張掖市物業(yè)管理條例「全文」

　　張掖市物業(yè)管理條例即張掖市物業(yè)管理實施辦法，2016年開始實施，下面是小編整理的張掖市物業(yè)管理實施辦法全文，希望對大家有所幫助!

　　第一章 總 則

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《甘肅省物業(yè)管理暫行辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　本辦法所稱物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相配套的公共設(shè)施和相關(guān)場地。

　　第三條 城市規(guī)劃區(qū)、工礦區(qū)內(nèi)的各類物業(yè)管理適用本辦法。

　　本辦法所稱業(yè)主是指物業(yè)所有權(quán)人。

　　本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人或者實際合法使用物業(yè)的人。

　　本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指依法設(shè)立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理活動的企業(yè)。

　　第四條 政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第五條 物業(yè)管理實行屬地管理。由縣區(qū)人民政府主導(dǎo)，縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門監(jiān)督管理，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織落實，專業(yè)化服務(wù)與社區(qū)自治管理相結(jié)合。

　　市房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負責本市物業(yè)管理的指導(dǎo)監(jiān)督。

　　縣區(qū)房產(chǎn)管理局是轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理。

　　規(guī)劃、建設(shè)、市政、城市執(zhí)法、環(huán)保、價格、公安、園林、工商、稅務(wù)等相關(guān)部門按照各自職責負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)的行政管理和服務(wù)工作。

　　供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位按各自職責做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)相關(guān)的工作。

　　街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會負責本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆等項工作的組織、指導(dǎo)，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責;調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛;協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系;督促本轄區(qū)內(nèi)沒有實施物業(yè)管理的區(qū)域積極創(chuàng)造條件，實施物業(yè)管理。

　　第六條 政府鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高管理和服務(wù)水平，積極推行物業(yè)管理的社會化、專業(yè)化、市場化。鼓勵開展爭創(chuàng)國家級、省級、市級物業(yè)管理示范小區(qū)活動。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

　　第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);

　　(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

　　(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);

　　(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán);

　　(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

　　(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

　　(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用;

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)當履行下列義務(wù)：

　　(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

　　(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;

　　(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分，要遵循方便生活和工作、有利于社區(qū)建設(shè)和管理、降低管理成本、提高服務(wù)水平的原則進行。由縣區(qū)房產(chǎn)管理局會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)綜合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進行劃定。

　　第十條 有以下情形之一的，物業(yè)所在地縣區(qū)房產(chǎn)管理局和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)可以將其確定為一個物業(yè)管理區(qū)域：

　　(一)屬于獨立封閉式小區(qū)的;

　　(二)處于同一街區(qū)或者位置相鄰的;

　　(三)配套設(shè)施設(shè)備可以共享的;

　　(四)商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的;

　　(五)其他可以整合成一個物業(yè)管理區(qū)域的。

　　物業(yè)管理區(qū)域劃分后，縣區(qū)房產(chǎn)管理局應(yīng)當在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第十一條 物業(yè)所在地縣區(qū)房產(chǎn)管理局應(yīng)當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。檔案資料應(yīng)當載明以下事項：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域的范圍、占地面積和建筑面積;

　　(二)共用設(shè)施設(shè)備情況;

　　(三)建設(shè)單位、產(chǎn)權(quán)單位;

　　(四)業(yè)主總戶數(shù)、居住人口、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成比例;

　　(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、管理時間。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當及時向物業(yè)所在地縣區(qū)房產(chǎn)管理局備案。

　　第十二條 業(yè)主大會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權(quán)益的組織。

　　下列事項由業(yè)主大會決定：

　　(一)制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約;

　　(二)選舉和更換業(yè)主委員會成員;

　　(三)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(四) 審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的其他管理事項;

　　(五)討論通過專項維修資金的籌集、使用方案，并監(jiān)督實施;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(七)涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

　　第十三條　業(yè)主人數(shù)在50人以上(含本數(shù))100人以下的，由全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主人數(shù)少于50人，且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。

