室外設備與設施系統(tǒng)，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風、電梯、空調、燃氣供應以及通信網絡等設備，這些設備構成了物業(yè)設備的主體，是物業(yè)全方位管理與服務的有機組成部分。在設備管理上蕪湖市物業(yè)小區(qū)建立和完善設備管理制度，并對各類設備都建立設備卡片是一大亮點。各種設備都有詳細的臺帳記錄。翻開他們的檢查記錄，定期檢查、保養(yǎng)、維修、清潔一一詳細記載。我們參觀去了設備機房，地面及設備上是一塵不染。地下兩層停車場，進出口標志牌清晰，自行車、電動車和汽車停車區(qū)域劃分明確，各類車輛整齊有序停著。而他們的車管員交通手勢規(guī)范，在上下班高峰期，正確指揮地下車出入。
四、物業(yè)法律、法規(guī)。
上世紀八十年代物業(yè)管理行業(yè)在我國南方興起，現(xiàn)在已在全國形成規(guī)模，并走向規(guī)范。國務院根據(jù)我國國情制定頒布了《物權法》和《物業(yè)管理條例》，從而為物業(yè)公司與業(yè)主正確處理糾紛提供了依據(jù)。通過學習我們了解到物業(yè)管理法律體系的幾個方面：一是建立房屋及維修管理的法律、法規(guī)和規(guī)章;二是建立設備設施管理法律、法規(guī)及規(guī)章;三是建立環(huán)境衛(wèi)生管理的法律法規(guī)及規(guī)章;四是建立保安保衛(wèi)、消防管理的法律法規(guī)及規(guī)章;五是建立行業(yè)管理辦法;六是建立業(yè)主委員會的管理辦法;七是建立覆蓋各類行業(yè)的管理法規(guī)及規(guī)章。
五、創(chuàng)建物業(yè)管理品牌。
通過學習我認識到，創(chuàng)建物業(yè)管理品牌是今后很長一段時間物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的方向和重點。品牌是企業(yè)的無形資產,也是企業(yè)贏得市場的利刃。因物業(yè)管理是一新興產業(yè), 目前還不 夠完善,它的社會地位也不高,加上物業(yè)管理的贏利微乎其微,因而很多物業(yè)管理企業(yè)都忽略了 品牌的創(chuàng)立。事實上,在物業(yè)管理市場逐步形成、市場競爭日趨激烈的今天,創(chuàng)名牌企業(yè)，建優(yōu)秀PM小區(qū)，現(xiàn)已成為我國PM企業(yè)的管理目標和奮斗方向。品牌能讓人們保持忠誠和充分信賴, 好的品牌能夠傳達出企業(yè)的價值、文化和個性。建設部舉辦的物業(yè)管理與ISO9001認證研討會,吹響了鼓勵和推動物業(yè)管理企業(yè)通過IS09001國際質量體系認證,提高企業(yè)知名度,實施物業(yè)管理品牌戰(zhàn)略的號角。
一月時間很快過去，我?guī)е斋@而歸。下一步我將留意與物業(yè)管理有關的信息以借鑒來完善我暑假所學到的知識，如果將來我們學校開展物業(yè)管理教學，我會盡自己全力使之有聲有色。同時，也將不斷提高自己的能力，使個人工作有更出色的表現(xiàn)。
物業(yè)實習報告 篇4
公司目前的經營范圍有：物業(yè)管理(持證經營)、園林花卉經營、水電安裝及維修、基建維修、家居裝修、經營商場、電力廢舊物資收購及銷售。
恩施富源物業(yè)管理有限責任公司是目前恩施州物業(yè)管理企業(yè)中，物業(yè)管理范圍最寬，面積最大，基礎最好，起點最高、綜合實力最強物業(yè)管理企業(yè)。
