江西物業(yè)管理條例全文

　　江西物業(yè)管理條例于2012年5月25日修訂通過，自2012年10月1日起施行。yjbys小編下面為你整理了條例的全文，希望對你有所幫助。

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本省實際，制定本條例。

　　第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理適用本條例。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，為業(yè)主提供服務(wù)，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

　　第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、服務(wù)規(guī)范的原則。

　　第四條 省人民的政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責(zé)全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　市、縣（區(qū)）人民的政府房地產(chǎn)主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

　�。ㄒ唬�業(yè)主大會和業(yè)主委員會的業(yè)務(wù)指導(dǎo);

　�。ǘ�）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督管理，物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂、收費的監(jiān)督管理;

　�。ㄈ�）專項維修資金和住宅物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用的監(jiān)督管理;

　�。ㄋ模┦芾怼⑻幚韺ξ飿I(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的投訴;

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)使用和維護的監(jiān)督管理;

　�。�六）其他監(jiān)督管理職責(zé)。

　　市政、城市管理、價格、工商、市容環(huán)境衛(wèi)生、城鄉(xiāng)規(guī)劃、公安、氣象、人防、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、環(huán)境保護、民政等部門及供水、供電、供氣等企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)，依法做好物業(yè)管理的相關(guān)管理和服務(wù)工作。

　　第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)物業(yè)管理工作制度，會同市、縣（區(qū)）人民的政府房地產(chǎn)主管部門具體指導(dǎo)、監(jiān)督所轄區(qū)域內(nèi)的業(yè)主依法成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會，并監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，依法調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系。

　　社區(qū)居民委員會、村民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府依法開展物業(yè)管理的相關(guān)工作。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府開展物業(yè)管理的相關(guān)工作。拒不配合的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府應(yīng)當(dāng)提請市、縣（區(qū)）人民的政府房地產(chǎn)主管部門依法處理。

　　第六條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護市場秩序和公平競爭，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務(wù)，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

　　第七條 配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差且未實行物業(yè)管理的原有住宅小區(qū)，由所在地的市、縣（區(qū)）人民的政府區(qū)分情況采取措施進行整治改造，逐步實行物業(yè)管理。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

　　第八條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

　�。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

　�。ǘ�）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

　　（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

　�。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會會議，行使投票權(quán);

　�。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán);

　�。�六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

　　（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　�。ò耍�對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

　�。ň牛┍O(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用;

　�。ㄊ�）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　業(yè)主的配偶、父母或者成年子女在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住，經(jīng)業(yè)主本人書面授權(quán)，享有前款規(guī)定的業(yè)主權(quán)利。

　　第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

　�。ㄒ唬┳袷毓芾硪�(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　�。ǘ�）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

　�。ㄈ�）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

　　（四）遵守國家和省有關(guān)房屋裝飾裝修的規(guī)定;

　�。ㄎ澹┌凑諊�家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;

　�。�六）按時交納物業(yè)服務(wù)費用;

　�。ㄆ撸┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

　　第十條 業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

　　物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府應(yīng)當(dāng)會同市、縣（區(qū)）人民的政府房地產(chǎn)主管部門指導(dǎo)本轄區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

　　第十一條 物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;但其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　新建房屋建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)售許可證或者房屋現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)按照前款規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，向物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）人民的政府房地產(chǎn)主管部門申請劃分登記，將登記的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示，并告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府。

　　已經(jīng)實行物業(yè)管理的區(qū)域，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）人民的政府房地產(chǎn)主管部門申請登記。

　　第十二條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付的建筑物總面積達到百分之五十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府提出召開首次業(yè)主大會的書面報告，并提供下列資料：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域登記證明;

　�。ǘ�）建筑規(guī)劃總平面圖;

　�。ㄈ�）物業(yè)建筑面積清冊;

　　（四）業(yè)主名冊;

　�。ㄎ澹┙桓妒褂玫墓灿迷O(shè)施設(shè)備證明;

　　（六）物業(yè)管理用房配置證明。

　　建設(shè)單位未及時書面報告的以及未成立業(yè)主大會的原有住宅小區(qū)，十名以上業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府提出召開首次業(yè)主大會的書面要求。

　　第十三條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位書面報告或者業(yè)主書面要求后的六十日內(nèi)，會同物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）人民的政府房地產(chǎn)主管部門組建業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）�；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位代表，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府、房地產(chǎn)主管部門、社區(qū)居民委員會、村民委員會代表組成。籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。籌備組組長由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府代表擔(dān)任。

