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房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人如何做好商圈精耕
商圈精耕我們很多人都知道，但是具體是什么呢?房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人如何商圈精耕呢?下面向你們?yōu)槲覀円黄饋砜纯?
一、何為商圈精耕
簡單來說，商圈精耕就是門店之座落點(diǎn)的商圈內(nèi)，主動(dòng)和客戶接觸或互動(dòng)。時(shí)刻保持關(guān)系，發(fā)掘潛在客戶，并且制造門店口碑的一種經(jīng)營上的努力。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在特定市場區(qū)域中，負(fù)責(zé)市場調(diào)查、分析、規(guī)劃、充分掌握房產(chǎn)市場情報(bào)資料，并隨時(shí)通過掌握的商圈內(nèi)的資料擬定商圈區(qū)域內(nèi)的行銷策略，做到有系統(tǒng)的商圈開發(fā)和行銷，以達(dá)到和產(chǎn)生在特定區(qū)域內(nèi)經(jīng)營的最高績效。房產(chǎn)中介門店實(shí)際營運(yùn)中，在其特定的市場商圈區(qū)域內(nèi)可以是一家店或多家店同時(shí)經(jīng)營。
商圈精耕其實(shí)也是中介門店和經(jīng)紀(jì)人的基礎(chǔ)作業(yè)之一，通過劃定周邊的商圈和社區(qū)、大樓，然后對其進(jìn)行精耕細(xì)作，從一般的對周邊樓盤社區(qū)的交通、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、教育設(shè)施等的了解，到熟悉樓盤的住戶數(shù)、入住率、物業(yè)費(fèi)再到樓盤的投資、入住狀況等等，總之要求經(jīng)紀(jì)人對樓盤的一切都要了如指掌，爛熟于胸。
二、為何要商圈精耕
房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)其實(shí)就象蜘蛛結(jié)網(wǎng)一樣，要人脈廣布。所謂Farming-商圈精耕，就象種田一樣，努力細(xì)心耕耘必能豐收。而商圈耕耘是最省時(shí)、最有效、最直接的方法，商圈精耕也可以提升中介公司門店在本商圈的知名度與信任度，以便于增加附近社區(qū)的成交率，如果做好商圈耕耘，市場的占有率自然提高，房客源也將源源不斷，同事可以讓公司長期保持地區(qū)優(yōu)勢。
商圈精耕對門店和經(jīng)紀(jì)人的益處是顯而易見的，首先通過商圈精耕，在客戶詢問相關(guān)樓盤信息時(shí)，經(jīng)紀(jì)人對樓盤信息的對答如流將充分展現(xiàn)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)素養(yǎng)和服務(wù)品質(zhì)，從而在客戶心目中樹立起專業(yè)、敬業(yè)的經(jīng)紀(jì)人形象。并且，對于大部分中高端的客戶而言，他們的購房目標(biāo)往往相當(dāng)明確，常常會(huì)直接指定想購買的意向樓盤，而經(jīng)紀(jì)人通過商圈精耕將大大縮短開發(fā)客戶指定樓盤產(chǎn)品的時(shí)間，并使房產(chǎn)交易的配對率得到明顯提高。
為何商圈精耕：
1，因?yàn)榫嚯x短，拜訪經(jīng)營，帶看銷售皆方便，節(jié)省時(shí)間;
2，地段行情及市場動(dòng)態(tài)，能更深入了解;
3，專人專職的區(qū)域經(jīng)營，資源有效分配;
4，強(qiáng)化了與社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)管理員保安、社區(qū)各色人等、社區(qū)各營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的聯(lián)系;第一手獲得待租售房源和客源;
