物業(yè)管理糾紛論文1

　　摘要：新舊物業(yè)管理公司交接糾紛主要反映在服務(wù)不滿意、管理不到位等方面。針對業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利主張，且業(yè)主委員會選擇物業(yè)管理公司過程中容易引起各種交接糾紛的情況，需要盡快采取有效解決措施，確保妥善解決糾紛。本文將簡述新舊物業(yè)管理公司交接糾紛的主要表現(xiàn)，并提出了具體可行的解決策略。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)管理公司；交接糾紛；解決策略

　　新舊物業(yè)管理公司在交接時容易出現(xiàn)很多糾紛，除了會對物業(yè)區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主正常生活秩序造成影響以外，還也讓物業(yè)管理公司的企業(yè)形象受損，在很大程度上減緩了我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展步伐。因此在出新舊物業(yè)管理公司交接糾紛以后，需要通過合法途徑及時、有效的進行解決，這樣不僅能夠保證全體業(yè)主的利益，還能促進物業(yè)管理公司的健康、穩(wěn)定和長遠發(fā)展。

　　一、新舊物業(yè)管理公司交接中的糾紛及其主要表現(xiàn)

　　在新舊物業(yè)管理公司交接過程中，若是處理不當(dāng)將極易產(chǎn)生各種糾紛。主要表現(xiàn)為：業(yè)主大會對現(xiàn)有物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不滿意，所以提前將物業(yè)服務(wù)合同解除，而物業(yè)管理公司也用其他各種理由拒絕解除合同，也沒有對交接手續(xù)進行辦理（如公共設(shè)施、物業(yè)資料和其他欠費處理等等沒有移交），從而引起了糾紛。當(dāng)前我國在業(yè)主大會公開選聘物業(yè)管理公司負責(zé)本物業(yè)區(qū)域管理的制度還不夠完善，基本上很多物業(yè)區(qū)域的物業(yè)管理公司均由開放商確定，業(yè)主缺乏自主選擇的權(quán)利。這樣物業(yè)管理公司競爭意識與危機意識通常比較薄弱，不重視做好服務(wù)工作，很少積極和業(yè)主加強溝通，兩者之間缺少良性互動。我國在實行《物業(yè)管理條例》以后，業(yè)主大會可以公開選聘和解聘物業(yè)管理公司，大多數(shù)小區(qū)業(yè)主大會都重視使用這項權(quán)利，用服務(wù)質(zhì)量不高的理由，對原物業(yè)管理公司進行解聘�，F(xiàn)階段出現(xiàn)的新舊物業(yè)管理公司交接糾紛基本上都是這種類型，如在國企辦的社區(qū)物業(yè)移交中，業(yè)主通常會用收費較高、管理不到位和開支混亂等作為理由，將原物業(yè)管理公司解聘，同時選聘新的物業(yè)管理公司。不過由于原物業(yè)管理公司拒絕解聘，不予以配合，從而引起了糾紛。

　　二、新舊物業(yè)管理公司交接中糾紛的解決策略

　　1.當(dāng)事人雙方協(xié)商解決

　　業(yè)主委員會、原物業(yè)管理公司和新聘物業(yè)管理公司要在各方自愿、平等和互諒互讓的前提下，通過協(xié)商物業(yè)管理交接涉及到的事項，保各方爭議能夠順利解決[1]。通過采取協(xié)商解決問題的措施，可以將當(dāng)事人意思自治的原則體現(xiàn)出來，是解決糾紛和平息爭議的最有效手段，防止對各方帶來經(jīng)濟損失，同時也維護了社會聲譽，保證小區(qū)所有業(yè)主的正常生活秩序。可見這種方法對三方來說都是有利的，只要出現(xiàn)新舊物業(yè)管理公司交接糾紛的情況，如在支付拖欠的物管費、結(jié)算物管公司代收代繳的水電費、回收物管公司在小區(qū)公共建設(shè)上的額外投入等方面出現(xiàn)糾紛，需要主動進行協(xié)商，今早解決問題。

　　2.提交仲裁委員會裁決

　　若是雙方在物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)明確規(guī)定出現(xiàn)爭議要提交仲裁委員會仲裁解決，以及出現(xiàn)交接糾紛后雙方達成仲裁協(xié)議的情況，雙方都能夠把爭議事項向約定的仲裁委員會提交，之后仲裁委員會給出具備法律約束力的裁決。因為仲裁委員會是中立的一方，裁決具備很強的社會公信力，同時仲裁是當(dāng)事人自愿選擇的，能夠讓雙方出現(xiàn)的矛盾得到消除。當(dāng)業(yè)主大會以物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不到位為由提前解除物業(yè)服務(wù)合同，而物業(yè)管理公司以種種理由不同意解除合同，也不辦理交接，由此導(dǎo)致糾紛。此時可以提交仲裁委員會裁決，確保糾紛順利得到解決。