　　籌備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府或者社區(qū)居民委員會、村民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。

　　第十四條 籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

　　（一）確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;

　　（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

　　（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　�。ㄋ模┐_定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

　�。ㄎ澹┲贫�業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法，提出業(yè)主委員會成員候選人名單;

　　（六）制定業(yè)主委員會選舉辦法;

　�。ㄆ撸┩瓿烧匍_首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

　　前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　籌備組履行職責(zé)的期限，應(yīng)當(dāng)?shù)绞状螛I(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日終止。

　　第十五條 業(yè)主大會履行下列職責(zé)：

　�。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約;

　　（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

　�。ㄈ�）監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;

　　（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　（五）擬訂物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案;

　　（六）籌集和使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金;

　�。ㄆ撸┮婪�決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　�。ò耍┮婪�決定改變共有部分的用途;

　　（九）決定利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配和使用;

　�。ㄊ�）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約規(guī)定的應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的事項。

　　第十六條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主;無法送達的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　業(yè)主大會決定本條例第十五條第五項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定本條例第十五條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前，應(yīng)當(dāng)事先征求其所代表的業(yè)主意見，并在業(yè)主大會會議上如實反映。

　　第十八條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每年至少召開一次，具體安排由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議：

　�。ㄒ唬┯邪俜种�二十以上業(yè)主提議的;

　�。ǘ�）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　�。ㄈ�）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　第十九條 業(yè)主委員會負責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，履行下列職責(zé)：

　�。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;

　�。ǘ�）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　�。ㄋ模┍O(jiān)督專項維修資金的使用;

　�。ㄎ澹┒酱贅I(yè)主按時交納物業(yè)服務(wù)費用;

　�。�六）監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

　�。ㄆ撸┱{(diào)解業(yè)主間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;

　�。ò耍﹦褡铇I(yè)主或者物業(yè)使用人違法裝飾裝修房屋;

　　（九）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

　　第二十條 業(yè)主委員會成員由五至十一人單數(shù)組成。業(yè)主委員會成員的每屆任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會成員中推選主任、副主任。

　　選舉業(yè)主委員會成員時，應(yīng)當(dāng)按照成員人數(shù)的百分之四十配備候補成員。業(yè)主委員會成員缺員時，應(yīng)當(dāng)由候補成員遞補。候補成員全部遞補為成員后仍有缺員的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議補選。

　　第二十一條 業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

　　（一）具有完全民事行為能力;

　�。ǘ�）遵守有關(guān)法律、法規(guī);

　�。ㄈ�）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，履行業(yè)主義務(wù);

　�。ㄋ模�熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公道正派，廉潔自律;

　�。ㄎ澹┚哂幸欢ǖ慕M織能力和文化水平。

　　第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）人民的政府房地產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府備案：

　　（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況;

　�。ǘ�）業(yè)主大會議事規(guī)則;

　�。ㄈ�）管理規(guī)約;

　　（四）業(yè)主大會決定的其他重大事項。

　　業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)書面報告原備案單位。

　　第二十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會的決定及議事規(guī)則召開會議。

　　業(yè)主委員會會議由主任負責(zé)召集，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集。

　　業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的成員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過半數(shù)同意。

　　第二十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）人民的政府房地產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第二十五條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。

　　業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

　�。ㄒ唬┩七x業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，反映本小組業(yè)主的意見;

　�。ǘ�）提出、討論本小組范圍內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造和養(yǎng)護的方案;

　�。ㄈ�）討論涉及本小組的其他物業(yè)管理事項。

　　業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組行使前款規(guī)定職責(zé)的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

　　第二十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立定期接待制度，及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議、物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商簽訂活動以及物業(yè)管理中各項重要事項的記錄，并妥善保管。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，按照規(guī)定及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的決定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、物業(yè)服務(wù)合同等物業(yè)管理中的各項決定和重大事項;定期公布專項維修資金和公共收益的收支情況;接受業(yè)主查詢所保管的物業(yè)管理信息。

　　第二十七條 業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)開始籌備召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。業(yè)主委員會任期屆滿前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。無正當(dāng)理由逾期未換屆的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)督促其盡快完成換屆選舉工作或者組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

　　新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于業(yè)主共有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。

　　第二十八條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上成員或者百分之二十以上業(yè)主提議，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其成員資格：

