房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅的處理

時間：2024-07-31 17:51:23 辦稅指南我要投稿

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　　房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅要怎么處理呢?大家是否知道呢?下面一起來看看!

房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅的處理

　　房地產(chǎn)企業(yè)繳納營業(yè)稅問題

　　《中華人民共和國營業(yè)稅法實施細則》第二十八條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。稅法中明確指出了納稅人在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)取得預收賬款時必須繳納營業(yè)稅，營業(yè)稅的計稅依據(jù)是實際收到的預收款金額。但新《企業(yè)會計準則》及稅法并沒有對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)預收款計征營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的會計處理進行明確。

　　目前房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合實際核算營業(yè)稅的方法，按預收賬款科目當期的發(fā)生額計提“營業(yè)稅金及附加”，即借“營業(yè)稅金及附加”，貸“應交稅費——應交營業(yè)稅”、“應交稅費——應交城市維護建設(shè)稅”、“應交稅費——應交教育費附加”等，實際繳納稅款時，借“應交稅費——應交營業(yè)稅”、“應交稅費——應交城市維護建設(shè)稅”、“應交稅費——應交教育費附加”，貸“銀行存款”。年度終了，對達到收入確認條件的“預收賬款”轉(zhuǎn)入當年銷售收入，并將已繳納的稅金轉(zhuǎn)入本年利潤，反映在利潤表的營業(yè)稅金及附加欄，就是借“本年利潤”，貸“營業(yè)稅金及附加”，同時對未達到收入確認條件的預收賬款，反映在資產(chǎn)負債表“預收賬款”的期末余額里，對此部分計提的稅金在編制報表時，筆者認為應并入其他流動資產(chǎn)反映，對此部分已繳納的稅金則反映在應交稅費欄，用負數(shù)表示。

　　房地產(chǎn)企業(yè)預繳所得稅會計處理

　　《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]31號)，關(guān)于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理問題中明確：開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅一般核算方法按預收賬款當期的發(fā)生額扣除期間費用及稅金計算繳納所得稅。可作如下會計分錄，借“應交稅費——應交所得稅”，貸“銀行存款”。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時計算已實現(xiàn)的收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)成本，經(jīng)過納稅調(diào)整計算出的所得稅反映在利潤表中，借“所得稅”，貸“應交稅費——應交所得稅”。計算出預繳所得稅與應交所得稅差額部分繳納所得稅時，借“所得稅”，貸“應交稅費——應交所得稅”。計算出預繳所得稅與應交所得稅差額部分繳納所得稅時，借“應交稅費——應交所得稅”，貸“銀行存款”。對未達到收入確認條件的預收賬款對應的所得稅反映在應交稅費欄，用負數(shù)表示。若房地產(chǎn)企業(yè)在核算所得稅按照可抵扣暫時性差異來確認對未來期間應納所得稅金額的影響，筆者認為對預繳的所得稅確認為遞延所得稅資產(chǎn)，并使用“遞延稅款—預售房預繳所得稅”科目，繳納時同上，只是在年終對未達到收入確認條件的預收賬款對應的已上繳的所得稅，從“應交稅費——應交所得稅”科目轉(zhuǎn)入“遞延稅款—預售房預繳所得稅”科目，反映在資產(chǎn)負債表中資產(chǎn)類科目中的“遞延稅款”的借方。會計分錄如下，借“遞延稅款——預售房預繳所得稅”，貸“應交稅費——應交所得稅”。

　　拓展：

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預交稅費的會計核算

　　一、預售收入營業(yè)稅金及附加的核算

　　稅法規(guī)定 “納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)的，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天�！保虼�，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預售房地產(chǎn)收入時，就須按稅法規(guī)定就繳納相應的營業(yè)稅金及附加，但按《會計準則》和《企業(yè)會計制度》的規(guī)定該預收款尚不符合收入確認原則。因此，會計核算和稅收管理的不一致。為了真實反映企業(yè)當期的經(jīng)營成果，根據(jù)收入配比原則，該預收款所需繳納的營業(yè)稅金及附加尚不構(gòu)成企業(yè)的成本支出，僅是一種預付性質(zhì)的現(xiàn)金流出。對此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會計核算時，應在“應交稅費”科目下設(shè)“xx開發(fā)項目-預交營業(yè)稅金及附加”二級明細科目、同時根據(jù)所繳交的不同稅費名稱設(shè)置三級明細科目進行核算，用于匯集開發(fā)項目在完工前預繳的營業(yè)稅金及附加。

　　例1、A房地產(chǎn)企業(yè)2008年收取的未完工開發(fā)項目B預售款5000萬元，計算繳納營業(yè)稅250萬元、城建稅17.5萬元，教育費附加10萬元。2009年1月該開發(fā)項目完工，當月交房并確認收入8000萬元。