5，建立商圈圖、商圈調(diào)查表、區(qū)域行情表，成為社區(qū)的房產(chǎn)顧問;
6，參與社區(qū)活動(dòng)，挖掘潛在客戶，讓所屬商圈的人，無論是買賣房屋時(shí)都指名找您。
切記!深耕就是生根。商圈精耕讓回頭客、潛在客戶都會(huì)找您這個(gè)顧問，讓您達(dá)到集客的功效，您好像管區(qū)的人一樣關(guān)心他們，成為他們的職業(yè)顧問，自然業(yè)績也講滾滾而來。
隨著房產(chǎn)市場的不斷成熟，商圈精耕無論是對于中介公司還是對門店、經(jīng)紀(jì)人變得越來越重要。特別是目前市場處于買方市場，如何滿足購房客戶的要求，迅速為其鎖定合適的房源成為房產(chǎn)交易的關(guān)鍵，而這也恰恰就是商圈精耕的精華所在。商圈精耕可以形成局部優(yōu)勢，不論競爭對手有多么強(qiáng)大，當(dāng)你專注聚焦于某一個(gè)區(qū)塊深入耕耘，就能形成局部優(yōu)勢，在“小池塘里當(dāng)最大魚”，戰(zhàn)勝對手。我們便不需要擔(dān)心同業(yè)的店數(shù)人數(shù)多，只要我們能在一個(gè)特定的商圈區(qū)域內(nèi)，深入經(jīng)營，贏得客戶信賴，仍能成為贏家。
一般來說，我們把以門店為圓心，以自行車車程為距離單位，門店周圍字形成車程10分鐘內(nèi)的為核心商圈。
三、商圈的劃分
車程10分鐘到20分鐘為次要商圈，車程20分鐘以上為影響力商圈。
或者我們可以這樣劃分，以門店為圓心，門店周圍3至5公里為核心商圈，5公里到10公里為次要商圈，10公里外為影響力商圈(小城市的范圍可以適當(dāng)縮小)。我們精耕商圈一般在核心商圈，次要商圈主要做一些日常性的開發(fā)和駐守，OPENHOUSE等房產(chǎn)房源集中展示活動(dòng)可以在影響力商圈內(nèi)進(jìn)行(一般由公司的幾家門店聯(lián)合做房源集中展示，市場調(diào)查等活動(dòng))。
核心商圈：核心商圈是最接近門店并擁有高密度顧客群的區(qū)域，一般顧客光顧很方便，核心商圈顧客一般占門店的成交額的55-70%
次要商圈：次級商圈是位于核心商圈以外的鄰近區(qū)域，顧客需花費(fèi)一段時(shí)間才能到達(dá)，這部分商圈顧客一般占門店的成交額的15-25%
影響力商圈：指門店可以達(dá)到或者有影響力的區(qū)域。顧客一般不會(huì)直接抵達(dá)，而是通過廣告OPENHOUSE等其他形式上門的，一般占門店成交額的10%以下。
四、商圈精耕的主要內(nèi)容
1、大樓名稱的檔案建立(樓高、屋齡、外觀、特色、物業(yè)管理費(fèi)之多寡……)
2、互通街道的號碼，商圈內(nèi)住宅種類的區(qū)分(新舊社區(qū)、樓層區(qū)分，等級、住戶水準(zhǔn)、大小環(huán)境……)
3、街口、大馬路邊轉(zhuǎn)角商店名稱標(biāo)示。
4、路段行情、房價(jià)分析(銷售中，已成交之行情建檔類)
5、預(yù)售個(gè)案的了解分析(推出日期、可售戶數(shù)、平均單價(jià)、店鋪的主要單位、車位價(jià)格、訴求重點(diǎn)、產(chǎn)品特色、銷售率、客戶的重要來源分析……)
6、商圈所屬區(qū)域的內(nèi)房屋或精華個(gè)案的分析。
7、商圈所屬區(qū)域的發(fā)展沿革(過去、現(xiàn)在和未來)
8、商圈所屬區(qū)域的人文背景。
9、商圈所屬區(qū)域的重要公共設(shè)施調(diào)查統(tǒng)計(jì)(公園綠地、車位、學(xué)區(qū)、交通路線、景觀等)
10、商圈布告欄數(shù)量的統(tǒng)計(jì)。
11、人口結(jié)構(gòu)與戶數(shù)統(tǒng)計(jì)。
12、商圈所屬區(qū)域內(nèi)各大樓機(jī)構(gòu)布置名冊建立(開發(fā)信函、自薦函、生日卡、問候卡、小贈(zèng)品，公司DM等之寄發(fā))