恩施富源物業(yè)公司的服務要嚴格按照以人為本是我們服務的核心，和諧發(fā)展以心換心是我們一貫的宗旨，求真務實﹑精益求精是我們永遠的追求，誠信服務是富源物業(yè)走向社會化、專業(yè)化和經營化必備的行業(yè)素質。上午這一課主要有兩個目的：其一讓大家對富源物業(yè)公司機構設置、企業(yè)文化建設、公司運作模式以及企業(yè)從業(yè)人員素質有個了解;第二讓大家適應環(huán)境，緩沖一下。這么周密的安排恩施只有富源能做到，細節(jié)體現(xiàn)了富源物業(yè)公司領導幫子建設不一般，從上到下無不井井有條。把會議室給我們當床睡呀真正做到了以人為本、以心換心來構建社會主義和諧社會呀。把我們當作員工看啦上下班實行簽到制時時刻刻為我們安全著想，從公司上層到公司員工每天對我們都進行考核問我們學到了什么還有那些沒有搞清楚不厭其煩。
這一個禮拜來，我從富源物業(yè)公司管理實際出發(fā)結合書本知識大體對物業(yè)管理有了一個能讓自己比較滿意的感性認識，從客戶服務《窗口服務、大廳接待及會務服務需要注意的相關細節(jié)》;工程維修《鍋爐房及其設施設備、給水房、房屋排水系統(tǒng)、地下水箱、電梯房、配電房進行參觀》;安全防衛(wèi)《小區(qū)巡邏、門崗、車輛管理、閉路電視監(jiān)控、消防系統(tǒng)》和物業(yè)環(huán)境管理《小區(qū)保潔、園林綠化》都有了一定了解。只是時間太短有好多東西都不能深入只能停留在表面，更重要的是我們已經產生了感情不舍離去，我們走的那一天同學們都感覺好慚愧沒有給富源物業(yè)公司留下點什么、做點讓人難忘的事好像都沒有，在這里只能說謝謝為我們安排實習的每一位師傅了。
實訓后我對物業(yè)管理的認識：物業(yè)管理在我國是一個新興行業(yè)，發(fā)展時間不長，在摸索和實踐過程中仍存在不少問題，尤其是涉及權益關系領域，各方矛盾和糾紛時有發(fā)生。諸如：物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)商的職能不清，業(yè)主拒交管理服務費，物業(yè)管理企業(yè)因小區(qū)內業(yè)主財產被盜、人身受到傷害而被起訴，物業(yè)管理體制模糊、法規(guī)不健全及物業(yè)企業(yè)義務承擔某些社會功能的現(xiàn)象等日益突出，在一定程度上阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。規(guī)范物業(yè)管理，提高企業(yè)權益保護意識，促使物業(yè)管理企業(yè)從法制化、規(guī)范化的角度不斷完善自身的服務水平，堵塞各種管理漏洞，防止質量事故的發(fā)生，避免企業(yè)不應有的損失。同時，政府相關部門要加快物業(yè)管理法制建設，使物業(yè)管理朝著健康的方向發(fā)展，這已成為物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的當務之急。
如何規(guī)范物業(yè)管理，提高物業(yè)管理企業(yè)權益保護意識，必須強化如下方面工作：
1、要樹立風險意識和規(guī)范發(fā)展意識。物業(yè)管理公司是自負盈虧的企業(yè)，企業(yè)必然面對經營風險，合理、有效地規(guī)避風險，才能獲取最大的利潤。作為企業(yè)有幾個重要環(huán)節(jié)必須把握：
(1)明確物業(yè)管理委托合同。在合同中，企業(yè)務必把握細節(jié)，明確哪些該做，哪些不做;哪些是常規(guī)服務，哪些是收費項目;權利與義務是否對等，例如：物業(yè)管理的保安工作，應在合同中明確，只是協(xié)助和配合本地公安機關維護公共秩序，而不承擔人身安全、財產保護責任。