　　3.向人民法院提起訴訟

　　現(xiàn)階段我國還未將業(yè)主大會和業(yè)主委員會的法律地位確定下來，不過從司法實踐來看，為讓業(yè)主合法權(quán)益得到保障，很多地方大多將業(yè)主委員會的訴訟主體地位確定了下來[2]。業(yè)委會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同未明確約定服務(wù)期限，或雙方未簽訂物業(yè)服務(wù)合同造成糾紛，或者是因協(xié)商無效，引起新、老物業(yè)因交接問題發(fā)生嚴(yán)重沖突，甚至造成人員傷亡的情況，業(yè)主委員會要直接到法院處起訴物業(yè)管理公司，法院根據(jù)相關(guān)法律將判決作出來。當(dāng)然，物業(yè)管理公司也能夠起訴業(yè)主委員會，或執(zhí)行法院作出的判決，這樣都有利于解決交接糾紛。

　　三、成功案例分析

　　某社區(qū)業(yè)主不滿意物業(yè)管理公司提供的服務(wù)，希望采取合法途徑重新選擇物業(yè)管理公司。該社區(qū)業(yè)主采取了以下措施，順利改選了物業(yè)管理公司，同時原有物業(yè)管理公司也收回了業(yè)主所欠費用，將所有物業(yè)管理資料移交出來，實現(xiàn)了三方共贏。一是根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，該社區(qū)業(yè)主成立了業(yè)主委員會，建立了健全的機構(gòu)。自20xx年以來，就開始籌備成立業(yè)主委員會，在候選人報名中確定人選為業(yè)主委員會成員，并特聘了全職秘書。同時還成立了相應(yīng)的財務(wù)組、督察組和宣傳組，廣泛發(fā)動小區(qū)內(nèi)各專業(yè)人士參與進來。二是業(yè)主委員會成員認真開展各項工作，在網(wǎng)上討論《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》，合理制定了20xx年的主要工作計劃。學(xué)習(xí)并掌握了物業(yè)條例，吃透各種法律條文，探究物業(yè)管理條例。三是公開招標(biāo)選擇物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會聘請了專業(yè)審計公司負責(zé)財務(wù)審計工作，在和新物業(yè)公司簽訂協(xié)議的過程中，社區(qū)中法律方面人員嚴(yán)格把關(guān)各項條款。將5家物業(yè)公司選擇出來以后，集中進行投票，逐個考察每個物業(yè)公司提供的管理項目。并進行了公開招標(biāo)，保證招標(biāo)過程的透明度，最終確定了新的物業(yè)管理公司。四是業(yè)主和舊物業(yè)公司、開發(fā)商做好了溝通工作。在新舊物業(yè)管理公司交接過程中，未發(fā)生業(yè)主和物業(yè)公司正面沖突的現(xiàn)象，通過業(yè)主委員會的宣傳，業(yè)主將所欠費用交給了舊物業(yè)管理公司。在各個環(huán)節(jié)的工作中，開放商也支持業(yè)主委員會，讓新舊物業(yè)管理公司交接順利進行，未出現(xiàn)糾紛與矛盾。

　　四、結(jié)語

　　在新舊物業(yè)管理公司交接的時候，因為存在前期遺留問題、物業(yè)欠費問題和業(yè)主委員會操作問題等，將讓物業(yè)新舊交接期間出現(xiàn)糾紛，出現(xiàn)舊物業(yè)不走和新物業(yè)進不來的情況。對此要采取各種有效措施，解決新舊物業(yè)管理公司交接糾紛，這樣除了可以保證物業(yè)管理公司利益以外，還能夠讓物業(yè)管理行業(yè)更加規(guī)范，為小區(qū)居民的穩(wěn)定生活提供可靠保障，并維護了小區(qū)的和諧與安寧。

　　參考文獻

　　[1]楊天英.物業(yè)管理公司做好成本管理控制工作的對策[J].中外企業(yè)家，20xx，（35）：65-66.

　　[2]蘇浩寧.物業(yè)管理公司應(yīng)收賬款的控制與管理[J].財會學(xué)習(xí)，20xx，（13）：111.

