- 相關(guān)推薦
房地產(chǎn)融資渠道變遷2017
2017年有關(guān)房地產(chǎn)融資渠道的變遷，大家知道多少？下面是小編收集的相關(guān)知識(shí)，歡迎大家閱讀與了解。
摘要：
● 房地產(chǎn)融資渠道概覽
主流的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有權(quán)益融資、開(kāi)發(fā)貸款、非標(biāo)融資、海外融資、傳統(tǒng)債券融資及資產(chǎn)證券化等。權(quán)益融資最大的優(yōu)勢(shì)是直接做大凈資產(chǎn)，改善企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，從而實(shí)現(xiàn)迅速加杠桿。銀行的開(kāi)發(fā)貸款一直是房地產(chǎn)企業(yè)最穩(wěn)定和主要的融資模式，具有成本和門(mén)檻雙低的特點(diǎn)。非標(biāo)融資因?yàn)檫M(jìn)入門(mén)檻低和監(jiān)管靈活而受到房地產(chǎn)企業(yè)的青睞。海外融資則偏愛(ài)大型房企。債券融資的具有審核難度較小、期限與開(kāi)發(fā)周期匹配、進(jìn)入門(mén)檻低和綜合成本低等優(yōu)勢(shì)。資產(chǎn)證券化可以實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)資產(chǎn)與發(fā)行人資質(zhì)的隔離。
● 房地產(chǎn)融資渠道變遷歷程
自2006年至今，隨著我國(guó)房地產(chǎn)投融資體制的變化和有關(guān)政策的出臺(tái), 房地產(chǎn)融資渠道經(jīng)歷了階段性的變遷過(guò)程。2006-2009年，IPO、股票增發(fā)是主要的融資渠道;其后受到2009年底至2010年初“國(guó)四條”、“國(guó)十條”等政策出臺(tái)的影響，權(quán)益融資受限，非標(biāo)興起;在市場(chǎng)調(diào)控作用下，2014年后房地產(chǎn)非標(biāo)再次被重啟的定增所取代;2015年初證監(jiān)會(huì)頒布公司債新政，政策放松下的房企紛紛放量發(fā)行，債券融資在近兩年增長(zhǎng)迅速。
● 房地產(chǎn)未來(lái)融資渠道展望
短期看，房地產(chǎn)企業(yè)賬面現(xiàn)金狀況良好，拿地積極性下降，融資需求邊際將下滑;中長(zhǎng)期來(lái)看，小型房企公司債發(fā)行受阻，需要在融資結(jié)構(gòu)上有所改變。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)將更加依賴于來(lái)源穩(wěn)定、成本低的銀行貸款;另一方面，在融資額度的約束下，更多房企會(huì)增加進(jìn)入門(mén)檻低、額度有保障的非標(biāo)融資;與此同時(shí)，中票、項(xiàng)目收益?zhèn)绕贩N也是直接融資方面較好的補(bǔ)充。
風(fēng)險(xiǎn)提示：
房地產(chǎn)公司債發(fā)行監(jiān)管?chē)?yán)格，中小型地產(chǎn)公司融資受阻
一、房地產(chǎn)融資渠道概覽
1、權(quán)益融資：改善資產(chǎn)負(fù)債率
傳統(tǒng)的權(quán)益融資方式包括IPO和增發(fā)兩種。2010年開(kāi)始證監(jiān)會(huì)叫停了房地產(chǎn)IPO，因此2011-2015年間沒(méi)有房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)A股IPO方式融資。增發(fā)最大的優(yōu)勢(shì)是直接做大凈資產(chǎn)，改善企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，從而實(shí)現(xiàn)迅速加杠桿。2006-2009年的定增潮中上市房企通過(guò)“增發(fā)-做大凈資產(chǎn)-增加杠桿”的方式迅速拿地;2014年重啟定增，2015年房地產(chǎn)通過(guò)增發(fā)融資規(guī)模達(dá)1439.05億元。定增資金雖不能直接用于拿地，但定增增加凈資產(chǎn)依然為加杠桿奠定了基礎(chǔ)。
2、開(kāi)發(fā)貸款：低成本低門(mén)檻
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款指商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或其控股股東發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的中長(zhǎng)期項(xiàng)目貸款。銀行的開(kāi)發(fā)貸款一直是房地產(chǎn)企業(yè)最穩(wěn)定和主要的融資模式，具有成本和門(mén)檻雙低的特點(diǎn)。
開(kāi)發(fā)貸款的使用存在以下問(wèn)題：第一，開(kāi)發(fā)貸款到位時(shí)間和現(xiàn)金流出的時(shí)間有錯(cuò)配。開(kāi)發(fā)貸款要求四證齊全后可以辦理，但是往往拿地之后就需要支付土地款，而土地成本在總投資中占比較高，僅依靠開(kāi)發(fā)貸難以進(jìn)行現(xiàn)金流匹配。第二，開(kāi)發(fā)貸款的額度受到抵押物價(jià)值的限制。房地產(chǎn)企業(yè)在擴(kuò)張過(guò)程中，需要大量的啟動(dòng)資金，僅僅依靠開(kāi)發(fā)貸不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的拿地?cái)U(kuò)張需求。