(2)規(guī)范內部管理，練好內功。企業(yè)必須健全內部規(guī)章制度，完善組織架構，合理設置崗位，把好人員招聘關，系統(tǒng)地對員工進行培訓，在員工的思想中培植風險意識，最大限度地避免因管理責任而導致事故的發(fā)生，從而把經營風險降到最低。如保安員在指引車輛停放時，應對車身四周進行巡視，發(fā)現(xiàn)有破損等問題及時向車主指出，以免產生麻煩和糾紛;在停車場對車輛進出的登記一定要完整、齊備。如果把預防措施做細做好，管理工作做得周到扎實，那么，即使發(fā)生了丟車事件，企業(yè)就不負管理責任也無需賠償。
2、強化法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范教育培訓工作，通過法律來維護企業(yè)、員工權益。目前，由于行業(yè)法規(guī)不健全，無法可依，甚至有法不依的情況較多，企業(yè)也往往因為這些現(xiàn)象的存在而輕視或忽視了自身的法律建設。因此，增強員工的法制觀念是加強自身權益保護的關鍵。一方面要加強員工對法律法規(guī)的學習，提高法制意識，依法操作;另一方面要勇于利用法律武器來維護自身權益。如：對于無理拖欠管理費或拒絕承擔毗鄰房屋或共用部位、共用設備設施維護和修繕費用的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)應依據(jù)法律法規(guī)、管理制度和業(yè)主公約，積極或支持權益受損的業(yè)主尋求法律支持。物業(yè)管理企業(yè)應有意識地組織有關法律法規(guī)的宣傳活動，加強包括業(yè)主在內的社會大眾對物業(yè)管理法律法規(guī)的認識和理解。
物業(yè)實習報告 篇5
一、迄今為止，中國的物業(yè)管理行業(yè)已經走過了二十幾年的時間，已經具備了一定的規(guī)模和形態(tài)。
隨著經濟體制的改革發(fā)展、城市的現(xiàn)代化、人們對居住空間的可持續(xù)發(fā)展的要求，伴隨房地產商品經濟發(fā)展的必然產物——物業(yè)管理要得到迫切的改變，已成為一種必然的趨勢。尤其在市場經濟的條件下，大多數(shù)人將成為物業(yè)的產權人和使用權人，因此，如何在激烈的市場競爭中立于不敗之地，創(chuàng)造合理的規(guī)模效益，已經成為現(xiàn)今物業(yè)管理的關鍵問題。在社會分工和市場細分不斷加強的總體背景下，只有針對不同的物業(yè)類型、不同的消費人群、以不同于他人的管理模式，才能樹立企業(yè)自己的一面旗幟，建立自己的經營理念，那就是要走企業(yè)的品牌化道路。品牌是什么？依據(jù)美國市場營銷協(xié)會的定義：品牌是一種名稱、標記、符號，簡單的說就是一種商品的牌子，以自己特殊的商品形態(tài)區(qū)別與競爭對手的標記。但是在市場經濟發(fā)展的今天，品牌已不再是一種簡單的區(qū)別標志，而是企業(yè)客戶和價值（文化價值、經濟價值）的來源。物業(yè)管理是一種服務，它以物業(yè)為管理對象，以廣大業(yè)主為服務對象而定位于社會人群。