物業(yè)管理糾紛論文2

　　物業(yè)管理是近幾年來我國大力培育、發(fā)展房地產(chǎn)市場過程中,住宅與非住宅房產(chǎn)商品化 、服務(wù)化而出現(xiàn)的對居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理業(yè)的出現(xiàn),在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(又稱業(yè)主)、使用人與物業(yè)的受托管理人 (物業(yè)管理公司)之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律關(guān)系,行政管理部門也面臨如何對物業(yè)管 理業(yè)進行行業(yè)管理的新問題,因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現(xiàn),并呈現(xiàn)糾紛數(shù)量上升、新類 型案件多的特點。而物業(yè)管理規(guī)范性文件方面,除了建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理 辦法》(以下簡稱《辦法》)和國家計委、建設(shè)部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費 暫行辦法》這兩份部門規(guī)章外,我國尚無統(tǒng)一的或?qū)ｉT調(diào)整物業(yè)管理行為的法律法規(guī),使物 業(yè)管理糾 紛案件存在適用法律難等問題。本文試就物業(yè)管理糾紛的主要特點、審理物業(yè)管理糾紛案件 在實體上和程序上應(yīng)注意的問題,以及值得探討的問題略陳管見。

　　一、物業(yè)管理糾紛的主要特點。

　　物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商加強售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的, 該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。

　　1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升,訴訟標(biāo)的額較大。

　　1990年以來,特別是1992年以后,全國各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起,海南的房地產(chǎn)更是超 常規(guī)發(fā)展,形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈(以下簡稱 為住宅小區(qū)和商廈),各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費用、提供管理服務(wù)方面的做法 不盡一致,業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范,使業(yè)主與物業(yè)管 理者、行政主管部門之間的矛盾漸生,因此而產(chǎn)生的糾紛,向房產(chǎn)、物價等管理部門的投訴 大量增加,在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后,當(dāng)事人轉(zhuǎn)而向法院起訴。以海口市 新華區(qū)法院為例,該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件,至1996年上升為20件,這兩 年來因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無減。訴訟標(biāo)的額少則上萬元,多則幾十萬元。

　　2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多,且多是新類型的案件。

　　物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計,目前�？谑兴�受理的物業(yè)管理 糾紛,已從剛開始受理時物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費的糾紛,發(fā)展到涉及民事訴訟、行政 訴訟的各類型糾紛。主要有:(1)物業(yè)管理者(包括房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司)向業(yè) 主或使用人追索物業(yè)管理費、水電費的糾紛,這類糾紛數(shù)量較多;(2)業(yè)主或使用人要求 物業(yè)管理者承擔(dān)停水、停電、停氣或其他行為的侵權(quán)賠償糾紛;(3)房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè) 管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛;(4)房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管 理糾紛;(5)業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財 務(wù)損失的糾紛;(6)業(yè)主或管委會選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛;(7)業(yè)主訴房產(chǎn) 管理部門行政侵權(quán)糾紛。這些類型的糾紛,涉及到民法關(guān)系中合同之債(包括服務(wù)管理關(guān)系 、代理關(guān)系、承包關(guān)系)、侵權(quán)行為所生之債,以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是 否合法。如�？谑许槹l(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認為在沒有召開業(yè)主大會、業(yè)主選票未過半數(shù) 的情況下,�？谑蟹慨a(chǎn)管理局批復(fù)同意成立管委會屬違法行政,侵犯了原告作為業(yè)主的利益 ,而提起行政侵權(quán)訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。

　　3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜,法律關(guān)系復(fù)雜,對糾紛的審理有一定的難度。

　　物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜,該類案件的主體,既有我國公民、法人和 其他組織,又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞;參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管 委會,也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系 、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系,又可能涉及到房地產(chǎn) 開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會與物業(yè)管理公司的關(guān)系,業(yè)主、管委會或物業(yè)管理公 司與房產(chǎn)管理部門的關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件,在審判實踐中又無現(xiàn)成的 依據(jù),《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定,只能依據(jù)民法通 則、行政訴訟法的基本原則,依據(jù)有關(guān)部門和地方性規(guī)章進行處理,而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不 詳盡或明確,給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。