　�。ㄒ唬┮詴�面方式向業(yè)主大會提出辭職請求的;

　�。ǘ�）不履行成員職責(zé)的;

　　（三）利用成員資格謀取私利的;

　�。ㄋ模┻`法搭建建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費用以及有其他違反管理規(guī)約和侵害其他業(yè)主合法權(quán)益行為的;

　�。ㄎ澹┮蚱渌�原因不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會成員的。

　　第二十九條 業(yè)主大會與業(yè)主委員會的活動經(jīng)費及成員的報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔(dān)，具體辦法和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定，并報物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）人民的政府房地產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府備案。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第三十條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理;投標(biāo)人少于三個的，經(jīng)物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）人民的政府房地產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　提倡非住宅物業(yè)的建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第三十一條 建設(shè)單位可以邀請前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項目的開發(fā)建設(shè)，對項目的規(guī)劃設(shè)計方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運行管理等事項，提出與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的建議。

　　建設(shè)單位組織項目工程驗收和分戶驗收時，應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。

　　第三十二條 建設(shè)單位出售新建房屋之前，應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約，并在售房時向購房人明示前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約。購房人在購買新建房屋時，應(yīng)當(dāng)對前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約予以書面確認，并受其約束。

　　建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得損害購房人的合法權(quán)益。

　　省人民的政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)制定、公布物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約示范文本。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同和制定臨時管理規(guī)約之日起十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）人民的政府房地產(chǎn)主管部門備案。

　　第三十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)總建筑面積千分之二的標(biāo)準(zhǔn)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，最低不少于一百二十平方米;其中，業(yè)主委員會辦公用房最低不少于二十平方米。物業(yè)交付時，物業(yè)管理用房由建設(shè)單位交付物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管。

　　城市、縣人民的政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省人民的政府確定的鎮(zhèn)人民的政府在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當(dāng)在許可證附圖上注明物業(yè)管理用房的具體部位。物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備通風(fēng)、采光條件和水、電使用功能;沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)管理用房所在樓層不得高于四層。物業(yè)管理用房的位置和面積，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋預(yù)售時予以公布。

　　物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，無償專用于物業(yè)管理、服務(wù)工作，不得挪作他用�？h級以上人民的政府房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理不動產(chǎn)權(quán)屬初始登記時，在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)管理用房面積和房號以及物業(yè)的其他共有部分，但不頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。業(yè)主有權(quán)查詢。

　　物業(yè)管理用房不得擅自變更位置，也不得分割、租賃、轉(zhuǎn)讓和抵押。

　　第三十四條 新建房屋符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

　�。ㄒ唬┙ㄔO(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保、人防、氣象等部門出具的認可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)縣級以上人民的政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案;

　�。ǘ�）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計要求建成且達到國家、本省有關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具;

　�。ㄈ�）按照規(guī)劃設(shè)計要求視頻監(jiān)控裝置、生活購物場所、幼兒園、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已建成;

　�。ㄋ模┑缆贰⒕G地和物業(yè)管理用房等公共配套設(shè)施已按照規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求;

　�。ㄎ澹╇娞�、二次供水、高壓供電、消防、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備依照法律、法規(guī)規(guī)定取得合法使用手續(xù)，需要進行檢測的，還應(yīng)當(dāng)由具備相應(yīng)資質(zhì)的檢測機構(gòu)檢測合格;

　�。�六）消防車通道、消防登高場地、人防工程已設(shè)置顯著標(biāo)志;

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全;

　�。ò耍┓�律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　第三十五條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列資料：

　�。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　（二）設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料、出廠資料;

　　（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理所必需的其他資料。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

　　第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗并記錄，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)當(dāng)書面告知建設(shè)單位，并向物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）人民的政府房地產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府報告有關(guān)情況，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時整修并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗。

　　第三十七條 建設(shè)單位在房屋交付時，應(yīng)當(dāng)向購房人提供房屋質(zhì)量保證書和房屋使用說明書，并按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布維修聯(lián)系電話和地址。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會聯(lián)系建設(shè)單位落實保修責(zé)任。

　　第三十八條 新建住宅物業(yè)實行質(zhì)量保修金制度。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)竣工驗收合格后、申請不動產(chǎn)權(quán)屬初始登記前，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之一至百分之三的比例向物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）人民的政府房地產(chǎn)主管部門設(shè)立的物業(yè)質(zhì)量保修金專門賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

