物業(yè)管理畢業(yè)論文1

一：物業(yè)管理基本問題解釋

　　〔摘要〕

　　從以建筑物區(qū)分所有權(quán)、房屋管理的公共產(chǎn)品屬性、業(yè)主的集體行動、20xx物業(yè)管理作為房屋管理的方式之一、20xx物業(yè)管理市場的市場失靈和政府管制五個視角，對城鎮(zhèn)居住區(qū)20xx物業(yè)管理中的幾個基本問題進行了分析�；�于以上五個研究視角構(gòu)建了城鎮(zhèn)居住區(qū)20xx物業(yè)管理的基本理論框架。結(jié)果表明:20xx物業(yè)管理中問題的解決有賴于建筑物所有權(quán)的明確及拓展、業(yè)主自治能力和市場談判能力的提高、20xx物業(yè)管理市場價格管制的取消和信息披露方面社會管制的加強。

　　〔關(guān)鍵詞〕

　　所有權(quán);自治管理;20xx物業(yè)管理;價格管制;信息披露

　　一、引言

　　始于上世紀(jì)80年代的住房體制改革給我國社會帶來了極大的變化，其中最根本的變化是承認了個人對住房的所有權(quán)。雖然這一權(quán)利直到20xx年《物權(quán)法》頒布才得到確認，但實際上于1986年施行的《民法通則》已有了相關(guān)規(guī)定，同時，多年的實踐實際上也已經(jīng)承認了個人對住房的權(quán)利。隨之而來的另一個變化是，住房不再由國家統(tǒng)一管理，而是由業(yè)主自己管理。這一變化給社會發(fā)展帶來了一系列矛盾，而城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展帶來的高層建筑的成倍出現(xiàn)，更是加劇了這一矛盾，“20xx物業(yè)管理”正是在這一形勢下出現(xiàn)的一種房屋管理方式。然而，三十多年的發(fā)展使得20xx物業(yè)管理在目前面臨著較多的問題，甚至有人希望取消20xx物業(yè)管理制度返回以前計劃經(jīng)濟時代的住房管理方式。本文認為，這些問題的出現(xiàn)很重要的一個原因在于，關(guān)于20xx物業(yè)管理基本的理論體系還沒有建立起來，因而在實踐中(尤其是在立法方面)缺乏理論指導(dǎo)，從而導(dǎo)致當(dāng)前的20xx物業(yè)管理出現(xiàn)了種種問題[1]。究于以上原因，本文將對20xx物業(yè)管理中的一些基本問題進行解釋，并努力嘗試構(gòu)建城鎮(zhèn)居住區(qū)20xx物業(yè)管理的理論框架，進而指導(dǎo)20xx物業(yè)管理實踐。

　　二、以居住區(qū)區(qū)分所有權(quán)

　　與城鎮(zhèn)居住區(qū)內(nèi)的場地和設(shè)施有關(guān)的各種權(quán)利約束集合在一起構(gòu)成了一個復(fù)雜的權(quán)利體系。這一體系也可以稱之為“權(quán)利束”，20xx物業(yè)管理活動的開展有賴于對這一權(quán)利束進行明晰，尤其是對其中的“所有權(quán)”進行明晰，因為所有權(quán)是其他各種權(quán)利的基礎(chǔ)。首先，需要甄別權(quán)利的本體，即權(quán)利針對的對象。該對象是城鎮(zhèn)居住區(qū)，城鎮(zhèn)居住區(qū)由于其特殊的作用，除住宅以外還配建較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的設(shè)施，主要包括道路、綠地、公共服務(wù)設(shè)施(公共建筑)等。其次，針對不同的對象辨別其所有權(quán)性質(zhì)�！段餀�(quán)法》試圖完成這一工作，其內(nèi)容主要體現(xiàn)在“建筑物區(qū)分所有權(quán)”這一章，該章首先明確了，業(yè)主對一棟建筑物內(nèi)“住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”，即業(yè)主對套內(nèi)部分擁有“專有部分的所有權(quán)”;對同一棟建筑物內(nèi)的“共用部位”(如樓梯等)和“共用附屬設(shè)施”(如電梯等)擁有“共同所有權(quán)”。同時，該章對部分配建設(shè)施，主要是道路、綠地，對其所有權(quán)歸屬情況進行了明確:“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有”，“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有”。《物權(quán)法》的若干審議稿試圖針對以上對象分別明確其所有權(quán)性質(zhì)，從而構(gòu)建居住區(qū)權(quán)利束，但是相關(guān)條款在《物權(quán)法》的最終定稿中并沒有體現(xiàn)出來。其定稿規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和20xx物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”，但是，這一條款并未明確其中“其他公共場所”、“公用設(shè)施”的含義，因而不但未能解決居住區(qū)20xx物業(yè)管理中的相關(guān)問題，反而使權(quán)屬矛盾更為突出。本文認為，可以將“以建筑物區(qū)分所有權(quán)”這一概念向“以居住區(qū)區(qū)分所有權(quán)”進行拓展，在對“公共服務(wù)設(shè)施”這一概念進行明確的基礎(chǔ)上，分別明確其中各種設(shè)施的投資義務(wù)和所有權(quán)[2]。只有在以上基礎(chǔ)上，才有可能構(gòu)建居住區(qū)各種場地和設(shè)施的權(quán)利束，明確相關(guān)場地以及設(shè)施的權(quán)責(zé)利關(guān)系，為20xx物業(yè)管理的開展提供基礎(chǔ)。

