注冊資產評估師資產評估要點：基準地價修正法

時間：2024-07-17 18:15:33 文圣資產評估師我要投稿

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　　基準地價修正法(Base land price modification method)是我國土地估價中重要的應用估價方法之一，下面是小編收集整理的注冊資產評估師資產評估要點：基準地價修正法，希望能夠幫助到大家。

　　基準地價的含義

　　1.基準地價定義

　　按照城市土地級別或均質地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格。

　　基準地價是已知的，政府要公布的，定期修正，幾年修正一次的

　　2.標定地價(宗地地價)

　　市、縣政府根據(jù)需要評估的，正常土地市場中，具體宗地在一定使用年限內的價格。

　　基準地價測算的基本思路【基準地價修正法基本思路】

　　1.基準地價的確定

　　2.利用基準地價，評估標定地價

　　標定地價評估可以以基準地價為依據(jù)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率等條件通過系數(shù)修正進行評估。

　　在基準地價評估項目中，一般都要編制基準地價修正系數(shù)表，以滿足評估標定地價的需要。

　　基準地價的特點與作用

　　(一)基準地價的特點

　　1.基準地價是土地使用權價格;

　　2.基準地價是區(qū)域性價格

　　這個區(qū)域可以是級別區(qū)域，也可以是區(qū)段，因而基準地價的表現(xiàn)形式通常為區(qū)片價和路段價，或兩者結合起來共同反映某種用途的土地使用權價格。

　　3.基準地價一般都要覆蓋整個城市建成區(qū)的;

　　4.基準地價必定是平均價格

　　5.基準地價是單位土地面積的地價;

　　6.基準地價具有現(xiàn)實性，是評估出的特定時點的價格。

　　(二)基準地價的作用

　　1.政府公告作用

　　2.政府參與土地有償使用收益分配的

　　3.依據(jù)宏觀調控地價水平的依據(jù)

　　4.征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)

　　5.進一步評估宗地地價的基礎

　　6.引導土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。

　　基準地價修正法的基本思路-市場法的原理和思路

　　基本原理是替代原理，根據(jù)基準地價考慮到它和二級市場評估的市場公允價，直接在口徑上不同和差異，利用系數(shù)把它修正為二級市場的評估價。

　　基準地價修正系數(shù)法的適用范圍

　　1.適用于完成基準地價評估的城鎮(zhèn)的土地估價

　　2.可在短時間內大批量進行宗地地價評估

　　3.一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，而作為一種輔助方法。

　　基準地價修正系數(shù)法估價的程序

　　被估宗地地價= 待估宗地所處地段的基準地價×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其它因素修正系數(shù)

　　修正程序

　　a.收集有關基準地價資料；

　　b.確定待估宗地所處級別（區(qū)域）的同類用途基準地價；

　　c.分析待估宗地的地價影響因素，編制待估宗地地價影響因素條件說明表；

　　d.依據(jù)宗地地價影響因素指標說明表和基準地價系數(shù)修正法表 ,確定待估宗地地價修正系數(shù)；

　　e.進行估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正；

　　f.求出待估宗地地價。

　　資產評估中地價指數(shù)修正怎么計算

　　(1)基準地價修正法

　　基準地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。

　　根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》與當?shù)鼗鶞实貎r報告，其基準地價系數(shù)修正法評估宗地地價的計算公式為：

　　基準地價修正系數(shù)法公式=基準地價×K1×（1+∑K）×K2

　　式中：K1——期日修正系數(shù)

　　∑K——影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和

　　K2——年期修正系數(shù)

　　(2)成本逼近法

　　成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。

　　其基本計算公式為：

　　土地價格=土地取得費+有關稅費+土地開發(fā)費+投資利息+投資利潤+土地增值收益

　　(3)市場法

　　市場比較法是將待估土地與在較近時期內已經發(fā)生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。

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