　　物業(yè)質(zhì)量保修金專門賬戶以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)立專戶。建設(shè)單位在辦理不動產(chǎn)權(quán)屬初始登記時，應(yīng)當(dāng)提供專戶銀行出具的物業(yè)質(zhì)量保修金全額交存證明。

　　第三十九條 物業(yè)質(zhì)量保修金保證的保修責(zé)任期限，自建設(shè)單位將住宅交付業(yè)主使用之日起計算，保修責(zé)任期滿后，根據(jù)建設(shè)單位的申請退還。物業(yè)質(zhì)量保修金全部退還后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法、依約繼續(xù)履行相應(yīng)的質(zhì)量責(zé)任。

　　第四十條 物業(yè)保修期限內(nèi)物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問題的，建設(shè)單位在接到業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的維修要求后，應(yīng)當(dāng)在二十四小時內(nèi)派人到現(xiàn)場核查情況，情況屬實的應(yīng)當(dāng)在七十二小時內(nèi)予以維修。

　　第四十一條 物業(yè)保修期限內(nèi)，建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）人民的政府房地產(chǎn)主管部門委托的建筑工程質(zhì)量檢測機構(gòu)鑒定后，屬于保修責(zé)任范圍內(nèi)建筑工程質(zhì)量問題的，由業(yè)主委員會或者受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織維修，其費用從物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。

　　市、縣（區(qū)）人民的政府房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)質(zhì)量保修金動用后三日內(nèi)書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自收到書面通知之日起十五日內(nèi)足額補存。

　　建設(shè)單位對維修責(zé)任承擔(dān)有異議的，可以依法提起民事訴訟或者依法申請仲裁。

　　第四十二條 物業(yè)保修期間，建設(shè)單位因破產(chǎn)、解散、被撤銷等原因注銷的，市、縣（區(qū)）人民的政府房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額提存。

　　第四十三條 符合下列條件之一的，保修責(zé)任期滿后物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額退還建設(shè)單位：

　�。ㄒ唬┪闯霈F(xiàn)屬于保修范圍內(nèi)的物業(yè)質(zhì)量問題;

　　（二）出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題，但建設(shè)單位已按照相關(guān)規(guī)定進行維修并經(jīng)驗收合格，或者與業(yè)主就維修費用承擔(dān)達成和解協(xié)議并履行給付義務(wù);

　�。ㄈ�）出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題且雙方就責(zé)任承擔(dān)發(fā)生爭議，但建設(shè)單位已按照人民法院或者仲裁委員會的法律文書履行義務(wù)。

　　物業(yè)保修期間建設(shè)單位已經(jīng)注銷的，保修責(zé)任期滿后其交付的物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額依法列入清算財產(chǎn)。

　　第四十四條 物業(yè)保修責(zé)任期滿三十日前，市、縣（區(qū)）人民的政府房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)將擬退還物業(yè)質(zhì)量保修金事項在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公示。

　　第四十五條 省人民的政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、管理的監(jiān)督檢查。市、縣（區(qū)）人民的政府房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)每年定期向相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主和建設(shè)單位，公布該物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用情況，接受業(yè)主和建設(shè)單位的監(jiān)督。具體辦法由省人民的政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定后，報省人民的政府批準(zhǔn)。

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定，具備相應(yīng)的資質(zhì)，不得超越資質(zhì)等級承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書不得轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)借。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在非注冊地承接物業(yè)服務(wù)項目，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）人民的政府房地產(chǎn)主管部門備案。

　　從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。職業(yè)資格證書不得轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)借。

　　縣級以上人民的政府房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)加強物業(yè)管理專業(yè)人才隊伍建設(shè)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其管理人員的信用檔案。

　　第四十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示或者印發(fā)給業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊。

　　只有一個業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意的，業(yè)主可以直接選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）人民的政府房地產(chǎn)主管部門備案。

　　第四十八條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列事項：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域的范圍及基本情況;

　　（二）物業(yè)服務(wù)合同期限;

　�。ㄈ�）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);

　　（四）物業(yè)服務(wù)費用的收取標(biāo)準(zhǔn)和方式、公布物業(yè)服務(wù)費用收支情況的時間;

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護;

　�。�六）環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和公共綠化及其設(shè)施的養(yǎng)護、管理;

　�。ㄆ撸�對外來人員和車輛登記、定期巡邏，以及管理視頻監(jiān)控裝置等維護小區(qū)秩序、安全防范事項;