3、非標(biāo)融資：進(jìn)入門(mén)檻低，監(jiān)管靈活
房地產(chǎn)企業(yè)非標(biāo)融資在2010-2013年迅速增長(zhǎng)，一度成為房地產(chǎn)企業(yè)最重要的融資方式。常用的非標(biāo)融資方式有信托、基金子公司等。按照權(quán)益實(shí)質(zhì)，房地產(chǎn)信托和產(chǎn)業(yè)基金的性質(zhì)都有兩種，一種是債權(quán)性投資，一種是權(quán)益性投資。
債權(quán)性股權(quán)投資是指通過(guò)投資優(yōu)先級(jí)份額或直接通過(guò)各類(lèi)資產(chǎn)管理計(jì)劃對(duì)目標(biāo)公司進(jìn)行股權(quán)投資，僅做項(xiàng)目審核，不參與經(jīng)營(yíng)管理，退出方式為負(fù)債到期償還或劣后級(jí)投資人(或項(xiàng)目公司、指定第三方)回購(gòu)基金份額。權(quán)益投資是通過(guò)投資優(yōu)先級(jí)份額或普通份額，對(duì)目標(biāo)公司進(jìn)行股權(quán)投資，回收方式是通過(guò)目標(biāo)公司上市后出售股票或項(xiàng)目公司分紅等，權(quán)益性投資的目的是分享目標(biāo)公司未來(lái)發(fā)展帶來(lái)的收益。
非標(biāo)融資的優(yōu)勢(shì)有以下幾點(diǎn)：第一，信托以股權(quán)的形式(或權(quán)益性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)基金)投資房地產(chǎn)企業(yè)可以繞開(kāi)銀監(jiān)會(huì)的“四三二” 限制;第二，信托融資的進(jìn)入門(mén)檻較低，解決了非上市公司以及非大型房企通過(guò)股票增發(fā)和海外融資的渠道不順暢的問(wèn)題;第三，資金用途靈活。
4、海外融資：偏愛(ài)大型房企
房地產(chǎn)海外融資的渠道以發(fā)行美元債和美元票據(jù)為主，由于評(píng)級(jí)門(mén)檻高，海外債更適合大型房企。2013年以前，發(fā)行海外債的優(yōu)勢(shì)是既可以享受海外的低利率環(huán)境，又可以享受人民幣升值的收益。目前，由于境外評(píng)級(jí)公司對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)的評(píng)級(jí)普遍偏低，疊加人民幣處于貶值通道，發(fā)行美元債融資的成本優(yōu)勢(shì)并不明顯。因而，海外融資的方式更加偏愛(ài)評(píng)級(jí)較高的大型房企。
到目前為止，發(fā)行海外債的房地產(chǎn)企業(yè)以大中型企業(yè)為主，其中評(píng)級(jí)在投資級(jí)的主體只占34%。發(fā)行票面利率的中樞有所下降，由2013年的10%以上下降到當(dāng)前6-8%。
5、傳統(tǒng)債券融資：多重優(yōu)勢(shì)疊加
房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)行債券融資自2015年放開(kāi)，與其他融資方式相比，債券融資的具有審核難度較小、期限與開(kāi)發(fā)周期匹配、進(jìn)入門(mén)檻低和綜合成本低等優(yōu)勢(shì)，因而受到大小房企的青睞。
2015年以前，較少房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)發(fā)行債券的方式融資。2015年1月，證監(jiān)會(huì)正式頒布《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》，新公司債管理辦法將發(fā)行主體由上市公司擴(kuò)展到融資平臺(tái)以外的所有公司制法人，這意味著公司債發(fā)行主體不僅限于上市公司，實(shí)現(xiàn)了在非上市公司發(fā)行公司債方面的擴(kuò)容，尤其房地產(chǎn)公司債的擴(kuò)容。截止到10月底，房地產(chǎn)公司債存量余額1.1萬(wàn)億，占存量公司債的比重達(dá)到28%;房地產(chǎn)中票余額近1500億，萬(wàn)達(dá)和萬(wàn)科是發(fā)行主力。
6、資產(chǎn)證券化：基礎(chǔ)資產(chǎn)與發(fā)行人資質(zhì)隔離
資產(chǎn)證券化方式有如下優(yōu)勢(shì)：第一，基礎(chǔ)資產(chǎn)與發(fā)行人資質(zhì)相互獨(dú)立，可以不受凈資產(chǎn)40%的限制且滿足中小企業(yè)主體的需求;第二，通過(guò)基礎(chǔ)資產(chǎn)與發(fā)行人資質(zhì)的隔離，獲得更高的信用等級(jí)，從而節(jié)約融資成本;第三，資金期限和用途靈活;第四，通過(guò)合理設(shè)計(jì)可以實(shí)現(xiàn)出表。
二、融資渠道變遷歷程