13、與區(qū)域內(nèi)各店鋪、大廈或社區(qū)管理員、小超市老板、水電抄表工、社區(qū)負(fù)責(zé)人、報(bào)刊亭、郵遞員等建立良好關(guān)系。
14、公司及同行銷售中之房源了解，分析比較。
15、城市計(jì)劃動(dòng)態(tài)的掌握(道路計(jì)劃、公園、停車場、圖書館等到公共設(shè)施之預(yù)定計(jì)劃、重大交通建設(shè)之規(guī)劃及完工日期，土地征收、整編、用途變更等)
16、配合社區(qū)鄰里之活動(dòng)，主要積極參與，建立自身及公司的形象。
17、區(qū)域內(nèi)空地、空屋之統(tǒng)計(jì)調(diào)查。
18、與商圈區(qū)域內(nèi)開發(fā)公司建立良好關(guān)系，尋求尾盤開發(fā)代理。
19、尋求定點(diǎn)形象，房源等看板之張掛地點(diǎn)。
20、定期檢討商圈動(dòng)態(tài)，隨時(shí)改變策略，主動(dòng)出去。
(1)將所有安排之商圈合理分為若干部分，按時(shí)間有計(jì)劃的安排行程
(2)在地圖上事先計(jì)劃好行走線路，可按之字型線路行走并做好記錄
(3)所記錄的道路注明名稱及行駛方向，將物業(yè)及設(shè)施注明名稱及門牌號標(biāo)注標(biāo)號分列于商圈圖附表中。
(4)回店內(nèi)將當(dāng)天記錄重新整理進(jìn)行匯總。
五、商圈精耕的模式和分類
商圈精耕的分類：
1、 樓盤的精耕：指對門店所屬商圈內(nèi)樓盤進(jìn)行詳細(xì)的精耕和了解。
2、 人脈的精耕：建立與門店所屬商圈內(nèi)各色人等的深厚人脈關(guān)系。
商圈精耕的模式：
一、直接進(jìn)駐
1、 由公司出面，建立和所屬樓盤物業(yè)管理公司的合作(公對公)
2、 由公司出面，建立和所屬樓盤物業(yè)管理人員的合作(公對私)
3、 經(jīng)紀(jì)人個(gè)人與物業(yè)管理公司工作人員的合作(私對私)
二、間接進(jìn)駐(日常針對性開發(fā)和銷售，展示)
根據(jù)門店的實(shí)際成交或者業(yè)績需要，有選擇性的在所屬樓盤內(nèi)進(jìn)行商圈日常駐守、銷售、房源展示等活動(dòng)。
六、商圈精耕經(jīng)營的步驟
商圈精耕經(jīng)營的步驟：
1、制定商圈調(diào)查計(jì)劃，計(jì)劃包括：商圈范圍劃定，調(diào)研周期和項(xiàng)目，參與人數(shù)，工作分工，行政圖準(zhǔn)備和商圈分割，物品準(zhǔn)備，調(diào)研步驟分解，執(zhí)行監(jiān)督，商圈調(diào)查部卷設(shè)計(jì)，變量控制等等一系列的工作。商圈調(diào)查可分為三種形式進(jìn)行，第一種形式是家庭訪問調(diào)查，第二種形式是實(shí)地調(diào)查，第三種形式是對項(xiàng)目地段中的交通人流、公共設(shè)施帶來的人流及其他人流進(jìn)行問卷調(diào)查。
2、商圈調(diào)查前的準(zhǔn)備工作：參與商圈調(diào)查的經(jīng)紀(jì)人要認(rèn)真學(xué)習(xí)，充分理解商圈調(diào)查的重要性，對模糊事項(xiàng)和自己認(rèn)為更合理的建議要在行動(dòng)前向上級領(lǐng)導(dǎo)提出。進(jìn)行一系列的物品準(zhǔn)備，包括名片，交通工具，各種文件，宣傳小冊子，紙筆，地圖等等，熟悉并準(zhǔn)備好調(diào)查的目標(biāo)和內(nèi)容安排，以及各種所需表格。對店長和經(jīng)理安排的行事要提前熟悉，并安排自己下一天的行程。
3、調(diào)查的注意事項(xiàng)：經(jīng)紀(jì)人著裝，是統(tǒng)一制服還是便服要依據(jù)當(dāng)時(shí)的具體情況而定，分組開展工作，各小組的任務(wù)要明確，足夠的名牌和宣傳彩頁，房源和客源的登記單。還有問題清單，因?yàn)樵谡{(diào)查過程中可能有客戶咨詢相關(guān)問題，要積極專業(yè)的給予回答。商圈調(diào)查一般在五個(gè)工作日內(nèi)完成。