　　（八）車輛的停放管理;

　�。ň牛┪飿I(yè)維修、養(yǎng)護、更新、改造費用的管理;

　�。ㄊ�）物業(yè)服務(wù)、財務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管;

　�。ㄊ�一）物業(yè)服務(wù)合同終止、解除條件;

　�。ㄊ�二）雙方約定的其他物業(yè)管理事項;

　　（十三）違約責(zé)任。

　　第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

　�。ㄒ唬┮苑�務(wù)業(yè)主為宗旨，提高服務(wù)質(zhì)量和水平;

　�。ǘ�）按照物業(yè)服務(wù)合同，提供安全防范、衛(wèi)生保潔、綠化、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護等服務(wù);

　�。ㄈ�）定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況;

　�。ㄋ模┙邮軜I(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督;

　　（五）協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)服務(wù)，開展社區(qū)文體活動;

　　（六）物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告;

　�。ㄆ撸�為業(yè)主提供水、電、氣維修等便民有償服務(wù);

　�。ò耍﹨f(xié)助調(diào)解業(yè)主間的物業(yè)糾紛;

　　（九）法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

　　第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，聘請專業(yè)經(jīng)營者承擔(dān)電梯、防雷裝置、消防器材等設(shè)備維修養(yǎng)護、檢測，清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工等專項服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個人。

　　第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定以及國家有關(guān)物業(yè)服務(wù)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，加強物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況的日常檢查，依照法律、法規(guī)規(guī)定委托具備相應(yīng)資質(zhì)的檢測機構(gòu)對電梯、壓力容器等特種設(shè)備進行定期檢驗檢測;并于每年第四季度向業(yè)主委員會書面報告物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況。

　　第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府社會治安綜合治理的有關(guān)規(guī)定，協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，制定安全防范應(yīng)急預(yù)案，對突發(fā)性事件應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，及時報告有關(guān)主管部門和相關(guān)單位，并協(xié)助做好救助工作。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，不得侵害公民的合法權(quán)益。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對進出物業(yè)管理區(qū)域的外來人員和車輛進行登記，并定時對物業(yè)管理區(qū)域進行巡邏。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安裝的視頻監(jiān)控裝置，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)派人監(jiān)視，并按照國家和本省有關(guān)規(guī)定保存相關(guān)數(shù)據(jù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)出入卡口以及電梯、道路、主要通道等的電子探頭和抓拍設(shè)施，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維護，確保其正常運行。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立和保存下列檔案和資料，供業(yè)主委員會查驗：

　　（一）共有部分經(jīng)營管理檔案;

　�。ǘ�）監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、消防、水泵、防雷裝置、電子防盜門等共用設(shè)施設(shè)備和人防工程防護設(shè)施的檔案及其運行、維修、養(yǎng)護、檢測記錄;

　�。ㄈ�）水箱清洗記錄及水箱檢測報告;

　�。ㄋ模┓课菅b飾裝修管理資料;

　　（五）業(yè)主清冊;

　�。�六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位與相關(guān)單位簽訂的供水、供電、供氣、供熱、垃圾清運、通信、有線電視覆蓋等書面協(xié)議;

　�。ㄆ撸┪飿I(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料。

　　第五十四條 物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。住宅類物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價;其他類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。

　　物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的，縣級以上人民的政府價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級房地產(chǎn)主管部門，根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級和物價指數(shù)變動情況等，適時制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價和浮動幅度，并向社會公布。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照縣級以上人民的政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標(biāo)價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示收費標(biāo)準(zhǔn)和項目。

　　第五十五條 已交付業(yè)主的房屋，物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主承擔(dān)。未交付業(yè)主的房屋，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　建設(shè)單位限定購房人辦理交付手續(xù)的時間不得少于兩個月。

　　第五十六條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。

　　電梯、轉(zhuǎn)供電和二次供水等設(shè)施運行費用未納入物業(yè)服務(wù)費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照實際支出和約定的收費方式向相關(guān)業(yè)主公平、合理分攤，并定期公布。

　　第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等企業(yè)應(yīng)當(dāng)向最終用戶提供裝表到戶、收費到戶的服務(wù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)園林綠化用水費用，應(yīng)當(dāng)按照符合其使用性質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)收取。居民住宅樓內(nèi)電梯、樓道照明、車庫（停車場）、二次供水、中央空調(diào)、電子對講門等直接服務(wù)于居民生活的附屬設(shè)施用電，執(zhí)行居民生活用電價格;樓外附屬設(shè)施用電按其實際用電性質(zhì)執(zhí)行相應(yīng)類別電價。