自2006年至今，隨著我國(guó)房地產(chǎn)投融資體制的變化和有關(guān)政策的出臺(tái), 房地產(chǎn)融資渠道經(jīng)歷了階段性的變遷過(guò)程。2006-2009年，IPO、股票增發(fā)是主要的融資方式;其后受到2009年底至2010年初“國(guó)四條”、“國(guó)十條”等政策出臺(tái)的影響，權(quán)益融資受限，非標(biāo)興起;在市場(chǎng)調(diào)控作用下，2014年后房地產(chǎn)非標(biāo)再次被重啟的定增所取代;2015年初證監(jiān)會(huì)頒布公司債新政，政策放松下的房企紛紛放量發(fā)行，債券融資在近兩年增長(zhǎng)迅速。
1、2006-2009年：股票牛市推動(dòng)IPO和定增攀升
2006-2007年股票牛市環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛上市并通過(guò)定增直接融資。2006年是房地產(chǎn)企業(yè)IPO額度達(dá)到頂峰，當(dāng)年房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)IPO融資60億元;2007-2009年，A股上市房地產(chǎn)公司通過(guò)增發(fā)融資額度分別為342、149和204億元。
2、2010-2013年：房企定增叫停，非標(biāo)興起
2009年底到2010年初，國(guó)家出臺(tái)一系列房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控政策，如“國(guó)四條”、“國(guó)十條”等，提出增加供給、抑制投機(jī)、嚴(yán)格二套房貸款管理等舉措。2010年1月，證監(jiān)會(huì)指出房地產(chǎn)公司IPO和再融資，都需要征求國(guó)土資源部意見(jiàn)，其開(kāi)發(fā)行為需要住建部進(jìn)一步檢查認(rèn)定。與此同時(shí)，非標(biāo)融資迅速增長(zhǎng)。
2010-2013年是房地產(chǎn)信托發(fā)行高峰，2010年發(fā)行增速創(chuàng)造歷史新高335%，2010年創(chuàng)造發(fā)行量歷史新高4025億元。
2013年3月，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》中指出，對(duì)存在閑置土地和炒地、捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)企業(yè)，有關(guān)部門(mén)要建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加大查處力度。與此同時(shí)，信托余額達(dá)到高峰，增速開(kāi)始下滑，2013年上半年末，房地產(chǎn)信托余額為8119億元。
2012年起基金子公司可以開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，基金管理公司可以設(shè)立子公司來(lái)投資于未通過(guò)證券交易所轉(zhuǎn)讓的股權(quán)、債券及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利以及中國(guó)證監(jiān)會(huì)認(rèn)可的其他資產(chǎn)。
3、2014-2016年：非標(biāo)收縮，定增迅速壯大
2014年，房地產(chǎn)再融資暫停3年多之后，中茵股份、天保基建定增獲得證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，標(biāo)志著房地產(chǎn)股權(quán)融資再次開(kāi)閘。14年后房地產(chǎn)非標(biāo)被定增所取代，房地產(chǎn)信托在2014年達(dá)到1.3萬(wàn)億的峰值，在全部信托中占比10%。與此同時(shí)，基金化房地產(chǎn)信托余額規(guī)模大幅下降，從2012年最高的408億元下降到2016年年初的92.5億元。2014年下半年，被叫停3年的房企股權(quán)再融資開(kāi)閘，在2015年的牛市環(huán)境下，房地定增迅速增長(zhǎng)。2014年上市房企定增金額400億元;2015年房地產(chǎn)企業(yè)定增1439億元;截止到2016年8月底，上市房地產(chǎn)企業(yè)定增1303億元。
4、2015-2016年：公司債首次對(duì)房企放開(kāi)
2015年1月，證監(jiān)會(huì)正式頒布《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》，新公司債管理辦法有如下規(guī)定：發(fā)行主體由上市公司擴(kuò)展到融資平臺(tái)以外的所有公司制法人。這意味著公司債發(fā)行主體不僅限于上市公司，實(shí)現(xiàn)了在非上市公司發(fā)行公司債方面的擴(kuò)容，尤其房地產(chǎn)公司債的擴(kuò)容。截止到10月25日，非城投房地產(chǎn)債存量1.1萬(wàn)億，占公司債總量的28%。2015年5月之后，房地產(chǎn)企業(yè)公司債發(fā)行迅速增長(zhǎng)，2016年1月單月發(fā)行高峰達(dá)到1259.2億元。
三、房地產(chǎn)未來(lái)融資渠道展望
