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淺論房地產(chǎn)抵押登記的效力經(jīng)濟(jì)論文
一、房地產(chǎn)登記概述
房地產(chǎn)登記也就是不動(dòng)產(chǎn)登記。所謂不動(dòng)產(chǎn)登記,即經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng),國(guó)家有關(guān)登記部門(mén)將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的事實(shí)。登記制度是維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序,保障交易安全的重要法律手段。登記制度的建立體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易關(guān)系的干預(yù)。不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目的在于公示,也就是說(shuō),通過(guò)登記將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更的情況向公眾予以公開(kāi),使公眾了解某項(xiàng)不特定的不動(dòng)產(chǎn)上所形成的物權(quán)狀態(tài)。
房地產(chǎn)的登記使房地產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變動(dòng)等具有了公信力。所謂公信力,是指登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正的權(quán)利人,如果以后事實(shí)證明登記記載的物權(quán)不存在或存在瑕疵,對(duì)于信賴(lài)該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人,法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)變動(dòng)相同的法律效果。這就是說(shuō),凡是信賴(lài)登記所記載的權(quán)利而與權(quán)利人進(jìn)行交易的人,在沒(méi)有相反的證據(jù)證明其明知或應(yīng)當(dāng)知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人并非真正的權(quán)利人時(shí),都應(yīng)當(dāng)推定其具有善意,其所進(jìn)行的交易都應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻谋Ｗo(hù)。即使在某些情況下由于登記發(fā)生錯(cuò)誤,出現(xiàn)登記權(quán)利人與實(shí)際權(quán)利人不一致的現(xiàn)象,第三人因?yàn)橄嘈诺怯浂l(fā)生的交易仍然應(yīng)當(dāng)受到保護(hù),以此保護(hù)善意第三人的利益并維護(hù)交易安全。這就是法律賦予的不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力。
法律賦予登記以公信力的主要作用在于,一方面有利于維護(hù)正當(dāng)?shù)慕灰装踩?另一方面,公示和公信制度對(duì)于鼓勵(lì)交易具有極為重要的作用。
二、房地產(chǎn)登記的效力述評(píng)
關(guān)于登記的效力,大陸法系國(guó)家主要有兩種不同的觀(guān)點(diǎn):即登記要件說(shuō)和登記對(duì)抗說(shuō)。德國(guó)民法采取登記要件主義,此種主張認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng),必須進(jìn)行登記。如果當(dāng)事人僅僅只是達(dá)成了物權(quán)變動(dòng)的合意,而沒(méi)有完成登記手續(xù),則物權(quán)變動(dòng)的意思表示不僅不產(chǎn)生公信力,而且也不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。這種立法一般也稱(chēng)之為登記生效主義。
法國(guó)和日本法主要采取意思主義,認(rèn)為當(dāng)事人一旦形成物權(quán)變動(dòng)的意思表示,便可產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果,未經(jīng)登記的物權(quán)也可通過(guò)當(dāng)事人的合意而成立,只是在沒(méi)有依法進(jìn)行公示前,物權(quán)的變動(dòng)不能對(duì)抗善意第三人。根據(jù)意思主義,物權(quán)變動(dòng)僅依當(dāng)事人的意思表示即可成立,無(wú)須完成公示,并以意思表示完成的時(shí)間為變動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)。它認(rèn)為登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更的行為只具有確認(rèn)或者證明的效力,而沒(méi)有決定其能否生效的效力。這種立法一般也稱(chēng)之為登記公示主義或登記對(duì)抗主義。