　　三、房屋管理作為公共產(chǎn)品的屬性

　　1.房屋管理是業(yè)主們的共同需求

　　居住區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有場地和設(shè)施的自然屬性決定了這些部位需要定期進行維修養(yǎng)護，但是它們的所有權(quán)共有性質(zhì)又決定了這些部位的維修養(yǎng)護區(qū)別于業(yè)主的專有部分，因為某個特定的業(yè)主不可能愿意像對待專有部位那樣為共有部分提供維修養(yǎng)護工作(不排除極端情況)，其原因在于其他業(yè)主存在“搭便車”的可能。本文將這種維修養(yǎng)護工作稱為“房屋管理”(“20xx物業(yè)管理”是房屋管理的方式之一)，但需要指出的是，這種“房屋管理”并不包括政府部門的行政管理[3]。

　　2.房屋管理作為公共產(chǎn)品的一般解釋

　　正是由于房屋管理的上述特征，一般把房屋管理當(dāng)作一種“公共產(chǎn)品”來對待，這種解釋是根據(jù)薩繆爾森、馬斯格雷夫、布坎南等人的相關(guān)理論做出的。根據(jù)他們的理論，可以通過消費過程中“是否排他”和“是否競爭”，將產(chǎn)品的性質(zhì)區(qū)分為“私人產(chǎn)品”、“俱樂部產(chǎn)品”、“可擁擠產(chǎn)品”、“公共產(chǎn)品”四類。從這個標(biāo)準(zhǔn)來看，業(yè)主共同需要的房屋管理是一種“俱樂部產(chǎn)品”，一方面只有建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主才可能獲得這種服務(wù)(排他性);另一方面，建筑區(qū)劃內(nèi)一個業(yè)主的消費并不影響其他業(yè)主的消費(非競爭性)[4]。

