房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
導(dǎo)語：法律風(fēng)險(xiǎn)是由法律規(guī)定的原因產(chǎn)生的法律后果，因此事前是可以預(yù)見的，可以通過各種有效手段加以防范和控制。從不同角度、按照不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，可以將法律風(fēng)險(xiǎn)分為直接和間接、內(nèi)部和外部，客觀和主觀，作為和不作為四種風(fēng)險(xiǎn)類別。企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)的防范機(jī)制，應(yīng)該通過有關(guān)制度建設(shè)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制的主動(dòng)性、前瞻性、計(jì)劃性和時(shí)效性，按照風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)控制管理、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控更新三個(gè)階段，構(gòu)建科學(xué)的法律風(fēng)險(xiǎn)防范制度。
1. 風(fēng)險(xiǎn)問題概述
1.1企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)問題
我們知道任何一個(gè)企業(yè)，他在經(jīng)營過程中，營業(yè)的結(jié)果包括二個(gè)方面，其一是成本，第二個(gè)就是利潤。在法律成為社會(huì)的行為規(guī)范之后，法律在不斷地影響著企業(yè)的經(jīng)營成本和利潤。
如果法律影響了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的成本和利潤， 我們就把他歸入房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)問題。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中遇到的風(fēng)險(xiǎn)問題有很多方面，不僅僅是一個(gè)方面。今天的講座只解決一個(gè)問題，或只研究一個(gè)問題。那就是房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避問題。
那在講法律風(fēng)險(xiǎn)之前，首先要問什么是風(fēng)險(xiǎn)?
就詞源學(xué)角度來看，風(fēng)險(xiǎn)是可能發(fā)生的危險(xiǎn)，但是在企業(yè)經(jīng)營過程中，我們經(jīng)常講，這個(gè)行為是否有風(fēng)險(xiǎn)呢，這怎么講，那我們給大家一個(gè)詮釋性的，那就是在企業(yè)經(jīng)營中，我們將風(fēng)險(xiǎn)確定為可能對(duì)企業(yè)經(jīng)營的成本和利潤產(chǎn)生影響的經(jīng)營行為，或者是純粹的增加企業(yè)成本的行為，這個(gè)行為就是風(fēng)險(xiǎn)。
這里強(qiáng)調(diào)兩點(diǎn)，一是風(fēng)險(xiǎn)是可能性的但不是必然的。
我們舉例，某一個(gè)企業(yè)看中了一塊地，這塊地在未來的十年里他的增值潛力可能是十倍，但在這種情況下，他也冒著一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，這就是他預(yù)測(cè)到的增值潛力的因素在社會(huì)發(fā)展過程中因某種原因不能按當(dāng)時(shí)的預(yù)期實(shí)現(xiàn)，比如在北京市，一個(gè)企業(yè)在1993年得到一塊地，這塊地在2003年可能會(huì)價(jià)值超過1993年取得土地的成本10倍(實(shí)際上確實(shí)超過了10倍)，但該土地的土地出讓金沒有繳納，2004年北京市執(zhí)行831大限，結(jié)果導(dǎo)致該土地因沒有繳納土地使用權(quán)出讓金而被政府收回，這就是風(fēng)險(xiǎn)。
二是風(fēng)險(xiǎn)具有可預(yù)測(cè)性。
