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房地產(chǎn)營(yíng)銷決策支持系統(tǒng)分析與設(shè)計(jì)
[摘要] 營(yíng)銷決策一直是我國(guó)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作中面臨的重點(diǎn)和難點(diǎn)，成功的公司與不成功的公司之間差異往往并不在于戰(zhàn)略，而是在于管理者實(shí)施這些戰(zhàn)略的效果。文章通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷決策支持系統(tǒng)的研究，將對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷決策的發(fā)展提供一個(gè)很好的模式，為高級(jí)企業(yè)營(yíng)銷決策者提供有效的決策支持工具，以提高決策者的決策能力，來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)營(yíng)銷決策的科學(xué)性和有效性。[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)營(yíng)銷 營(yíng)銷決策 系統(tǒng)分析 系統(tǒng)設(shè)計(jì)
一、房地產(chǎn)營(yíng)銷現(xiàn)狀分析
房地產(chǎn)營(yíng)銷是通過(guò)交易過(guò)程滿足顧客對(duì)土地或房屋需求的一種綜合性營(yíng)銷活動(dòng)，也是把土地或房屋產(chǎn)品轉(zhuǎn)換成先進(jìn)的流通過(guò)程。房地產(chǎn)營(yíng)銷通過(guò)專業(yè)人員的服務(wù)，不僅可以幫助客戶選到理想的房地產(chǎn)商品，也可以使企業(yè)迅速收回投資，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，提高經(jīng)濟(jì)效益。它的目標(biāo)和核心是通過(guò)既定的程序以及隨機(jī)的技巧，使房地產(chǎn)交易迅速達(dá)成，是溝通和連接房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)流通以及房地產(chǎn)消費(fèi)和使用的重要手段。
二、房地產(chǎn)營(yíng)銷決策支持系統(tǒng)設(shè)計(jì)思路與框架
1.系統(tǒng)設(shè)計(jì)思路
決策是一個(gè)建立在大量信息基礎(chǔ)上的推理過(guò)程，信息是決策的依據(jù)，決策的正確性很大程度上取決于信息的完整性，還需要市場(chǎng)供求、價(jià)格、客戶個(gè)性化需求等信息的支持，常規(guī)決策手段難以勝任，需要采用新的決策技術(shù)。房地產(chǎn)營(yíng)銷決策體系是一個(gè)復(fù)雜的體系，因此需把整個(gè)體系分解成為多個(gè)子體系，并利用原型法的思想先分別建立各個(gè)子體系，然后建立一個(gè)完整的房地產(chǎn)營(yíng)銷決策支持體系。
2.數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)
根據(jù)營(yíng)銷決策模型，從數(shù)據(jù)庫(kù)分析處理大量數(shù)據(jù)，該系統(tǒng)分為基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)、多維數(shù)據(jù)庫(kù)、知識(shí)庫(kù)的組合和應(yīng)用系統(tǒng)等幾部分。它們之間相互作用，構(gòu)成一個(gè)層次分明的信息分析環(huán)境。數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)管理系統(tǒng)完成數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)的建立數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)中數(shù)據(jù)的綜合、提取等各種操作，負(fù)責(zé)整個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)轉(zhuǎn)。數(shù)據(jù)挖掘用于完成決策問(wèn)題中的各種查詢、數(shù)據(jù)分析和數(shù)據(jù)開(kāi)采。人機(jī)交互界面則通過(guò)自然語(yǔ)言處理和語(yǔ)義查詢?cè)跊Q策者和系統(tǒng)之間提供相互聯(lián)系的渠道。 決策者發(fā)出命令后，數(shù)據(jù)挖掘工具利用數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)、知識(shí)庫(kù)共同完成數(shù)據(jù)挖掘過(guò)程。通過(guò)數(shù)據(jù)挖掘工具觸發(fā)數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)管理系統(tǒng)，從數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)中獲取與任務(wù)相關(guān)的數(shù)據(jù)，生成輔助模式和關(guān)系。將數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)和相應(yīng)的數(shù)據(jù)分析工具結(jié)合起來(lái)的房地產(chǎn)營(yíng)銷決策支持系統(tǒng)體系結(jié)構(gòu)，用數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)存儲(chǔ)和組織數(shù)據(jù)，為用戶的數(shù)據(jù)訪問(wèn)提供統(tǒng)一的全局?jǐn)?shù)據(jù)視圖；用聯(lián)機(jī)分析處理工具構(gòu)建面向分析的多維數(shù)據(jù)模型，用多維分析方法進(jìn)行比較、使決策分析活動(dòng)從方法驅(qū)動(dòng)變?yōu)閿?shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)分析方法與數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)的分離；用數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)實(shí)現(xiàn)知識(shí)的自動(dòng)發(fā)現(xiàn)，為決策提供全局性的知識(shí)。