房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅的處理

時(shí)間：2024-07-31 17:51:23 辦稅指南我要投稿

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　　房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅要怎么處理呢?大家是否知道呢?下面一起來看看!

房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅的處理

　　房地產(chǎn)企業(yè)繳納營業(yè)稅問題

　　《中華人民共和國營業(yè)稅法實(shí)施細(xì)則》第二十八條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。稅法中明確指出了納稅人在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)取得預(yù)收賬款時(shí)必須繳納營業(yè)稅，營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是實(shí)際收到的預(yù)收款金額。但新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》及稅法并沒有對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)收款計(jì)征營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的會(huì)計(jì)處理進(jìn)行明確。

　　目前房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合實(shí)際核算營業(yè)稅的方法，按預(yù)收賬款科目當(dāng)期的發(fā)生額計(jì)提“營業(yè)稅金及附加”，即借“營業(yè)稅金及附加”，貸“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅”、“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅”、“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加”等，實(shí)際繳納稅款時(shí)，借“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅”、“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅”、“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加”，貸“銀行存款”。年度終了，對(duì)達(dá)到收入確認(rèn)條件的“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)入當(dāng)年銷售收入，并將已繳納的稅金轉(zhuǎn)入本年利潤，反映在利潤表的營業(yè)稅金及附加欄，就是借“本年利潤”，貸“營業(yè)稅金及附加”，同時(shí)對(duì)未達(dá)到收入確認(rèn)條件的預(yù)收賬款，反映在資產(chǎn)負(fù)債表“預(yù)收賬款”的期末余額里，對(duì)此部分計(jì)提的稅金在編制報(bào)表時(shí)，筆者認(rèn)為應(yīng)并入其他流動(dòng)資產(chǎn)反映，對(duì)此部分已繳納的稅金則反映在應(yīng)交稅費(fèi)欄，用負(fù)數(shù)表示。

　　房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳所得稅會(huì)計(jì)處理

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]31號(hào))，關(guān)于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題中明確：開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅一般核算方法按預(yù)收賬款當(dāng)期的發(fā)生額扣除期間費(fèi)用及稅金計(jì)算繳納所得稅�？勺魅缦聲�(huì)計(jì)分錄，借“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅”，貸“銀行存款”。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)成本，經(jīng)過納稅調(diào)整計(jì)算出的所得稅反映在利潤表中，借“所得稅”，貸“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅”。計(jì)算出預(yù)繳所得稅與應(yīng)交所得稅差額部分繳納所得稅時(shí)，借“所得稅”，貸“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅”。計(jì)算出預(yù)繳所得稅與應(yīng)交所得稅差額部分繳納所得稅時(shí)，借“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅”，貸“銀行存款”。對(duì)未達(dá)到收入確認(rèn)條件的預(yù)收賬款對(duì)應(yīng)的所得稅反映在應(yīng)交稅費(fèi)欄，用負(fù)數(shù)表示。若房地產(chǎn)企業(yè)在核算所得稅按照可抵扣暫時(shí)性差異來確認(rèn)對(duì)未來期間應(yīng)納所得稅金額的影響，筆者認(rèn)為對(duì)預(yù)繳的所得稅確認(rèn)為遞延所得稅資產(chǎn)，并使用“遞延稅款—預(yù)售房預(yù)繳所得稅”科目，繳納時(shí)同上，只是在年終對(duì)未達(dá)到收入確認(rèn)條件的預(yù)收賬款對(duì)應(yīng)的已上繳的所得稅，從“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅”科目轉(zhuǎn)入“遞延稅款—預(yù)售房預(yù)繳所得稅”科目，反映在資產(chǎn)負(fù)債表中資產(chǎn)類科目中的“遞延稅款”的借方。會(huì)計(jì)分錄如下，借“遞延稅款——預(yù)售房預(yù)繳所得稅”，貸“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅”。