　　1、2008年取得預售收入繳交營業(yè)稅金及附加時的會計分錄：

　　借：應交稅費(B開發(fā)項目-預交營業(yè)稅金及附加-營業(yè)稅250萬元

　　應交稅費(B開發(fā)項目-預交營業(yè)稅金及附加-城建稅17.5萬元

　　應交稅費(B開發(fā)項目-預交營業(yè)稅金及附加-教育費附加10萬元

　　貸：銀行存款 55.5萬元

　　2、2009年1月開發(fā)項目完工，交房實現(xiàn)收入8000萬元，按規(guī)定應交營業(yè)稅金及附加為400萬元、城建稅28萬元、教育費附加16萬元。因2008年在取得預售收入時已預交了相應的稅費，因此在當期實際繳交時應將已預交數(shù)扣除，則2009年1月實際應交的營業(yè)稅金為150萬元、城建稅為10.5萬元、教育費附加為6萬元。會計分錄如下：

　　(1)計算當期銷售應交的營業(yè)稅金及附加

　　借：營業(yè)稅金及附加(B開發(fā)項目) 440萬元

　　管理費用(地方教育費附加) 4萬元

　　貸：應交稅費(B開發(fā)項目-應交營業(yè)稅) 400萬元

　　應交稅費(B開發(fā)項目-應交城建稅) 28萬元

　　應交稅費(B開發(fā)項目-應交教育費附加) 16萬元

　　(2)將原已預交的營業(yè)稅金及附加轉(zhuǎn)沖當期應交數(shù)

　　借：應交稅費(B開發(fā)項目-應交營業(yè)稅) 250萬元

　　應交稅費(B開發(fā)項目-應交城建稅) 17.5萬元

　　應交稅費(B開發(fā)項目-應交教育費附加) 10萬元

　　貸：應交稅費(B開發(fā)項目-預交營業(yè)稅金及附加-營業(yè)稅 250萬元

　　應交稅費(B開發(fā)項目-預交營業(yè)稅金及附加-城建稅 17.5萬元

　　應交稅費(B開發(fā)項目-預交營業(yè)稅金及附加-教育費附加 10萬元

　　注：原已預交的營業(yè)稅金及附加在2009年1月地方稅(費)申報表中“減免或已繳稅(費)額”欄中填列。

　　(3)繳交稅款

　　借：應交稅費(B開發(fā)項目-營業(yè)稅)150萬元

　　應交稅費(B開發(fā)項目-城建稅)10.5萬元

　　應交稅費(B開發(fā)項目-教育費附加)6萬元

　　貸：銀行存款 166.5萬元

　　二、預售收入所得稅的會計核算

　　國稅發(fā)[2006]31號與國稅函[2008]299號文件規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規(guī)定的預計利潤率分季(或分月)計算出利潤額，計入利潤總額預繳，開產(chǎn)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再進行調(diào)整”。由于預售收入繳交的所得稅也是一種預付性質(zhì)的款項，在會計上應作為可抵扣暫時性差異進行核算，待開發(fā)產(chǎn)品完工后預售收入符合營業(yè)收入確認條件時，該項可抵扣暫時性差異才能進行抵扣，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應設(shè)置“遞延所得稅資產(chǎn)”對該項目可抵扣暫時性差異進行核算，由于考慮到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)幾個項目，因此，應在該科目下按開發(fā)項目名稱設(shè)置明細進行核算。

　　接例1，假定B開發(fā)項目完工后，可售面積為50000平方米，可售面積單位工程成本為1500元，已售面積40000平方米，開發(fā)項目在市區(qū)，預計利潤率為15%，適用稅率25%。

　　1、2008年收取預售款時，按規(guī)定的預計利潤率計算繳交的所得稅為5000×15%×25%=187.5萬元。會計分錄為

　　借：遞延所得稅資產(chǎn)(B開發(fā)項目) 187.5萬元

　　貸：銀行存款 187.5萬元

　　2、2009年1月開發(fā)項目完工，進行差異調(diào)整，已售開發(fā)產(chǎn)品計稅成本為40000×1500=6000萬元，已實現(xiàn)的銷售收入8000萬元，則實際毛利額2000萬元，毛利率為25%。則當期應申報調(diào)整的毛利額為2000-5000×15%=1250萬元。會計分錄為

　　借：所得稅(B開發(fā)項目) 500萬元

　　貸：應交稅費(應交所得稅-B開發(fā)項目) 500萬元

　　因原預售時產(chǎn)生的可抵扣暫時性差異在此時已消失，因此應將可抵扣暫時性差異對所得稅的影響予以轉(zhuǎn)回，會計分錄為：

　　借：應交稅費(應交所得稅- B開發(fā)項目)187.5萬元

　　貸：遞延所得稅資產(chǎn)(B開發(fā)項目) 187.5萬元

　　上述兩筆業(yè)務也可一并處理，如下：

　　借：所得稅(B開發(fā)項目) 500萬元

　　貸：應交稅費(應交所得稅-B開發(fā)項目) 312.5萬元(即當期調(diào)整的毛利額應交的所得稅，1250×25%，)

　　遞延所得稅資產(chǎn)(B開發(fā)項目) 187.5萬元

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