4、分商圈范圍：以某一個(gè)中心點(diǎn)將東西南北以主要道路作為分區(qū)架構(gòu)，確定商圈名稱、商圈分類、商圈范圍
5、實(shí)地勘察其范圍內(nèi)地理環(huán)境，并明確搜集該商圈區(qū)域內(nèi)重要行政機(jī)關(guān)、商業(yè)中心、市場、學(xué)校、銀行、公園綠地、主要道路、公交線路、著名或標(biāo)志性建筑物等信息資料
6、實(shí)地勘察其范圍內(nèi)的社區(qū)、大樓地理環(huán)境，包括道、街、巷、弄、號，明確社區(qū)大樓配套設(shè)施、綠化、建造年代、物業(yè)費(fèi)用、居住戶數(shù)等等信息資料。
7、繪制商圈圖：
匯制和整理商圈圖片資料內(nèi)容：(圖紙統(tǒng)一使用A4紙繪制，紙張朝上為北。幾張A4紙合并為一份商圈圖。)
(1)主要建筑物：每棟樓需標(biāo)示樓高，7層樓以上應(yīng)標(biāo)大樓名稱。
(2)門牌：街角和巷道兩旁，應(yīng)注明門牌號碼。
(3)街道，單行道或雙行道，道路寬度(每部車寬2米)
(4)公共設(shè)施：公園、綠地、廣場、兒童游樂場、學(xué)校、停車場、體育場館、圖書館、批發(fā)市場、零售市場。
(5)生活設(shè)施：自選商場、帶領(lǐng)連鎖店、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、政府機(jī)關(guān)、消防設(shè)施、公安派出所、郵電局、銀行。
(6)相關(guān)憎惡設(shè)施：變電站、加油站、航空站、污水處理站、焚化爐、高壓鐵塔、移動(dòng)通訊塔、液化氣站、屠宰場、殯儀館、火葬場。
(7)休閑設(shè)施：電影院、百貨公司(標(biāo)注名稱);
(8)公交站：標(biāo)示地點(diǎn)及站牌標(biāo)示方式：
(9)高架橋、公路大橋
(10)鐵路、汽車客運(yùn)站
商圈圖的意義與其目的
1、 何謂商圈圖：
將門店所在之主要商圈范圍內(nèi)之街道繪圖，標(biāo)志內(nèi)部之建筑名稱、門牌號碼、建筑形式、商業(yè)形態(tài)及公共設(shè)施等詳細(xì)位置圖，稱之為商圈圖。
2、 為何要繪制商圈圖：
商圈經(jīng)營的目的，為使將來所要經(jīng)營之商圈內(nèi)、街弄巷道、建筑形態(tài)、人文環(huán)境、商業(yè)行為、住宅戶數(shù)等各種方便進(jìn)行商圈經(jīng)營扎根順利推動(dòng)，熟悉各種房源之種類及成交行情善，方便日后案源之開發(fā)。
3、 商圈圖的用途：
經(jīng)由詳細(xì)的繪圖過程中，可充分掌握商圈內(nèi)房屋銷售的咨詢，認(rèn)識(shí)商圈范圍內(nèi)主要客戶需求之物件種類及行情，迅速建立業(yè)主與買方之信賴，進(jìn)而拓展案源，加強(qiáng)社區(qū)經(jīng)營，提升公司品牌形象與市場占有率。
商圈圖如何繪制
準(zhǔn)備工具：
地圖、鉛筆、筆記本、制圖用方格紙、指北針
繪圖時(shí)機(jī)：
1、 新人受訓(xùn)完成分發(fā)門店后，利用每天安排2-3小時(shí)掃街行程。
2、 掃街過程中，除抄錄紅紙條外，應(yīng)每日安排1-2條主要街道繪制。
3、 下店后7日內(nèi)完成商圈圖繪制
繪圖重點(diǎn)：
1、 將圖面之方向定位與實(shí)際狀況相符。
2、 路牌標(biāo)示，東西向道路單碼在上方，南北向道路單號右方。
3、 將主要繪制范圍區(qū)分為六等分，每天進(jìn)行一等分，最后一天再整成整份資料。
4、 標(biāo)示重點(diǎn)：大樓名稱、門牌號碼、巷弄街頭轉(zhuǎn)角商店名稱、樓層高度，公共設(shè)施(公園站名、公園名稱、學(xué)校、市場、郵局、銀行……等)
在商圈調(diào)查的過程中所涉及內(nèi)容要盡可能詳細(xì)。內(nèi)容包含如下：