　　業(yè)主人數(shù)在100人以上(含本數(shù))的，可按幢、單元、樓層等為單位推舉業(yè)主代表參加業(yè)主大會，業(yè)主代表一般不得少于30人。

　　第十四條　一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達到50%以上，或者達到30%以上不足50%，但首個房屋單元出售并實際交付使用已滿兩年的，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會。

　　第十五條 住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按套計算，每套1票。非住宅物業(yè)業(yè)主的投票權(quán)按物業(yè)建筑面積每100平方米為一個投票權(quán)數(shù);不足100平方米但有單獨房屋產(chǎn)權(quán)證的，以100平方米計;100平方米以上的，以100平方米為一個單位四舍五入計算。單個業(yè)主所持的投票權(quán)數(shù)最高不能超過全部投票權(quán)數(shù)的30%。產(chǎn)權(quán)共有的，由共有人協(xié)商行使投票權(quán)。

　　第十六條 符合成立業(yè)主大會條件的，業(yè)主、開發(fā)建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當在收到書面告知后30日內(nèi)，在物業(yè)所在地縣區(qū)房產(chǎn)管理局的指導(dǎo)下，負責核實并組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

　　籌備組由3至5名業(yè)主，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、居民委員會、開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表各1名組成。籌備組負責人由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的代表擔任�；I備組成員名單應(yīng)當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當為籌備組開展工作提供條件。

　　第十七條 籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

　　(二)確認業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù);

　　(三)確定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生方案和名單，并公示征詢意見;

　　(四)擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案，提出臨時管理規(guī)約的修訂意見;

　　(五)確定業(yè)主代表產(chǎn)生的條件、方式和人數(shù)，組織推選業(yè)主代表;

　　(六)做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　以上各項內(nèi)容，應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開15日前，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　籌備組履行職責的期限截止于首次業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日。

　　第十八條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當討論決定下列事項：

　　(一)業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)管理規(guī)約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會;

　　(四)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標準;

　　(五)涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

　　第十九條　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主可以書面委托代理人行使業(yè)主權(quán)利。

　　第二十條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主大會定期會議的時間和形式、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和任期等事項作出規(guī)定。

　　第二十一條 管理規(guī)約應(yīng)當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主享有的權(quán)利和履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項，依法作出約定。

　　管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

　　第二十二條　業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金以及決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

　　制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第二十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當定期召開業(yè)主大會會議。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當召開業(yè)主大會臨時會議。無故不組織召集的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織召集。

　　縣區(qū)房產(chǎn)管理局、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、公安派出所、社區(qū)居民委員會、物業(yè)使用人的代表可以列席業(yè)主大會會議。

　　第二十四條 業(yè)主大會應(yīng)當按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則開展活動。

　　業(yè)主大會作出的決定，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，對全體業(yè)主具有約束力。

　　第二十五條 業(yè)主委員會成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會的成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，一般由3至5人組成。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推舉產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會成員應(yīng)當符合下列條件：

　　(一)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);

　　(二)具有完全民事行為能力;

　　(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，按時交納物業(yè)服務(wù)費;

　　(四)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;

　　(五)具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力;

　　(六)身體健康，能保證必要的工作時間。

　　第二十六條 業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的日常工作機構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：

　　(一)召集業(yè)主大會會議;

　　(二)定期報告有關(guān)決定執(zhí)行情況，提出物業(yè)管理建議;

　　(三)在業(yè)主大會作出決定后30日內(nèi)，代表業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(五)督促不交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主限期交納;

　　(六)組織業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造方案進行書面確認，并監(jiān)督實施;

　　(七)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

　　(八)組織籌集住宅專項維修資金;

　　(九)組織業(yè)主委員會換屆和補選工作;

　　(十)完成業(yè)主大會交辦的其他事項。

　　業(yè)主委員會不履行本條第(三)項、第(九)項職責的，在縣區(qū)房產(chǎn)管理局的指導(dǎo)下，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)按照有關(guān)規(guī)定，組織選舉新的業(yè)主委員會。

