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房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅的處理

時(shí)間:2024-07-31 17:51:23 辦稅指南 我要投稿
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房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅的處理

  房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅要怎么處理呢?大家是否知道呢?下面一起來看看!

房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅的處理

  房地產(chǎn)企業(yè)繳納營業(yè)稅問題

  《中華人民共和國營業(yè)稅法實(shí)施細(xì)則》第二十八條規(guī)定:納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn),采用預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。稅法中明確指出了納稅人在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)取得預(yù)收賬款時(shí)必須繳納營業(yè)稅,營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是實(shí)際收到的預(yù)收款金額。但新《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》及稅法并沒有對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)收款計(jì)征營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的會(huì)計(jì)處理進(jìn)行明確。

  目前房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合實(shí)際核算營業(yè)稅的方法,按預(yù)收賬款科目當(dāng)期的發(fā)生額計(jì)提“營業(yè)稅金及附加”,即借“營業(yè)稅金及附加”,貸“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅”、“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅”、“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加”等,實(shí)際繳納稅款時(shí),借“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅”、“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅”、“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加”,貸“銀行存款”。年度終了,對(duì)達(dá)到收入確認(rèn)條件的“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)入當(dāng)年銷售收入,并將已繳納的稅金轉(zhuǎn)入本年利潤,反映在利潤表的營業(yè)稅金及附加欄,就是借“本年利潤”,貸“營業(yè)稅金及附加”,同時(shí)對(duì)未達(dá)到收入確認(rèn)條件的預(yù)收賬款,反映在資產(chǎn)負(fù)債表“預(yù)收賬款”的期末余額里,對(duì)此部分計(jì)提的稅金在編制報(bào)表時(shí),筆者認(rèn)為應(yīng)并入其他流動(dòng)資產(chǎn)反映,對(duì)此部分已繳納的稅金則反映在應(yīng)交稅費(fèi)欄,用負(fù)數(shù)表示。

  房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳所得稅會(huì)計(jì)處理

  《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]31號(hào)),關(guān)于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題中明確:開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品,在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的,其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出當(dāng)期毛利額,扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅一般核算方法按預(yù)收賬款當(dāng)期的發(fā)生額扣除期間費(fèi)用及稅金計(jì)算繳納所得稅?勺魅缦聲(huì)計(jì)分錄,借“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅”,貸“銀行存款”。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品完工后,企業(yè)應(yīng)及時(shí)計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的收入,同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)成本,經(jīng)過納稅調(diào)整計(jì)算出的所得稅反映在利潤表中,借“所得稅”,貸“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅”。計(jì)算出預(yù)繳所得稅與應(yīng)交所得稅差額部分繳納所得稅時(shí),借“所得稅”,貸“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅”。計(jì)算出預(yù)繳所得稅與應(yīng)交所得稅差額部分繳納所得稅時(shí),借“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅”,貸“銀行存款”。對(duì)未達(dá)到收入確認(rèn)條件的預(yù)收賬款對(duì)應(yīng)的所得稅反映在應(yīng)交稅費(fèi)欄,用負(fù)數(shù)表示。若房地產(chǎn)企業(yè)在核算所得稅按照可抵扣暫時(shí)性差異來確認(rèn)對(duì)未來期間應(yīng)納所得稅金額的影響,筆者認(rèn)為對(duì)預(yù)繳的所得稅確認(rèn)為遞延所得稅資產(chǎn),并使用“遞延稅款—預(yù)售房預(yù)繳所得稅”科目,繳納時(shí)同上,只是在年終對(duì)未達(dá)到收入確認(rèn)條件的預(yù)收賬款對(duì)應(yīng)的已上繳的所得稅,從“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅”科目轉(zhuǎn)入“遞延稅款—預(yù)售房預(yù)繳所得稅”科目,反映在資產(chǎn)負(fù)債表中資產(chǎn)類科目中的“遞延稅款”的借方。會(huì)計(jì)分錄如下,借“遞延稅款——預(yù)售房預(yù)繳所得稅”,貸“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅”。

  拓展:

