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物業(yè)管理師《物業(yè)基本制度與政策》講義
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我國房地產市場發(fā)育尚不成熟，多數(shù)房地產開發(fā)企業(yè)規(guī)模較小、開發(fā)資金不充沛，需要通過商品房預售彌補資金不足問題。盡管國家提倡商品房現(xiàn)房銷售，但目前商品房預售仍是房地產開發(fā)企業(yè)的主流銷售方式。由于商品房預售時房屋尚未建成，因此在交付房屋中存在大量房屋質量、交房期限、房屋面積等方面的爭議。為維護商品房市場秩序，必須加強對商品房的預售管理。
(一)商品房預售的條件
《城市房地產管理法》對商品房預售規(guī)定了三項條件：
1.已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;
2.持有建設工程規(guī)劃許可證;
3.按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;
4.開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。
(二)商品房預售管理程序
1.房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房前，應當向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明，未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
2.房地產開發(fā)企業(yè)申請預售許可，應當提交的證件及資料有：
(1)商品房預售許可申請表;
(2)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質證書;
(3)土地使用權證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證;
(4)投入開發(fā)建設的資金占工程建設總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;
(5)工程施工合同及關于施工進度的說明;
(6)商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。
3.經(jīng)審查，房地產開發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出準予預售的行政許可書面決定，發(fā)送開發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內向開發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達《商品房預售許可證》。
房地產開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向商品房預購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。
4.房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當與商品房預購人簽訂商品房預售合同。房地產開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房所得款項，必須用于有關的工程建設。
5.商品房預購人應當在預購商品房交付使用之日起90日內，依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續(xù)。房地產開發(fā)企業(yè)應當予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于房地產開發(fā)企業(yè)的原因，商品房預購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除房地產開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，房地產開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。
《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房現(xiàn)售前將房地產開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關證明文件報送房地產開發(fā)主管部門備案。”同時要求商品房現(xiàn)售應當符合以下條件：
1.現(xiàn)售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書;
2.取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件;
3.持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
4.已通過竣工驗收;
5.拆遷安置已經(jīng)落實;
6.供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;
7.物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。
商品房銷售原則
無論商品房預售與現(xiàn)售，都必須遵守以下原則：
(1)商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。
(2)商品房銷售時，房地產開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關物業(yè)管理的協(xié)議。
《條例》對此亦作出相應規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。”“建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。”
(3)房地產開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。
(4)房地產開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;房地產開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。返本銷售，是指房地產開發(fā)企業(yè)向購房人承諾，購房人使用房屋一定年限后，如果購房人要求收回投資，房地產開發(fā)企業(yè)向購房人以分期還款或一次性返還購房款方式回購房屋。售后包租，是指房地產開發(fā)企業(yè)向購房人承諾，購房人可以將所購商品房委托其出租經(jīng)營，房地產開發(fā)企業(yè)承諾按時向購房人支付高額租金的商品房售商方式。
返本銷售和售后包租，都是房地產開發(fā)企業(yè)為擺脫資金短缺困境，以不合常理的利益引誘投資人投資購房。由于房地產開發(fā)企業(yè)承諾的利益難以實現(xiàn)或根本無法實現(xiàn)，因此給購房人造成很大投資風險，擾亂商品房市場秩序，是帶有欺詐性質的商品房銷售方式，因此必須禁止。
(5)房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介服務機構發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應當執(zhí)行《廣告法》、《房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關規(guī)定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。同時，發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。
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