　　3.房屋管理作為公共產(chǎn)品的一個新的解釋

　　但是，隨著研究的深入，不少學(xué)者也提出了疑問:“是否排他”和“是否競爭”是不是兩個獨立的要素?雙重標(biāo)準(zhǔn)中哪個是基礎(chǔ)?同時，對于“排他性”，究竟是產(chǎn)品屬于個人造成了排他性還是排他性使得產(chǎn)品屬于個人所有?很明顯，上面的分類標(biāo)準(zhǔn)并沒有給出合理的解釋。近年來的研究表明，采用“是否排他”一個標(biāo)準(zhǔn)完全能夠區(qū)分私人產(chǎn)品和公共產(chǎn)品，而且，就雙重標(biāo)準(zhǔn)分類法的極端情況來看，正好是競爭性與排他性的結(jié)合以及非競爭性與非排他性的結(jié)合，因此，“是否競爭”不能成為公共產(chǎn)品的充分條件。在完全排他的私人產(chǎn)品、部分排他的準(zhǔn)公共產(chǎn)品、完全排他的純公共產(chǎn)品三種場合中，都存在競爭性和非競爭性的例子，因此完全可以從“是否排他”的角度對產(chǎn)品屬性進行區(qū)分。這一判斷標(biāo)準(zhǔn)與巴澤爾的產(chǎn)權(quán)理論不謀而合。巴澤爾并非專門研究產(chǎn)品的屬性，但是他的產(chǎn)權(quán)理論從另外一個角度對私人產(chǎn)品和公共產(chǎn)品進行了區(qū)分。在他的理論里，私人產(chǎn)品從個人角度看，其所有權(quán)利都得到了保證和界定，屬于可以完全排他的產(chǎn)品，可以保證自己的財產(chǎn)不淪為共同財產(chǎn)，因而也就避免了“搭便車”的問題;公共產(chǎn)品就是某方面的權(quán)利沒有界定清楚，任何人都可以不受任何限制地加以利用的產(chǎn)品，因此公共產(chǎn)品是一種產(chǎn)權(quán)形式，它不歸任何人擁有，但是又可以為任何人所使用。另外，巴澤爾從消費和生產(chǎn)的角度分析了產(chǎn)品性質(zhì)，消費者排他決定了產(chǎn)品是由個人使用還是由許多人共同使用;生產(chǎn)者排他解決了產(chǎn)品能否由私人生產(chǎn)并由市場分配的問題。因而，其理論可以從“消費者排他”的角度將產(chǎn)品分為完全排他的私人產(chǎn)品、部分排他的準(zhǔn)公共產(chǎn)品和完全排他的公共產(chǎn)品，從“生產(chǎn)者排他”的角度判斷應(yīng)當(dāng)由哪個部門負責(zé)提供相應(yīng)的產(chǎn)品。對房屋管理而言，其在建筑區(qū)劃外可以做到消費者的排他(即區(qū)劃范圍以外的人無法享受到服務(wù))，因此對整個區(qū)劃外而言，房屋管理無疑是“私人產(chǎn)品”;但是對于區(qū)域內(nèi)的各個業(yè)主而言，房屋管理無法達到消費者排他的效果，即某個業(yè)主享受服務(wù)并不能阻止其他業(yè)主享受同樣的服務(wù)，從這一角度來看20xx物業(yè)管理又成為了區(qū)劃以內(nèi)的“公共產(chǎn)品”(從生產(chǎn)者的角度可以做同樣的分析)。因此，作為區(qū)劃以外的“私人產(chǎn)品”和區(qū)劃以內(nèi)的“公共產(chǎn)品”，這雙重屬性一方面決定了房屋管理在建筑區(qū)劃內(nèi)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主集體提供，在建筑區(qū)劃外可以聘請他人提供。

物業(yè)管理畢業(yè)論文2

　　近些年來，一些發(fā)生在小區(qū)內(nèi)的矛盾逐漸最終演變成刑事案件的案例屢見不鮮，起因大都是業(yè)主之間生活習(xí)慣的差異、志趣愛好的不同或者是對于公攤面積的糾葛，還有業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾等等，如果物業(yè)管理水平提高，物業(yè)管理人員能夠?qū)�這些問題進行妥善處理，就能避免很多的問題。因此，物業(yè)管理水平的提高事關(guān)到每一位業(yè)主的自身的利益和物業(yè)本身的利益，對提高物業(yè)管理水平的探討實在必要。

　　一、物業(yè)管理糾紛的現(xiàn)實狀態(tài)

　　所謂的物業(yè)管理糾紛主要是指業(yè)主與物業(yè)從簽訂合同之時開始到合同終止這一個時間內(nèi)業(yè)主與物業(yè)之間就小區(qū)住宅等相關(guān)問題所產(chǎn)生的糾紛和摩擦。隨著我國小區(qū)住宅的規(guī)模不斷增大，業(yè)主的需要也呈現(xiàn)復(fù)雜化的趨勢，業(yè)主和物業(yè)之間的矛盾也呈現(xiàn)復(fù)雜化的特征。就產(chǎn)生糾紛的當(dāng)事人來看，主要分為以下幾種類型的糾紛：

　　(一)物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的物業(yè)管理糾紛

　　物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的矛盾主要集中在物業(yè)公司對小區(qū)的不合理管理上。例如，物業(yè)公司非法(未經(jīng)過業(yè)主的許可)占用業(yè)主土地;巧編名目亂收費;隨便提高收費標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理公司提供的服務(wù)質(zhì)量差等等。由于我國還沒有對物業(yè)管理相關(guān)的收費標(biāo)準(zhǔn)，這就給物業(yè)管理公司以可乘之機。由于一系列不合理的物業(yè)管理情況，導(dǎo)致業(yè)主強烈不滿，而物業(yè)管理公司又給不出合理的解決方式，最后導(dǎo)致糾紛的發(fā)生。

