對投資性房地產(chǎn)運用公允價值的思考

【摘要】 《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的確認、計量和表露,對于客觀、公允地反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的價值具有重要意義。本文通過分析投資性房地產(chǎn)公允價值變動對利潤表的影響,比較上市公司對公允價值評估的方法,闡述了目前我國運用公允價值存在的題目,并提出了完善投資性房地產(chǎn)運用公允價值的幾點建議。
　　【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn);公允價值;題目;建議
　　
　　2006年,美國房價的忽然暴跌,引發(fā)了次貸危機,隨著次貸危機的惡化,以公允價值計量的眾多資產(chǎn)的價值也不斷下跌,隨之而來的是壞賬、信用等級下降等,這樣的惡性循環(huán)終極引發(fā)了全球性的金融危機。在這場危機中,有人將矛頭指向了“公允價值”。美國一些金融機構(gòu)的負責人稱,假如不采用公允價值計量,就不會使公司陷進這樣的危機中。
　　我國2006年發(fā)布的《企業(yè)會計準則》中,在金融資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)等多個準則中使用了公允價值。如何熟悉和使用公允價值,是非常值得思考的題目。本文以投資性房地產(chǎn)為例,探討公允價值在我國應用的有關(guān)題目。
　　
　　一、公允價值產(chǎn)生的背景及其必要性
　　
　　傳統(tǒng)的會計計量屬性是歷史本錢,但隨著經(jīng)濟的發(fā)展,歷史本錢已經(jīng)不能適應社會經(jīng)濟發(fā)展的需要。20世紀70年代以后,由于通貨膨脹的影響,很多人開始質(zhì)疑歷史本錢,以為采用歷史本錢計價會導致企業(yè)所提供的財務報表信息沒有用,由于歷史本錢反映的信息與實際情況可能相差甚遠。在這樣的質(zhì)疑聲中,產(chǎn)生了其他的計量屬性。隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展,公允價值開始走進人們的視野,逐漸被大家認可并廣泛應用。
　　但正在公允價值日趨成熟的時候,由美國次貸危機所引發(fā)的金融危機使得人們要求停止使用公允價值的呼聲增高,似乎公允價值是這場危機的根源。那么,是否公允價值不再適應時代的需要了呢?
　　筆者以為,從表面上看,是由于公允價值的大幅下跌導致了次貸危機的發(fā)生,但不能由于公允價值的下跌使企業(yè)陷進危機就否認它,批判它。但當公允價值上升時,也會也給企業(yè)帶來利潤,使財務報表變得好看,那時并沒有人批判公允價值。應該說,公允價值本身并沒有題目,題目在于我們?nèi)绾喂�道地運用它,如何客觀地估計公允價值。
　　與歷史本錢計量屬性相比較,公允價值計量屬性有其明顯的上風,它能夠及時、全面地反映現(xiàn)行和未來經(jīng)濟環(huán)境的變化,更真實地反映企業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)狀,更符合決策有用觀的要求,可以向財務報表使用者提供更有價值的信息。
　　謝詩芬教授曾在《公允價值:國際會計前沿題目研究》中指出,公允價值符合包括經(jīng)濟收益概念、全面收益觀念、現(xiàn)金流量制和市場價格會計假設、現(xiàn)代會計目標、相關(guān)性和可靠性特征、會計要素的本質(zhì)特征、未來會計確認的基礎、現(xiàn)值和價值理念、計量觀和凈盈余理論以及財務報表的本原邏輯在內(nèi)的十大理論基礎。
　　因此,為了適應經(jīng)濟的發(fā)展,更真實地反映企業(yè)現(xiàn)狀,給財務報表使用者提供有價值的信息,會計還應當堅持采用公允價值。目前研究的方向不在于是否應用公允價值,而在于如何運用公允價值。 　　二、當前投資性房地產(chǎn)運用公允價值中存在的題目
　　
　　根據(jù)《企業(yè)會計準則》的規(guī)定,投資性房地產(chǎn)應當按照本錢進行初始確認和計量。在后續(xù)計量時,通常應當采用本錢模式,在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價值模式。但是,同一企業(yè)只能采用一種模式對所有的投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量,不得同時采用兩種計量模式。
　　根據(jù)財政部會計司發(fā)布的《關(guān)于我國上市公司2007年執(zhí)行新會計準則情況的分析報告》,在1 570家上市公司中,存在投資性房地產(chǎn)的有630家,占1 570家的40.13%。這些公司盡大多數(shù)對投資性房地產(chǎn)采用了本錢計量模式。其中只有18家上市公司(占有此類業(yè)務公司數(shù)的2.86%)采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。 可見,由于我國對公允價值的使用有嚴格的限制,并且在選用公允價值后不答應再轉(zhuǎn)為本錢模式計量,在初次應用新準則的時候,上市公司選擇了較為謹慎的態(tài)度。但隨著時間的推移,情況將會發(fā)生變化,2008年金融街(000402)和昆百大A(000560)兩家公司就相繼發(fā)布公告,將其投資性房地產(chǎn)由本錢模式轉(zhuǎn)變?yōu)楣�允價值模式。
　　根據(jù)《企業(yè)會計準則》的規(guī)定,采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),其公允價值變動直接計進公允價值變動損益,進而影響當期利潤。表1選取2007年上市公司年度報告中采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的8家公司,分析投資性房地產(chǎn)公允價值變動對其利潤的影響。
　　從表1可以看出,部分上市公司,如中國銀行,深發(fā)展A,其投資性房地產(chǎn)公允價值變動對本年利潤的影響并不大,僅占百分之一到二;白云山和津濱發(fā)展公司,其投資性房地產(chǎn)公允價值變動對利潤的影響達到了百分之十以上;方大A更是明顯,其對利潤的影響達到了177.91%。也就是說,假如方大A沒有采用公允價值模式,當年將表現(xiàn)為虧損。
　　企業(yè)對公允價值確定的依據(jù)和方法不同,其對利潤的影響也大相徑庭。正由于如此,“公允價值”很可能成為上市公司提升業(yè)績的一個工具。這與前些年有些公司利用計提減值預備使企業(yè)扭虧為盈相似,運用“公允價值”也可以使企業(yè)達到扭虧為盈的目的。仍以上述8家公司為例,具體分析其取得公允價值的依據(jù)和方法(表2)。

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