　　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用，并按照約定支付手續(xù)費。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　第五十八條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿的三個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會對續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出決定，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會決定續(xù)聘且物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受的，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前三個月書面告知業(yè)主委員會。物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自停止服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個月書面告知對方。

　　第五十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會交還下列資料和財物：

　�。ㄒ唬┍緱l例第三十五條第一款和第五十三條規(guī)定的資料;

　　（二）物業(yè)管理用房;

　�。ㄈ�）物業(yè)服務(wù)期間改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)形成的技術(shù)資料;

　�。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)期間業(yè)主出資配置的固定設(shè)施設(shè)備;

　　（五）其他應(yīng)當(dāng)移交的財物、資料。

　　新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交前款規(guī)定的資料和財物，不得拒交。

　　第六十條 業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會做好交接工作，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定的時間進入物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)。

　　第六十一條 縣級以上人民的政府房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級標(biāo)準(zhǔn)，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對其資質(zhì)條件和服務(wù)質(zhì)量進行考核，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。

　　縣級以上人民的政府房地產(chǎn)主管部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)條件和服務(wù)質(zhì)量考核時，應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主以及物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府的意見。

　　第六十二條 縣級以上人民的政府房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度，對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，應(yīng)當(dāng)自受理之日起十五日內(nèi)進行調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人;屬于其他部門、單位職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)及時轉(zhuǎn)交有關(guān)部門或者單位并告知投訴人。

　　第六十三條 縣級以上人民的政府應(yīng)當(dāng)通過聯(lián)席會議等方式建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機制。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議由市、縣（區(qū)）人民的政府房地產(chǎn)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府召集，城市管理、公安等部門、社區(qū)居民委員會、村民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營者、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表參加。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項：

　�。ㄒ唬�業(yè)主委員會未依法履行職責(zé);

　�。ǘ�）業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題;

　�。ㄈ�）物業(yè)服務(wù)合同履行過程中出現(xiàn)的重大問題;

　　（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)的問題;

　�。ㄎ澹┢渌�需要協(xié)調(diào)解決的重大事項。

　　第五章 物業(yè)的使用和維護

　　第六十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

　　第六十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置戶外廣告、停車場或者從事租賃等的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

　　經(jīng)營所得收益經(jīng)業(yè)主大會決定可以由業(yè)主委員會負責(zé)管理，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取或者管理，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將收益和使用情況每半年公示一次。

　　第六十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的需要。

　　規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

　　建設(shè)單位依法取得車位、車庫權(quán)屬登記后方能出售、出租車位、車庫。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在出售車位、車庫一個月前，以書面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價格。

　　出租規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人的需要后，出租給其他人的，其租賃合同期限不得超過六個月。

　　第六十七條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應(yīng)當(dāng)確保消防通道和道路暢通。業(yè)主大會決定收取車輛停放費用的，其收益扣除物業(yè)服務(wù)成本后應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。

　　第六十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)根據(jù)規(guī)劃建設(shè)的人防工程，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定使用和管理。

　　第六十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)遵守國家和省的規(guī)定以及管理規(guī)約，禁止下列行為：

　�。ㄒ唬�損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);

　�。ǘ�）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

　�。ㄈ�）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方;

　�。ㄋ模┢茐幕蛘呱米愿淖兎课萃庥^;

　�。ㄎ澹�損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果;

　�。�六）擅自改變暗埋、燃氣管線等;

　�。ㄆ撸┡灿�、損壞或者擅自拆除消防器材、設(shè)施;

　　（八）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人封閉陽臺、露臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)保持物業(yè)的整潔、美觀。

　　第七十條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人。

　　在業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對裝飾裝修房屋情況進行現(xiàn)場巡查，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　第七十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)合理、正當(dāng)?shù)厥褂梦飿I(yè)，禁止下列行為：

　　（一）違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房;

　�。ǘ�）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設(shè)超負荷物品;

　�。ㄈ�）排放有毒、有害物質(zhì);

　�。ㄋ模┌l(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲或者影響鄰居通風(fēng)、采光;

　�。ㄎ澹﹣y設(shè)攤點或者亂倒垃圾，堆放雜物，高空拋物;