　　第二十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)辦理備案手續(xù)：

　　(一)業(yè)主委員會選舉情況和業(yè)主委員會成員的基本情況;

　　(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(三)管理規(guī)約。

　　街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當將備案情況，及時書面告知縣區(qū)房產(chǎn)管理局。

　　備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起30日內(nèi)，將變更內(nèi)容書面告知原備案部門。

　　第二十八條 業(yè)主委員會備案后，憑備案表刻制印章。

　　業(yè)主委員會違反印章使用管理規(guī)定的，由責任人承擔相應(yīng)的責任。

　　第二十九條 業(yè)主委員會召開會議應(yīng)當有超過半數(shù)成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意。

　　第三十條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會成員職務(wù)自行終止：

　　(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主或者連續(xù)一年以上不在本物業(yè)管理區(qū)域居住的;

　　(二)以書面形式提出辭職的;

　　(三)因身體健康原因喪失工作能力的;

　　(四)在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職的。

　　業(yè)主委員會成員有上述情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第三十一條 業(yè)主委員會換屆的，原業(yè)主委員會應(yīng)當在20日內(nèi)將保管的檔案資料、印章和其他屬于全體業(yè)主共同所有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會成員職務(wù)終止的，應(yīng)當在5日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料、印章和財物移交業(yè)主委員會。

　　第三十二條 物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的雙方約定，享有業(yè)主相應(yīng)的權(quán)利和履行業(yè)主相應(yīng)的義務(wù)。物業(yè)使用人不履行約定的，由業(yè)主承擔連帶責任。業(yè)主與物業(yè)使用人約定的內(nèi)容，不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當將雙方的約定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第三十三條　首次業(yè)主大會籌備期間和首次業(yè)主大會的工作經(jīng)費由開發(fā)建設(shè)單位承擔。

　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動經(jīng)費、業(yè)主委員會成員的報酬由物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主承擔，其籌集、使用、管理辦法具體由業(yè)主大會決定。

　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費使用應(yīng)堅持節(jié)儉、合理的原則，經(jīng)費使用情況每年以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。

　　第三十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，及時將決定書面告知縣區(qū)房產(chǎn)管理局，并通告全體業(yè)主。

　　第三十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合相關(guān)社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會，并認真聽取社區(qū)居民委員會的建議。

　　第三十六條 實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負責組織召集，縣區(qū)房產(chǎn)管理局、社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表等各方代表組成。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列問題：

　　(一)業(yè)主委員會不依法履行職責的問題;

　　(二)業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題;

　　(三)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問題;

　　(四)提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問題;

　　(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題;

　　(六)需要協(xié)調(diào)解決影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定的其他物業(yè)管理問題。

　　對于一些無法組建業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)過物業(yè)管理聯(lián)席會議決定，半數(shù)以上業(yè)主同意，社區(qū)居民委員會可以受業(yè)主委托，代為履行業(yè)主委員會職責。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第三十七條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當在取得商品房預(yù)售許可證前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進行前期物業(yè)管理，并持相關(guān)資料在縣區(qū)房產(chǎn)管理局登記備案。

　　未按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，不得進行商品房預(yù)(銷)售。

　　開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當通過招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但投標人少于三個或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積少于3萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣區(qū)房產(chǎn)管理局同意，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第三十八條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，首期住宅專項維修資金的交存，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出具體的約定。

　　開發(fā)建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　第三十九條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

　　物業(yè)買受人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

　　第四十條 開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

　　第四十一條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第四十二條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，開發(fā)建設(shè)單位不得擅自處分。

　　第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地進行查驗，做相應(yīng)記錄，發(fā)現(xiàn)與竣工驗收資料不相符合或者有質(zhì)量問題的，應(yīng)當向縣區(qū)房產(chǎn)管理局或者其他有關(guān)部門報告。

　　第四十四條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　第四十五條 規(guī)劃新建住宅小區(qū)時，應(yīng)當按照不低于開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積的2-3‰確定物業(yè)管理用房，但最低不得低于40平方米。物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上，具備使用功能。

