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簽訂二手房買賣合同的要點解析
房屋買賣對于大多數(shù)人來說都是大額的交易，二手房買賣也是這樣�！≡诙址抠I賣交易過程中，容易出現(xiàn)糾紛，當買賣雙方感覺到上述風險防范比較困難的時候，建議您還是通過正規(guī)的中介機構去購房置業(yè)，在通過中介機構了解房源時，一般中介機構通過會有安排房主、買家、中介一起商談的環(huán)節(jié)，通常中介機構會向所有產權人索要身份證、物業(yè)的復印件，并和原件核實，房產局調檔和客戶的征信報告檢查等一系列的審核。
1.產權。大概有三類二手房是不能出售的，應杜絕買賣。一、純粹不能買賣的(無證、法院查封、拆遷范圍、已抵押、與學校教學區(qū)不能分割)，在產權中法院查封的房子糾紛危害最大，因為被查封的房產大多數(shù)是經濟糾紛，如果客戶將一大筆首付款付給房主，房主用此款償還銀行貸款或用于其他，這時房子被查封而不能過戶，房主又沒錢還給買方，買房就有可能面臨巨大風險。二、夫妻雙方僅一方同意出售或離異后產權判決不清晰。三、同一居所人員未能具結(如繼承房屋的所有繼承人、子女的父母是產權人，子女未經過父母同意就出售房屋)。
2.重要約定。在二手房買賣過程中，應特別注意對關鍵性條款一定要有書面簽約，不能口頭約定。找法網提醒大家容易產生糾紛的是物業(yè)費結算問題，合同中必須有尾款的約定，物業(yè)交接前一定要到物業(yè)管理處、國網、自來水、燃氣公司等清算費用，方可交接。
3.戶口。戶口問題也是容易產生糾紛的，在合同中一定要有戶口的約定且一定要有賣方遷出戶口的具體期限并明確指出原房主遷出的義務，可以在付款方式中保留部分房款特別注明等戶口遷出后再支付，或約定一個違約的標準，如晚遷出一天支付一定數(shù)額的違約金。
4.票據(jù)保存。簽定買賣合同只是二手房交易的一個開始，后面很有可能引發(fā)各種糾紛，在合同執(zhí)行過程中各種票據(jù)，例如收條并注明款項明細和具體時間、補充協(xié)議的確認書(雙方各執(zhí)一份)等。
5.二手房買賣合同無效的幾種情況
想要分析在什么情況下二手房買賣合同無效，必須先知道什么樣的合同是無效合同，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同在下列情況下無效：
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;
(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會公共利益;
(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
依據(jù)上述法律規(guī)定，陳建剛律師表示在通常情況下，下列二手房買賣合同屬于無效合同：
(1)無民事行為能力人所簽訂的二手房買賣合同。根據(jù)我國《民法通則》的有關規(guī)定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為。因此，無民事行為能力人的房屋買賣均應由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨立簽訂二手房買賣合同，否則，屬無效合同。
(2)限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的二手房買賣合同。依據(jù)《合同法》的規(guī)定，限制行為能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應的民事活動，他們進行房屋買賣應當由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自己簽訂的二手房買賣合同無效。
(3)以欺詐的手段簽訂的二手房買賣合同，損害國家利益的合同。這是指一方當事人以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當事人發(fā)生錯誤認識所簽訂的二手房買賣合同。