　　(二)業(yè)主與業(yè)主之間的物業(yè)管理糾紛

　　這類糾紛的發(fā)展主要是由于業(yè)主之間生活習(xí)慣、志趣愛好之間的差異而導(dǎo)致的。例如，停放車位的不合理引發(fā)的糾紛、違章搭建或者飼養(yǎng)小動物引發(fā)的糾紛、侵害鄰里的利益、影響居民的正常生活引發(fā)的糾紛等等。這類糾紛如果得不到及時的處理和解決，極易釀成災(zāi)禍。

　　(三)與業(yè)主委員會有關(guān)的物業(yè)管理糾紛

　　商品房的物業(yè)管理公司最終的確定有一個過程。在業(yè)主和業(yè)主委員會未選定物業(yè)管理企業(yè)，并沒有簽訂正式合同之前，由開發(fā)商選定的前期物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理。在業(yè)主委員會成立以后，將由業(yè)主委員會討論決議今后的物業(yè)管理公司。由于，前后的物業(yè)管理公司很有可能會發(fā)生變動，因此，前期的物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會之間很有可能發(fā)生糾紛，前后期的物業(yè)管理公司之間也有可能發(fā)生糾紛。并且，由于業(yè)主委員會并不能代表每一個業(yè)主的利益，所以業(yè)主與業(yè)主委員會之間也有可能發(fā)生糾紛。更有甚者，業(yè)主委員會的成員有可能收了某一個物業(yè)管理公司的紅包，而不做出公平合理的決定。

　　(四)物業(yè)管理公司、業(yè)主、開發(fā)商之間產(chǎn)生的物業(yè)管理糾紛

　　業(yè)主和開發(fā)商之間的糾紛主要是指開發(fā)商在業(yè)主購買房屋前在合同中所記載的房屋質(zhì)量、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)費用等問題未能得到兌現(xiàn)。未能得到兌現(xiàn)的原因主要是在業(yè)主購買房屋后，業(yè)主與開發(fā)商之前的合同款項未能得到物業(yè)管理公司的認可，這時，業(yè)主就會與物業(yè)管理公司發(fā)生實際的糾紛。

　　二、物業(yè)管理糾紛的發(fā)生原因

　　物業(yè)管理糾紛的發(fā)生原因雖然錯綜復(fù)雜，但是歸結(jié)起來，主要是以下幾方面的原因。

　　(一)業(yè)主和物業(yè)管理公司的觀念不同

　　業(yè)主與物業(yè)管理公司實質(zhì)上是“主人”與“管家”的關(guān)系，業(yè)主就是“主人”,而物業(yè)管理公司是“管家”.然而，物業(yè)管理公司并沒有清醒的認識到這一點。物業(yè)管理公司是業(yè)主花錢雇傭一個企業(yè)來管理小區(qū)的，而不是管住自己的。現(xiàn)在很多的物業(yè)管理公司并沒有秉承著“服務(wù)業(yè)主”的理念，而是“管理業(yè)主”的理念。對于業(yè)主違章停車、垃圾亂堆放等行為，物業(yè)管理公司就加大治理力度，甚至要求業(yè)主交高額的罰金，而對于水電供應(yīng)不正常、業(yè)主與業(yè)主之間的矛盾等不涉及其自身利益的問題則“放縱”.

　　(二)業(yè)主對前期物業(yè)管理公司和開發(fā)商之間的關(guān)系認識不到位

　　新建小區(qū)的前期物業(yè)管理公司通常是由開發(fā)商投資建立的物業(yè)管理公司，與開發(fā)商具有同等的法律地位。業(yè)主購買房屋后，一旦發(fā)現(xiàn)房屋的質(zhì)量問題、物業(yè)管理公共的收費問題和服務(wù)問題就會向物業(yè)管理公司反映，要求物業(yè)管理公司解決。而物業(yè)管理公司與開發(fā)商有著同等的法律地位，肯定不愿意代替開發(fā)商受過，于是物業(yè)管理公司和開發(fā)商之間就會出現(xiàn)糾紛，有些物業(yè)管理公司還通過停水、停電來報復(fù)業(yè)主，由此，矛盾進一步激化。(三)發(fā)生糾紛的雙方重視自己的權(quán)利而輕視義務(wù)

