房地產(chǎn)融資渠道
首先，自有資金是開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)力的彰顯。企業(yè)自有資金在開(kāi)發(fā)商手中能夠長(zhǎng)期持有，自行支配，靈活使用。同時(shí)，必要的自有資金也是國(guó)家對(duì)開(kāi)發(fā)商設(shè)定的硬性“門(mén)檻”，然而，在數(shù)量眾多的全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中，有規(guī)模、有實(shí)力的企業(yè)卻只是少數(shù)。隨著投資規(guī)模的不斷加大，對(duì)自有資金的需求也會(huì)變得越來(lái)越大，自有資金的多寡將成為衡量企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力大小的重要標(biāo)準(zhǔn)。
二，預(yù)收房款是房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方非常受歡迎的一種形式。因?yàn)閷?duì)于開(kāi)發(fā)商而言，銷(xiāo)售回籠是最優(yōu)質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)最低的融資方式，提前回籠的資金可以用于工程建設(shè)，緩解自有資金壓力，還能將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)家;對(duì)于買(mǎi)方而言，只要看好房產(chǎn)前景，便可用少量的資金獲得較大的預(yù)期增值收益。
三，房地產(chǎn)信托是房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要手段之一。現(xiàn)階段，信托產(chǎn)品主要有兩種模式：一種是信托投資公司直接對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，另一種模式是債權(quán)融資。相對(duì)銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托計(jì)劃的融資具有降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整等優(yōu)勢(shì)。由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨(dú)特的財(cái)產(chǎn)隔離功能與權(quán)益重構(gòu)功能，可以財(cái)產(chǎn)權(quán)模式、收益權(quán)模式以及優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等模式進(jìn)行金融創(chuàng)新，之后再與銀行貸款充分結(jié)合起來(lái)，就形成了一種新的組合融資模式，即信托+銀行。
四、銀行貸款
房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)活動(dòng)等有關(guān)的貸款，主要包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。銀行貸款至今仍然是我國(guó)房地產(chǎn)最主要的`融資渠道，至少70%以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)自商業(yè)銀行系統(tǒng)。而這種以銀行為主導(dǎo)的單一融資模式必然會(huì)把整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)完全集中到銀行身上，因此，改變國(guó)內(nèi)單一的以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)融資模式已迫在眉睫。隨著央行“121號(hào)文件”對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房公積金貸款等7個(gè)方面提高了門(mén)檻，再加上“8.13大限”，預(yù)示著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商憑借銀行資金買(mǎi)地開(kāi)發(fā)模式的終結(jié)。在新的融資限制條件下，實(shí)際上可以說(shuō)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)難以繼續(xù)依賴(lài)銀行貸款。然而2006年銀行仍然是房地產(chǎn)融資的主渠道。當(dāng)然，銀行融資門(mén)檻將越來(lái)越高，銀行貸款在房地產(chǎn)資金鏈中的比例會(huì)逐漸減少。在目前的情況下，房地產(chǎn)以銀行為主導(dǎo)的模式，短期內(nèi)不會(huì)改變。因?yàn)橐粋�(gè)市場(chǎng)的建立，不僅需要相關(guān)的制度法規(guī)出臺(tái)，更需要整個(gè)市場(chǎng)的條件和環(huán)境。
五、夾層融資
“夾層融資”(mezzaninefinancing)是指從風(fēng)險(xiǎn)與收益角度來(lái)看，介于股權(quán)與債權(quán)之間的投資形式。“夾層融資”可創(chuàng)新的金融產(chǎn)品很多，一部分可以轉(zhuǎn)讓成股份，一部分可以轉(zhuǎn)讓成債券;在結(jié)構(gòu)上，可以是本金和利息按月付給投資人，也可以在前期急需資金的時(shí)候只支付利息，最后才歸還本金。因此，其靈活性非常適合于房地產(chǎn)業(yè)。“夾層融資”模式大致分為四種：第一種是股權(quán)回購(gòu)式，就是募集資金投到房地產(chǎn)公司股權(quán)中，然后再回購(gòu)，這是比較低級(jí)的;第二種是房地產(chǎn)公司一方面貸款，另一方面將部分股權(quán)和股權(quán)受益權(quán)給信托公司，即“貸款+信托公司+股權(quán)質(zhì)押”模式;第三種模式是貸款加認(rèn)股期權(quán)，到期貸款作為優(yōu)先債券償還;第四種模式是多層創(chuàng)新。在“夾層融資”，這種大的制度安排下，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新空間很大，可在債權(quán)、股權(quán)、收益權(quán)方面進(jìn)行多種創(chuàng)新組合。夾層融資是一種準(zhǔn)房地產(chǎn)信托投資基金。夾層融資可以繞開(kāi)銀監(jiān)會(huì)212號(hào)文件規(guī)定的新發(fā)行房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的開(kāi)發(fā)商必須“四證”齊全、自有資金超過(guò)35%、同時(shí)具備二級(jí)以上開(kāi)發(fā)資質(zhì)的政策，開(kāi)發(fā)商可根據(jù)自身的偏好選擇投資。而對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，夾層融資是一種非常靈活的融資方式，可以根據(jù)募集資金的特殊要求進(jìn)行調(diào)整。夾層融資的提供者可以調(diào)整還款方式，使之符合借款者的現(xiàn)金流要求及其他特性。外來(lái)資金的投資加上自有資金的進(jìn)入構(gòu)成了夾層融資信托模式。該模式大量采用了基金要素進(jìn)行設(shè)計(jì)，是我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)展的主要方向之一。
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