租賃資產(chǎn)評估中租賃價格確定方法的探討

這里講的租賃資產(chǎn)，不是指融資租賃，而是指一般意義上的租賃行為。大額的重要國有資產(chǎn)的租賃行為也是國資部門關(guān)注的。以往這種行為涉及的面比較小，這種行為在上市公司與其母公司之間運(yùn)作的情況越來越多，主要是為減少雙方的關(guān)聯(lián)交易額度。如何客觀地評估租賃資產(chǎn)的租賃價格，關(guān)系到經(jīng)濟(jì)行為各方的切身利益，因此評估業(yè)內(nèi)人士應(yīng)引起對該類問題的重視�！　”疚乃鶖⑹龅膶Σ煌�資產(chǎn)類別具有共同性，為描述方便起見，我們首先探討一下關(guān)于機(jī)器設(shè)備租賃價值的評估方法，然后推廣到其他資產(chǎn)當(dāng)中�！　∫�、正式出版物上介紹的方法對機(jī)器設(shè)備租賃權(quán)價值的評估，《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》（2000版）第八篇“資產(chǎn)評估典型案例剖析”當(dāng)中結(jié)合案例介紹的兩種方法，作為業(yè)務(wù)探討引用如下：某設(shè)備租賃公司租用一臺起重設(shè)備，該設(shè)備的原值為34萬元，預(yù)計(jì)尚可使用10年。該公司擬租用5年，設(shè)備預(yù)計(jì)殘值為1.8萬元，清理費(fèi)用0.2萬元，設(shè)銀行利率為11.52%，需支付利息10.2萬元。根據(jù)雙方約定，租賃期內(nèi)按季度支付租金，本項(xiàng)設(shè)備租賃權(quán)每次應(yīng)付的租金額�！　》椒�1――計(jì)算正常情況下的應(yīng)付資金額，計(jì)算步驟如下：⑴計(jì)算設(shè)備的租賃費(fèi)租賃費(fèi)＝設(shè)備原值－預(yù)計(jì)殘值＋清理費(fèi)用＋銀行利息＋手續(xù)費(fèi)＋保險費(fèi)＝34－1.8＋0.2＋10.2＋0.6＋3.4＝46.6（萬元）　�、朴�(jì)算設(shè)備租賃期內(nèi)應(yīng)付租金額租金額＝[年折舊額＋（銀行利息＋手續(xù)費(fèi)＋保險費(fèi)）/設(shè)備使用年限]×租賃年限＝[（34－1.8＋0.2）/10＋（10.2＋0.6＋3.4）/10]×5＝23.3（萬元）　�、怯�(jì)算每次應(yīng)付租金每次應(yīng)付租金＝租賃期內(nèi)應(yīng)付租金/租賃期內(nèi)支付次數(shù)＝23.3/（60/3）　　＝1.165（萬元）　　方法2――加快租賃資產(chǎn)折舊的方法，仍然沿用上例�！　、抛赓U資產(chǎn)每年應(yīng)提折舊額的計(jì)算每年應(yīng)計(jì)提折舊額＝{[設(shè)備原值－預(yù)計(jì)殘值×（1＋利息率）-10/（P/A，i，n）　�。�5.7947（萬元）　�、朴�(jì)算每年應(yīng)負(fù)擔(dān)的設(shè)備利息、手續(xù)費(fèi)和保險費(fèi)上述費(fèi)用＝（銀行利息＋手續(xù)費(fèi)＋保險費(fèi)）/設(shè)備使用年限＝（10.0＋0.6＋3.4）/10＝1.42（萬元）　�、怯�(jì)算每年應(yīng)付租金及租賃期內(nèi)應(yīng)付租金每年應(yīng)付租金＝年折舊額＋年折舊費(fèi)＝5.7947＋1.42＝7.2147（萬元）　�、扔�(jì)算每次應(yīng)付租金每次應(yīng)付租金＝每年應(yīng)付租金/4＝7.2147/4＝1.8037（萬元）　　以上兩種方法，前者計(jì)算簡潔，容易理解；后者考慮了時間價值的概念，評估得出的租金價格更具有說服力。但上述兩種方法也存在共性的問題：⑴未考慮設(shè)備原值與重置成本可能發(fā)生的變化，甚至嚴(yán)重背離的情況�！　、莆纯紤]機(jī)會成本及行業(yè)平均利潤�！　�對一種正常情況下的租賃行為，作為出租方而言，最基本的要求是獲取與自己經(jīng)營原資產(chǎn)大致相同的收益額。因出租方投資購買該等資產(chǎn)的目的是用于再生產(chǎn)，獲取一定的收益，即應(yīng)較銀行存款利率高的收益；同時購買該等資產(chǎn)，將喪失投資其他領(lǐng)域的機(jī)會；另外，作為投資者，投資該領(lǐng)域的目的是為了獲取不低于該行業(yè)的平均利潤水平。上述前提決定了租金價格的定位應(yīng)考慮上述因素�！　、俏纯紤]資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價值情況�！　