風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)可以預(yù)測(cè)，這是基于企業(yè)的經(jīng)營行為是在人的控制范圍內(nèi)而言的，即任何企業(yè)的經(jīng)營行為都是理性的行為，因此在作出經(jīng)營行為之前，這個(gè)行為的風(fēng)險(xiǎn)是可以預(yù)測(cè)到的。比如合同法第113條就規(guī)定了因違約造成的損失應(yīng)當(dāng)由違約人承擔(dān)，但違約的最高損失不得超過當(dāng)事人在訂立合同時(shí)可以預(yù)見到的損失。這就是法律對(duì)經(jīng)營行為風(fēng)險(xiǎn)的強(qiáng)制性的規(guī)定。
所以我們強(qiáng)調(diào)二個(gè)問題：
企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)一是可能增加企業(yè)的經(jīng)營成本，二是可能減少企業(yè)的經(jīng)營利潤。
1.2法律風(fēng)險(xiǎn)
那么講到風(fēng)險(xiǎn)問題時(shí)，下面還有幾個(gè)問題，什么是法律風(fēng)險(xiǎn)?剛說了風(fēng)險(xiǎn)有很多方面，那么什么是法律風(fēng)險(xiǎn)呢?我們簡(jiǎn)明扼要給大家一個(gè)詮釋性的定義：
法律風(fēng)險(xiǎn)就是基于法律規(guī)定產(chǎn)生的可能影響企業(yè)經(jīng)營成本和利潤的經(jīng)營行為。
1.2.1法律就是一系列的規(guī)范
這說到一個(gè)問題，什么是法律，什么是法律規(guī)定，因大家都不是學(xué)習(xí)法律的，我們不能作一個(gè)專業(yè)性的定義，大家只要按照通常的理解考慮就可以了。
這么說吧：一系列的規(guī)范都可能把它叫做法律。我們拿房地產(chǎn)及2006年中央政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控來看，國務(wù)院發(fā)的國發(fā)37號(hào)文件也是法律，建設(shè)部發(fā)的一系列文件也是法律，北京建委發(fā)的文件也是法律，北京市發(fā)的調(diào)控房地產(chǎn)文件也是法律，甚至北京規(guī)劃委員會(huì)發(fā)的規(guī)劃細(xì)則也是法律，我們只要有這樣一個(gè)概念就夠了。
1.2.2法律影響房地產(chǎn)企業(yè)的成本的問題
那么基于法律規(guī)定產(chǎn)生的可能影響企業(yè)的成本，還拿調(diào)控文件來說，舉例2006年國發(fā)37號(hào)文件有8條規(guī)定，其中有一條增加企業(yè)的成本或影響企業(yè)的成本，說原已在2006年6月1日前，已經(jīng)批準(zhǔn)的但尚未開工的建設(shè)項(xiàng)目都必須執(zhí)行70%以上的戶型或套型必須是90平方米的一個(gè)規(guī)定。如果已取得的規(guī)劃文件批準(zhǔn)的建筑面積超過了這個(gè)文件規(guī)定時(shí)，那必須回到7090規(guī)則上去，重新修改規(guī)劃就完了。單改規(guī)劃涉及的就是一項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)該開工了建筑施工合同簽完了，原來準(zhǔn)備的都無效了，法律規(guī)定影響了企業(yè)的成本。
1.2.3法律規(guī)定影響企業(yè)的利潤
那么再看法律規(guī)定如何影響了企業(yè)的利潤，如2007年1月1日的已修改后的城鎮(zhèn)國有土地使用稅暫行條例，這個(gè)條例是國務(wù)院2006年12月30號(hào)修訂的，把整個(gè)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)征收標(biāo)準(zhǔn)整體提高了3倍，以北京為例，最高的城鎮(zhèn)土地使用稅是每平方米30RMB，過去是10RMB，中國企業(yè)報(bào)采訪我時(shí)問了這個(gè)問題，如華潤置地2005年拿下橡樹灣的項(xiàng)目，清河那塊，他的土地使用面積大約35萬平米，如按照原來的城鎮(zhèn)使用土地使用稅條例，土地使用稅大約是每平方米10元，也就是35萬元，到2007年1月1日，如果這個(gè)項(xiàng)目一分錢都沒賣出去，那么土地使用權(quán)仍然是他的，他就要35萬平方米乘30元來交納城鎮(zhèn)土地使用稅，那么07年交納的城鎮(zhèn)土地使用稅是1000多萬，納稅提高，在其他經(jīng)營成本不變的情況下，假定利潤率不變情況下，那利潤減少了。原來1000萬多，700萬可能是你的利潤，現(xiàn)在變成了稅收，這就是法律規(guī)定影響了企業(yè)的成本，也影響了企業(yè)的利潤，這就是說的法律風(fēng)險(xiǎn)。