　　物業(yè)管理服務(wù)合同屬于雙發(fā)的有償合同，一方的權(quán)利就是另一方的義務(wù)，一方的義務(wù)就是另一方的權(quán)利。業(yè)主一方的義務(wù)就是繳納物業(yè)管理公司所規(guī)定的各種費用，權(quán)利就是享受物業(yè)管理公司所提供的各種服務(wù)。物業(yè)管理公司的義務(wù)就是向業(yè)主提供各種服務(wù)，權(quán)利就是依據(jù)所提供的服務(wù)要求業(yè)主繳納合理的費用。因為業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方不明白權(quán)利和義務(wù)的辯證關(guān)系，而只重視自身的權(quán)益的實現(xiàn)而不重視自己義務(wù)的履行，而造成雙方的權(quán)利均無法得到實現(xiàn)而引發(fā)糾紛。

　　(四)物業(yè)管理的收費混亂

　　由于我國尚未建立完整的物業(yè)管理的收費規(guī)定，所以，一些物業(yè)管理公司的收費項目相當(dāng)混亂，五花八門。除了必須繳納的物業(yè)管理服務(wù)費用以外，還有一些物業(yè)管理公司代收水電費、電視費用、電梯費、電梯維修備用費。五花八門的費用讓業(yè)主難以辨別真?zhèn)�。顯然業(yè)主不愿花冤枉錢，由此導(dǎo)致了業(yè)主與物業(yè)管理公司的矛盾。

　　(五)當(dāng)事人惡意維權(quán)

　　由于業(yè)主或者是物業(yè)管理公司缺乏相關(guān)的法律意識或者是法律意識淡薄，造成了業(yè)主和物業(yè)管理公共惡意維權(quán)，從而引發(fā)了糾紛。

　　三、物業(yè)管理糾紛的處理對策

　　根據(jù)以上對物業(yè)管理糾紛發(fā)生的原因和現(xiàn)狀的分析，總結(jié)了以下幾方面的對策，供大家參考。

　　(一)物業(yè)管理服務(wù)公司和業(yè)主應(yīng)該轉(zhuǎn)變觀念

　　物業(yè)管理公司與業(yè)主是雇傭關(guān)系，業(yè)主雇傭物業(yè)管理公司來為自己提供服務(wù)，這種服務(wù)是有償?shù)�。但是，現(xiàn)在很多的物業(yè)管理公司并沒有以“服務(wù)”為核心來工作。雖然，物業(yè)管理公司在實際工作中需要對小區(qū)的環(huán)境、垃圾、設(shè)施等等進行管理，但是，這種管理應(yīng)該物業(yè)管理公司為業(yè)主提供服1務(wù)，方便業(yè)主的生活，為業(yè)主創(chuàng)造良好的生活環(huán)境。由此可見，要想減少甚至避免業(yè)主與物業(yè)管理公司的糾紛，首先就要轉(zhuǎn)變物業(yè)管理公司的工作觀念;另一方面，業(yè)主也應(yīng)該積極轉(zhuǎn)變“少花錢，享服務(wù)”的觀念，對物業(yè)管理公司有充分的信任。

　　(二)物業(yè)管理公司與業(yè)主之間應(yīng)該相互理解、換位思考、交流溝通

　　物業(yè)管理公司和業(yè)主之間是魚水關(guān)系。一方面，物業(yè)管理公司需要業(yè)主所提供的物業(yè)管理費用維持其生產(chǎn)和發(fā)展，只要有足夠的物質(zhì)基礎(chǔ)，物業(yè)管理公司才能夠不斷提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)以滿足業(yè)主的需求，創(chuàng)造良好的小區(qū)環(huán)境。另一方面，業(yè)主需要物業(yè)管理公司提供的服務(wù)來對自己的生活環(huán)境進行管理和維護，需要物業(yè)管理公司對小區(qū)內(nèi)發(fā)生的一些突發(fā)狀況進行處理。同時，業(yè)主在享受服務(wù)的同時也需要向物業(yè)管理公司提供一定的資金，只有這樣才能更好地保證自己的生活環(huán)境有序。由此看來，業(yè)主和物業(yè)管理公司之間只有相互配合和理解，只有換位思考才能真正明白對方的難處，才能使得義務(wù)和權(quán)利得到切實的履行和享受。