　　拓展：

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)交稅費(fèi)的會(huì)計(jì)核算

　　一、預(yù)售收入營業(yè)稅金及附加的核算

　　稅法規(guī)定 “納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天�！�，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售房地產(chǎn)收入時(shí)，就須按稅法規(guī)定就繳納相應(yīng)的營業(yè)稅金及附加，但按《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定該預(yù)收款尚不符合收入確認(rèn)原則。因此，會(huì)計(jì)核算和稅收管理的不一致。為了真實(shí)反映企業(yè)當(dāng)期的經(jīng)營成果，根據(jù)收入配比原則，該預(yù)收款所需繳納的營業(yè)稅金及附加尚不構(gòu)成企業(yè)的成本支出，僅是一種預(yù)付性質(zhì)的現(xiàn)金流出。對(duì)此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算時(shí)，應(yīng)在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下設(shè)“xx開發(fā)項(xiàng)目-預(yù)交營業(yè)稅金及附加”二級(jí)明細(xì)科目、同時(shí)根據(jù)所繳交的不同稅費(fèi)名稱設(shè)置三級(jí)明細(xì)科目進(jìn)行核算，用于匯集開發(fā)項(xiàng)目在完工前預(yù)繳的營業(yè)稅金及附加。

　　例1、A房地產(chǎn)企業(yè)2008年收取的未完工開發(fā)項(xiàng)目B預(yù)售款5000萬元，計(jì)算繳納營業(yè)稅250萬元、城建稅17.5萬元，教育費(fèi)附加10萬元。2009年1月該開發(fā)項(xiàng)目完工，當(dāng)月交房并確認(rèn)收入8000萬元。

　　1、2008年取得預(yù)售收入繳交營業(yè)稅金及附加時(shí)的會(huì)計(jì)分錄：

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)(B開發(fā)項(xiàng)目-預(yù)交營業(yè)稅金及附加-營業(yè)稅250萬元

　　應(yīng)交稅費(fèi)(B開發(fā)項(xiàng)目-預(yù)交營業(yè)稅金及附加-城建稅17.5萬元

　　應(yīng)交稅費(fèi)(B開發(fā)項(xiàng)目-預(yù)交營業(yè)稅金及附加-教育費(fèi)附加10萬元

　　貸：銀行存款 55.5萬元

　　2、2009年1月開發(fā)項(xiàng)目完工，交房實(shí)現(xiàn)收入8000萬元，按規(guī)定應(yīng)交營業(yè)稅金及附加為400萬元、城建稅28萬元、教育費(fèi)附加16萬元。因2008年在取得預(yù)售收入時(shí)已預(yù)交了相應(yīng)的稅費(fèi)，因此在當(dāng)期實(shí)際繳交時(shí)應(yīng)將已預(yù)交數(shù)扣除，則2009年1月實(shí)際應(yīng)交的營業(yè)稅金為150萬元、城建稅為10.5萬元、教育費(fèi)附加為6萬元。會(huì)計(jì)分錄如下：

　　(1)計(jì)算當(dāng)期銷售應(yīng)交的營業(yè)稅金及附加

　　借：營業(yè)稅金及附加(B開發(fā)項(xiàng)目) 440萬元

　　管理費(fèi)用(地方教育費(fèi)附加) 4萬元

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)(B開發(fā)項(xiàng)目-應(yīng)交營業(yè)稅) 400萬元

　　應(yīng)交稅費(fèi)(B開發(fā)項(xiàng)目-應(yīng)交城建稅) 28萬元

　　應(yīng)交稅費(fèi)(B開發(fā)項(xiàng)目-應(yīng)交教育費(fèi)附加) 16萬元

　　(2)將原已預(yù)交的營業(yè)稅金及附加轉(zhuǎn)沖當(dāng)期應(yīng)交數(shù)

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)(B開發(fā)項(xiàng)目-應(yīng)交營業(yè)稅) 250萬元

　　應(yīng)交稅費(fèi)(B開發(fā)項(xiàng)目-應(yīng)交城建稅) 17.5萬元

　　應(yīng)交稅費(fèi)(B開發(fā)項(xiàng)目-應(yīng)交教育費(fèi)附加) 10萬元

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)(B開發(fā)項(xiàng)目-預(yù)交營業(yè)稅金及附加-營業(yè)稅 250萬元