　�。�六）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物，影響物業(yè)管理區(qū)域的衛(wèi)生和業(yè)主正常生活;

　�。ㄆ撸┱加孟�防車通道、妨礙消防車通行;

　　（八）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　第七十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者物業(yè)使用人在物業(yè)裝飾裝修、使用過程中有違反國家和本省有關(guān)規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在二十四小時內(nèi)報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。有關(guān)主管部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者處理。

　　第七十三條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)

　　第六章 法律責(zé)任

　　第七十六條建設(shè)單位違反本條例第十二條第一款規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報告物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府，或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的，由市、縣（區(qū)）人民的政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處兩千元以上一萬元以下罰款。

　　第七十七條違反本條例第三十二條第三款和第四十七條第四款規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按時將物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約報送備案的，由市、縣（區(qū)）人民的政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。

　　第七十八條建設(shè)單位違反本條例第三十八條第二款規(guī)定，未交存物業(yè)質(zhì)量保修金的，由市、縣（區(qū)）人民的政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期交存;逾期不交存的，處一萬元以上五萬元以下罰款。

　　第七十九條違反本條例第五十八條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同約定擅自停止服務(wù)的，由市、縣（區(qū)）人民的政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

　　第八十條物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出的，由市、縣（區(qū)）人民的政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款;情節(jié)嚴重的，吊銷其資質(zhì)證書。

　　第八十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不符合服務(wù)規(guī)范和等級標(biāo)準(zhǔn)的，由縣級以上人民的政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，降低其資質(zhì)等級。

　　第八十二條違反本條例第六十五條第一款規(guī)定，擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，由縣級以上人民的政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并對個人處一千元以上一萬元以下罰款，對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款;所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第八十三條違反本條例第六十九條和第七十一條規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人有下列行為之一的，按照下列規(guī)定給予處罰;給他人造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法予以賠償：

　�。ㄒ唬�損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的，由縣級以上人民的政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，處五萬元以上十萬元以下罰款;

　　（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由縣級以上人民的政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令停止建設(shè);尚可采取改正措施消除影響的，限期改正;無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處違法搭建建筑物、構(gòu)筑物造價百分之十以下罰款;

　　（三）破壞或者擅自改變房屋外觀的，由縣級以上人民的政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀;逾期不改正、恢復(fù)原狀的，處一千元以上一萬元以下罰款;情節(jié)嚴重的，處一萬元以上十萬元以下罰款;

　�。ㄋ模┥米愿淖兾飿I(yè)使用性質(zhì)的，由縣級以上人民的政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀;逾期不改正、恢復(fù)原狀的，處一萬元以上五萬元以下罰款。

　　第八十四條縣級以上人民的政府房地產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府以及相關(guān)部門的工作人員違反本條例，有下列情形之一的，由上級行政機關(guān)或者主管部門責(zé)令改正，并依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

　�。ㄒ唬┪窗凑毡緱l例規(guī)定籌備、組織成立業(yè)主委員會的;

　�。ǘ�）未按照本條例規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責(zé)的;

　�。ㄈ�）發(fā)現(xiàn)違法行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為，造成后果的;

　　（四）其他玩忽職守、濫用了職權(quán)、徇私和舞弊的情形。

　　第八十五條對違反本條例規(guī)定的其他行為，法律、法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的，適用其規(guī)定。

　　第七章 附則

　　第八十六條本條例施行前已實施物業(yè)管理且符合本條例關(guān)于召開業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會條件的物業(yè)管理區(qū)域，尚未組織召開業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)在本條例施行后六個月內(nèi)組織召開業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　第八十七條本條例下列用語的含義：

　�。ㄒ唬�專有部分，是指在構(gòu)造上、利用上具有獨立性，能夠明確區(qū)分、可以排他使用，能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體;

　�。ǘ�）共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;

　�。ㄈ�）共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等;

　　（四）房屋承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

　　第八十八條本條例規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式計算：

　�。ㄒ唬�專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進行物權(quán)登記的，暫時按照測繪機構(gòu)的實測面積計算;尚未進行實測的，暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算。

　�。ǘ�）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設(shè)單位尚未出售或者雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。

　　（三）建筑物總面積與總?cè)藬?shù)，分別按照前兩項的統(tǒng)計總和計算。

　　第八十九條本條例自2012年10月1日起施行。1998年12月18日江西省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議通過、2001年12月22日江西省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十七次會議修正的《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》同時廢止。

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