≠Y產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)技術(shù)狀況決定了承租方使用當(dāng)中可能承擔(dān)的風(fēng)險，倘若租賃合同當(dāng)中明確設(shè)備維護(hù)費(fèi)用由承租方承擔(dān)，顯然新設(shè)備與舊設(shè)備是不同的�！　《�、推薦的機(jī)器設(shè)備年租金價格評估方法鑒于上述原因，我們提出一種綜合考慮上述因素之后確定的年租金價格的評估方法�！　�1.年租金評估技術(shù)路線的確定年租金評估采用收益法。即通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種評估方法。對年租金價格的評估方法是按上述原理，以評估的現(xiàn)值為基礎(chǔ)，確定未來的預(yù)期收益額。其具體步驟如下：⑴首先確定年租金定義年租金的定義，一般應(yīng)根據(jù)租賃雙方簽訂的租賃意向來確定。租賃雙方不同的約定，對租金價格的評估結(jié)論有一定。如租金的支付方式不同，所評估的價格會有差異。為此，我們預(yù)先假設(shè)，所需確定的年租金為每個租賃年度期屆滿，期末等額收回的租金價值。該價值的內(nèi)涵應(yīng)包括機(jī)器設(shè)備的折舊費(fèi)、資產(chǎn)所占用的利息、資產(chǎn)的平均收益情況以及出租方取得租賃收入應(yīng)繳納的相關(guān)稅款等�！　、颇陜糇饨鸫_定需考慮的因素年租金價格的確定是以各項(xiàng)資產(chǎn)價值評估結(jié)果為基礎(chǔ)，結(jié)合價值評估過程中對該項(xiàng)資產(chǎn)預(yù)計(jì)尚可使用年限的判定、出租方和承租方約定的租賃年限、租金價款的支付方式、資產(chǎn)的行業(yè)平均收益情況、租賃期滿資產(chǎn)的剩余價值等�！　、枪纼r前提對資產(chǎn)租金價格進(jìn)行評估，首先應(yīng)確定估價前提，因租賃行為所涉及的資產(chǎn)的未來情況含有一定的不確定性。如就某項(xiàng)目我們設(shè)定的估價前提為：①資產(chǎn)按當(dāng)前使用用途繼續(xù)使用；②租賃資產(chǎn)在租賃過程中的正常維護(hù)由承租方負(fù)擔(dān)；③租金在每個租賃年度期末支付；④租賃期限按n年考慮；⑤租金價格的估價基礎(chǔ)是相應(yīng)的××《資產(chǎn)評估報(bào)告書》；⑥相關(guān)資產(chǎn)的市場價格在租賃年期內(nèi)無顯著的變化；⑦租賃雙方的約定的其他條件，如由承租方承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)、資產(chǎn)的保險費(fèi)、正常維護(hù)費(fèi)用等，出租方取得的租賃收入為完整的凈租金收入�！　、裙纼r思路以預(yù)期原理為基礎(chǔ)，根據(jù)評估確定的某項(xiàng)資產(chǎn)的評估價值P0j、租賃期滿資產(chǎn)的剩余價值（回收價值）Svj、折現(xiàn)系數(shù)i、租賃期間n，確定估價對象未來n年租期內(nèi)每年的等額年凈租金Pzj，上述參數(shù)間的關(guān)系如下：P0j＝Pzj/（1＋i）1＋Pzj/（1＋i）2＋……… ＋Pzj/（1＋i）n＋Svj/（1＋i）n根據(jù)上式求取等額年凈租金Pzj，在此基礎(chǔ)上，再考慮出租方因出租行為應(yīng)繳納稅費(fèi)求取等額年租金價格。
　　2.年租金價格的確定⑴等額年凈租金的確定機(jī)器設(shè)備類資產(chǎn)的年凈租金按下式確定�！　�n Pz＝ ∑Pzj j=1　　P0j.i.（1＋i）n－Svj.i其中，Pzj＝ [（1 i）n-1]（P0j－Pj×δj）　　Svj＝P0j×n Nj上式當(dāng)中， 各符號的含義為： Pzj——某項(xiàng)資產(chǎn)等額年凈租金 Pz——各項(xiàng)資產(chǎn)等額年凈租金之和 P0j——某單項(xiàng)資產(chǎn)評估凈值 Pj——某單項(xiàng)資產(chǎn)的評估原值 i——折現(xiàn)率 n——租賃期限 Svj——租賃期滿時某單項(xiàng)資產(chǎn)的剩余價值 Nj ——某單項(xiàng)資產(chǎn)的預(yù)計(jì)尚可使用年限 δj——固定資產(chǎn)的凈殘值率 j——為某類資產(chǎn)的項(xiàng)次 注：當(dāng)NSvj＝Pj×δj　　