　　應(yīng)交稅費(fèi)(B開發(fā)項(xiàng)目-預(yù)交營業(yè)稅金及附加-城建稅 17.5萬元

　　應(yīng)交稅費(fèi)(B開發(fā)項(xiàng)目-預(yù)交營業(yè)稅金及附加-教育費(fèi)附加 10萬元

　　注：原已預(yù)交的營業(yè)稅金及附加在2009年1月地方稅(費(fèi))申報(bào)表中“減免或已繳稅(費(fèi))額”欄中填列。

　　(3)繳交稅款

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)(B開發(fā)項(xiàng)目-營業(yè)稅)150萬元

　　應(yīng)交稅費(fèi)(B開發(fā)項(xiàng)目-城建稅)10.5萬元

　　應(yīng)交稅費(fèi)(B開發(fā)項(xiàng)目-教育費(fèi)附加)6萬元

　　貸：銀行存款 166.5萬元

　　二、預(yù)售收入所得稅的會(huì)計(jì)核算

　　國稅發(fā)[2006]31號(hào)與國稅函[2008]299號(hào)文件規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率分季(或分月)計(jì)算出利潤額，計(jì)入利潤總額預(yù)繳，開產(chǎn)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤再進(jìn)行調(diào)整”。由于預(yù)售收入繳交的所得稅也是一種預(yù)付性質(zhì)的款項(xiàng)，在會(huì)計(jì)上應(yīng)作為可抵扣暫時(shí)性差異進(jìn)行核算，待開發(fā)產(chǎn)品完工后預(yù)售收入符合營業(yè)收入確認(rèn)條件時(shí)，該項(xiàng)可抵扣暫時(shí)性差異才能進(jìn)行抵扣，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“遞延所得稅資產(chǎn)”對(duì)該項(xiàng)目可抵扣暫時(shí)性差異進(jìn)行核算，由于考慮到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)開發(fā)幾個(gè)項(xiàng)目，因此，應(yīng)在該科目下按開發(fā)項(xiàng)目名稱設(shè)置明細(xì)進(jìn)行核算。

　　接例1，假定B開發(fā)項(xiàng)目完工后，可售面積為50000平方米，可售面積單位工程成本為1500元，已售面積40000平方米，開發(fā)項(xiàng)目在市區(qū)，預(yù)計(jì)利潤率為15%，適用稅率25%。

　　1、2008年收取預(yù)售款時(shí)，按規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率計(jì)算繳交的所得稅為5000×15%×25%=187.5萬元。會(huì)計(jì)分錄為

　　借：遞延所得稅資產(chǎn)(B開發(fā)項(xiàng)目) 187.5萬元

　　貸：銀行存款 187.5萬元

　　2、2009年1月開發(fā)項(xiàng)目完工，進(jìn)行差異調(diào)整，已售開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本為40000×1500=6000萬元，已實(shí)現(xiàn)的銷售收入8000萬元，則實(shí)際毛利額2000萬元，毛利率為25%。則當(dāng)期應(yīng)申報(bào)調(diào)整的毛利額為2000-5000×15%=1250萬元。會(huì)計(jì)分錄為

　　借：所得稅(B開發(fā)項(xiàng)目) 500萬元

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)(應(yīng)交所得稅-B開發(fā)項(xiàng)目) 500萬元

　　因原預(yù)售時(shí)產(chǎn)生的可抵扣暫時(shí)性差異在此時(shí)已消失，因此應(yīng)將可抵扣暫時(shí)性差異對(duì)所得稅的影響予以轉(zhuǎn)回，會(huì)計(jì)分錄為：

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)(應(yīng)交所得稅- B開發(fā)項(xiàng)目)187.5萬元

　　貸：遞延所得稅資產(chǎn)(B開發(fā)項(xiàng)目) 187.5萬元

　　上述兩筆業(yè)務(wù)也可一并處理，如下：

　　借：所得稅(B開發(fā)項(xiàng)目) 500萬元

　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)(應(yīng)交所得稅-B開發(fā)項(xiàng)目) 312.5萬元(即當(dāng)期調(diào)整的毛利額應(yīng)交的所得稅，1250×25%，)

　　遞延所得稅資產(chǎn)(B開發(fā)項(xiàng)目) 187.5萬元

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