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廣州市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（全文）
為進一步規(guī)范我市住宅物業(yè)服務(wù)收費行為，完善物業(yè)服務(wù)收費形成機制，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《廣東省物業(yè)管理條例》、《廣東省物價局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》等法律法規(guī)、政策規(guī)定，結(jié)合我市實際，現(xiàn)將我市住宅物業(yè)服務(wù)收費的有關(guān)問題通知如下：
一、新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價管理，政府指導(dǎo)價最高收費標(biāo)準(zhǔn)為2.8元/平方米/月。
二、實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費項目應(yīng)當(dāng)包括綜合管理服務(wù)、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維護、公共秩序維護、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護等五項。
三、新建住宅物業(yè)銷售和交付使用之前，建設(shè)單位與其選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府指導(dǎo)價規(guī)定和質(zhì)價相符的原則，確定前期物業(yè)服務(wù)的具體收費標(biāo)準(zhǔn)，并與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定。
未經(jīng)批準(zhǔn)，建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)所確定的前期物業(yè)服務(wù)具體收費標(biāo)準(zhǔn)不得超出政府指導(dǎo)價最高收費標(biāo)準(zhǔn)。
四、建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確約定物業(yè)服務(wù)項目、內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)、計收方式和計費起始時間等有關(guān)前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，且相關(guān)約定應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同保持一致。
五、新建住宅物業(yè)建設(shè)單位依法通過公開招標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其前期物業(yè)服務(wù)要求明顯超出《廣州市住宅物業(yè)服務(wù)收費參考標(biāo)準(zhǔn)》一級服務(wù)內(nèi)容，需超出政府指導(dǎo)價2.8元/平方米/月確定前期物業(yè)服務(wù)收費的，須在發(fā)布招標(biāo)公告前20個工作日向物業(yè)所在地的區(qū)政府價格主管部門提出單獨核定該新建住宅前期物業(yè)服務(wù)最高收費標(biāo)準(zhǔn)的申請。區(qū)政府價格主管部門受理申請后，應(yīng)在20個工作日內(nèi)審核完畢。經(jīng)批準(zhǔn)的收費標(biāo)準(zhǔn)，作為新建住宅前期物業(yè)服務(wù)公開招標(biāo)的最高收費標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在不高于最高收費標(biāo)準(zhǔn)的范圍內(nèi)，根據(jù)招投標(biāo)結(jié)果協(xié)商確定具體收費標(biāo)準(zhǔn)。
六、建設(shè)單位向區(qū)政府價格主管部門提出單獨核定新建住宅前期物業(yè)服務(wù)最高收費標(biāo)準(zhǔn)的申請時，應(yīng)當(dāng)提交以下材料：
(一)書面申請。書面申請應(yīng)當(dāng)包括申請人的名稱、地址、聯(lián)系方式，新建住宅物業(yè)的基本情況，物業(yè)服務(wù)用房的配備情況，擬定的最高收費標(biāo)準(zhǔn)和理由等有關(guān)內(nèi)容;
(二)建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照或法人資格證明;
(三)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖;
(四)建設(shè)項目修建性詳細規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖;
(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房預(yù)測繪或者實測繪報告;
(六)擬發(fā)布的招標(biāo)公告;
(七)擬提交的招標(biāo)文件中有關(guān)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及要求的材料;
(八)物業(yè)服務(wù)成本測算資料。
七、住宅物業(yè)交付使用之后，前期物業(yè)服務(wù)收費按商品房買賣合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
商品房買賣合同約定的收費標(biāo)準(zhǔn)與前期物業(yè)服務(wù)合同約定標(biāo)準(zhǔn)不一致的，按較低的收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。商品房買賣合同約定的收費標(biāo)準(zhǔn)低于前期物業(yè)服務(wù)合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，差額由建設(shè)單位承擔(dān)。
八、業(yè)主大會成立之前需要對物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)進行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)按照《物權(quán)法》、《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，根據(jù)物業(yè)服務(wù)實際情況，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定。
九、住宅物業(yè)小區(qū)已依法成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會的，物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定，與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
十、物業(yè)服務(wù)收費的計算單位為每月每平方米建筑面積。已辦理不動產(chǎn)權(quán)證的，以不動產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積計算，包括套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積;尚未辦理不動產(chǎn)權(quán)證的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按商品房買賣合同記載的建筑面積計算。
十一、物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，每季度公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自收到書面質(zhì)詢之日起7日內(nèi)答復(fù)。
十二、業(yè)主進行房屋裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以與業(yè)主約定裝修保證金的收取和使用方式，但住宅物業(yè)的裝修保證金不得超過2000元。
裝修完畢后，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)檢查，沒有造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，裝修保證金應(yīng)當(dāng)自檢查合格之日起5個工作日內(nèi)全額退還給業(yè)主。