相關(guān)參數(shù)的確定：①某單項(xiàng)資產(chǎn)評估凈值（P0j）的確定：根據(jù)××《資產(chǎn)評估報(bào)告書》的評估結(jié)果確定；②租賃期限n的確定：根據(jù)租賃雙方的協(xié)議，按n年確定；③某單項(xiàng)資產(chǎn)的評估原值（Pj）的確定：根據(jù)××《資產(chǎn)評估報(bào)告書》的評估結(jié)果確定；④某單項(xiàng)資產(chǎn)的預(yù)計(jì)尚可使用年限（Nj）的確定：根據(jù)××《資產(chǎn)評估報(bào)告書》的相關(guān)評估工作底稿確定；⑤固定資產(chǎn)的凈殘值率（δj）的確定：根據(jù)資產(chǎn)類別，分別按1％～3％考慮；⑥折現(xiàn)率的確定：折現(xiàn)率的確定應(yīng)綜合考慮資金的時間價值因素（可銀行同期利率）、風(fēng)險因素、所涉及行業(yè)的總資產(chǎn)報(bào)酬率（或基準(zhǔn)收益率）等確定�！　、频阮~年租金價格的確定根據(jù)估價前提，由承租方承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)，因此出租方收取的租金價格當(dāng)中應(yīng)包括因出租行為應(yīng)繳納的相關(guān)稅費(fèi)。　　n Pr＝∑Prj j=1 Prj＝Pzj /（1－ζ）　　Pr——等額年租金價格Prj——某單項(xiàng)資產(chǎn)的年租金價格ζ——因租賃行為應(yīng)由出租方繳納的相關(guān)稅費(fèi)根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》，出租資產(chǎn)業(yè)務(wù)，出租方應(yīng)納稅額為租金收入的5％；根據(jù)《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》，應(yīng)按營業(yè)稅的7％繳納城建稅；根據(jù)地方稅務(wù)部門規(guī)定，按流轉(zhuǎn)稅的3％繳納費(fèi)及附加。上述流轉(zhuǎn)稅費(fèi)的綜合稅費(fèi)率為5.5%. Prj＝Pzj/（1－5.5%）　　三、對房地產(chǎn)租金價格確定的方法對房地產(chǎn)租金價格的評估，其凈租金的確定方法與機(jī)器設(shè)備是基本相同的，所不同的是一般不考慮凈殘值。對含稅租金價格的確定，是在上述基礎(chǔ)上，根據(jù)現(xiàn)行《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)出租的，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)所有人繳納房產(chǎn)稅，繳納稅額為按租金收入的12％。　　則Prj＝Pzj/（1－5.5%－12%）　　四、關(guān)于推薦方法使用當(dāng)中應(yīng)注意的1.利用該方法所確定的租金是按評估凈值為基礎(chǔ)的，從側(cè)面考慮了設(shè)備現(xiàn)況對租金價格的�！　�2.對租金價格的確定應(yīng)以行為雙方的相關(guān)約定為前提，如對相關(guān)稅費(fèi)由那方的承擔(dān)問題�！　�3.考慮到租賃資產(chǎn)（尤其是機(jī)器設(shè)備類資產(chǎn)）的復(fù)雜性和多樣性，具體測算租金時，需對相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行適當(dāng)分類。如以預(yù)計(jì)尚可使用年限為依據(jù)分為短于租賃期的設(shè)備和長于租賃期的設(shè)備等。若僅有少量設(shè)備（評估價值較低的非主要資產(chǎn)）的預(yù)計(jì)尚可使用年限短于租賃期，為簡化，可視其預(yù)計(jì)尚可使用年限與租賃期相等計(jì)算，以便求取全部資產(chǎn)的等額年租金，對整個評估結(jié)果的影響較��；當(dāng)然，也可對上述租金價格的評估結(jié)果按時間段進(jìn)行適當(dāng)分類�！　�4.上述租金價格是在資產(chǎn)的市場價格無顯著變化等前提下計(jì)算的，因此租賃報(bào)告中應(yīng)體現(xiàn)相關(guān)前提假設(shè)：如“若在租賃期限內(nèi)資產(chǎn)的市場價值發(fā)生顯著變化，租金價格應(yīng)根據(jù)同樣方法進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整”等事項(xiàng)。

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