　　第四十六條 物業(yè)管理用房依法屬于全體業(yè)主共同所有，未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改變用途。

　　第四十七條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第四十八條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。

　　第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行資質(zhì)認證、資質(zhì)審查和物業(yè)管理人員持證上崗制度。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)持物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書和工商部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照方可接受物業(yè)管理委托，從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當按照國家和省上的有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

　　第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利：

　　(一)根據(jù)有關(guān)規(guī)定結(jié)合實際情況，針對物業(yè)管理區(qū)域制定共用部位共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生的維護、車輛管理等方面的制度;

　　(二)按照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)管理法規(guī)實施物業(yè)管理;

　　(三)按照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取服務(wù)費用;

　　(四)制止違反物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定的行為;

　　(五)要求業(yè)主委員會協(xié)助管理;

　　(六)選聘專營公司承擔專項服務(wù)業(yè)務(wù);

　　(七)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實行多種經(jīng)營，以其收益補充物業(yè)服務(wù)經(jīng)費;

　　(八)其它依法享有的權(quán)利。

　　第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)：

　　(一)履行物業(yè)服務(wù)合同、依法經(jīng)營;

　　(二)接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督;

　　(三)遵守有關(guān)規(guī)定，保證服務(wù)質(zhì)量，不亂收費;

　　(四)其它依法應(yīng)盡的義務(wù)。

　　第五十二條 外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動，應(yīng)當持工商營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書等有關(guān)證件到縣區(qū)房產(chǎn)管理局登記備案，縣區(qū)房產(chǎn)管理局應(yīng)當將登記備案情況書面上報市房產(chǎn)管理局。

　　第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會的物業(yè)管理委托，應(yīng)當與委托方訂立《物業(yè)服務(wù)委托合同》，并報縣區(qū)房產(chǎn)管理局備案。

　　第五十四條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)標準、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利和義務(wù)、專項維修資金的收取和使用管理、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。

　　物業(yè)服務(wù)合同的期限一般不低于兩年。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會應(yīng)當協(xié)商續(xù)約事宜。

　　第五十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任。

　　第五十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本辦法第四十四條規(guī)定的資料。

　　第五十七條 未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理用房的用途。

　　第五十八條 物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)管理用房和本辦法第四十四條規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當做好交接工作。

　　第五十九條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

　　普通商品住宅物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和級別管理。

　　物業(yè)服務(wù)費應(yīng)當按照業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積計算，物業(yè)服務(wù)費按月收取，經(jīng)業(yè)主同意，也可按季收取。

　　第六十條 業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的標準交納物業(yè)服務(wù)費用。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促該業(yè)主交納，業(yè)主拒不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提起訴訟。

　　第六十一條 開發(fā)建設(shè)單位未售出的、業(yè)主購房后連續(xù)三個月未入住的空置物業(yè)，應(yīng)當交納物業(yè)服務(wù)費用。交納比例應(yīng)當不低于收費標準的70%，但不得因此而增加其他業(yè)主的負擔。

　　第六十二條 物業(yè)服務(wù)費主要用于以下事項：

　　(一)人員的工資、社會保險費和按規(guī)定提取的福利費用;

　　(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;

　　(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

　　(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

　　(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

　　(六)辦公費用;

　　(七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

　　(八)物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

　　第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。

　　第六十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)受上述有關(guān)單位委托代收費用的，應(yīng)當簽訂合同，合同中應(yīng)當訂立代辦服務(wù)費條款。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主或者使用人收取手續(xù)費等額外費用。

　　未收費到戶產(chǎn)生的損耗由供應(yīng)單位承擔。

　　第六十五條 縣區(qū)物價局應(yīng)當會同同級房產(chǎn)管理局，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費項目、收費標準和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標準的監(jiān)督管理。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價格法律、法規(guī)的規(guī)定，沒有嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，沒有按照物價局核定的收費標準和服務(wù)等級為業(yè)主提供服務(wù)的，業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主可向縣區(qū)物價局投訴，縣區(qū)物價局接到投訴后，應(yīng)該及時進行調(diào)查處理。