　　(三)建立健全物業(yè)管理企業(yè)的收費體制并進行公示，杜絕亂收費

　　目前，物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的矛盾主要是由于物業(yè)管理費所引起的�，F(xiàn)在很多的物業(yè)管理公司收取高昂的物業(yè)管理費用，物業(yè)管理的收費項目更是五花八門、難辨真?zhèn)�，這使得很多的業(yè)主對物業(yè)管理公司的收費標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生了懷疑，由此產(chǎn)生了很多矛盾。所以，物業(yè)管理公司應(yīng)該嚴(yán)格按照法定的收費標(biāo)準(zhǔn)進行收費，收費的款項也要嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》進行。按照要求，物業(yè)管理公司應(yīng)按對所收取的費用款項和標(biāo)準(zhǔn)進行公示。

　　(四)重視業(yè)主和物業(yè)管理公司所簽訂的合同

　　物業(yè)管理合同是業(yè)主和物業(yè)管理公司之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的憑證，是雙方行使權(quán)利和履行義務(wù)的法律依據(jù)。所以應(yīng)該特別重視物業(yè)管理合同的簽訂。物業(yè)管理合同的擬定應(yīng)該注意精確、全面、合理、科學(xué)、合法，避免用語含混、模糊不清等語句，如果物業(yè)管理合同對有關(guān)內(nèi)容交代不清就極有可能在今后引發(fā)物業(yè)管理公司與業(yè)主在相關(guān)方面的糾紛。因此，業(yè)主在簽訂物業(yè)管理合同時要謹(jǐn)慎處之，不可大意，注意對于相關(guān)細節(jié)的審視，必要時，可以請律師來審核。

　　(五)提高物業(yè)管理公司的服務(wù)水平

　　物業(yè)管理公司不生產(chǎn)實在有形的物品，它們所生產(chǎn)的物品是無形的服務(wù)，提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是物業(yè)管理公司安身立命的根本所在。因此，物業(yè)管理公司要無時無刻地把提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)放在首位，只有服務(wù)到位，業(yè)主的錢才能到位。提高物業(yè)管理公司的服務(wù)水平要提高行業(yè)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，這需要相關(guān)法律文件的出臺，也需要行業(yè)協(xié)會的監(jiān)督;此外，物業(yè)管理公司要加大對員工的培訓(xùn)工作，培養(yǎng)出服務(wù)精良的員工。

　　(六)雙方都應(yīng)該依照法律維權(quán)

　　物業(yè)管理合同是物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的法律。因此，雙方一旦發(fā)生糾紛應(yīng)該依據(jù)物業(yè)管理合同的規(guī)定或者是《中華人民共和國合同法》的相關(guān)款項提請訴訟或者仲裁解決，不應(yīng)該無視合同，惡意維權(quán)。

　　四、結(jié)語

　　物業(yè)管理的糾紛問題是我們?nèi)粘Ｉ�活中常見的糾紛，對于物業(yè)管理糾紛的解決應(yīng)該以法律為依據(jù)、以物業(yè)管理合同為依據(jù)來進行解決。物業(yè)管理公司和業(yè)主之間是魚水關(guān)系，雙方應(yīng)該相互理解、加強溝通才能實現(xiàn)共贏。

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　　[2]何平麗。物業(yè)管理中業(yè)主自治法律制度研究[J].上海大學(xué)學(xué)報：社會科學(xué)版，20xx,(9)。

物業(yè)管理畢業(yè)論文3

　　摘要：物業(yè)管理專業(yè)是一門實踐性很強的學(xué)科，不僅要求學(xué)生系統(tǒng)掌握與物業(yè)經(jīng)營管理有關(guān)的理論知識，而且要求學(xué)生具有較強的實際操作技能。通過分析不同年級學(xué)生在模擬企業(yè)中的培養(yǎng)任務(wù)，探討基于模擬企業(yè)的物業(yè)管理實踐教學(xué)模式的運行，以此推動物業(yè)管理專業(yè)實踐性教學(xué)改革。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;模擬企業(yè);實踐教學(xué)