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)交稅費(fèi)的會(huì)計(jì)核算

  一、預(yù)售收入營業(yè)稅金及附加的核算

  稅法規(guī)定 “納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的,采取預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天!,因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售房地產(chǎn)收入時(shí),就須按稅法規(guī)定就繳納相應(yīng)的營業(yè)稅金及附加,但按《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定該預(yù)收款尚不符合收入確認(rèn)原則。因此,會(huì)計(jì)核算和稅收管理的不一致。為了真實(shí)反映企業(yè)當(dāng)期的經(jīng)營成果,根據(jù)收入配比原則,該預(yù)收款所需繳納的營業(yè)稅金及附加尚不構(gòu)成企業(yè)的成本支出,僅是一種預(yù)付性質(zhì)的現(xiàn)金流出。對(duì)此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算時(shí),應(yīng)在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下設(shè)“xx開發(fā)項(xiàng)目-預(yù)交營業(yè)稅金及附加”二級(jí)明細(xì)科目、同時(shí)根據(jù)所繳交的不同稅費(fèi)名稱設(shè)置三級(jí)明細(xì)科目進(jìn)行核算,用于匯集開發(fā)項(xiàng)目在完工前預(yù)繳的營業(yè)稅金及附加。

  例1、A房地產(chǎn)企業(yè)2008年收取的未完工開發(fā)項(xiàng)目B預(yù)售款5000萬元,計(jì)算繳納營業(yè)稅250萬元、城建稅17.5萬元,教育費(fèi)附加10萬元。2009年1月該開發(fā)項(xiàng)目完工,當(dāng)月交房并確認(rèn)收入8000萬元。

  1、2008年取得預(yù)售收入繳交營業(yè)稅金及附加時(shí)的會(huì)計(jì)分錄:

  借:應(yīng)交稅費(fèi)(B開發(fā)項(xiàng)目-預(yù)交營業(yè)稅金及附加-營業(yè)稅250萬元

  應(yīng)交稅費(fèi)(B開發(fā)項(xiàng)目-預(yù)交營業(yè)稅金及附加-城建稅17.5萬元

  應(yīng)交稅費(fèi)(B開發(fā)項(xiàng)目-預(yù)交營業(yè)稅金及附加-教育費(fèi)附加10萬元

  貸:銀行存款 55.5萬元

  2、2009年1月開發(fā)項(xiàng)目完工,交房實(shí)現(xiàn)收入8000萬元,按規(guī)定應(yīng)交營業(yè)稅金及附加為400萬元、城建稅28萬元、教育費(fèi)附加16萬元。因2008年在取得預(yù)售收入時(shí)已預(yù)交了相應(yīng)的稅費(fèi),因此在當(dāng)期實(shí)際繳交時(shí)應(yīng)將已預(yù)交數(shù)扣除,則2009年1月實(shí)際應(yīng)交的營業(yè)稅金為150萬元、城建稅為10.5萬元、教育費(fèi)附加為6萬元。會(huì)計(jì)分錄如下:

  (1)計(jì)算當(dāng)期銷售應(yīng)交的營業(yè)稅金及附加

  借:營業(yè)稅金及附加(B開發(fā)項(xiàng)目) 440萬元

  管理費(fèi)用(地方教育費(fèi)附加) 4萬元

  貸:應(yīng)交稅費(fèi)(B開發(fā)項(xiàng)目-應(yīng)交營業(yè)稅) 400萬元

  應(yīng)交稅費(fèi)(B開發(fā)項(xiàng)目-應(yīng)交城建稅) 28萬元

  應(yīng)交稅費(fèi)(B開發(fā)項(xiàng)目-應(yīng)交教育費(fèi)附加) 16萬元

  (2)將原已預(yù)交的營業(yè)稅金及附加轉(zhuǎn)沖當(dāng)期應(yīng)交數(shù)