我國(guó)立法過(guò)去一向采納登記要件說(shuō),認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、消滅和變更,非經(jīng)登記,不能產(chǎn)生法律效力。例如,《擔(dān)保法》第41條規(guī)定:“抵押合同至登記之日起生效�！苯ㄔO(shè)部《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定:“凡未按照本辦法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的,其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定,均為無(wú)效�！�
這種立法例遭到我國(guó)學(xué)者的廣泛批評(píng)。許多學(xué)者認(rèn)為,我國(guó)立法應(yīng)當(dāng)采納登記對(duì)抗主義。第一、采登記對(duì)抗主義,有利于充分地鼓勵(lì)交易。因?yàn)榈怯泴?duì)抗說(shuō)的實(shí)質(zhì)在于,承認(rèn)當(dāng)事人之間只要對(duì)物權(quán)的設(shè)立和移轉(zhuǎn)達(dá)成合意,只要這種合意不違反法律法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定和公序良俗,即便沒(méi)有完成登記手續(xù),也應(yīng)當(dāng)認(rèn)為合同已經(jīng)生效,當(dāng)事人可以在事后補(bǔ)辦登記手續(xù)。這就可以促進(jìn)交易發(fā)展。相反,如果采登記要件說(shuō),則即使當(dāng)事人之間達(dá)成了合意,也將因?yàn)闆](méi)有辦理登記手續(xù),而使合同被宣告無(wú)效,這就不利于交易安全的保護(hù)。第二、采登記對(duì)抗主義,可以較為有效的防止特定物的一物二賣(mài)。因?yàn)椴傻怯泴?duì)抗主義,所有權(quán)在按合同約定轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方后,賣(mài)房縱然仍占有標(biāo)的物也無(wú)權(quán)處分,否則買(mǎi)方就可行使所有權(quán)以追究賣(mài)方和惡意第三人的侵權(quán)責(zé)任。第三、登記對(duì)抗主義為多數(shù)國(guó)家所采用,符合當(dāng)前的立法趨勢(shì)。
而采納登記生效主義,雖有利于進(jìn)一步強(qiáng)化登記的效力,并能夠簡(jiǎn)便處理產(chǎn)權(quán)糾紛,但從理論上看它存在著缺陷。第一、登記是針對(duì)民事權(quán)利的變動(dòng)而設(shè)定的,是與物權(quán)的變動(dòng)聯(lián)系在一起的,它不是針對(duì)合同行為,而是針對(duì)物權(quán)變動(dòng)所采取的一種公示方法。因此除非法律有特別規(guī)定,登記僅針對(duì)權(quán)利的變動(dòng)而并不針對(duì)合同行為。第二、依照登記要件主義,只要未經(jīng)登記,讓與人就仍然享有所有權(quán),也就有權(quán)將標(biāo)的物第二次讓與他人,而且兩次讓與都不違反所有權(quán)和債權(quán)的要求,都是合法有效的。如此不僅對(duì)賣(mài)受人保護(hù)不力,而且容易助長(zhǎng)出賣(mài)人濫用所有權(quán),違反誠(chéng)實(shí)信用原則進(jìn)行投機(jī)取巧。第三、從實(shí)踐來(lái)看,采取登記生效主義,對(duì)因各種原因未登記的交易一概宣布無(wú)效,就會(huì)出現(xiàn)以下幾方面的問(wèn)題:其一,不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人。其二,絕對(duì)適用登記生效主義,不利于當(dāng)事人認(rèn)真訂立和遵守買(mǎi)賣(mài)合同�？傊�,我國(guó)物權(quán)法不應(yīng)采納登記生效主義而應(yīng)當(dāng)采納登記對(duì)抗主義。
然而,筆者認(rèn)為,登記對(duì)抗主義在法理上也有其缺陷。按照登記對(duì)抗說(shuō),未經(jīng)登記的物權(quán)也可以通過(guò)當(dāng)事人的合意而成立,只是在沒(méi)有依法進(jìn)行公示前,物權(quán)的變動(dòng)不能對(duì)抗善意第三人。然而,民法上的基本權(quán)利,區(qū)分為支配權(quán)和請(qǐng)求權(quán)兩大類(lèi)型,其中支配權(quán)以權(quán)利人自己的意思形成和貫徹作為實(shí)現(xiàn)權(quán)利的充分必要條件;而請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)不但需要權(quán)利人自己的意思,還需要相對(duì)人予以配合(即給付、履行)的意思,如果沒(méi)有相對(duì)人的這一意思,請(qǐng)求權(quán)斷不會(huì)實(shí)現(xiàn)。