由此，創(chuàng)建這種服務的品牌也不外乎三個方面：知名度、美譽度、忠誠度。深圳萬科發(fā)展到今天之所以能成為行業(yè)中的佼佼者，其中一個重要的因素是依靠了其服務的品牌效應。在多次的招、投標中，其能做到“未見其人，先聞其聲”靠的是它的知名度，在以后的日常管理中能得到廣大的業(yè)主的支持與信賴則主要依賴了它的美譽度，于是不斷提升的忠誠度為它贏得了越來越多的客戶，原創(chuàng)： 終就鑄造了中國物業(yè)的“巨無霸”。但是創(chuàng)建一個品牌并不是朝成夕就，而是需要一個長期的過程�，F(xiàn)實中一些令人無庸質疑的事實放在我們的面前，物業(yè)市場不規(guī)范、經營機制不健全、細的法律法規(guī)不具備、廣大業(yè)主的物管意識低等因素已經成為企業(yè)走向品牌化的約束“瓶頸”，尤其是北方的地區(qū)，在總體水平低的情況下，對于一些中小城市做成物業(yè)品牌更是難上加難。
日照雖然是位于沿海的港口城市，但就經濟發(fā)展、人口規(guī)模來說還是一個中小城市。于是在這樣的情況下要做成一個物業(yè)的品牌，除了要克服大的環(huán)境困難外，還要最大程度上優(yōu)化企業(yè)的內部結構和人員配置。對此，筆者在公司的四個物業(yè)項目實習的進一個月的時間里感受頗深。以下筆者就在工作中親身感受的問題予以陳述：
1、物業(yè)人員的形象不規(guī)范。
包括服務人員的儀表、語言、行為形象。服務人員是第一時間與業(yè)主打交道的，因此，他們的給廣大客戶留下的形象則代表了公司的精神面貌。
2、規(guī)章制度不健全。
主要包括對內（員工規(guī)范、崗位職責、獎罰機制）和對外（管理制度、業(yè)主公約、處理程序等）。
3、物業(yè)管理工作宣傳不到位。
比如說維修基金的收取，在沒有全部收繳齊之前，不要存在時間上的停滯，要無時不刻的向業(yè)主宣傳到位，其中包括采用傳單、報紙、宣傳欄的形式。
4、服務人員的人性化意識不強。
對待業(yè)主不夠周到熱情，有的甚至發(fā)生了口角。在實踐的接觸中，服務人員對答允業(yè)主的事情不能及時的處理，比如說報修，一拖再拖使公司的.誠信產生了嚴重的危機。
5、物業(yè)經營收入單一，難以擺脫虧損的局面。
舉例說同發(fā)物業(yè)它的建成已有十幾年的時間，大多數(shù)的公共設施已經老化，光靠角的服務費虧損是在所難免。
二、通過在實習中理論的研究和實踐的磨合，筆者認為這些基本的問題已經成為海納物業(yè)走向品牌化、從分散型經營到集約化發(fā)展的制約因素。
如何解決這些問題，規(guī)范物業(yè)項目的運作，樹立海納物業(yè)的品牌形象。通過近段時間的實習，筆者提出自己的幾點建議和方法。
1、建立規(guī)范、高效、專業(yè)化的隊伍，作好基礎管理是關鍵。
優(yōu)秀的基礎管理是作好物業(yè)工作的基點而員工素質則是優(yōu)質服務的決定性因素，也是一個物業(yè)企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展的壯大的關鍵。
�。�1）規(guī)范服務人員形象，加大企業(yè)宣傳力度。
規(guī)范形象包括儀表、語言、行為三個方面，儀表規(guī)范要求我們的服務人員要持證上崗，統(tǒng)一著裝，佩帶明顯的標志，所使用的工具要印有企業(yè)的標識。語言形象要求服務接待人員要講普通話，由于在公司的項目上買房的大多是外地人，所以這一點顯的很重要。比如說在服務人的電話接待中要首問“海納物業(yè)，可以為您做什么”語言要盡量熱情委婉，包括在與業(yè)主產生矛盾的時候，“海納物業(yè)”應該成為每一個員工的口頭禪，這樣也有利于企業(yè)的形象宣傳。
