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房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析
房產(chǎn)估價(jià)師考試設(shè)《房地產(chǎn)基本制度與政策》(含房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí))、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》、《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》、《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》(開(kāi)卷)4個(gè)科目�？荚嚪譃樗膫�(gè)半天進(jìn)行，每個(gè)科目考試時(shí)間為兩個(gè)半小時(shí)。
★運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不包含抵押貸款還本付息額、建筑物折舊費(fèi)、土地提攤費(fèi)，不包含所得稅、改擴(kuò)建費(fèi)用，但包含壽命比建筑物壽命短的設(shè)備、裝修的折舊費(fèi)，如電梯、鍋爐、地毯等。
★對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià),應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來(lái)可獲得收益的年限,選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法公式計(jì)算,凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。 ★對(duì)于土地和建筑物合一的估價(jià)對(duì)象,當(dāng)建筑物耐用年長(zhǎng)于或等于土地使用權(quán)年限時(shí),應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來(lái)可獲收益的年限,選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法公式計(jì)算,凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。
★對(duì)于土地和建筑物合一的估價(jià)對(duì)象,當(dāng)建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí),可采用下列方式之一處理：?先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法公式計(jì)算，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷;然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限的折現(xiàn)值。?將未來(lái)可獲收益的年限設(shè)想為無(wú)限年，選用無(wú)限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。
5、收益期限確定錯(cuò)誤，收益年限的確定未說(shuō)明來(lái)源(一般是因?yàn)榍懊嫒鄙贆?quán)利描述造成的)收益年限確定錯(cuò)誤，當(dāng)建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致時(shí)，處理方式也不同。
6、沒(méi)有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)采用市場(chǎng)法求客觀收益時(shí)，幾個(gè)比較實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象有可比性。
7、對(duì)于客觀收益沒(méi)有考慮到未來(lái)的變化，要分析未來(lái)收益變化的趨勢(shì)，不能只看當(dāng)前收益情況。
8、收益法評(píng)估中還應(yīng)考慮出租率，入住率、滿客率、公共流通比，酒店還要考慮上座率，則對(duì)應(yīng)的吧臺(tái)、大堂也不能再計(jì)算價(jià)值;
9、收益計(jì)算中有關(guān)面積套錯(cuò)
10、計(jì)算潛在毛收入時(shí)套用的天數(shù)錯(cuò)誤、面積錯(cuò)誤(應(yīng)扣減的未扣減)，按使用面積計(jì)租的，要按使用面積系數(shù)將建筑面積換算成使用面積后再計(jì)算租金。凈收益一般以年為單位，看是否前后一致，是否有漏乘12、365等。
11、凈收益與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致
12、凈收益中未扣除無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值或正常利潤(rùn)、超額利潤(rùn)等。無(wú)形收益不應(yīng)單獨(dú)計(jì)算，而應(yīng)當(dāng)通過(guò)選取較低的報(bào)酬率來(lái)體現(xiàn)。
13、收益法中價(jià)值重復(fù)計(jì)算，大堂、賓館辦公用房、配電室、技術(shù)(設(shè)備)層等不應(yīng)單獨(dú)計(jì)算價(jià)值。 14、正常費(fèi)用的測(cè)算錯(cuò)誤：A、費(fèi)用的測(cè)算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。①將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。②對(duì)于租賃房地產(chǎn)采用收益法評(píng)估時(shí)，正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅，而沒(méi)有計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及其附加和土地使用稅。③自己經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。④把所得稅也作為總費(fèi)用的一個(gè)組成部分。B、費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯(cuò)誤。C、費(fèi)用的計(jì)算方法錯(cuò)誤。D、參數(shù)確定錯(cuò)誤。E、總費(fèi)用包含了折舊費(fèi)。