(4)以脅迫的手段簽訂的二手房買賣合同，損害國家利益的合同。這是指一方當事人以使對方財產、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產生恐懼而簽訂的二手房買賣合同。
(5)乘人之危簽訂的經紀合同。這是指一方當事人乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的二手房買賣合同。
(6)雙方當事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽訂的二手房買賣合同。這是指雙方當事人故意串通，損害國家、集體或第三人的利益簽訂的二手房買賣合同。
(7)當事人之間沒有簽訂書面二手房買賣合同，又無據(jù)可查的，亦認定為二手房買賣合同無效。
6.簽二手房買賣合同應注意的問題
一、房屋權屬條款。主要是審查房屋的權屬狀況，例如是否有共有人，房屋是否存在抵押，是否有租賃關系，最好在合同中增加賣方的相應保證條款。
二、房屋價款與中介合同約定的價款。通常情況下，二手房買賣雙方都會委托中介公司進行。對買賣合同和中介合同的審查，應注意以下幾點：1、業(yè)主的委托賣價與買方的買價是否一致，如果不一致可能會引發(fā)糾紛;2、中介公司收取的傭金數(shù)額不得超過國家規(guī)定的上限比例。廣州市國土房管局會同市工商局發(fā)布的2010年版《存量房買賣合同示范文本》(簡稱《買賣合同》)和《房地產中介服務合同示范文本》(簡稱《中介合同》)，在全市推廣使用，新版合同將作為在廣州今年上半年實施的二手房網簽系統(tǒng)的網簽合同，規(guī)定全部網簽交易均要使用，明確規(guī)定，二手房買賣傭金合收不得高于3%。
三、房款支付條款。二手房的買賣，付款方式多種多樣，有一次性付款，有按揭付款還有銀行監(jiān)管等，選擇一次性付款的較少，但因為“一手交錢，一手交房”，這種付款方式風險也相對較低。按揭付款是比較通行的方式，交付首期后就以銀行按揭的方式分期支付房款，要注意約定好款項支付的條件及時間，避免出現(xiàn)條件不滿足而導致的違約情況而得不償失。銀行監(jiān)管的方式由于有第三方監(jiān)管，風險也相對較低。
四、交房條款。主要包括交房的時間、交房的條件、交房完成的標志等。交房條件一般包括付清房款，遷出戶口、結清物業(yè)及水電煤有線電視、電話等費用，維修金過戶或者計算清楚。
五、違約救濟條款，可以選擇仲裁也可以選擇法院審理。各有利弊，仲裁的速度快，解決糾紛實行“一裁終局”，免去訴累，但由于是一裁終局，所以可能會存在事實以及道理未能說清的情況，而選擇法院則可能要經理一審二審，過程較長，但相對有利于查清事實。
7.按揭二手房：付了錢也拿不上房產證
張某—家原本住在—套40多平方米的房子坐。孫子降生后，愛孫心切的張某，決定出資給兒子一家買一套大一點的房子。經過多方查看，最終張某將目光銷定一套位于市區(qū)某小區(qū)100平方米的二手房。賣房者王某坦白地說，這套房子目前還有一部分按揭款未付清，所以沒有拿到房產證，但房產公司承諾半年之內就辦理好房產手續(xù)。雙方協(xié)商后，以16萬元的價格成交。張某到銀行交付了剩余的按揭款6萬元，并給了王某3000元定金作為買房的預付款，答應待房產證辦下來，再將剩余的房款付給王某�？蓵r間一天天過去，房產證卻遲遲辦不下來。到現(xiàn)在，買新房的喜悅早巳退去，張某腦子業(yè)只剩下等待房產證的焦慮了。
購買按揭二手房要注意以下幾點：當買受人替出賣人還清剩余按揭款時，一定要在銀行辦理解除抵押關系手續(xù)，這是以按揭方式購買二手房的必備條件。在辦理此業(yè)務時需要注意以下幾點：
一、買房人要了解所購買的房屋在銀行抵押解除后，能否拿到房產證，該居屋所在的摟盤大證是否辦好;
二、在辦理過戶前，要去房產交易局查詢該房屋是否存在一房多按揭的情形。建議買房者最好去實地查看該房屋的使用狀態(tài)，實際售房人與房產局登記的產權人是否一致;