裝修造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，裝修業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時修復(fù)，若裝修業(yè)主不能夠及時修復(fù)的，可以按雙方約定使用保證金對裝修造成損壞的部位和設(shè)施設(shè)備進行修復(fù)。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備修復(fù)后裝修保證金有剩余的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將余款在修復(fù)完成后的5個工作日內(nèi)如數(shù)退還給業(yè)主;約定的裝修保證金不足以支付修復(fù)費用的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在5個工作日內(nèi)補齊修復(fù)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主結(jié)算修復(fù)費用時，應(yīng)當(dāng)出示修復(fù)工(料)價單。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主對修復(fù)費用有爭議的，可以協(xié)商解決或者通過司法途徑解決。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取裝修管理服務(wù)費。
十三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對房屋裝修工人實行持證管理的，如證件回收后能夠多次使用，可以向房屋裝修單位按每人每證不超過10元的標(biāo)準(zhǔn)收取出入證押金，證件完好退回后，應(yīng)當(dāng)如數(shù)退回押金;如證件回收后不能再次使用的，可以向房屋裝修單位按每人每證不超過5元的標(biāo)準(zhǔn)收取出入證工本費。
除前款向房屋裝修單位收取的裝修工人出入證押金、出入證工本費外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自向進入物業(yè)管理區(qū)域為業(yè)主提供配送、維修、安裝、中介等服務(wù)的人員和其他來訪人員收取任何費用。
十四、裝修產(chǎn)生的垃圾余泥由業(yè)主自行清運的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收費;業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運的，清運費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。
十五、住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用場地、共用設(shè)施設(shè)備的水電費用分攤，應(yīng)當(dāng)按照《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》的規(guī)定執(zhí)行。
住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公及生活的自用水電，必須單獨設(shè)置計量表，其費用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負擔(dān);住宅小區(qū)綠化物養(yǎng)護、園林水池噴泉、值班室、保安亭以及喜慶活動、宣傳、裝飾等水電費用，由物業(yè)服務(wù)費列支;住宅小區(qū)開展多種經(jīng)營活動的水電費用，由該項經(jīng)營收益列支。以上水電費用均不得向業(yè)主分攤。
十六、住宅小區(qū)內(nèi)教育和醫(yī)療衛(wèi)生配套設(shè)施的物業(yè)服務(wù)收費，按不高于該小區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的原則，由業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
前款所稱教育配套設(shè)施，是指符合規(guī)劃要求配套建設(shè)的托兒所、幼兒園和中小學(xué)校，不包括其他學(xué)校和培訓(xùn)機構(gòu)及圖書館、美術(shù)館、文化館(站)、體育場館、青少年宮等其他公共文化體育設(shè)施;醫(yī)療衛(wèi)生配套設(shè)施，是指符合規(guī)劃要求配套建設(shè)的醫(yī)院、衛(wèi)生院(站)等醫(yī)療機構(gòu)和社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)機構(gòu)。
十七、住宅小區(qū)業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)車位的物業(yè)服務(wù)收費，在業(yè)主大會成立之前實行政府指導(dǎo)價管理，根據(jù)不同地區(qū)的物業(yè)服務(wù)成本情況，按每月每車位不高于150元的標(biāo)準(zhǔn)，由停車場經(jīng)營者與業(yè)主通過合同或其他方式約定。
在業(yè)主大會成立之后該物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價管理，由雙方在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
十八、對新建住宅物業(yè)依建設(shè)規(guī)劃或者商品房買賣合同所配套建設(shè)的智能門禁系統(tǒng)，建設(shè)單位(或者物業(yè)服務(wù)公司)不得在房價和物業(yè)服務(wù)費之外向業(yè)主另行收取門禁系統(tǒng)建設(shè)費用和日常維護費用，并應(yīng)當(dāng)為每戶業(yè)主免費配備不少于4張門禁卡。住宅物業(yè)交付使用之后，小區(qū)新配置或者升級改造智能門禁系統(tǒng)的，其建設(shè)、升級改造費用和日常維護費用的解決途徑及門禁卡免費配備數(shù)量由小區(qū)全體業(yè)主依法共同決定。
業(yè)主在免費配備數(shù)量之外另行增購門禁卡的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以不盈利為原則適當(dāng)收取制作工本費。
十九、物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)、計收方式等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置進行公示。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)、計收方式等情況發(fā)生變化時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時將所標(biāo)示的相關(guān)內(nèi)容進行調(diào)整。
新建住宅物業(yè)銷售時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將上述物業(yè)服務(wù)收費的有關(guān)情況，作為房地產(chǎn)銷售明碼標(biāo)價的內(nèi)容，在銷售場所的顯著位置進行公示。
二十、業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位在物業(yè)管理服務(wù)活動中發(fā)生爭議的，可以向物業(yè)所在地的居民委員會、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、房地產(chǎn)行政主管部門申請協(xié)調(diào)處理或者依法向人民法院提起訴訟。
業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)服務(wù)收費有爭議的，可以向物業(yè)所在地價格主管部門申請協(xié)調(diào)處理或者依法向人民法院提起訴訟。
二十一、市發(fā)展改革委、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會同市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會研究及制定我市住宅物業(yè)服務(wù)收費的參考標(biāo)準(zhǔn)并向社會公布，引導(dǎo)業(yè)主、企業(yè)合理確定物業(yè)服務(wù)的具體收費標(biāo)準(zhǔn)。
二十二、本通知自發(fā)布之日起施行，有效期三年。有關(guān)政策法律依據(jù)變化或者有效期屆滿，根據(jù)實施情況依法評估修訂。市發(fā)展改革委和市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委此前印發(fā)的相關(guān)物業(yè)服務(wù)收費政策文件與本通知規(guī)定不一致的，以本通知為準(zhǔn)。
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