　　二、審理物業(yè)管理糾紛案件應(yīng)注意的幾個問題。

　　(一)物業(yè)管理糾紛的管轄問題。

　　確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問題,是正

　　確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問題,應(yīng)以物業(yè)管理糾紛的具體類型來確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件,依《行政訴 訟法》的有關(guān)規(guī)定確定有管轄權(quán)的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件,目前當(dāng)事人一般 都在物業(yè)所在地的法院起訴,并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地,而有些受訴法院 也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一方當(dāng)事人向?qū)Ψ?提起侵權(quán)之訴的,應(yīng)適用民事訴訟法第29條的規(guī)定,由侵權(quán)行為地或被告住所地的人民法院 管轄,因物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛,應(yīng) 適用民事訴訟法第24條的規(guī)定,即:“因合同糾紛提起的訴訟,由被告住所地或合同履行地 的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的, 業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地,又有在物業(yè)所在地之外的,并非業(yè)主購置了物業(yè),物業(yè)所 在地就是其住所地,因此,不能簡單地認為物業(yè)所在地就是被告住所地;物業(yè)管理公司的住 所地是指其主要營業(yè)地或主要辦事機構(gòu)所在地,而并非是實施物業(yè)管理的所在地,但由于物 業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同,均是在物業(yè)所在地實施物業(yè)管理 ,因此,物業(yè)所在地應(yīng)認為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動產(chǎn)的管理引起的糾紛, 但其不屬于不動產(chǎn)糾紛,不適用專屬管轄的規(guī)定。

　　(二)應(yīng)注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。

　　審查物業(yè)管理合同的效力,關(guān)系到正確處理糾紛,維護法律嚴(yán)肅性的問題。在物業(yè)管理 糾紛中,主要涉及三類合同,一為物業(yè)管理服務(wù)合同,即業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司或開 發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務(wù)的書面協(xié) 議:通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同;二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn) 開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承 包 的書面協(xié)議;三為物業(yè)委托管理合同,即房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán) 委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中,應(yīng)區(qū)分合同的不同性質(zhì),注意判定合同 的效力,以正確處理物業(yè)管理糾紛。

　　1.注意審查物業(yè)管理服務(wù)合同的效力。

　　在審查物業(yè)管理服務(wù)合同(或稱聘用管理合同)時,應(yīng)主要從當(dāng)事人是否具備民事主體 資格和相應(yīng)的民事權(quán)利能力、民事行為能力,合同的內(nèi)容是否合法來審查其效力。物業(yè)管理 權(quán)是因業(yè)主享有物權(quán)所派生出的權(quán)利,行使物業(yè)管理權(quán)的應(yīng)是物業(yè)的所有權(quán)人,或是與業(yè)主 約定可享有物業(yè)管理權(quán)的使用人,而非房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司。物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng) 由業(yè)主(或特定的使用人)為委托人,委托具有物業(yè)管理資質(zhì)、能力的管理公司而形成。由 于我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中物業(yè)管理剛起步,在購房者購房時,物業(yè)管理多是作為商品房售后 服務(wù)的一環(huán),由房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者簽訂,約定購房者接受房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理服務(wù) .隨著物業(yè)管理規(guī)范化、法制化的呼聲日甚,越來越多的業(yè)主或業(yè)主管理委員會作為行使物 業(yè)管理權(quán)的一方,續(xù)聘或選聘房地產(chǎn)開發(fā)商屬下的物業(yè)管理機構(gòu)或物業(yè)管理公司為其提供物 業(yè)管理有償服務(wù)。因此,物業(yè)管理服務(wù)合同合格的當(dāng)事人,一方為業(yè)主或依法成立的業(yè)主管 理委員會,另一方為具有物業(yè)管理經(jīng)營范圍的企業(yè)。原由業(yè)主或無物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)的 房地產(chǎn)開發(fā)商,所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同,其效力應(yīng)以建設(shè)部的《辦法》施行之日起劃分 ,在此之前(即1994年4月1日前)所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同不宜以房地產(chǎn)開發(fā)商無物業(yè) 管理經(jīng)營權(quán)來認定無效,房地產(chǎn)開發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前,可繼續(xù)實施物業(yè)管理 ,但不得以繼續(xù)履行合同為由,阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會選聘物業(yè)管理公司進行管理。19 94年4月1日后所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同,因《辦法》已規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)由物業(yè)管理公司統(tǒng) 一實施專業(yè)化管理,房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前,就應(yīng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管 理,或注冊成立物業(yè)管理公司負責(zé)管理。所以,1994年4月1日后房地產(chǎn)開發(fā)商仍與業(yè)主簽訂 物業(yè)管理服務(wù)合同的,應(yīng)認定合同無效。