1、 樓盤的規(guī)劃發(fā)展前景
2、 各小區(qū)的平面圖，能準(zhǔn)確的標(biāo)出小區(qū)的分布圖和其他設(shè)施分布
3、 商圈的地段等級。
4、 商圈內(nèi)小區(qū)的建造年代
5、 交通條件。詳細(xì)注明車次和起點(diǎn)終點(diǎn)。
6、 還有商圈內(nèi)各小區(qū)的物業(yè)管理善和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
7、 房屋的建筑結(jié)構(gòu)。
8、 各小區(qū)的綠化狀況和評估等等。初步分析預(yù)測商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目商圈范圍大小后，還需要對預(yù)測的商圈范圍進(jìn)行調(diào)查，只有通過詳細(xì)的調(diào)查分析，才能確定項(xiàng)目的商圈范圍。
商圈范圍調(diào)查的主要內(nèi)容有：消費(fèi)者選擇購物場所時(shí)對中途時(shí)間與距離的要求、該處房源房產(chǎn)對消費(fèi)者吸引力的大小、潛在顧客的地址等。
商圈精耕各種經(jīng)營特性分析，包括下面各種商業(yè)特性，形成一個(gè)詳細(xì)的報(bào)告。
七、商圈精耕經(jīng)營實(shí)施的原則和特性分析
1、商圈區(qū)域范圍力求細(xì)化，細(xì)致到每單元，每戶。
2、商圈特性分析必須確認(rèn)，讀懂商圈的屬性。
3、商圈精耕與社區(qū)活動(dòng)相結(jié)合，與社區(qū)�；�(dòng)，做一些公益性的聯(lián)誼活動(dòng)。
4、商圈精耕實(shí)施必須保持持續(xù)，持之以恒。
5、商圈精耕計(jì)劃、執(zhí)行、檢查完全落實(shí)，同時(shí)需要自我檢討和改進(jìn)。
6、克服心理障礙調(diào)整好心態(tài)，做好被拒絕的思想準(zhǔn)備。
商圈精耕經(jīng)營特性分析
1、 商業(yè)特性分析，消費(fèi)者的人口核計(jì)、社會(huì)特征和心理因素決定了消費(fèi)者購買房屋中介或服務(wù)的決策過程，決定了消費(fèi)者需要什么樣的房屋中介服務(wù)、需要房屋中介或服務(wù)的價(jià)格水平、對路途時(shí)間和便利性的要求、對娛樂環(huán)境及服務(wù)水平的要求。根據(jù)商圈調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析資料，計(jì)算出商圈范圍內(nèi)各個(gè)居民點(diǎn)的目標(biāo)顧客所占的百分比，并根據(jù)居民點(diǎn)的人品密度計(jì)算出各個(gè)居民點(diǎn)目標(biāo)顧客的密度，然后在一張以中介門店位置為中心的地圖上，標(biāo)示出商業(yè)物業(yè)商圈內(nèi)各個(gè)居民點(diǎn)的目標(biāo)顧客的密度，這樣就可以從地圖上了解到本門店商圈內(nèi)主要商圈、次要商圈和邊緣商圈的范圍。
2、 辦公特性分析，商圈內(nèi)辦公寫字樓的數(shù)量，租售和入住公司特點(diǎn)，租金平均水平。入住率，客戶對該商圈內(nèi)辦公寫字樓的數(shù)量，租售和入住公司特點(diǎn)，租金平均水平。入住率，客戶對于該商圈內(nèi)辦公條件的評價(jià)和感受等等
3、 房屋特性分析，指已建成并投入使用的各類房屋、設(shè)施設(shè)備和場地，包括地上附著物和地下各種功能性物體。各類房屋含用于居住的、生產(chǎn)的、辦公的、經(jīng)營的、展覽的、儲(chǔ)存物質(zhì)的等一切建筑體;設(shè)施設(shè)備主要指與各類房屋配套的消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、交通系統(tǒng)等;場地是延伸和擴(kuò)展物業(yè)功能的區(qū)域，如機(jī)場、碼頭、停車場等。