1.2.4企業(yè)對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)建立預(yù)測(cè)機(jī)制
法律頒布在經(jīng)常情況下或者在通常情況下是一般的民眾所不關(guān)注的，國家頒布什么法律，一般情況下老百姓預(yù)測(cè)不到，但作為專業(yè)的經(jīng)營企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)預(yù)見到。
有的人可成功預(yù)測(cè)國家會(huì)頒布什么樣的條款來規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)，潘石屹在2006年作客中央電視臺(tái)的節(jié)目時(shí)說，我的企業(yè)整體從2005年起不再開發(fā)住宅項(xiàng)目，所以國發(fā)文件對(duì)他的影響幾乎沒有，是否可以理解為他就預(yù)測(cè)到了?是有這種可能性的。這就是研究避免的問題，也就是你預(yù)測(cè)到國家可能要發(fā)布什么樣的規(guī)定來規(guī)制企業(yè)的經(jīng)營行為。
我們還說國發(fā)37號(hào)文件2006年7090的問題，70%以上的套型面積必須控制在90平米以內(nèi)。那么90平米范圍內(nèi)對(duì)企業(yè)影響是很大的，那么你怎么去知道或者怎么去影響他?
我們看到2007年1月10號(hào)建設(shè)部發(fā)了關(guān)于7090征求意見稿，隨之1月11日建設(shè)部官方的網(wǎng)站公開申明這個(gè)7090文件精神違反了國務(wù)院規(guī)定應(yīng)廢止，就這么一個(gè)文件國家的認(rèn)識(shí)是不同的，地產(chǎn)商的認(rèn)識(shí)是不同。這個(gè)7090是這個(gè)含義，也就是90平方的套型建筑面積是什么含義，建設(shè)部發(fā)言人曾經(jīng)說90平方米面積他只是指套內(nèi)建筑面積，這樣開發(fā)商很高興啊，那套內(nèi)建筑面積意味著總面積可能會(huì)達(dá)到110平方，但過了不到三天時(shí)間，也就是建設(shè)部的這個(gè)人剛剛說話不到三天時(shí)間，接著建設(shè)部新聞發(fā)言人說建設(shè)部從來沒這個(gè)意思，也就是90平米包括了套內(nèi)建筑面積和公攤建筑面積，但對(duì)這個(gè)政策的影響開發(fā)商從來沒有停止過，也就是作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，我想老總、業(yè)界經(jīng)營人士、還有政府管理官員對(duì)7090一刀切的文件他們有自己的理解，他們也試圖通過自己的理解來改變國務(wù)院的文件，但實(shí)際上沒有成功，也就是法律規(guī)定對(duì)企業(yè)成本的影響是相當(dāng)顯著的。
1.2.5企業(yè)對(duì)法律影響的關(guān)注
對(duì)一個(gè)普通企業(yè)對(duì)法律的頒布是不大關(guān)注的，但對(duì)一個(gè)專業(yè)的經(jīng)營企業(yè)來講，你就必須去關(guān)注他，關(guān)注什么?關(guān)注企業(yè)法律領(lǐng)域的規(guī)則，關(guān)注它的產(chǎn)生發(fā)展、廢止或消亡 ，這樣一個(gè)規(guī)矩，你只有關(guān)注了它，你就能預(yù)防法律產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)我們簡(jiǎn)明扼要作一個(gè)解釋：法律規(guī)定產(chǎn)生的可能影響企業(yè)的經(jīng)營成本或利潤。注意：我們強(qiáng)調(diào)的是經(jīng)營行為，那我們的合同約定算不算風(fēng)險(xiǎn)呢?
