開發(fā)商墊資是否應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅？

　　依據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定，單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人，視同發(fā)生應(yīng)稅行為，原則上，贈(zèng)與人是需要繳納營(yíng)業(yè)稅的，繳納營(yíng)業(yè)稅的稅率是5%。

　　問(wèn)：我是一家房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員,公司推出“零首付”促銷活動(dòng)，也就是對(duì)購(gòu)房者房屋首付款由公司墊資，在交房時(shí)購(gòu)房人再將資金償還給我公司。請(qǐng)問(wèn)，公司墊資是否應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅?

　　某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 周x

　　答：目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上，開發(fā)商墊支部分首付房款的方式主要有以下兩種方式：一種是開發(fā)商直接對(duì)購(gòu)房者墊付部分房款(在業(yè)內(nèi)稱為分期首付);另一種是是通過(guò)第三方(個(gè)人或擔(dān)保公司)對(duì)購(gòu)房者借款。采取第三方對(duì)購(gòu)房人借款與開發(fā)商收取首付房款，開發(fā)商在此情形下收取了全額首付款，此時(shí)，房地產(chǎn)公司應(yīng)就已實(shí)際預(yù)收房款繳納營(yíng)業(yè)稅，我們?cè)谶@里不作討論。但對(duì)開發(fā)商墊付首付款，并向銀行出具收到全部首付款證明，開發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂商品房銷售合同時(shí)，其補(bǔ)充協(xié)議約定于交房時(shí)償還墊款。這表明房地產(chǎn)公司與購(gòu)房人之間是一種借款關(guān)系，即購(gòu)房人向房地產(chǎn)開發(fā)公司借款，同時(shí)將所借款項(xiàng)支付給房地產(chǎn)開發(fā)公司作為購(gòu)房的首付款。雖然墊款人和售房人均為開發(fā)商，對(duì)房地產(chǎn)公司自己墊資仍然應(yīng)當(dāng)視同預(yù)收房款。根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局令第52號(hào))第二十八條的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

　　營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍可以概括為：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供的應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)。

　　對(duì)營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍可以從下面三個(gè)方面來(lái)理解：

　　第一、在中華人民共和國(guó)境內(nèi)是指：

　　(1)提供或者接受應(yīng)稅勞務(wù)的單位或者個(gè)人在境內(nèi);

　　(2)所轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)(不含土地使用權(quán))的接受單位或個(gè)人在境內(nèi);

　　(3)所轉(zhuǎn)讓或者出租土地使用權(quán)的土地在境內(nèi);

　　(4)所銷售或出租的不動(dòng)產(chǎn)在境內(nèi)。

　　但是，根據(jù)財(cái)稅[2009]111號(hào)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人金融商品買賣等營(yíng)業(yè)稅若干免稅政策的通知》有關(guān)規(guī)定，對(duì)中華人民共和國(guó)境內(nèi)(以下簡(jiǎn)稱境內(nèi))單位或者個(gè)人在中華人民共和國(guó)境外(以下簡(jiǎn)稱境外)提供建筑業(yè)、文化體育業(yè)(除播映)勞務(wù)暫免征收營(yíng)業(yè)稅。

　　對(duì)境外單位或者個(gè)人在境外向境內(nèi)單位或者個(gè)人提供的文化體育業(yè)(除播映)，娛樂(lè)業(yè)，服務(wù)業(yè)中的旅店業(yè)、飲食業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)，以及其他服務(wù)業(yè)中的沐浴、理發(fā)、洗染、裱畫、謄寫、鐫刻、復(fù)印、打包勞務(wù)，不征收營(yíng)業(yè)稅。

　　第二、應(yīng)稅勞務(wù)是指屬于交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、郵電通訊業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、服務(wù)業(yè)稅目征收范圍的勞務(wù)。加工、修理修配勞務(wù)屬于增值稅范圍，不屬于營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)。單位或者個(gè)體經(jīng)營(yíng)者應(yīng)聘的員工為本單位或者雇主提供的勞務(wù)，也不屬于營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅勞務(wù)。

　　第三、提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)是指有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、有償銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。有償是指通過(guò)提供、轉(zhuǎn)讓、銷售行為取得貨幣、貨物、其他經(jīng)濟(jì)利益。

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