　　第六十六條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時制止，并向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當對違法行為依法處理。

　　第六十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)部門報告，協(xié)助做好救助工作。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益。

　　第六十八條 業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當嚴格履行簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，不得單方面提前解除物業(yè)服務(wù)合同。

　　業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方面提出解除物業(yè)服務(wù)合同，持有異議的，可以請求人民法院或仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。

　　第六十九條 縣區(qū)房產(chǎn)管理局、物價局、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)等有關(guān)單位應(yīng)當按照各自的職責及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

　　第五章 物業(yè)的使用與維護

　　第七十條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當按照規(guī)劃行政主管部門批準的設(shè)計用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的，應(yīng)當征得利害關(guān)系人的同意后，報經(jīng)相關(guān)部門批準，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

　　第七十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列損害公共利益的行為：

　　(一)擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)，改變房屋用途;

　　(二)擅自占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備;

　　(三)侵占綠地、毀壞植被;

　　(四)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物;

　　(五)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標準排污或者發(fā)出超標準的噪聲和振動;

　　(六)未經(jīng)批準擺攤設(shè)點;

　　(七)在建筑物或者構(gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;

　　(八)利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當權(quán)益的活動;

　　(九)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

　　(十)擅自改變房屋外貌;

　　(十一)法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　第七十二條 業(yè)主或者使用人裝飾裝修房屋的，在開工前，必須向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或房屋管理單位申報登記。裝飾裝修房屋必須按照建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定進行。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或房屋管理單位對物業(yè)裝飾裝修過程中違反規(guī)定的行為，應(yīng)當采取措施予以制止;對已造成事實的，報告有關(guān)部門，依法處理。

　　第七十三條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等經(jīng)營服務(wù)單位，應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責任。

　　開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)建成后，將供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設(shè)施，按照規(guī)定移交給相關(guān)的經(jīng)營服務(wù)單位進行維修養(yǎng)護。

　　第七十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當交納住宅專項維修資金。

　　住宅專項維修資金的交存、使用和管理按照《張掖市住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行。

　　第七十五條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路或者其他場地停放機動車輛的，應(yīng)當確保消防通道和道路暢通，并征得業(yè)主大會同意。

　　第七十六條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備必須維修時，業(yè)主又沒有交存住宅專項維修資金或交存的住宅專項維修資金余額不足的，維修費用由相關(guān)業(yè)主分攤，業(yè)主委員會負責組織收取，物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責維修，

　　物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責任人應(yīng)當及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當給予配合。

　　責任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主委員會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。

　　第六章 法律責任

　　第七十七條 違反本辦法有關(guān)規(guī)定，相關(guān)行政主管部門依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章進行查處。

　　第七十八條 房屋裝飾裝修嚴格執(zhí)行建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定。

　　未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動中搭建建筑物、構(gòu)筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、開窗的，由城市規(guī)劃行政主管部門按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定進行處罰。

　　在裝飾裝修過程中，擅自變動建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，由城市建設(shè)行政主管部門按照國務(wù)院《建筑工程質(zhì)量管理條例》的有關(guān)規(guī)定進行處罰。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或房屋管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為，不采取措施制止，未向有關(guān)部門報告的，由縣區(qū)房產(chǎn)管理局給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費2至3倍的罰款。

　　第七十九條 有關(guān)部門接到物業(yè)管理單位對裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違法行為報告后，不及時處理，玩忽職守的，按照《張掖市行政過錯責任追究暫行辦法》，依法追究責任。

　　第八十條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)服務(wù)費、拒絕交納住宅專項維修資金等損害業(yè)主合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

　　在物業(yè)管理活動中，業(yè)主委員會為維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以以業(yè)主委員會名義依法提起訴訟。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第七章 附 則

　　第八十一條 業(yè)主不選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定自行管理的，依照《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《甘肅省物業(yè)管理暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第八十二條 本辦法自發(fā)布之日起施行。

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