1.2.6合同也是法律啊
法律除了國家頒布的以外，還有當(dāng)事人自己擬定的法律，合同就是當(dāng)事人的法律。如我們倆訂了個(gè)合同，你要在三個(gè)月內(nèi)交付不了房子，你就要交10%的房價(jià)違約金出來，那么這個(gè)約定就是當(dāng)事人之間的法律，所以合同也是法律，也就是在經(jīng)營過程中依照你的意志合意產(chǎn)生的這樣一個(gè)法律，也必須遵守。如你三個(gè)月內(nèi)真的交不了這個(gè)房，那你是100萬的.房子，就要交10%的違約金，你總共掙10%的利潤，得了，這套房子10%的利潤沒了，違約金的支付導(dǎo)致你的利潤沒有了。這就是基于法律產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，在后面還要給大家講法律本身產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。
1.2.7法律規(guī)定產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)
我們講風(fēng)險(xiǎn)分為兩個(gè)大類，第一個(gè)就是法律本身產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，第二就是企業(yè)經(jīng)營行為產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。
下面看法律規(guī)定本身產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，剛才提以了城鎮(zhèn)土地使用稅，它提高三倍，這就是法律規(guī)定本身產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于法律規(guī)定本身產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)是沒法抗拒的，但是你可預(yù)測(cè)，城鎮(zhèn)土地使用稅調(diào)整前，早在2004年，房地產(chǎn)勢(shì)頭過熱的時(shí)候，中央政府在21世紀(jì)調(diào)控房地產(chǎn)的信號(hào)，大概追溯到2003年中國人民銀行發(fā)布一個(gè)很有名的政策，到現(xiàn)在這個(gè)政策還在影響著房地產(chǎn)的發(fā)展，就是央行的121號(hào)文件。
那么這個(gè)121號(hào)文件老早預(yù)測(cè)到中國房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭過熱可能會(huì)給銀行帶來過大的風(fēng)險(xiǎn)，那怎么辦?這時(shí)121號(hào)文件他提出了兩個(gè)考慮，121號(hào)文件，現(xiàn)在看來是必須強(qiáng)制執(zhí)行的文件，但在我的看來是可以選擇的。如121號(hào)文件說了房地產(chǎn)企業(yè)要貸款的話，那么自有資金應(yīng)該達(dá)到一定數(shù)額的比例，這個(gè)比例央行文件限制必須達(dá)到20%以上，這是對(duì)企業(yè)的管理。第二個(gè)房地產(chǎn)可以通過其他融資，如通過預(yù)售的融資。121號(hào)文件是這樣描述：為了減輕購房人的貸款利息壓力，所以只有在房地產(chǎn)項(xiàng)目封頂之后，銀行才可以給購房人發(fā)放按揭貸款。大家算算帳，實(shí)際上這句話存在很大的爭(zhēng)議，當(dāng)一個(gè)商品房是期房時(shí)，當(dāng)房還沒有出地面的時(shí)候，它是一個(gè)價(jià)格，它建設(shè)達(dá)到一定規(guī)模時(shí)，它也是一個(gè)價(jià)格，它封頂它又是一個(gè)價(jià)格，他從完工到徹底交付使用后，它又是另一個(gè)價(jià)格，沒有人對(duì)這個(gè)區(qū)別作過詳細(xì)研究。
以華遠(yuǎn)房地產(chǎn)旗下的一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，這個(gè)項(xiàng)目也是有名的公寓，這個(gè)公寓在取得預(yù)售許可證的時(shí)候，也就是交納完畢出讓土地使用權(quán)出讓金，并取得國有土地使用權(quán)證書之后，項(xiàng)目完工達(dá)到正負(fù)零，取得了預(yù)售許可證，它每平方米的均價(jià)是6千多元,當(dāng)它達(dá)到一個(gè)階段，建設(shè)規(guī)模超過總建筑面積50%時(shí)，漲為7千多元，那封頂時(shí)達(dá)到8千多元每平方米的單價(jià)，當(dāng)它達(dá)到完全完工的時(shí)候，售價(jià)是1.1萬元。