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我國(guó)物權(quán)法中預(yù)告登記的范圍分析
我國(guó)物權(quán)法中預(yù)告登記的范圍分析
2007年以前，我國(guó)并沒有將預(yù)告登記制度納入立法范圍，但一些地方立法中還是包含了具有預(yù)告登記性質(zhì)的內(nèi)容，最具代表性的就是上海市和南京市制定的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)特權(quán)預(yù)告登記制度的相關(guān)條例，從這些條例的內(nèi)容來看,當(dāng)時(shí)我國(guó)預(yù)告登記的范圍涉及的只是有關(guān)房屋的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)和房屋上負(fù)擔(dān)的抵押權(quán)而已。2007年，我國(guó)第一部《物權(quán)法》頒布實(shí)行。
我國(guó)《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。
第20條的規(guī)定采用了列舉式和概括式并舉的立法方式。列舉部分突出了房屋買賣在預(yù)告登記制度適用范圍的重心位置，凸顯了對(duì)解決我國(guó)現(xiàn)在面臨的一屋二賣甚至數(shù)賣問題的重視，但因其僅概括式地將其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)納入適用范圍，使其在解決買賣房屋以外的一些現(xiàn)實(shí)問題上存在很大程度的模糊性。比如“其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議”就是一個(gè)有待細(xì)化的法律語言。我國(guó)《物權(quán)法》關(guān)于預(yù)告登記規(guī)定的內(nèi)容用語簡(jiǎn)潔，概括性高，但法律語意模糊，操作性不強(qiáng)，需要有相關(guān)的實(shí)施條例或立法、司法解釋對(duì)其作進(jìn)一步的闡釋。
當(dāng)然，在《物權(quán)法》施行后，《物權(quán)法》立法解釋的工作也緊跟其后而展開，但到目前為止并沒有出臺(tái)正式文件。王利明先生在他所著的《物權(quán)法研究》一書中闡釋：所謂其他的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)協(xié)議，主要包括如下幾類：第一，抵押權(quán)的順位登記；第二，在建工程的預(yù)告登記；第三，正在建造的建筑物、船舶、飛行器的預(yù)告登記；第四，對(duì)先買權(quán)、買回權(quán)等也可以實(shí)行預(yù)告登記。第五，對(duì)建筑承包人的工程款可以實(shí)行預(yù)告登記。
從《物權(quán)法》第20條的規(guī)定和王利明先生的見解來看，我國(guó)的預(yù)告登記制度由于暫時(shí)性的目的太強(qiáng)，導(dǎo)致未能脫離以前的立法思路，其適用范圍不夠廣泛，存在狹隘性。但對(duì)比《物權(quán)法》頒布之前的地方規(guī)章來看，其預(yù)告登記具有全國(guó)性的法律效力，針對(duì)的也不僅僅是期房，還包括二手房交易。筆者認(rèn)為，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，我國(guó)預(yù)告登記適用的范圍應(yīng)當(dāng)從便利市場(chǎng)交易，保護(hù)交易安全著手，適當(dāng)擴(kuò)大；同時(shí)還應(yīng)借鑒國(guó)外或地區(qū)的立法經(jīng)驗(yàn)。
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