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以房抵債：雙方都需繳稅
某房地產(chǎn)公司拖欠建筑公司100萬元工程款，經(jīng)雙方協(xié)商，達(dá)成以房抵債協(xié)議。不過，對于如何就這一以房抵債行為進(jìn)行稅務(wù)處理，房地產(chǎn)公司和建筑公司都沒有概念。
其實(shí)，抵消債務(wù)是一種取得經(jīng)濟(jì)利益的清償形式，因此，抵債雙方都應(yīng)按照稅法規(guī)定繳納稅款。就此而言，房地產(chǎn)公司和建筑公司都應(yīng)納稅，但應(yīng)納稅種有所不同。
房地產(chǎn)公司應(yīng)繳稅種營業(yè)稅根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于以房屋抵頂債務(wù)應(yīng)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》(國稅函[1998]771號)規(guī)定，對單位或個人以房屋或其他不動產(chǎn)抵頂有關(guān)債務(wù)的行為，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。
企業(yè)所得稅根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》(國稅發(fā)[2009]31號)第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)的行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入(或利潤)的實(shí)現(xiàn)。
土地增值稅根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。
印花稅根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》(財稅[2006]162號)規(guī)定，對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。
建筑公司應(yīng)繳稅種印花稅繳稅依據(jù)同上，因?yàn)楹贤p方適用的印花稅稅目、稅率是一樣的。
契稅根據(jù)《契稅暫行條例》第一條規(guī)定，在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)依照規(guī)定繳納契稅。由此，建筑公司通過抵債方式取得房屋就是承受方，應(yīng)為契稅的納稅人。
營業(yè)稅根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三條規(guī)定，提供規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)，是指有償提供條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。所謂有償，是指取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益，用房屋抵債就是有償?shù)慕?jīng)濟(jì)利益。
房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財稅[2006]186號)規(guī)定，建筑公司取得抵債房次月起，應(yīng)當(dāng)申報繳納房產(chǎn)稅，應(yīng)從抵消合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，抵消合同未約定交付土地時間的，由建筑公司從抵消合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
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