  借:應(yīng)交稅費(fèi)(B開發(fā)項(xiàng)目-應(yīng)交營業(yè)稅) 250萬元

  應(yīng)交稅費(fèi)(B開發(fā)項(xiàng)目-應(yīng)交城建稅) 17.5萬元

  應(yīng)交稅費(fèi)(B開發(fā)項(xiàng)目-應(yīng)交教育費(fèi)附加) 10萬元

  貸:應(yīng)交稅費(fèi)(B開發(fā)項(xiàng)目-預(yù)交營業(yè)稅金及附加-營業(yè)稅 250萬元

  應(yīng)交稅費(fèi)(B開發(fā)項(xiàng)目-預(yù)交營業(yè)稅金及附加-城建稅 17.5萬元

  應(yīng)交稅費(fèi)(B開發(fā)項(xiàng)目-預(yù)交營業(yè)稅金及附加-教育費(fèi)附加 10萬元

  注:原已預(yù)交的營業(yè)稅金及附加在2009年1月地方稅(費(fèi))申報(bào)表中“減免或已繳稅(費(fèi))額”欄中填列。

  (3)繳交稅款

  借:應(yīng)交稅費(fèi)(B開發(fā)項(xiàng)目-營業(yè)稅)150萬元

  應(yīng)交稅費(fèi)(B開發(fā)項(xiàng)目-城建稅)10.5萬元

  應(yīng)交稅費(fèi)(B開發(fā)項(xiàng)目-教育費(fèi)附加)6萬元

  貸:銀行存款 166.5萬元

  二、預(yù)售收入所得稅的會(huì)計(jì)核算

  國稅發(fā)[2006]31號(hào)與國稅函[2008]299號(hào)文件規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入,按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率分季(或分月)計(jì)算出利潤額,計(jì)入利潤總額預(yù)繳,開產(chǎn)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤再進(jìn)行調(diào)整”。由于預(yù)售收入繳交的所得稅也是一種預(yù)付性質(zhì)的款項(xiàng),在會(huì)計(jì)上應(yīng)作為可抵扣暫時(shí)性差異進(jìn)行核算,待開發(fā)產(chǎn)品完工后預(yù)售收入符合營業(yè)收入確認(rèn)條件時(shí),該項(xiàng)可抵扣暫時(shí)性差異才能進(jìn)行抵扣,因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“遞延所得稅資產(chǎn)”對(duì)該項(xiàng)目可抵扣暫時(shí)性差異進(jìn)行核算,由于考慮到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)開發(fā)幾個(gè)項(xiàng)目,因此,應(yīng)在該科目下按開發(fā)項(xiàng)目名稱設(shè)置明細(xì)進(jìn)行核算。

  接例1,假定B開發(fā)項(xiàng)目完工后,可售面積為50000平方米,可售面積單位工程成本為1500元,已售面積40000平方米,開發(fā)項(xiàng)目在市區(qū),預(yù)計(jì)利潤率為15%,適用稅率25%。

  1、2008年收取預(yù)售款時(shí),按規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率計(jì)算繳交的所得稅為5000×15%×25%=187.5萬元。會(huì)計(jì)分錄為

  借:遞延所得稅資產(chǎn)(B開發(fā)項(xiàng)目) 187.5萬元

  貸:銀行存款 187.5萬元

  2、2009年1月開發(fā)項(xiàng)目完工,進(jìn)行差異調(diào)整,已售開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本為40000×1500=6000萬元,已實(shí)現(xiàn)的銷售收入8000萬元,則實(shí)際毛利額2000萬元,毛利率為25%。則當(dāng)期應(yīng)申報(bào)調(diào)整的毛利額為2000-5000×15%=1250萬元。會(huì)計(jì)分錄為

  借:所得稅(B開發(fā)項(xiàng)目) 500萬元

  貸:應(yīng)交稅費(fèi)(應(yīng)交所得稅-B開發(fā)項(xiàng)目) 500萬元

  因原預(yù)售時(shí)產(chǎn)生的可抵扣暫時(shí)性差異在此時(shí)已消失,因此應(yīng)將可抵扣暫時(shí)性差異對(duì)所得稅的影響予以轉(zhuǎn)回,會(huì)計(jì)分錄為:

  借:應(yīng)交稅費(fèi)(應(yīng)交所得稅- B開發(fā)項(xiàng)目)187.5萬元

  貸:遞延所得稅資產(chǎn)(B開發(fā)項(xiàng)目) 187.5萬元

  上述兩筆業(yè)務(wù)也可一并處理,如下:

  借:所得稅(B開發(fā)項(xiàng)目) 500萬元

  貸:應(yīng)交稅費(fèi)(應(yīng)交所得稅-B開發(fā)項(xiàng)目) 312.5萬元(即當(dāng)期調(diào)整的毛利額應(yīng)交的所得稅,1250×25%,)

  遞延所得稅資產(chǎn)(B開發(fā)項(xiàng)目) 187.5萬元

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