　　在審查物業(yè)管理服務(wù)合同效力時,還應(yīng)注意審查合同的內(nèi)容是否合法。物業(yè)管理服務(wù)合 同必須遵守法律、法規(guī)、規(guī)章,不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權(quán)益;必須在 平等協(xié)商的基礎(chǔ)上,確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會行使物業(yè)管理權(quán)和委托權(quán)。對于業(yè)主不能 在平等的基礎(chǔ)上行使其物業(yè)管理權(quán)的,應(yīng)認定合同無效;對易引起糾紛的物業(yè)管理費,其收 費標(biāo)準(zhǔn)、范圍要依據(jù)物價管理部門的收費標(biāo)準(zhǔn)或報經(jīng)物價管理部門批準(zhǔn),超過標(biāo)準(zhǔn)收取費用 和滯納金,未經(jīng)批準(zhǔn)擴大收費范圍的條款,應(yīng)確認為無效條款;對屬于業(yè)主所有或共有的外 墻體、屋頂?shù)鹊氖褂�、收�?如不允許業(yè)主管理、使用、收益,或賦予房地產(chǎn)商使用權(quán)而不 向業(yè)主交付相應(yīng)對價的,均侵犯了業(yè)主的權(quán)益。實踐中,房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)售房產(chǎn)的大業(yè)主 ,未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)炔�獲取收益的侵權(quán)行為 常常發(fā)生,物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容中出現(xiàn)侵犯業(yè)主權(quán)益的不平等條款的,應(yīng)確認部分無效 .

　　2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。

　　由于房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往認為物業(yè)管理權(quán)在其手中,而在無能力或精力實施物 業(yè) 管理時,或為牟利,在與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同后,將受托進行物業(yè)管理的經(jīng)營權(quán)發(fā)包 給其他的物業(yè)管理公司,坐收承包金,由此產(chǎn)生了發(fā)包人與承包人因收取、上繳物業(yè)管理承 包金及業(yè)主拒向承包管理人交納物業(yè)管理費用的糾紛。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定,小區(qū)物業(yè)管 理權(quán)屬全體業(yè)主所有,只有業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會才有權(quán)選聘物業(yè)管理公司,為業(yè)主提 供有償服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司只有依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同對物業(yè)實施管理,其 由此所享有的受托權(quán)實質(zhì)上不是物業(yè)管理權(quán),而是受托管理權(quán),將受托管理權(quán)發(fā)包、轉(zhuǎn)讓給 他人經(jīng)營,這種物業(yè)管理承包合同損害了全體業(yè)主的利益,應(yīng)確認為無效合同。有受托管理 權(quán)的物業(yè)管理公司將其管理權(quán)發(fā)包,其無權(quán)收取物業(yè)管理承包金,承包人則未依法取得受托 管理權(quán),其要求業(yè)主向其交納物業(yè)管理費的訴訟請求,不應(yīng)得到支持。

　　3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。

　　在考察物業(yè)委托管理合同時應(yīng)注意審查合同的當(dāng)事人和合同的內(nèi)容。業(yè)主或代表業(yè)主的 管委會委托、聘用物業(yè)管理公司提供管理服務(wù),據(jù)此所簽訂的物業(yè)委托管理合同,實質(zhì)上是 屬于前述物業(yè)管理服務(wù)合同,如無其它致合同無效的情形,所簽訂的物業(yè)委托管理合同應(yīng)確 認有效。但在實踐中引起糾紛的物業(yè)委托管理合同則大多不是業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司 簽訂的合同,而是由正在實施物業(yè)管理的公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的,由正在對物業(yè)進 行管理的公司委托別的物業(yè)管理公司對業(yè)主的物業(yè)進行管理的合同,這種類型的物業(yè)委托管 理合同,其性質(zhì)與物業(yè)管理承包合同相似,都是未經(jīng)業(yè)主同意,將取得的委托管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給 他人,由他人對業(yè)主的物業(yè)進行管理,所不同的是物業(yè)委托管理合同采取委托管理的方式。 業(yè)主將物業(yè)委托給其選定的物業(yè)管理公司管理,是基于業(yè)主對所選定的物業(yè)管理公司物業(yè)管 理能力的信任,物業(yè)管理公司既無權(quán)將享有的受托管理權(quán)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓,也無權(quán)另行委托他人 對業(yè)主的物業(yè)進行管理。而且,根據(jù)民法理論,轉(zhuǎn)委托成立的前提必須是經(jīng)委托人(即業(yè)主 )同意,接受委托進行物業(yè)管理的物業(yè)管理公司擅自將管理權(quán)轉(zhuǎn)托他人行使,所簽訂的物 業(yè)委托管理合同,侵犯了業(yè)主的利益,實施了無權(quán)轉(zhuǎn)委托的行為,應(yīng)確認合同無效。在審查 物業(yè)委托管理合同時,應(yīng)將其與物業(yè)管理公司選聘專營公司承擔(dān)專項經(jīng)營業(yè)務(wù)的合同區(qū)分開 來,后者依《辦法》及物業(yè)管理的需要,是允許的。