物業(yè)成本的構成

　　一、物業(yè)成本的構成

　　(一)人力成本

　　人力成本占總成本7X%以上，單位人力成本占收費面積1元/平方米以上，人工費用是物業(yè)成功中的大項。

　　(二)物資成本

　　房屋及配套的設施、設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的綠化養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和秩序，品牌維護，日常辦公消耗等。

　　(三)能耗成本

　　園區(qū)機器設備和照明公共設施用電，綠化、清潔、園區(qū)景觀用水等方面。

　　目前現(xiàn)在線損多半難以核算，核算不準情況，存在企業(yè)與供電系統(tǒng)電量和電費差異倒擠園區(qū)成本，無法準確核算實際成本。

　　追溯問題：

　　一是計量有錯誤或有誤差，如電表老化就可能存在較大誤差，且誤差大多是電表走慢，對于由管理處代收代付的住戶或商家的電表，若出現(xiàn)這個問題，就要及時與使用方協(xié)商更換電表，否則吃虧的是管理處。

　　二是可能存在偷電現(xiàn)象或埋設在地下的給水管道出現(xiàn)漏水。

　　三是抄表數(shù)據(jù)錯誤，人員抄表度數(shù)錯誤，導致代收代付本月數(shù)據(jù)或大或小，代收費用不準，從而使園區(qū)成本核算不準確。

　　二、物業(yè)成本的構成回顧

　　(一)人力資源管理

　　1、物業(yè)行業(yè)屬勞動密集型行業(yè)，高年齡，低學歷依然在物業(yè)人員中占有很大的比例。我們到底是需要年齡大，文化程度低，但技術熟練的員工?還是需要年紀輕，文化程度高的員工?占的比例最大的主要是基層服務人員的工資。提高員工工作效率是控制成本的關鍵。

　　2、專業(yè)、規(guī)范的操作流程培訓。

　　3、合理、科學定員分配，落實定編定崗。

　　4、分工不分家團隊合作，可以實行一人多崗，一專多能、一人多用。

　　5、技防代替人防更給力，用高科技手段、或者機械運作代替人工服務。

　　6、增加物業(yè)管理的科技含量，增設智能化管理設施，減員增效。

　　7、人性化督導，調動員工積極主動性，發(fā)揮人的潛力。

　　8、減少人員流動率。

　　(二)物資采購管理

　　1、物資采購是進行經(jīng)營活動的物資基礎，它直接決定物業(yè)服務工作的質量和美譽度。

　　2、合理確定最佳采購數(shù)量、價格、地點、減少無形浪費。

　　3、降低購買價格，建立供應鏈資源網(wǎng)絡，建立戰(zhàn)略伙伴關系。

　　4、保證進貨品質，延長物品的使用壽命。

　　5、驗收物資第一時間通知用物資部門主管組織驗收，嚴格按照產(chǎn)品質量、協(xié)議價格驗收。

　　6、區(qū)域選定供應商，后備供應商，考慮分區(qū)就近送貨，降低運輸成本、驗收成本。

　　7、實行優(yōu)質采購，批量進貨，集中采購，以確保物料成本有效控制。

　　8、招標競價，通過競標、競價，降低采購成本，開放信息透明的市場下獲得更低的采購價格。

　　(三)物品使用控制

　　1、一次性物品都要按照標準用量進行發(fā)放，減少隱形成本浪費，如紙杯、垃圾袋等。

　　2、合理配置一次性物品，按實際用量進行發(fā)放，月底分析消耗量。

　　3、建立依舊換新制度，一對一進行交換。

　　4、建立回收再利用制度，報廢物資合理整合，重復利用。

　　5、專人負責制度，按需發(fā)放領用，周盤月結。

　　6、實現(xiàn)零庫存或少庫存，減少資金占用，回避物資積壓風險。

　　(四)設施設備的維修和保養(yǎng)

　　1、物業(yè)公司設備不但種類多，數(shù)量大，范圍廣，使用頻率高。

　　2、堅持以防為主的原則，維修做到前頭，防患于未然.。

　　3、加強日常的保養(yǎng)和定期檢修

　　3、做到小壞小修，隨壞隨修。

　　4、維修人員業(yè)務能力提升，專業(yè)性提高。

　　(五)能源管理(減少不必要能源浪費)

　　1、加強設備設施的維修檢查，防止公共設施設備的露、冒、滴、漏等情況發(fā)生。

　　2、采用高效能泵體和先進變頻設備，led照明設施，引進新技術，達到節(jié)約能耗。

　　3、培訓員工節(jié)約意識，杜絕浪費現(xiàn)象，建立企業(yè)職工節(jié)約意識。

　　4、提高電能計量正確性和電費核算的準確性。

　　園區(qū)用電，按電表抄表，以抄表記錄單為基礎，分級管理。

　　園區(qū)設備、照明等分表核算，對比上月差異，特殊原因標注，做好等級細分，核算出損耗率，損耗率核算準確性，將決定水、電管理水平。

　　5、建立獎懲措施。

　　三、控制中的注意事項

　　1、控制成本影響服務質量。

　　2、減少物品投放量。

　　3、只追求價格，降低產(chǎn)品質。

　　4、減少服務項目，降低服務品質。

　　5、控制成本，把設備設施提前報廢，不能達到預期使用壽命。

　　(1)制定設備維修和保養(yǎng)計劃;

　　(2)項目與工程部良好配合使計劃得以落實;

　　(3)杜絕提前報損，造成更大浪費;

　　(4)避免設備老化、低值易耗品陳舊。

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