數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)為數(shù)據(jù)分析和數(shù)據(jù)挖掘提供了數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，數(shù)據(jù)挖掘中發(fā)現(xiàn)的知識(shí)可以直接用于指導(dǎo)數(shù)據(jù)分析處理，而數(shù)據(jù)分析得出的新知識(shí)也可以立即補(bǔ)充到系統(tǒng)中。決策系統(tǒng)的分析需求是不斷變化的、事先難以預(yù)測(cè)的，采用這種新型結(jié)構(gòu)，可使房地產(chǎn)營(yíng)銷決策支持系統(tǒng)能夠真正成為靈活實(shí)用的系統(tǒng)。
3.系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)劃
房地產(chǎn)營(yíng)銷決策支持體系的各個(gè)構(gòu)件與企業(yè)的各種管理信息系統(tǒng)共同位于企業(yè)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)中，數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)系統(tǒng)定期從各種管理信息系統(tǒng)和外部數(shù)據(jù)源中抽取數(shù)據(jù)，按事先設(shè)定好的規(guī)則進(jìn)行篩選、重構(gòu)等加工處理，然后把處理完畢的數(shù)據(jù)加載到數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)內(nèi)，數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)維護(hù)人員和網(wǎng)絡(luò)維護(hù)人員負(fù)責(zé)倉(cāng)庫(kù)和網(wǎng)絡(luò)的維護(hù)工作，使其正常運(yùn)作。信息分析人員（也可是高層決策者）完成對(duì)數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)的負(fù)責(zé)查詢，完成營(yíng)銷戰(zhàn)略、策略組合分析時(shí)所需模型的構(gòu)造與連接，并進(jìn)行數(shù)據(jù)挖掘分析和OLAP分析等工作。信息分析員在數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)中無(wú)法獲得所需數(shù)據(jù)時(shí)，又與數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)技術(shù)人員溝通合作，調(diào)整數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)的局部?jī)?nèi)容、數(shù)據(jù)抽取規(guī)則，來(lái)滿足各種數(shù)據(jù)分析的需要。
三、房地產(chǎn)營(yíng)銷決策支持系統(tǒng)的前景
該系統(tǒng)具有以下優(yōu)點(diǎn)：將數(shù)據(jù)挖掘與決策支持兩大功能分開(kāi)，既保證數(shù)據(jù)挖掘功能強(qiáng)大，又方便決策者使用；決策者既不需要對(duì)決策體系有深刻的了解，也不需要學(xué)習(xí)統(tǒng)計(jì)、關(guān)聯(lián)、OLAP等數(shù)據(jù)挖掘知識(shí)；系統(tǒng)由具有豐富經(jīng)驗(yàn)、并對(duì)決策支持體系有較深刻理解的專業(yè)人員負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)挖掘和知識(shí)發(fā)布的工作，因而使數(shù)據(jù)挖掘的優(yōu)勢(shì)得以保障和發(fā)揮；具有強(qiáng)大、及時(shí)的數(shù)據(jù)管理功能；數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)中集中了更多的數(shù)據(jù)，便于決策者從大量數(shù)據(jù)中提取決策的輔助決策數(shù)據(jù)和信息。在實(shí)踐中應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：決策者與數(shù)據(jù)挖掘人員之間的協(xié)調(diào)；如何向高層決策者提供易于理解又能充分滿足他們需求的多種知識(shí)表達(dá)方法。
目前，商品房逐漸趨于供大于求，甚至大量積壓，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，開(kāi)發(fā)資金嚴(yán)重短缺，已成為擺在開(kāi)發(fā)商面前的難題。企業(yè)要生存、發(fā)展，解決這一系列問(wèn)題的辦法途徑很多，其中非常重要的一條就是實(shí)施現(xiàn)代營(yíng)銷決策，包括新型的營(yíng)銷觀念、優(yōu)質(zhì)的營(yíng)銷產(chǎn)品、和靈活的營(yíng)銷手段。房地產(chǎn)營(yíng)銷決策支持系統(tǒng)可以提高營(yíng)銷決策的質(zhì)量和及時(shí)性，構(gòu)建房地產(chǎn)營(yíng)銷創(chuàng)新體系，建立自己獨(dú)特的營(yíng)銷策劃理念。房地產(chǎn)營(yíng)銷決策支持方法必須動(dòng)態(tài)發(fā)展，緊緊跟上客戶需求與信息擴(kuò)張的速度，為未來(lái)企業(yè)的發(fā)展提供更有效的輔助決策手段。
參考文獻(xiàn)：
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