4、 建筑特性分析，商圈內(nèi)房屋，小區(qū)是平房別墅，低層房屋還是多層房屋或者高層房屋，房屋的建筑結(jié)構(gòu)是磚混結(jié)構(gòu)還是鋼混結(jié)構(gòu)，這些特性要了解清楚。
5、 交通特性分析，包括商圈內(nèi)交通條件，交通種類及每日車次，交通設(shè)施情況，交通網(wǎng)分布情況，以及交通發(fā)展規(guī)劃和停車狀況等等。顧客能否方便地抵達(dá)本門店或潛在購買房源所在位置。
6、 學(xué)區(qū)特性分析，商圈內(nèi)大中小學(xué)，幼兒園各種教育機(jī)構(gòu)的詳細(xì)分布狀況。
7、 競爭對手分析，一個(gè)地區(qū)的市場容量是有限的，在進(jìn)入一個(gè)地區(qū)前要仔細(xì)考察當(dāng)?shù)赝瑯I(yè)中間店鋪的競爭情況。找出與其它店鋪的區(qū)分點(diǎn)，才能找到新的商機(jī)，否則同質(zhì)化經(jīng)營下去只能陷入激烈的競爭，對整個(gè)業(yè)太反而沒有好處。在作商圈內(nèi)競爭分析時(shí)必須考慮下列因素：現(xiàn)有中介門店的數(shù)量，現(xiàn)有中介門店的規(guī)劃分布，新店開張率，所有中介門店過少、過多和飽和的情況。中介門店過少的商圈內(nèi)只有很少的中介門店提供滿足商圈內(nèi)消費(fèi)者需求的特定產(chǎn)品與服務(wù)。中介門店過多的商圈，有太多的中介門店銷售特定的產(chǎn)品與服務(wù)，以致每家中介門店都得不到相應(yīng)的投資回報(bào);一個(gè)飽和的商圈中介門店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)人口對特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。飽和指數(shù)表明一個(gè)商圈所能支持的中介門店不可能超過一個(gè)固定數(shù)量，飽和指數(shù)可由公式求得。
商圈調(diào)查匯總報(bào)告目的和對象：
經(jīng)紀(jì)人要根據(jù)商圈內(nèi)的街道劃分完成競爭調(diào)查分析表，社區(qū)樓盤調(diào)查表，還有商圈配套設(shè)施統(tǒng)計(jì)表，將一下各種內(nèi)容在商圈調(diào)查圖標(biāo)上進(jìn)行反應(yīng)。并將商圈調(diào)查結(jié)果加以整理并存檔。包括商圈范圍及變革;主要道路及社區(qū);環(huán)境、學(xué)區(qū)、公園、交通;次要巷道及社區(qū);社區(qū)房源種類;市場行情及分布情形;未來商圈發(fā)展?jié)摿Φ鹊�，形成詳�?xì)的商圈精耕成果報(bào)告書。
八、如何選擇商圈精耕樓盤
一般來說，選擇商圈精耕樓盤有以下幾個(gè)因素：
1、 門店商圈內(nèi)核心樓盤或者地標(biāo)性樓盤。
2、 樓盤的住房越過3000戶(小城市比例可以適當(dāng)降低至1000戶)
3、 一般交付年限在五年內(nèi)的樓盤。
4、 最近幾個(gè)月有成交在五套以上的樓盤。
5、 成交的標(biāo)的比較大的樓盤。一般以兩套成交能讓門店盈利的樓盤。
6、 有五路以上公共汽車到達(dá)的樓盤。
樓盤附近有銀行網(wǎng)點(diǎn)或者肯德基麥當(dāng)勞等便利設(shè)施。
九、商圈精耕可以創(chuàng)造哪些價(jià)值
對內(nèi)：
1、提升效能效率
中介分店商圈精耕，在途時(shí)間的浪費(fèi)會(huì)大幅降低，經(jīng)紀(jì)人就能夠有更多的時(shí)間在工作上，以提升效率。同時(shí)能夠更有頻次的與目標(biāo)客戶群互動(dòng)，建立更強(qiáng)的信任感，提升作業(yè)的效能，進(jìn)而增加利潤。
2、拉高成功機(jī)率
如果漫無方向的到處找機(jī)會(huì)，雖然偶爾也會(huì)有好運(yùn)氣，但是成功的機(jī)率是相對低的。而商圈精耕前期的投入雖然較多，卻能確保更穩(wěn)定及更高的收獲。