因此,這種可以依據(jù)權(quán)利人意思獨(dú)斷地實(shí)現(xiàn)的支配權(quán),在法律上被稱(chēng)為絕對(duì)權(quán)、對(duì)世權(quán)、排他權(quán)等;相反,只能向相對(duì)人提出請(qǐng)求、只能對(duì)相對(duì)人發(fā)生法律后果的權(quán)利,被稱(chēng)為相對(duì)權(quán)、請(qǐng)求權(quán)、對(duì)人權(quán)等。從權(quán)利的性質(zhì)可以看出,支配權(quán)的效力要比請(qǐng)求權(quán)強(qiáng)硬,其法律上的效果表現(xiàn)為支配權(quán)的優(yōu)先性和排他性。如果一個(gè)物上既負(fù)擔(dān)支配權(quán)又負(fù)擔(dān)請(qǐng)求權(quán),一般情況下支配權(quán)優(yōu)先實(shí)現(xiàn),這就是支配權(quán)的排他性和對(duì)世性。物權(quán)在法律上屬于支配權(quán),債權(quán)在法律上屬于請(qǐng)求權(quán)。因此,一個(gè)標(biāo)的物上同時(shí)存在物權(quán)和債權(quán)時(shí),物權(quán)一般優(yōu)先實(shí)現(xiàn)。依上述登記對(duì)抗主義,當(dāng)事人一旦形成物權(quán)變動(dòng)的意思表示,便可產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果,未經(jīng)登記的物權(quán)也可通過(guò)當(dāng)事人的合意而成立,只是在沒(méi)有依法進(jìn)行公示前,物權(quán)的變動(dòng)不能對(duì)抗善意第三人。試問(wèn),如果物權(quán)的變動(dòng)不能對(duì)抗善意第三人,其對(duì)世性、排他性又體現(xiàn)在何處呢?如果沒(méi)有了對(duì)世性與排他性,還是真正的物權(quán)嗎?毫無(wú)疑問(wèn)的是,抵押權(quán)作為擔(dān)保物權(quán)的一種,也應(yīng)當(dāng)具有物權(quán)的基本屬性。如果抵押權(quán)成立后不能使抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán),抵押權(quán)的存在還有何意義? 因此,我們認(rèn)為,登記要件主義固然有其缺陷,登記對(duì)抗主義也并非完美無(wú)缺。較為合理的做法是區(qū)分物權(quán)與請(qǐng)求權(quán)的不同性質(zhì)與特征,區(qū)分抵押合同的成立生效與抵押權(quán)的成立生效。即抵押合同訂立以后,雖沒(méi)有進(jìn)行抵押物的登記,但抵押合同仍然有效,只是抵押權(quán)尚未成立。此時(shí),抵押權(quán)人有請(qǐng)求對(duì)方協(xié)助登記的權(quán)利,但尚沒(méi)有取得可以對(duì)抗第三人的抵押權(quán)。如果抵押合同不能生效,就會(huì)對(duì)當(dāng)事人沒(méi)有約束力,那么當(dāng)事人不履約就不是違約,就不能承擔(dān)違約責(zé)任。實(shí)踐中,如果依據(jù)我國(guó)擔(dān)保法的規(guī)定,下面的問(wèn)題就無(wú)法回答:如果沒(méi)有登記的抵押合同無(wú)效,那么為什么法律還要求當(dāng)事人去登記呢?合同在登記之前是無(wú)效的,當(dāng)事人為什么要接受它的約束呢?所以擔(dān)保法的規(guī)定,既違背了物權(quán)與債權(quán)相互區(qū)分的法理,也造成了鼓勵(lì)當(dāng)事人違約的消極后果。另外,合同應(yīng)該履行不等于合同能夠履行和已經(jīng)履行,因此,訂立合同不能表示交易目的肯定能夠?qū)崿F(xiàn);但是,法律必須促進(jìn)交易目的的實(shí)現(xiàn),其手段就是必須讓合同生效,產(chǎn)生對(duì)當(dāng)事人的約束力。所以,我
們既要承認(rèn)未經(jīng)登記的抵押合同有效,同時(shí)又要否認(rèn)抵押權(quán)的有效成立。在建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度之后,抵押權(quán)的設(shè)定就會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)法律行為同時(shí)作為根據(jù)的情況。其中,當(dāng)事人之間為設(shè)定抵押權(quán)而訂立的合同,只能在當(dāng)事人之間產(chǎn)生請(qǐng)求權(quán)的約束力。而不動(dòng)產(chǎn)登記才是抵押權(quán)設(shè)定成功的表征,登記之后,才能依法認(rèn)定抵押權(quán)有效成立。也正因?yàn)檎?qǐng)求權(quán)只是在當(dāng)事人之間產(chǎn)生約束力,對(duì)第三人并沒(méi)有約束力,所以抵押合同成立及有效不必以不動(dòng)產(chǎn)登記作為必要條件,合同的成立也不必進(jìn)行公示。但是,合同的成立有效,不是物權(quán)有效變動(dòng)的充分條件,不能因?yàn)楹贤闪⒂行Ь妥匀话l(fā)生物權(quán)移轉(zhuǎn)的后果。在法理上,這就是債權(quán)行為的有效不能自然發(fā)生物權(quán)變動(dòng)行為有效的規(guī)則。