那么現(xiàn)在比較任何一個(gè)購房人都是有理性的人，貸款壓力有多大，他從正負(fù)零到完工，不超過1年半的時(shí)間，利息壓力究竟有多大，這就是一個(gè)問題。所以央行法律規(guī)定本身企業(yè)無法抗拒，但可以預(yù)測(cè)法律本身的風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)測(cè)到就可以避免。因此央行的121號(hào)文件2003年發(fā)布之后，他的執(zhí)行是大打折扣的，今年大家也看到了，到了2006年5月時(shí)，銀監(jiān)會(huì)北京分局連續(xù)發(fā)布了兩個(gè)文件，說還給沒封頂?shù)捻?xiàng)目貸款時(shí)，那就是違規(guī)的。到2006年12月時(shí)，公積金的貸款也被叫停，說沒封頂?shù)捻?xiàng)目，也不能申請(qǐng)公積金的貸款。尤其是央行的121號(hào)文件，那么這個(gè)法律規(guī)定本身產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)來說它增加了成本。如果121號(hào)文件不頒布，那么我們看到的房地產(chǎn)貸款是什么時(shí)間貸呢?你可以取得預(yù)售許可證跟當(dāng)事人簽定了買賣合同就可以貸款，也就是說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)面很大，當(dāng)有121號(hào)文件時(shí)，有些人想通過貸款來買房時(shí)，對(duì)不起了，你取得8成的貸款或7成的貸款或6成的貸款那么你就得遲延至項(xiàng)目的封頂，那開發(fā)企業(yè)的資金壓力就很大，這就增加了企業(yè)的成本。剛才我說的城鎮(zhèn)土地使用稅也增加了企業(yè)的成本。
法律規(guī)定本身產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，還有行政機(jī)關(guān)對(duì)社會(huì)干預(yù)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，行政機(jī)關(guān)是最主動(dòng)的國家機(jī)關(guān)，它對(duì)社會(huì)發(fā)展的干預(yù)是經(jīng)常的。也就是說我們看到現(xiàn)在房價(jià)漲勢(shì)過快這樣一個(gè)問題影響到老百姓生活時(shí)，國家權(quán)力沒有無動(dòng)于衷，人大沒有作出一個(gè)決定說國務(wù)院你把房價(jià)給干預(yù)一下，全國人大沒有。那人大代表提案，提案和做出決定是兩回事，政治協(xié)商會(huì)議也提出房價(jià)漲勢(shì)過快帶來影響很大，但它也沒有作出決定來，那么行政機(jī)關(guān)明顯感覺到房價(jià)漲勢(shì)過快和固定投資資產(chǎn)規(guī)模的過熱，會(huì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生過大影響，所以行政機(jī)關(guān)對(duì)社會(huì)進(jìn)行干預(yù)。那怎么辦?那我們看到國務(wù)院連發(fā)若干道國家對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控文件，在國務(wù)院的級(jí)別上或國務(wù)院部委的級(jí)別上，或中央政府的級(jí)別上，連發(fā)了13道，比南宋王朝把岳飛召回來的12道金牌還多了一道，但仍沒有把房價(jià)降下來。這個(gè)行政機(jī)關(guān)對(duì)社會(huì)的干預(yù)產(chǎn)生的這樣一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營成本和利潤的影響也很大。13道金牌沒把房價(jià)降下來，但13道金牌絕對(duì)提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本，這樣一個(gè)事實(shí)你不能否認(rèn)。法律規(guī)定增加了你的成本，這就是風(fēng)險(xiǎn)。
還有一個(gè)是法律的廢止產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，廢掉怎么會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)呢?。