三、買房人還要防止銀行抵押解除后，出賣人將房屋另行賣給他人，或者出賣人收了錢拒不交房。
8.二手房買賣九種典型糾紛
一、 逾期支付房款引起的糾紛
下家逾期支付房款時，上家可以要求繼續(xù)付款之外，還可以要求下家支付相應的利息或合同中約定的逾期付款違約金，上家還要以根據(jù)自己的意愿解除合同，不再出售房子了。下家要注意的是，如雙方在房屋買賣合同中約定下家用銀行貸款支付部分房款，而到時由于貸款政策調整或別的原因銀行未能足額放貸的話，下家仍然要承擔逾期付款的違約責任。因為，合同的約定只能認為通過銀行貸款來支付房款的方式得到了上家允許，而不能認為下家可因此不需承擔逾期付款的責任。
二、 逾期交付房屋引起的糾紛
上家在合同約定的交房時間還未交房，除了有一些正當?shù)睦碛�，比如下家未按時付款，否則要對下家承擔違約責任。這時，下家可以要求交付房屋并賠償損失，損失可以參考同類房屋的租金計算。
三、 逾期辦理過戶手續(xù)引起的糾紛
上家或下家都有可能想毀約而遲遲不去辦理過戶手續(xù)，但下家想毀約時主要采用不支付房款的方法，所以一般是上家不辦過戶手續(xù)，這時，下家如果對這套房子志在必得，一定要盡早起訴，同時為避免上家另將房屋轉賣他人，最好將房屋進行保全。
四、 要求返還定金引起的糾紛
按定金的性質，可以分為立約定金，違約定金等等，約定哪種定金，關鍵要看定金合同中是怎么約定。按照法律的規(guī)定，支付定金應當簽訂定金合同，如果下家付了定金后，只是由中介公司或上家出具了一個“收條”，上面寫了“定金”兩個字，而且在支付定金的時候也沒有簽訂房屋買賣合同或定金合同，那這個定金的性質是無法確定的，在這種情況下，下家不想購買房屋，定金應當返還。
五、 因中介行為引起的糾紛
如上家或下家在與中介公司簽訂居間合同后，由于避開中介公司進行交易或簽訂買賣合同后毀約，造成中介公司中介費的損失，中介公司可以根據(jù)居間合同追究其責任。又如中介公司在進行居間和代理時，不規(guī)范不盡責而造成的糾紛。
六、 要求解除房屋買賣合同或確認房屋買賣合同無效引起的糾紛
要求解除合同或確認合同無效，一般是在另一方有重大違約行為的情況下發(fā)生的，這類案件一般還會伴隨著賠償損失的請求，法院在審理這類案件時會根據(jù)雙方的過錯程度的不同，來判定各方承擔的責任。
七、 因房屋質量引起的糾紛
由于上家交付的房屋存在質量問題，遭到下家索賠或要求解除合同。根據(jù)上海高級人民法院的有關規(guī)定，如果上家故意隱瞞房屋質量瑕疵應承擔賠償責任，如果上家已就房屋質量的問題明確告知下家的，那上家不承擔責任。如果房屋的隱蔽瑕疵如并非上家在裝璜、使用過程中所產生，而系房屋本身所固有的，若沒有證據(jù)證明上家對此是知曉的，上家亦不承擔瑕疵擔保責任，但下家可以房屋所有人身份，依據(jù)因合同轉讓而取得的權利，向開發(fā)商主張保修責任或賠償責任。
八、 因“黑白合同”引起的糾紛
“黑白合同”指的是在二手房買賣過程中，買賣雙方就同一房屋買賣簽訂的數(shù)份不同價格的合同。送至房產交易中心登記的叫“白合同”，只供登記用。雙方私下留存的叫“黑合同”，作為交易的真實成交價格。按上海市高級人民法院的規(guī)定，在因“黑白合同”價格不一而產生爭議的情況下，原則上以時間在后的合同價為準。除非有證據(jù)證明前一份合同價是為規(guī)避納稅及騙取貸款等原因而簽訂的虛假價格。但是要特別注意，這個舉證責任是由提出異議方來承擔的，也就是說，誰認為前一份合同是虛假的，誰就應當承擔這個舉證責任。
但是，這樣的規(guī)定并不全面，因為兩份合同的簽訂時間并不一定有先后，可能是同時簽訂的。如果一定要以后一份合同為準的話，這時就會難以認定哪一份合同是“后一份合同”。所以關鍵是要證明哪一份合同的價格才符合雙方的真實意愿。
九、 因戶口遷移引起的糾紛
房屋交付后，下家才發(fā)現(xiàn)房內有上家的戶口或他人的戶口，即使合同中約定上家應當保證戶口遷走，但這類糾紛訴至法院還是不會被受理。所以此類糾紛暫時不能通過法律途徑解決。
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