1、非標(biāo)和公司債是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)重要的融資來(lái)源
除了銀行貸款以外，非標(biāo)和公司債是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的融資來(lái)源。2016年上半年房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)信托和公司債進(jìn)行融資的額度分別為3124億元和4440億元，總和接近定增規(guī)模的十倍。
2、房地產(chǎn)公司債發(fā)行監(jiān)管趨嚴(yán)
根據(jù)上交所發(fā)布的《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類(lèi)監(jiān)管的函》，房地產(chǎn)業(yè)采取“基礎(chǔ)范圍+綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)”的分類(lèi)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，“基礎(chǔ)范圍”是房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)公司債券應(yīng)當(dāng)符合的基礎(chǔ)條件，綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)是通過(guò)整體規(guī)模和流動(dòng)性管理指標(biāo)將房企進(jìn)一步劃分為“正常類(lèi)”、“關(guān)注類(lèi)”和“風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)”。
除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)的公司債券募集資金不得用于購(gòu)置土地，上交所強(qiáng)調(diào)“在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控期間，在重點(diǎn)調(diào)控的熱點(diǎn)城市存在競(jìng)拍帝王、哄抬地價(jià)等行為”的房企禁止發(fā)行公司債。房企拿地能力顯著下滑，前期拿地較為激進(jìn)的高杠桿房企將面臨較大的資金壓力。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)公司債發(fā)行的收縮將在四季度有所體現(xiàn)。
3、未來(lái)融資更依賴銀行貸款、非標(biāo)和銀行間債券
公司債新規(guī)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響是分化式的，40%以上的企業(yè)將受到影響，其中主要為中小型房企。根據(jù)上交所對(duì)164家房地產(chǎn)申報(bào)企業(yè)(截至2016年3月底)的測(cè)算，正常類(lèi)、關(guān)注類(lèi)和風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)的數(shù)量占比分別為57%、23%和20%。符合基本準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)為111家，其中正常類(lèi)74家，關(guān)注類(lèi)25家，風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)12家。針對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)”發(fā)行人，主承應(yīng)嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)控制措施，審慎承接相關(guān)項(xiàng)目;針對(duì)“關(guān)注類(lèi)”發(fā)行人，應(yīng)按照相關(guān)要求作進(jìn)一步披露和核查。(名單及存量債券余額見(jiàn)附錄。)
短期看，房地產(chǎn)企業(yè)賬面現(xiàn)金狀況良好，拿地積極性下降，融資需求邊際將下滑;中長(zhǎng)期來(lái)看，小型房企公司債發(fā)行受阻，需要在融資結(jié)構(gòu)上有所改變。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)將更加依賴于來(lái)源穩(wěn)定、成本低的銀行貸款;另一方面，在融資額度的約束下，更多房企會(huì)增加進(jìn)入門(mén)檻低、額度有保障的非標(biāo)融資;與此同時(shí)，中票、項(xiàng)目收益?zhèn)绕贩N也是直接融資方面較好的補(bǔ)充。
【房地產(chǎn)融資渠道變遷】相關(guān)文章：
房地產(chǎn)融資渠道8個(gè)03-23
創(chuàng)業(yè)融資渠道03-22
拓寬融資渠道11-23
企業(yè)融資的渠道及技巧03-28
創(chuàng)業(yè)融資渠道及特點(diǎn)03-22
選擇合適渠道融資02-28
解析創(chuàng)業(yè)融資渠道12-09
創(chuàng)業(yè)融資渠道揭秘03-27
企業(yè)融資渠道和融資方式03-03