關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的論文

　　房地產(chǎn)成本管理，是對工程建設(shè)項目開發(fā)成本的控制管理。

　　房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理總體原則是以營銷需求為導(dǎo)向、保證效果品質(zhì)為前提，以目標(biāo)管理為方法、過程控制為環(huán)節(jié)、操作規(guī)范為手段，提高經(jīng)濟(jì)效益為目的。

　　一、成本管理之道

　　第一，向陽光透明要成本：成本管理嚴(yán)格遵循陽光透明成本機(jī)制，全面運用成本信息化系統(tǒng)，按系統(tǒng)要求規(guī)范操作流程，自查、自省，讓成本工作更加規(guī)范、透明。

　　第二，向設(shè)計要成本：成本管理對方案設(shè)計階段及施工圖設(shè)計階段的成本插入工作高度重視，參與設(shè)計方案討論，針對不同設(shè)計方案、設(shè)計選型、材料選擇等及時進(jìn)行成本優(yōu)劣評判，把“無用成本”扼殺在搖籃里。

　　第三，向技術(shù)要成本：成本管理嚴(yán)把技術(shù)關(guān)，與設(shè)計部及工程部充分對接，對工程做法及系統(tǒng)配置嚴(yán)格把握，關(guān)注細(xì)節(jié)，避免成本浪費。

　　第四，向過程要成本：如何確定合理最低價，是成本管理要持續(xù)思考的問題。我們采取了各種措施，如定價方式以招標(biāo)為主，最大限度減少議標(biāo)；招標(biāo)過程規(guī)范操作，報價平臺統(tǒng)一；招標(biāo)范圍清晰，界面劃分完整膠圈；合同條款細(xì)致嚴(yán)謹(jǐn)，最大程度規(guī)避己方風(fēng)險，變更洽商處理有據(jù)可依等。

　　第五，向結(jié)算要成本：規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩��?biāo)過程產(chǎn)出高質(zhì)量的合同原則，過程中管控到位，方能為最終結(jié)算打下良好的基礎(chǔ)。一線公司在結(jié)算過程中嚴(yán)格執(zhí)行合同約定，結(jié)算及時、公正，同時對供方進(jìn)行評價總結(jié)，優(yōu)勝劣汰，保留優(yōu)質(zhì)供方資源。

　　第六，成本管理以可研成本作為剛性成本，嚴(yán)格執(zhí)行，不突破，項目結(jié)束剛性成本落地，達(dá)到預(yù)期收益，不容有失！

　　二、成本管理工作如何服務(wù)于市場、投資、產(chǎn)品與經(jīng)營決策

　　第一，服務(wù)與管控相輔相成，即正反之道。一線公司成本管理部作為掌握龐大成本數(shù)據(jù)信息的部門，首先一定要根據(jù)市場定位及客戶需求配置精準(zhǔn)的合理成本，為投資提供最嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)據(jù)支持，為利潤測算提供明確的成本數(shù)據(jù)，為經(jīng)營決策鋪墊最堅實的基礎(chǔ)。同時又要堅持以拿地可研成本為剛性成本的原則，倒逼設(shè)計、營銷，來控制、預(yù)防可研成本的突破。

　　第二，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化落地，成本標(biāo)準(zhǔn)化則形成。針對各種市場定位以及客戶需求，形成標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，成本管理部為其形成標(biāo)準(zhǔn)化的成本，將豪宅與剛需產(chǎn)品區(qū)分明確，計對客戶關(guān)注點不同合理配置成本，把好鋼用在刀刃上。

　　第三，快速服務(wù)！決策需要把握時機(jī)，經(jīng)營決策時期成本管理部需要快速提供成本數(shù)據(jù)支持，這需要成本數(shù)據(jù)的積累與系統(tǒng)管理。成本信息化系統(tǒng)已全面落地，一線公司成本管理將運用好該系統(tǒng)進(jìn)行快速統(tǒng)計成本，為經(jīng)營決策服務(wù)。

　　三、成本管理工作如何服務(wù)于營銷部、設(shè)計部、工程部、財務(wù)部

　　第一，營銷部。成本管理要堅持可研成本作為剛性成本的原則，整體控制，不突破。在此基礎(chǔ)上根據(jù)營銷需求適度提升產(chǎn)品品質(zhì)，為營銷關(guān)注的“銷售亮點”匹配“既省又優(yōu)”的方案，以達(dá)到將產(chǎn)品品質(zhì)進(jìn)行合理成本化提升的目的。

　　第二，設(shè)計部�！霸O(shè)計決定成本”，方案設(shè)計階段設(shè)計要依托成本的數(shù)據(jù)支持，成本管理要對方案選擇進(jìn)行成本控制，進(jìn)行精準(zhǔn)測算，選取符合產(chǎn)品定位的最合理的低成本方案。在滿足規(guī)劃要求前提下，堅持少地下、多地上，減少無效面積，增加有效面積，合理化標(biāo)準(zhǔn)層髙度，減少車庫面積、人防面積，降低基坑深度等等，以達(dá)到在設(shè)計階段實現(xiàn)成本控制的目的。

　　第三，工程部。一是服務(wù)及時性：成本部要做到定標(biāo)及時、付款及時、變更洽商審核及時，滿足現(xiàn)場進(jìn)度要求；二是服務(wù)嚴(yán)謹(jǐn)性：成本部要給工程部提供優(yōu)質(zhì)的供方，提供最清晰完整的合同約定條款、合同范圍、界面劃分等，讓現(xiàn)場管理有據(jù)可依，管理明確；三是成本部提供服務(wù)的同時要對工程部監(jiān)控到位，嚴(yán)格控制變更洽商發(fā)生率‘對已發(fā)生洽商進(jìn)行嚴(yán)格責(zé)任界定，減少無效成本的浪費。

　　第四，財務(wù)部。成本部對信息化系統(tǒng)執(zhí)行要嚴(yán)格落地，對動態(tài)成本及時更新，秉承全成本觀念，成本執(zhí)行數(shù)據(jù)與財務(wù)數(shù)據(jù)膠圈，為財務(wù)提供及時明確的成本數(shù)據(jù)，為財務(wù)結(jié)算利潤提供依托，全面支持財務(wù)進(jìn)行全方位籌劃。

　　四、限額設(shè)計最核心的成本指標(biāo)數(shù)據(jù)有哪些

　　影響成本的關(guān)鍵設(shè)計指標(biāo)，擬分三階段考慮：

　　第一，施工圖設(shè)計階段：地上鋼筋含量、混凝土含量，窗地比，基坑深度，地庫層數(shù)，車庫鋼筋含量、混凝土含量。

　　第二，精裝設(shè)計階段：設(shè)計的單方限額成本。

　　第三，園林設(shè)計階段：設(shè)計的單方限額成本。

　　綜上所述，成本管理要在各個階段做好成本相應(yīng)工作：設(shè)計階段做好方案測算，為設(shè)計定位提供成本數(shù)據(jù)支持；招標(biāo)階段保證營銷需求、設(shè)計效果，滿足營銷需求、設(shè)計效果、工程進(jìn)度，嚴(yán)格執(zhí)行招標(biāo)制度，確保招標(biāo)質(zhì)量，招標(biāo)快速、有效；過程控制階段：無規(guī)矩不成方圓，嚴(yán)格執(zhí)行變更洽商管理流程；結(jié)算階段：歸納總結(jié)，指導(dǎo)后續(xù)工作。做好成本基礎(chǔ)工作，堅持成本管理原則，方能正確開展成本管理工作。

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