　　隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展壯大，已經(jīng)成為新興的朝陽產(chǎn)業(yè)。隨著物業(yè)管理行業(yè)的深入和發(fā)展，對人才的需求也越來越迫切。20xx年 12月1日開始，我國物業(yè)管理行業(yè)建立注冊物業(yè)管理師制度。為了適應(yīng)這種變化，必須深化物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)改革，要根據(jù)物業(yè)管理的從業(yè)要求，確定學(xué)生培養(yǎng)目標(biāo)，加強技能訓(xùn)練，提高實踐能力，培養(yǎng)和造就符合國家注冊物業(yè)管理師基本要求的優(yōu)秀專業(yè)人才。

　　一、物業(yè)管理專業(yè)人才的培養(yǎng)需求

　　從目前來看，物業(yè)管理企業(yè)頻頻發(fā)出人才招聘信息，表現(xiàn)出對能夠獨當(dāng)一面的物業(yè)管理人才的渴求，但無論是本科學(xué)校還是高等職業(yè)院校，這個專業(yè)的招生數(shù)量都在逐年下降;在招生數(shù)量減少的同時，我們看到的是，由于物業(yè)管理專業(yè)人才的缺乏，整個行業(yè)的人員素質(zhì)難以滿足社會經(jīng)濟發(fā)展對物業(yè)管理人才的需求，使這個行業(yè)的發(fā)展和企業(yè)總體管理長期處于比較低的水平。

　　物業(yè)管理本科教育作為培養(yǎng)高素質(zhì)專業(yè)人才的重要方式，在人才培養(yǎng)的過程中應(yīng)該充分考慮職業(yè)特點來完善教學(xué)思路。結(jié)合行業(yè)的綜合性強、實踐性強的特點，物業(yè)管理專業(yè)本科的培養(yǎng)目標(biāo)應(yīng)該是培養(yǎng)具備房地產(chǎn)、法律、建筑、信息系統(tǒng)等方面的知識和能力，知識面廣、溝通協(xié)調(diào)能力強，熟悉相關(guān)法律法規(guī)，能適應(yīng)智能化、網(wǎng)絡(luò)化、信息化等高質(zhì)量物業(yè)管理服務(wù)的管理人才。在物業(yè)管理本科專業(yè)教學(xué)中，必須做到實踐與理論的結(jié)合，運用各種教學(xué)方法和教學(xué)手段，課內(nèi)與課外相結(jié)合，使知識與能力同步發(fā)展。

　　二、基于模擬公司的物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)

　　為增強學(xué)生實踐能力，培養(yǎng)高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)人才，在物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)中，采取成立模擬公司的教學(xué)方法，充分發(fā)揮學(xué)生主動性，調(diào)動學(xué)生興趣，培養(yǎng)學(xué)生實際操作能力，保證培養(yǎng)目標(biāo)的實現(xiàn)。

　　模擬公司起源于20世紀(jì)50年代的德國，是指人為創(chuàng)造的經(jīng)濟活動仿真模擬環(huán)境，作為經(jīng)濟類專業(yè)的實踐教學(xué)場所和組織形式。學(xué)生在其中可經(jīng)歷全部業(yè)務(wù)操作過程，了解和弄清其各環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系，而又不必承擔(dān)任何經(jīng)濟活動風(fēng)險。

　　模擬物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)管理學(xué)生的實踐場所和學(xué)習(xí)的組織形式，通過構(gòu)建虛擬的經(jīng)營管理平臺與氛圍，學(xué)生在“模擬公司”中可經(jīng)歷物業(yè)管理行業(yè)的主要業(yè)務(wù)操作過程，了解公司各環(huán)節(jié)、各部門之間的聯(lián)系，與各相關(guān)部門之間關(guān)系。運作的基本方法在教學(xué)過程中，把教學(xué)內(nèi)容按照公司運作，分成相關(guān)模塊，通過教師講授和學(xué)生自學(xué)，讓學(xué)生主動參與到公司運作過程，在相應(yīng)的“工作崗位”上學(xué)習(xí)，提高崗位實操能力，增強“實際”工作經(jīng)驗，提升職業(yè)素質(zhì)和能力，保證人才培養(yǎng)目標(biāo)的實現(xiàn)。教學(xué)過程中教師可采用的模擬教學(xué)法、引導(dǎo)教學(xué)法、案例教學(xué)法、角色教學(xué)法等等。