行為形象要求每一個崗位的職工要工作規(guī)范，盡顯專業(yè)風采。這一點對我們的保安人員顯的十分重要，在小區(qū)里保安人員擔任著維持公共秩序的職務，所以在工作中要盡量達到軍事化的標準，例如不要出現(xiàn)走路吸煙、打鬧的場面，以免給業(yè)主造成不良的影響。物業(yè)是一種服務行業(yè)，其行為其實就是一個服務的過程，即服務傳遞過程。表情愉悅的工作人員可以平息由于服務缺陷給業(yè)主帶來的不滿和怨言。此外，服務人員的形象也是公司服務的一個有形展示，向用戶傳遞公司的良好形象。
（2）健全與物業(yè)有關的規(guī)范規(guī)章及各種檔案保持制度。
完善的規(guī)范規(guī)章可以規(guī)范員工的行為，有利于整個服務流程的再造，有利于提升企業(yè)的外部形象，其更是以后創(chuàng)優(yōu)、認證的必不可少的環(huán)節(jié)。所以，對內要建立員工的崗位責任制、工作內容要求并且要確保能落實下去，內部制度的設立要無時不刻的表現(xiàn)出一個絕對服務者的形象——以業(yè)主為中心，輻射每一個員工的行為。在實習中，城市花園的首問責任制就值得為其他的物業(yè)項目所借鑒，即每一個與業(yè)主接觸的服務人員都要成為服務流程上的一個點，實現(xiàn)服務無縫隙。對于外部，我們要建立裝修制度、房屋巡查制度、設備檔案管理制度等齊全的公眾制度。值得注意的是我們的每一個公眾制度的建立都要依據(jù)國家的法律法規(guī)，措辭要盡可能的人性化。這樣有利于建立清晰合理的服務流程，真正做到“事事有人管、人人都管事”，使每一個責任事故的發(fā)生都能找出相應的責任人，并能配合相應的獎罰激勵措施。
�。�3）充分重視業(yè)主大會和業(yè)主委員會的作用，使之成為物業(yè)與業(yè)主溝通的橋梁。
全體業(yè)主是整個小區(qū)物業(yè)的所有權人，而業(yè)主大會和業(yè)主委員會則是他們的代表機構和代表，也是小區(qū)重大決策的擁有者，所以物業(yè)管理人員要充分重視其作用，處理好與他們的關系。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，同時也是物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督者和協(xié)助者。一些重大的物業(yè)事項（物業(yè)維修基金的使用、年度預算、物業(yè)公用部位的經營等）必須要業(yè)委會審批，否則有時物業(yè)的好的想法，可能會變成違法的行為。鑒于現(xiàn)今山海天和城市花園的業(yè)主委員會還不是健全，重大的事情盡可能的要經過入住業(yè)主多數(shù)的同意。此外，在日常的管理服務中，要定期或不定期的召開與業(yè)主委員會或業(yè)主代表的座談會，以征詢在平時管理中的不足和缺陷，來完善自己，同時也要把對業(yè)主的合理要求和一些個別業(yè)主的不配合現(xiàn)象對業(yè)主委員會給予明示，請求其協(xié)助解決，做到雙方心中有數(shù)，必要時要達成書面協(xié)議。
2、服務管理要以專業(yè)化為方向、寓法制化于其中，走程序化的道路。
�。�1）以專業(yè)化為方向。
