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《海南省物業(yè)服務收費管理辦法》全文
為進一步加強我省物業(yè)服務收費管理，規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，促進物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》，國家發(fā)展改革委、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》和《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》的規(guī)定，結合我省實際，重新修訂《海南省物業(yè)服務收費管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。
二○一一年四月十二日
海南省物業(yè)服務收費管理辦法
第一條 為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、國務院《物業(yè)管理條例》和《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》以及國家發(fā)展改革委、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》等法律、法規(guī)和規(guī)章，結合本省實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本省范圍內物業(yè)服務收費行為。
第三條 本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或使用人所收取的費用。
第四條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
第五條 省人民政府價格主管部門會同省住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責全省物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方人民政府價格主管部門會同同級住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。
第六條 物業(yè)服務收費根據(jù)不同的物業(yè)類型、性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。
普通住宅物業(yè)服務收費實行政府指導價。
其他物業(yè)的物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。
物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的特約服務收費實行市場調節(jié)價。
物業(yè)管理區(qū)域內車輛停放服務收費實行政府指導價。
第七條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費，由省價格主管部門會同省住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門根據(jù)普通住宅物業(yè)類型、服務內容及服務成本等情況，制定相應的物業(yè)服務收費基準價及浮動幅度，并每三年向社會公布一次。
基準價根據(jù)物業(yè)服務的社會平均成本、居民消費價格指數(shù)和社會承受能力等因素適時調整。制定或調整物業(yè)服務收費政府指導價應當實行成本監(jiān)審和聽證。
第八條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定對照普通住宅物業(yè)服務分等收費標準，在相應等級基準價和規(guī)定的幅度內協(xié)商確定具體收費標準，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布協(xié)商確定的結果。
未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)服務收費標準不得超過政府指導價的基準價標準，具體收費標準由物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)提供的服務內容與業(yè)主或使用人協(xié)商確定。
第九條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費應當按規(guī)定報價格主管部門備案。物業(yè)服務企業(yè)自商定物業(yè)服務收費標準之日起30日內，報所在地價格主管部門辦理備案登記手續(xù)后，方可實施收費。
物業(yè)服務企業(yè)辦理收費標準備案登記應提交下列材料：
1、物業(yè)服務收費備案申請報告及物業(yè)服務收費備案登記表一式三份;
2、企業(yè)合法的經(jīng)營證照復印件;
3、物業(yè)服務合同復印件;
4、物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會(或業(yè)主代表、使用人)關于商議物業(yè)服務收費標準的會議紀要;
5、已成立業(yè)主委員會的應提交批準成立業(yè)主委員會的相關材料;
6、物業(yè)管理各項規(guī)章制度;
7、其他相關材料。
經(jīng)審查符合規(guī)定的，予以備案登記，不符合規(guī)定的，責成限期改正，不改正的，不予備案登記。
第十條 經(jīng)價格主管部門備案登記的物業(yè)服務收費標準，是業(yè)主交費、物業(yè)服務企業(yè)執(zhí)收和價格主管部門監(jiān)督執(zhí)法的依據(jù)，應當嚴格執(zhí)行。
第十一條 物業(yè)服務收費每次備案有效期限為三年，備案期滿后應當重新辦理備案登記手續(xù)。物業(yè)服務企業(yè)變更、住宅區(qū)域改變、服務項目和質量等情況發(fā)生變化，經(jīng)雙方當事人協(xié)商需對物業(yè)服務收費項目和收費標準做相應調整的，應當重新辦理備案登記手續(xù)。
第十二條 物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價的，建設單位或物業(yè)服務企業(yè)與物業(yè)買受人或業(yè)主應當簽訂服務合同，合同應載明服務內容、收費項目和收費標準。
第十三條 業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或者酬金制的形式約定物業(yè)服務費用。
第十四條 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。
第十五條 酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。預收的物業(yè)服務資金屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。
物業(yè)服務收費采用酬金制方式的，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構，對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。
物業(yè)服務企業(yè)應當每年向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度決算情況。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。
第十六條 物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：
1、物業(yè)服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常管理和維護養(yǎng)護費用;
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(不含水、電)費用;
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;
6、辦公費用;
7、物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
9、經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。
第十七條 物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設施設備使用的水、電等費用應單獨安裝計量器具，據(jù)實另行分攤，具體分攤辦法由省價格主管部門會同省住房和城鄉(xiāng)建設主管部門制定。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。
第十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當每半年向業(yè)主、使用人公布物業(yè)服務費收支情況，接受業(yè)主、使用人和相關部門的監(jiān)督。
第十九條 物業(yè)服務收費按法定產(chǎn)權建筑面積計收，可以按月、年收取。已辦理房產(chǎn)證的，以房產(chǎn)證記載的建筑面積為準，房產(chǎn)證未記載建筑面積或未辦理房產(chǎn)證的，以物業(yè)買賣合同中建筑面積為準。
第二十條 物業(yè)服務企業(yè)收費應當按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。
第二十一條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)產(chǎn)權或者租賃權發(fā)生轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。
第二十二條 物業(yè)管理區(qū)域尚未出售或已出售但未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務費由開發(fā)建設單位按照物業(yè)管理區(qū)域同類物業(yè)的標準全額交納。
第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應當抄表到戶，并向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取額外費用。
第二十四條 物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第二十五條 經(jīng)業(yè)主委員會或業(yè)主共同決定，物業(yè)服務企業(yè)利用物業(yè)共用部位、場所、設施設備進行經(jīng)營的，應當按照規(guī)定辦理有關手續(xù)，經(jīng)營收入扣除物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營成本、相關稅費后，其收益分配按合同約定執(zhí)行，業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第二十六條 業(yè)主對其物業(yè)進行室內裝修的，業(yè)主應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂裝飾裝修承諾書，承諾書應當載明裝修建筑垃圾清運及費用事項。
物業(yè)服務企業(yè)對住宅裝修進行指導和監(jiān)督，不得擅自向業(yè)主收取押金或管理費等其他費用。
第二十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)對有關物業(yè)服務收費有爭議的，由業(yè)主委員會負責出面調解，或由物業(yè)所在地價格主管部門、物業(yè)主管部門進行調解，價格主管部門和物業(yè)主管部門應當及時處理，并將處理意見回復投訴人。
第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當遵守國家的價格法律、法規(guī)和規(guī)定，建立健全內部價格管理制度，配備價格管理人員，加強業(yè)務培訓，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務。
第二十九條 各級價格主管部門和物業(yè)主管部門，應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的服務內容、服務質量和收費項目、收費標準的監(jiān)督，依法查處物業(yè)服務企業(yè)違法違規(guī)行為。
第三十條 本辦法由海南省物價局會同海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳負責解釋。
第三十一條 本辦法自2011年5月1日起實施。原海南省發(fā)展與改革廳、海南省建設廳印發(fā)的《關于印發(fā)<海南省物業(yè)服務收費管理辦法>的通知》(瓊發(fā)改收費〔2006〕1052號)同時廢止。
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