超過(guò)20年租賃合同效力的認(rèn)定

　　簽訂超過(guò)20年租賃合同效力，在《合同法》實(shí)施以前，法律、法規(guī)并未對(duì)租賃合同的期限作以規(guī)定，有些房屋的租賃期為 30 年或更長(zhǎng)時(shí)間。但《合同法》規(guī)定了租賃合同的最高期限為 20 年。此類(lèi)合同效力如何認(rèn)定呢?

　　最高人民法院《關(guān)于〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》第一條規(guī)定，對(duì)《合同法》實(shí)施以前成立的合同發(fā)生糾紛，適用當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定;當(dāng)時(shí)沒(méi)有法律規(guī)定的，可以適用《合同法》的有關(guān)規(guī)定。因而對(duì)于此種當(dāng)時(shí)沒(méi)有法律規(guī)定的合同也要受到合同法的約束，即租賃的最長(zhǎng)時(shí)限為 20 年。

　　巧顧律師建議，為了保護(hù)交易安全和合同目的的實(shí)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)從《合同法》生效之日起計(jì)算新的租賃期限，如果超過(guò) 20 年的，超過(guò)的部分應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。

　　租賃合同中，約定在同等條件下，承租方的優(yōu)先續(xù)租權(quán)。承租人 應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿(mǎn)前 3 個(gè)月提出續(xù)租，并經(jīng)出租同意，重新簽訂租賃合同。

　　租賃期間屆滿(mǎn)，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過(guò)二十年。

　　最高人民法院《關(guān)于〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》第一條規(guī)定，對(duì)《合同法》實(shí)施以前成立的合同發(fā)生糾紛，適用當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定;當(dāng)時(shí)沒(méi)有法律規(guī)定的，可以適用《合同法》的有關(guān)規(guī)定。因而對(duì)于此種當(dāng)時(shí)沒(méi)有法律規(guī)定的合同也要受到合同法的約束，即租賃的最長(zhǎng)時(shí)限為 20 年。

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