首先要打好它的專業(yè)基礎，即讓大多數(shù)的員工掌握豐富的專業(yè)知識和專業(yè)技能，因此企業(yè)要建立氣氛活潑、富有彈性的學習型網絡。比如說公司內部要定制各種及時、快捷、方便的書刊、報紙等專業(yè)的學習媒介，配置現(xiàn)代的信息網絡（因特網、局域網等）使各個項目的先進的觀點成為公司的共享信息，通過學習讓廣大員工的思想“站在海納，跳出海納”，以一個領先行業(yè)的思想和心態(tài)去做好工作中的每一件事。此外，公司還應定期或不定期的組織培訓班、外出學習，特別值得一提的是對于外出學來的東西，不能搞純粹的“拿來主義”，一定要適時而變、因地制宜，主要要符合本公司和本小區(qū)的實際情況，偏離實際的再先進的思想方法也要忍痛割愛，否則只會浪費大量的人力、物力。在實習期間，筆者接觸到的項目上很少有專業(yè)的書刊和書籍，因此這一點顯得特別重要。對于專業(yè)技能，因為其是服務質量的基礎，所以我們要鼓勵員工提出改革技能的辦法、參加國家的技能考試，對取得一定成績的員工要給予獎賞，由此形成一個“學以為用、從用中學”的的良性循環(huán)。再次，專業(yè)化還要求明確部門結構、完善專業(yè)重組。舉例來說，山海天項目由于人員配置少，一個人要負責幾個部門的事情，所以在一些檔案的管理上以致出現(xiàn)了些許的混亂。
因此，對于部門結構要有明確的劃分即辦公室、服務中心、保安部、綠化保潔部、經營拓展部等，并且各部門要形成自己的責任和崗位規(guī)范且有相應的配套設施。最后，專業(yè)化重組就是要針對各個部門所使用專業(yè)的特色，展開專業(yè)知識的整合，使每一個員工具備一專多能，比如說保安、綠化、工程部門在部門明確的基礎上可以做到“人人都要學、事事都能懂”，在負責人員不到位的情況下，可以處理應急情況。
�。�2）寓法制化于其中，就是要求公司的每一個行為都要與法律政策有直接或間接的聯(lián)系，這也是我們在工作中始終都能占據(jù)主動地位的關鍵，尤其在處理不可協(xié)調的糾紛中其作用更是可見一般。
物業(yè)企業(yè)每時每刻要有法律自我保護意識，即在每一個潛在的法律糾紛中我們要有作為。舉例說在城市花園，筆者看到一些復式的樓層的樓梯都是毛坯的而且比較狹窄，如果在業(yè)主看房或是驗收時，就存在了一個潛在的跌傷危險，而我們的物業(yè)沒有給予任何的警告，這就是我們的不作為，一旦發(fā)生事故我們就要承擔責任。如果我們給予醒目的警告，那我們只可能不承擔責任或是承擔連帶責任。同樣的情況比如在我們的清潔員剛剛弄完的濕地上、冬季結冰的小區(qū)路上等等，我們都應該對潛在的事故有作為。所以法律上的自我保護意識應該被我們的每一個員工牢記在心，以避免不必要的麻煩。
3、首打營銷牌，要走多條路。
品牌的創(chuàng)建說到底就是營銷的結果，當然這包括了企業(yè)的市場、文化、行為營銷等各個方面。通過營銷，企業(yè)可以提高自己的知名度，擴大市場份額，使海納物業(yè)形成一種口碑效應，在不多增加的客戶基礎上從而形成自己的規(guī)模效益。在品牌營銷的同時，我們還要學會多條腿走路，目前海納的四個項目部（山海天、同發(fā)、林海小區(qū)、城市花園）大多處在虧損狀態(tài)，這是因為業(yè)主入住率低、公共設施老化等原因造成，所以在企業(yè)的運作中光靠單一的服務費為生存來源是不可行的。通過實習，筆者認為同發(fā)物業(yè)的工程部做法值得借鑒，那就是作完本小區(qū)的工作的同時，充分利用人力資源承接企業(yè)外的維修等工作為企業(yè)創(chuàng)收，在最大的程度上減小了虧損。由此可以想到一些其他的做法比如做房屋中介、廣告位出租、家政及其他的特約服務，這都可以成為企業(yè)的一個收入來源。當然一些不樂觀的事實也擺在我們的面前，在企業(yè)多面經營的的同時，肯定會遭遇來自市場各個方面的阻力，這就需要我們的管理人員展開積極的公關工作，為企業(yè)的發(fā)展營造一個寬松、穩(wěn)定的空間。
4、針對小區(qū)的特點，因地制宜，建立各有特色的物管區(qū)域。