F、帶租約的轉(zhuǎn)讓評(píng)估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)沒(méi)有按租賃合同的約定。G、租賃收入包括租金收入、保證金或押金的利息收入，扣除費(fèi)用項(xiàng)目要分析租約�？鄢M(fèi)用項(xiàng)目一般為維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金(房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅及附加、土地使用稅) 15、報(bào)酬率確定錯(cuò)誤：①報(bào)酬率選定錯(cuò)誤;②功能或用途不同的房地產(chǎn)選用了相同的報(bào)酬率：如公寓與地下室不能采用同一報(bào)酬率;③安全利率選擇錯(cuò)誤：到底是指同期一年國(guó)債年利率，還是中國(guó)人民銀行公布的一年定期存款利率，缺乏必要的說(shuō)明;④把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作為報(bào)酬率;物價(jià)指數(shù)、通貨膨脹率、所得稅率等不能作為資本化率的參照指數(shù);⑤Y選定缺乏依據(jù)和過(guò)程;⑥建筑物、土地、房地產(chǎn)三者報(bào)酬率不匹配;⑦不同收益類型(期間收益與未來(lái)轉(zhuǎn)售收益)應(yīng)采用不同的報(bào)酬率
16、注意公式的適用條件：收益期內(nèi)年收益比較穩(wěn)定方可用V=A/Y[1-1/(1+Y)]
17、收益法公式是假設(shè)凈收益于估價(jià)時(shí)點(diǎn)發(fā)生在期末。若凈收益發(fā)生在期初，則有A末=A初(1+Y)。
18、銷售稅費(fèi)(兩稅一費(fèi))計(jì)稅依據(jù)為銷售收入，稅費(fèi)中不能列支所得稅。
19、未考慮租約的影響。未說(shuō)明租賃期限及租賃協(xié)議對(duì)估價(jià)對(duì)象有無(wú)影響。計(jì)算費(fèi)用時(shí)，出租的房地產(chǎn)，房產(chǎn)稅應(yīng)按租金×12%計(jì)算。
20、計(jì)算有效毛收入時(shí)未考慮(或只有部分考慮了，漏掉另一部分)空置率(或入住率、出租率)，若空置率為0或者入住率為100%就不合理，至少要說(shuō)明原因。
21、計(jì)算費(fèi)用(房產(chǎn)稅)時(shí)，出租的房地產(chǎn)，房產(chǎn)稅應(yīng)按租金×12%計(jì)算。
22、計(jì)算費(fèi)用時(shí)要根據(jù)和約上是否轉(zhuǎn)嫁了部分費(fèi)用，來(lái)決定是否有漏項(xiàng)或者多項(xiàng)，如：漏管理費(fèi)用(直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤(rùn))，計(jì)算費(fèi)用時(shí)多項(xiàng)(如：不能將折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、抵押貸款還本付息額、改擴(kuò)建費(fèi)、所得稅等計(jì)入)
23、某些計(jì)費(fèi)基數(shù)未說(shuō)明基數(shù)數(shù)值的來(lái)源。
24、押金利息不應(yīng)計(jì)算管理費(fèi)。沒(méi)說(shuō)明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、電、汽、熱等費(fèi)用。
25、計(jì)算保險(xiǎn)費(fèi)時(shí)，應(yīng)按建筑物現(xiàn)值或重置價(jià)值為計(jì)算基數(shù)，而不是年租金收入。
26、報(bào)酬率的選取未說(shuō)明求取方法和來(lái)源;報(bào)酬率選取不當(dāng)(應(yīng)選取同期一年期定期存款利率或一年期國(guó)債利率為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，再加上風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)?。
27、收益法中可比實(shí)例的成交單價(jià)未說(shuō)明是人民幣還是港元。
28、計(jì)算租金收入時(shí)不能參照與估價(jià)對(duì)象不同樓層的租金。(不同樓層租金收入標(biāo)準(zhǔn)不具有可比性)
29、凈收益方面(扣除項(xiàng)目不全、客觀性不足、沒(méi)有考慮出租率、餐館酒店應(yīng)考慮上座率、潛在的收益是否穩(wěn)定、自營(yíng)的考慮利潤(rùn)等);
30、資本化率采用通貨膨脹率利潤(rùn)率加入是不對(duì)的，投資收益率在某些方面等同于資本化率，對(duì)同一房地產(chǎn)，租金/售價(jià)=資本化率，不同用途的房地產(chǎn)具有不同的資本化率，注意資本化率的客觀性，應(yīng)側(cè)重投資收益率;
31、非房產(chǎn)收入的不能計(jì)入房產(chǎn)中，如賓館中床、空調(diào)、沙發(fā)、電視等設(shè)備，不能再單獨(dú)計(jì)算價(jià)值;
32、租賃合同中租金的收取應(yīng)為一具體數(shù)字，不能寫(xiě)作為100～120元/平方米;
33、出租的房屋應(yīng)注意租賃期限和租金收取標(biāo)準(zhǔn);
34、收益法中，收益年限確定，凈收益求取中不應(yīng)扣除的項(xiàng)目(如在多數(shù)情況下，不應(yīng)扣除折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、利潤(rùn)等)，收益年限沒(méi)有采用尚可使用年限，資本化率的確定中沒(méi)有說(shuō)明確定的理由;
35、在采用收益法估價(jià)時(shí)，采用的凈收益應(yīng)為客觀收益，成本應(yīng)為客觀成本，各種估價(jià)報(bào)告中使用的專用名詞以及各名詞的用法等;
36、在各種方法計(jì)算中，參數(shù)的確定要有依據(jù)，特別是估價(jià)結(jié)果的確定的理由要充分，參數(shù)確定是否有誤，如前面提到10%，后面卻用了8%，土地資本化率、建筑物資本化率、綜合資本化率的關(guān)系以及計(jì)算時(shí)資本化率的應(yīng)用是否正確，選用的公式是否正確;
37、資本化率是否合理，綜合、土地、建筑物相比較;
38、安全利率的選取應(yīng)有必要的說(shuō)明：是同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率和中國(guó)人民銀行公布的一年定期存款年利率中的哪一個(gè)
39、收益無(wú)限年限扣除折舊和土地?cái)備N成本;
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