　　整個教學(xué)過程中，要注意三點：一是以學(xué)生為中心、自主性學(xué)習(xí)為主;二是學(xué)生參加教學(xué)全過程：收集信息、制定計劃、作出決策、實施計劃、反饋控制、評估成果;三是教師是學(xué)習(xí)過程的組織者、咨詢者和伙伴。

　　三、不同年級學(xué)生的參與方式與培養(yǎng)任務(wù)

　　不同年級的學(xué)生在參與物業(yè)公司運作的過程中，由于知識結(jié)構(gòu)的深淺不同，參與模式也不有一樣，著重培養(yǎng)的能力也有所不同。

　　大一學(xué)生剛剛?cè)雽W(xué)，對大學(xué)的一切都還處于不斷適應(yīng)階段，這一階段主要以培養(yǎng)學(xué)生從事職業(yè)活動所需要的社會行為能力(強調(diào)對社會的適應(yīng)性，具有積極的人生態(tài)度)和基本素質(zhì)為主。具體任務(wù)如下。

　　1.引導(dǎo)學(xué)生樹立正確的價值觀

　　價值觀是人們對于什么是價值、怎樣判斷價值以及如何創(chuàng)造價值等問題的最根本觀點，是個體核心的信念體系，是個體評價事物與抉擇的標(biāo)準(zhǔn)，價值觀決定著人們行為的取向，它通過影響態(tài)度而最終影響行為。大學(xué)階段是大學(xué)生人生觀、價值觀形成的重要階段。因此，對大學(xué)生進行價值觀教育至關(guān)重要，這會對他們明確自己的未來定位和發(fā)展方向，積極努力地塑造自我，為社會需要的有用之才起著導(dǎo)航作用。

　　為此，可以組織學(xué)生在班級展開對價值觀及職業(yè)生涯規(guī)劃的大討論，讓不同的學(xué)生講述自己的價值觀并探討。

　　2.培養(yǎng)基本素質(zhì)與能力

　　(1)人際交往能力。在物業(yè)管理實踐中，無論執(zhí)行任何技術(shù)或步驟，必要的溝通都是不可缺少的要素。只有具備了良好的溝通能力，才能夠為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。通過物業(yè)管理者與業(yè)主之間的溝通，可以使業(yè)主能夠明白具體事件的發(fā)生起因、處理方法、進展及一系列相關(guān)情況，從而妥善解決問題。

　　(2)組織協(xié)調(diào)能力。組織協(xié)調(diào)能力是管理者必備的能力之一，主要包括組織能力、問題解決能力和領(lǐng)導(dǎo)力。物業(yè)管理工作的開展是伴隨著矛盾問題進行的。一個合格的物業(yè)管理人員，不僅不懼怕問題，而且要有解決問題的能力，更重要的是要有避免沖突的能力。也就是說，對工作中出現(xiàn)的矛盾和問題，要有準(zhǔn)確的判斷。

　　(3)自主學(xué)習(xí)能力。大學(xué)生在校期間掌握良好的學(xué)習(xí)方法，培養(yǎng)較強的學(xué)習(xí)能力，對提高學(xué)習(xí)效率和學(xué)習(xí)成績，增強大學(xué)生的社會適應(yīng)能力具有重要的作用。隨著高科技及信息網(wǎng)絡(luò)時代的到來，業(yè)主對物業(yè)管理的服務(wù)要求逐步提高，面對新時期的巨大挑戰(zhàn)，物業(yè)管理人員必須重視各類專業(yè)管理技術(shù)的掌握，不斷更新、學(xué)習(xí)新的管理服務(wù)技術(shù)，適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理的技術(shù)要求，加強管理技術(shù)的學(xué)習(xí)，努力提高管理技術(shù)水平，才能保證自己的管理實力始終與物業(yè)相關(guān)設(shè)備的科技進步同步。

　　(4)社會適應(yīng)能力。適應(yīng)社會能力主要包括競爭能力、承受挫折的能力和團隊合作能力等方面。物業(yè)管理人員在服務(wù)的過程中，涉及到方方面面，會遇到各種環(huán)境，會遇到各種各樣的人和事，同時還要處理好各方面的關(guān)系。沒有良好的適應(yīng)能力往往容易出現(xiàn)偏差。