如果說把公司現(xiàn)有的和未來的項目物業(yè)收斂到一面旗幟下塑造海納物業(yè)的品牌的話，那么我們不能搞“一刀切”的形式，要采用“牽牛鼻子”的方法論去管理。通過實踐，筆者有自己的一點體會：
�。�1）山海天項目，其購買者大都是為投資而來，因此使業(yè)主的房屋升值成為了關鍵，具體說就是空房和環(huán)境管理成了重中之中。在實習中，筆者看到伴海山莊的有些草地已經荒蕪，這可能是由于前期開發(fā)遺留的原因，也可能是由于管理不善的原因，但是這肯定會給業(yè)主造成不滿，由此就給物業(yè)收費帶來了難度。因此，我們的重點應該放在房屋的環(huán)境管理上。
�。�2）城市花園項目，物業(yè)剛剛建成，前期投入較大，硬軟件健全。于是為創(chuàng)優(yōu)、認證提供了良好的條件，如果在取得成功的基礎上，合理的提高服務費，那么也會讓廣大的業(yè)主心服口服。因此，城市花園創(chuàng)建一個全功能的優(yōu)秀社區(qū)，應該成為可能。
�。�3）林海小區(qū)，業(yè)主入住率較高，物業(yè)歷史長，因此怎樣和業(yè)主處好關系是一個關鍵的問題。那就要求我們的物業(yè)人員以社區(qū)文化為中心，積極轉變服務態(tài)度，處處為業(yè)主著想，活躍小區(qū)的氛圍。對于一些經常外出的業(yè)主，我們要加大物管工作的宣傳，見縫插針，避免因管理空白帶來的誤會�？偵纤�，以各個小區(qū)的特點為工作的基點，才能豐富我們的服務體系，樹立企業(yè)品牌形象。
5、區(qū)域發(fā)展，近學青島，遠學深圳。
青島和日照同為黃海沿岸的港口城市，雖然在經濟發(fā)展、人口數(shù)量上有不小的差異，但在人文環(huán)境、地理位置、氣候條件上有著一定的相似，因此物業(yè)的生存年限、植被的生長等各個方面也大致相同，所以說在物業(yè)的管理上應該有著一定的地緣關系。青島近幾年來，原創(chuàng)： 物業(yè)管理的發(fā)展可謂日新月異，每年都有數(shù)個小區(qū)被評為省級、國家級示范單位，而且其物業(yè)行業(yè)從企業(yè)到學校已經能夠形成一個整體運作機制。完善的法規(guī)政策、健全的運作機制為青島物業(yè)的發(fā)展，提供了舒適的“溫床”，近幾年來，一些香港、深圳的企業(yè)相繼落戶青島足可見其水平之高。因此，在地域上首先瞄準青島，引進其先進的管理模式、經營理念，在經過可行性分析后為我所用，對我們來說還是有很大裨益的。其次，遠學深圳。年，深圳第一家物業(yè)公司的建立標志著深圳已成為中國物業(yè)的先河之地，由那后，經過二十幾年的發(fā)展，造就了深圳萬科、金地、中海等一批中國物業(yè)的巨頭，源淵的發(fā)展歷史、豐富的管理經驗、與國際接歸的管理模式使之成為中國物業(yè)的學習榜樣。近幾年來，深圳物業(yè)的“揮軍北上”應該說為我們的學習提供了良好的機會，因此我們要積極學習深圳物業(yè)在治理北方物業(yè)方面的經驗和教訓，加強企業(yè)間的交流，形成共享網絡，為我們品牌的創(chuàng)建引他山之玉。
三、在海納四個項目物業(yè)實習將近一個月的時間里，使筆者學到了一些書本上沒有的東西，增加了實踐經驗，為走向工作崗位奠定了夯實的基礎。
以上是筆者的一些體驗心得和建議。在企業(yè)變革和結構重組后，經過全體員工長期不懈的努力，筆者堅信海納物業(yè)定能走出日照、山東乃至全國，樹立自己的企業(yè)品牌。揚帆激進，終就輝煌，海納物業(yè)人定能托起燦爛的明天。
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