農村土地流轉過程的論文

　　改革開放后，城市與農村的發(fā)展日益拉開差距，因此農村的發(fā)展一直是眾人關注的焦點。土地作為農村發(fā)展的重要因素，也逐漸被重視起來。下面是小編整理的農村土地流轉過程的論文，歡迎來參考！

　　摘要:

　　在農村土地流轉過程中，評估環(huán)節(jié)是一個重要的環(huán)節(jié)。我國實施農地流轉，不僅是是應新時期農業(yè)經濟發(fā)展現代化需求的基本方式，而且還是促進小農經濟轉變和發(fā)展的重要措施。在農村土地流轉評估環(huán)節(jié)中，應注意的問題較多，才能更好地確保評估的科學性和全面性。

　　關鍵詞:農村土地流轉;評估環(huán)節(jié);注意問題

　　1市場比較法在農村土地流轉評估中的注意問題分析

　　一是在采用這一方法對農村土地流轉評估時，應緊密結合其交易情況和日期以及區(qū)域因素和個別因素等進行修正，由于其比較基準不同，主要將其分成直接比較法和間接比較法。其中，直接比較法，主要是:待估價對象價格=可比實例價格×情況修正×期日修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正。而間接比較法，主要是根據可比實例價格、正常交易情況、估價時點價格、同一區(qū)域價格、相同條件價格等對待估對象價格。二是在選擇比較案例時，應始終堅持以下原則:(1)確保首選耕作制度和地區(qū)相同，再次選類似的地區(qū);(2)土地的利用類型相同;(3)價格類型相同，亦或是具有可比性;(4)成交日期和估價期日相近，但是必須在3年之內;(5)正常交易，或者可修正交易屬于正常交易;(6)比較實例必須大于等于3個。三是在比較案例調查時，其成交價格應結合其價格類型與計量單位來確定，在交易過程中，需要結合農地定級估價成果資料以及自然條件、社會經濟、特殊條件等帶來的影響，最終確定交易合同，并在交易合同中對付款的方式和付款的時間進行確定。

　　2收益還原法在農村土地流轉評估中的注意問題分析

　　一是在收益原則方面，主要是堅持客觀性、全面性、地域分異的原則。就客觀性原則來看，其產出主要是在耕作制度確定的前提下，結合復種指數條件，得出的正常使用和經營以及持續(xù)穩(wěn)定前提下得出的產量。就費用來看，主要是年平均的客觀總費用。就全面性原則來看，其產出主要是主產品與副產品。其成本主要農地維護費與生產農副產品費用。就地域分異原則來看，主要是在收集評估地塊的產出成本和生產成本。二是在收集內容上，主要包含農產品的總量、價格以及生產成本。在收集時，至少要有三年以上的數據，對類似地塊產出以及產量修正。收集近三年的市場批發(fā)價格和收購價格的平均值。并按照年份確定耕作制度。三是在年總收益計算時，就生產經營用地而言，主要是結合主副產品以及旅游收入。在租賃經營用地上，主要包含租金收入和保證金的利息。四是在確定土地還原利率時，主要是采用租價比方法、安全利率加風險調整值法、投資風險與投資收益率綜合排序插入法。在對風險值進行分析，由于地域風險存在較大的差異，加上自然風險與市場風險的雙重性，市場風險和價格波動較大，所以需要對其參考值進行合理的確定。五是在計算收益價格時，由于生產成本難以控制和把控，除了自然因素之外，收益受到經營者自身的資金和知識以及勞務程度等方面帶來的影響較大，所以需要采用客觀收益。當收益不足，或者市場價格變化影響較大時，應采取多年平均收益來計算收益價格。

　　3成本逼近法在農村土地流轉評估中的注意問題分析

　　一是在土地取得費確定時，對于農田四荒地使用權的取得，主要是采取承包和拍賣以及招標和公開協(xié)商的方式來取得，而土地取得費則需要采取競標和競價與雙方協(xié)議的方式來確定。而針對農村的集體組織、大型國有農場尚未開發(fā)或者擱荒農地取得時，主要是采空區(qū)對外出租的方式來確定，而承租人則需要支付一定的租金作為土地的取得費。而在二次轉包時，主要是將剩余年限土地的使用權轉包給后續(xù)承包人，并支付相應租金獲得土地取得費。二是在對農地開發(fā)費用確定時，主要是采取工程預算、類似工程費用比較的方式來確定。也可以根據國土管理的農地開發(fā)整理項目投資標準等作為參考。而在確定稅費時，主要是對營業(yè)稅、城鄉(xiāng)維護建設稅、教育費附加稅等進行確定。而在確定開發(fā)利息時，主要是對計息項目、周期、方式、利率等。在確定開發(fā)利潤，主要是對計算方式、利潤率進行確定。在確定增值收益時，應對增值收益的構成進行明確，結合增值收益率，對計算價格進行確定，并對年期、區(qū)位進行修正。

　　4剩余法在農村土地流轉評估中的注意問題分析

　　一是對待評估流轉農地進行調查，主要是結合其自然因素和社會經濟以及特殊因素帶來的影響，并對農地權利狀況進行確定。而對其最有效的利用方式進行確定時，主要是對其農地投產比進行評價，結合其自然和社會經濟以及區(qū)域情況等，對其最有效的利用方式進行確定。也可以通過對待估流轉農地所在區(qū)域的產投比，對其最終的利用方式進行確定。二是對流轉農地開發(fā)之后對其價格進行估算時，主要生長期市場比較和收益還原以及長期趨勢等方法進行確定。在采用長期趨勢法，主要是及時的獲取數據資料，并強化對其的處理，選擇農地價格的影響因素以及價格影響因素的量化，并建立和應用預測模型。三是對流轉土地的開發(fā)成本進行確定，主要包含農地基本設施費用、土地熟化費用、稅費和利息以及利潤等。待估流轉農地的價格=開發(fā)之后的農地價格－開發(fā)成本－開發(fā)利潤。

　　5結語

　　綜上所述，農村土地流轉過程中評估環(huán)節(jié)注意的問題較多，市場比較法、收益還原法、成本逼近法和剩余法是最為常見的評估方法，在實際應用中，需要注意的問題較多，因而必須引起我們的重視，才能更好地對農地流轉價格進行評估。

　　參考文獻:

　�。�1］韋慧云，張煦．農村土地流轉時土地評估需注意的問題［J］．品牌，2015，(09):88，90．

　�。�2］王慧青，尹少華．農村土地流轉的問題及對策［J］．特區(qū)經濟，2011，(05):187～188.

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