3、認(rèn)同感提升
由于聚焦商圈精耕，同仁的作業(yè)會(huì)有更明確的方向，全力爭取商圈的第一，進(jìn)而產(chǎn)生更高的凝聚力和歸屬感。
對外：
1、節(jié)約時(shí)間：
節(jié)省經(jīng)紀(jì)人在途時(shí)間，避免時(shí)間和能源的浪費(fèi)，使經(jīng)紀(jì)人在工作時(shí)間效率可以大大提高。并有更多的時(shí)間可以創(chuàng)造業(yè)績。
2、顧客滿意
由于將力量專注于商圈內(nèi)的客戶持續(xù)溝通我們的經(jīng)營理念，在門店商圈客戶更能感覺到我們所投注的關(guān)心，公司品牌效益拉高，更能提升客戶滿意度。
商圈調(diào)查中輔助工具以及可能遇到的問題與解決方案(僅供參考)
A、部分房地產(chǎn)的法律法規(guī)資料可以互聯(lián)網(wǎng)上查找，要充分利用更多搜索引擎來搜索相關(guān)的信息，或者在一些已知的網(wǎng)站上查找。
B、相關(guān)商圈，社區(qū)資料查詢可以在圖書館報(bào)刊雜志，還有相應(yīng)的有關(guān)職能部門咨詢。如房產(chǎn)交易中心，各銀行，稅務(wù)機(jī)關(guān)，拆遷辦等單位查詢同時(shí)注意在接觸過程中盡力與他們建立好良好的關(guān)系，以便將來業(yè)務(wù)過程中能有利的開展工作。
C、在商圈調(diào)查過程中，盡量使用禮貌用語，遇到不配合的對象，要妥善處理，避免出現(xiàn)爭論和沖突。在對競爭同行的調(diào)查中，建議首先對自己的身份保密，多看多聽，先問一些有關(guān)客戶關(guān)心的問題，慢慢引入你感興趣或者你想調(diào)查的內(nèi)容，在談話過程中，注意說話的方式以及有針對性的問題。在進(jìn)入對方區(qū)域內(nèi)，可先觀察對方人員情況，選一些年輕的或者從事業(yè)務(wù)不是很久的人員作為調(diào)查對象(如果你也是新人，你必須做好更充分的準(zhǔn)備工作。)萬一被對方識(shí)破，不要慌張，不要說出自己的公司名稱，告訴他你只是想進(jìn)入這一行工作，但是不大了解這一行，所以想深入調(diào)查了解一下。
在調(diào)查小區(qū)的時(shí)候，要注意一下幾點(diǎn)：非封閉小區(qū)，可以邊調(diào)研邊記錄，同時(shí)可以派送一些宣傳資料。封閉小區(qū)要區(qū)分物業(yè)管理和門衛(wèi)的狀況，請記住，針對物業(yè)管理和保安的公關(guān)非常重要，不要試圖和他們玩貓捉老鼠的游戲。如果遇到門衛(wèi)不讓你進(jìn)入小區(qū)，物業(yè)較嚴(yán)格的小區(qū)，需事先與其物業(yè)處以工作需要聯(lián)系好，直到達(dá)成協(xié)議�？梢院臀飿I(yè)進(jìn)行相關(guān)房產(chǎn)方面的咨詢活動(dòng)，器材和費(fèi)用由我方承擔(dān)，但以雙方名義進(jìn)行宣傳。這樣物業(yè)會(huì)認(rèn)為對自己有利而同中介合作，難以公關(guān)時(shí)，可以提出由我方付出一定場地費(fèi)用在小區(qū)內(nèi)舉行咨詢和開發(fā)活動(dòng)。有些情況下，正常的公關(guān)活動(dòng)可以沒有立即奏效。無法達(dá)成共識(shí)但又必須進(jìn)行信息開發(fā)和收集時(shí)，可借助同事或者身邊的工具，如請同事在門口引起門衛(wèi)的注意，自己邊電話邊進(jìn)入小區(qū)，或者直接打出租車進(jìn)入，還有自己裝成即將成為此小區(qū)的業(yè)主，想來實(shí)地勘察了解一下小區(qū)的詳細(xì)狀況。但是如果物業(yè)或者保安公司發(fā)展，切記不要發(fā)生沖突。可以施以小禮物，小費(fèi)用或者做出相關(guān)不進(jìn)入的承諾。
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