我們舉個(gè)例子，大概在1990年代之前，誰要是開發(fā)房地產(chǎn)，一般情況下，根據(jù)當(dāng)時(shí)的法律那就是只能是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)你才能做，你不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)你就不能搞房地產(chǎn)開發(fā)。但1991年5月18號(hào)國務(wù)院發(fā)布了一個(gè)文件，《城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓的暫行條例》，該條例說，。任何單位和個(gè)人均可以依照本條例取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。
這個(gè)條例就廢止只有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)定，在這之前如果你是個(gè)人，沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)你是不能開發(fā)房地產(chǎn)的。那么廢掉了一個(gè)文件，任何一個(gè)單位或者個(gè)人均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，這就不一樣。此前你必須辦一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，才能開發(fā)房地產(chǎn)，現(xiàn)在你只要依照該條例就可以進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核準(zhǔn)開發(fā)房地產(chǎn)的人，其成本和利潤是不言而喻的。
再舉一個(gè)例子，1998年12月1日，北京政府頒布修改了已實(shí)施7年的北京房屋拆遷管理細(xì)則，將原來的拆遷補(bǔ)償由實(shí)物安置轉(zhuǎn)為貨幣安置或補(bǔ)償，這是1998年12月1號(hào)，過去北京拆遷都是實(shí)物安置，只能給你房子，你要錢是違規(guī)的。那這個(gè)文件頒發(fā)對(duì)被拆遷人來講叫好一片，但對(duì)拆遷人來講就不一定好，如1997年發(fā)的拆遷許可證還有沒拆走了的，那1998年12月1號(hào)雖然已經(jīng)發(fā)了拆遷許可證的項(xiàng)目不適用這個(gè)文件，但老百姓不這么看，這不給錢了吧，為什么不給我錢，開發(fā)企業(yè)你總不能按舊文件去執(zhí)行吧，強(qiáng)制執(zhí)行就會(huì)引起一系列的后果，最后很多企業(yè)不得不選擇了按新文件執(zhí)行把舊戶拆走。按新文件執(zhí)行就會(huì)產(chǎn)生兩筆補(bǔ)償，所有權(quán)補(bǔ)償和使用權(quán)補(bǔ)償，而使用權(quán)補(bǔ)償是根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算出來的，承租人取得了使用權(quán)補(bǔ)償，產(chǎn)權(quán)人取得所有權(quán)補(bǔ)償，規(guī)定增加了企業(yè)的成本。
再往后推2001年11月1實(shí)行的新的房屋拆遷規(guī)定把原來的實(shí)物安置變成了貨幣安置，貨幣安置是新規(guī)定。但在2001年前，很多企業(yè)為了開發(fā)某一城市舊區(qū)，必須拆遷房屋，拆遷房屋就得按照北京市的拆遷辦法執(zhí)行，按照北京市的拆遷辦法執(zhí)行，就必須給被拆遷人建造拆遷安置用房，許多企業(yè)就建造了安置用房。但按照新的拆遷規(guī)定，過去北京有很多項(xiàng)目按北京的規(guī)定建出來了，建成了沒用了，老百姓說了我不要，而且規(guī)定選擇權(quán)在被拆遷人，我不要你的房，我要錢，法律產(chǎn)生的影響馬上出來了。原來你建的房子是專門給被拆遷者，咱不知道，新搞開發(fā)，新入行的，北京拆遷房是什么模樣，北京的拆遷房當(dāng)時(shí)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則來設(shè)計(jì)，細(xì)則怎么說呢?說被拆遷人房是按原使用面積為設(shè)計(jì)的，拆10平方米平房安置你10平米平房。這時(shí)出了一個(gè)問題，樓房怎么計(jì)算使用面積，北京規(guī)定居室的面積全部計(jì)入使用面積，廚房衛(wèi)生間不計(jì)入使用面積，客廳的一半計(jì)入使用面積，也就是建出來的房子超過8平米的廳的一半計(jì)入使用面積，不超過8平米的廳不計(jì)入使用面積。所以在1993開始到1999年這段時(shí)間，建成的拆遷房都是大居室，小門廳，小廚房，小陽臺(tái)。不分朝向南北，你先走選好一點(diǎn)，你后走，對(duì)不起了，最差的給你，不管你要不要，那就是典型的拆遷房，拆遷房就是這樣。這就是法律的規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響。
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