三、房地產(chǎn)抵押登記的效力
綜上,筆者認(rèn)為,抵押合同僅具有債權(quán)行為的性質(zhì),抵押登記則是物權(quán)行為。當(dāng)事人之間存在抵押合同,僅能產(chǎn)生債權(quán)人對(duì)抵押人的登記請(qǐng)求權(quán),而不能直接產(chǎn)生抵押權(quán),抵押合同的成立與生效與抵押權(quán)的成立與生效應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分。抵押合同生效是指在當(dāng)事人之間產(chǎn)生約束力,抵押權(quán)的生效則意味著物權(quán)對(duì)世效力的產(chǎn)生;抵押合同的生效并不當(dāng)然意味著抵押權(quán)的成立,登記才可產(chǎn)生抵押權(quán)的設(shè)定。因此,在抵押登記主義條件下,登記應(yīng)為抵押權(quán)成立的條件,而不應(yīng)為抵押合同的生效條件,一般而言,抵押合同應(yīng)自簽訂之日起生效。
反觀(guān)我國(guó)《擔(dān)保法》第41條規(guī)定,該規(guī)定認(rèn)為,對(duì)于以法律規(guī)定必須進(jìn)行登記的財(cái)產(chǎn)簽訂的抵押合同,抵押合同自登記之日起生效。該規(guī)定勢(shì)必將抵押登記請(qǐng)求權(quán)的行使置于非常尷尬的境地,不能有效的保護(hù)債權(quán)人的利益,使雙方設(shè)立抵押合同的意思難于實(shí)現(xiàn)。因此,未來(lái)立法應(yīng)將抵押合同的成立與生效與抵押權(quán)的成立與生效分割開(kāi)來(lái),并對(duì)登記請(qǐng)求權(quán)明確規(guī)定。
所幸的是,有關(guān)司法解釋彌補(bǔ)了上述立法的缺陷。最高人民法院2000年頒發(fā)的《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第56條第2款規(guī)定:“法律規(guī)定登記生效的抵押合同簽訂后,抵押人違背誠(chéng)實(shí)信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權(quán)人受到損失的,抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”可以說(shuō)該規(guī)定在糾正擔(dān)保法上述規(guī)則方面做出了十分積極的努力。從法律條文上看司法解釋的內(nèi)容與法律規(guī)定的內(nèi)容不一致,它的基本要求是,抵押合同簽訂雖然沒(méi)有進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記,但是有過(guò)錯(cuò)的抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。這種做法符合物權(quán)與債權(quán)相區(qū)分、物權(quán)變動(dòng)與物權(quán)變動(dòng)的法律根據(jù)相區(qū)分的法理,也符合正在進(jìn)行的物權(quán)法和民法典立法方案中的做法。如果要求抵押人承擔(dān)責(zé)任,就首先要承認(rèn)抵押合同的約束力,這實(shí)際上就是承認(rèn)了抵押合同作為物權(quán)變動(dòng)根據(jù)之一的效果。這一點(diǎn)是非常合理的。當(dāng)然,該司法解釋并沒(méi)有解決司法實(shí)踐中爭(zhēng)議頗多的抵押合同的成立生效與抵押物的登記之間的關(guān)系問(wèn)題。對(duì)此,我們的觀(guān)點(diǎn)是,要分清物權(quán)與請(qǐng)求權(quán)的區(qū)別,區(qū)分抵押合同的成立生效與抵押權(quán)的成立生效的不同。
總之,筆者認(rèn)為,房地產(chǎn)抵押登記雖然并不影響抵押合同的成立與生效,但是登記卻是抵押權(quán)成立與生效的必要條件。具體說(shuō)來(lái),抵押登記具有如下法律效力:1、決定抵押權(quán)是否成立。已經(jīng)登記,抵押權(quán)成立;尚未登記,則抵押權(quán)不能成立。在抵押合同成立并生效后至抵押登記完成前這段時(shí)間內(nèi),如果抵押人將抵押物轉(zhuǎn)讓給了第三人,抵押合同的權(quán)利人不得對(duì)第三人主張抵押權(quán)的追及效力。因?yàn)樵诘盅旱怯浲瓿汕?權(quán)利人尚未取得抵押權(quán)。2、確定抵押權(quán)的效力范圍。通過(guò)抵押登記,可以確定抵押物的具體范圍和抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。3、確定抵押權(quán)的順位。如果同一抵押物上成立了多項(xiàng)抵押權(quán)或其他優(yōu)先權(quán),則按照抵押登記的順序決定優(yōu)先受償?shù)捻樞�。一般而�?登記在先的權(quán)利人可以?xún)?yōu)先受償。
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